War meine Investition richtig oder ein Fehler?

Diskutiere War meine Investition richtig oder ein Fehler? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Apropros Verkehrswertentwicklung in Frankfurt von 78 Wohneinheiten(ETW, EFH, bis Haus mit 5 WE) , die mein Arbeitgeber vermarkten will von...

Benni.G

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Apropros Verkehrswertentwicklung in Frankfurt von 78 Wohneinheiten(ETW, EFH, bis Haus mit 5 WE) , die mein Arbeitgeber vermarkten will
von 02/2018 21.321.244 € auf 02/2021 28.520.000 € - also 34% mehr
Aber ob du mit deiner Wohnung in Maintal entsprechend an der Wertsteigerung schon partizipiert hast oder ob das der Verkäufer war, kann ich natürlich nicht bewerten.

Im Moment liegt Maintal zwar geografisch nahe an Frankfurt, verkehrstechnisch hat es aber noch sicher Potential.
Dieses Potential wird aktuell durch den Bau des Riederwaldtunnels geschaffen. Um nun zu bewerten, ob der Tunnel positive oder negative Auswirkungen auf den Wert deiner Wohnung hat, müsste man wissen, wo sie sich befindet.
Wenn sie fernab der A66 liegt, solltest du mit deinem Verkauf zumindest noch die Bauzeit abwarten.
Falls deine Wohnung jedoch recht nahe an der A66 liegt, könnte der Lückenschluss dazu führen, dass alle Hanauer statt über B45 und A3 an deiner Wohnung vorbei nach Frankfurt fahren (würde mich freuen, da ich das Stück der A3 fahre) und der Verkehrslärm zunimmt.
 

Manuellsen_812

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Im Moment liegt Maintal zwar geografisch nahe an Frankfurt, verkehrstechnisch hat es aber noch sicher Potential.
Dieses Potential wird aktuell durch den Bau des Riederwaldtunnels geschaffen. Um nun zu bewerten, ob der Tunnel positive oder negative Auswirkungen auf den Wert deiner Wohnung hat, müsste man wissen, wo sie sich befindet.
Wenn sie fernab der A66 liegt, solltest du mit deinem Verkauf zumindest noch die Bauzeit abwarten.
Falls deine Wohnung jedoch recht nahe an der A66 liegt, könnte der Lückenschluss dazu führen, dass alle Hanauer statt über B45 und A3 an deiner Wohnung vorbei nach Frankfurt fahren (würde mich freuen, da ich das Stück der A3 fahre) und der Verkehrslärm zunimmt.
@Benni.G:
Die Wohnung liegt in .... nahe der AB66 ....
Denke das es von der Lage her dann nicht so gut sein wird, wie aus deiner Beschreibung heraus zu urteilen.
Habe hier ein Bild angehangen von der exakten Lage der ETW.
 
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dots

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Mein gut gemeinter Tipp: Nimm die genaue Adresse wieder raus.

Wenn du die Wohnung irgendwann mal verkaufen willst, und der potentielle Käufer hier nachlesen (googeln) kann, wie weit er den Preis drücken kann und was du so für Probleme mit dem Immo hast, ist das bestimmt nicht vorteilhaft für dich.

Man kann die Adresse ja von mir aus per persönlicher Nachricht austauschen, aber so lässt sich auch in 10, 20 Jahren (und bis in alle Ewigkeit!) noch ein Bezug herstellen.
 

Manuellsen_812

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@dots: Okay danke dir für den Tipp, wie kann ich so etwas wieder rausnehmen/löschen hier?
 

Benni.G

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@Benni.G:
Die Wohnung liegt in .... nahe der AB66 ....
Denke das es von der Lage her dann nicht so gut sein wird, wie aus deiner Beschreibung heraus zu urteilen.
Habe hier ein Bild angehangen von der exakten Lage der ETW.
Was denkt denn der Rest; bringt ein besserer Autobahnanschluss mehr, als dass der steigende Verkehrslärm den Preis drückt?
 
Duncan

Duncan

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Was denkt denn der Rest; bringt ein besserer Autobahnanschluss mehr, als dass der steigende Verkehrslärm den Preis drückt?
Das kommt auf's Detail an. Hatte mal eine Freundin deren Eltern hatten ein Haus mit Blick auf die Autobahn, gehört hast diese aber nur an maximal 20 Tagen im Jahr. Vorherrschende Windrichtung in Kombination mit Hecke taten durchaus Wunder. Und gute Infrastruktur ist halt mittlerweile unabdingbar.
 
immobiliensammler

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Was denkt denn der Rest; bringt ein besserer Autobahnanschluss mehr, als dass der steigende Verkehrslärm den Preis drückt?

Schau Dir mal meinen Wohnort an:


Absolut gefragte Wohnlage durch Autobahnanbindung zur A3, A6, A9 und A73, dazu noch Speckgürtel von Nürnberg. Du findest geparkte Autos mit Nummernschildern aus allen Ecken Deutschlands da der Ort bei Außendienstlern aller möglichen Branchen sehr beliebt ist, entsprechend haben sich auch die Immobilienpreise entwickelt .....

Vorteil ist aber halt, dass man von der direkt vorbeiführenden A73 praktisch nichts hört, größtenteils Wald dazwischen, auf dem Stück ohne Wald eine Lärmschutzwand.
 

Immofrager

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Für mich ist die ganze Geschichte ein massives Indiz für den Höhepunkt einer Blase.

Und was hier noch keiner auf dem Schirm hat: In 10 Jahren sollte das Objekt möglichst CO2-neutral sein. Bei diesem Baujahr kommen da auf die WEG ganz schöne Kosten zu.
 
AJ1900

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Für mich ist die ganze Geschichte ein massives Indiz für den Höhepunkt einer Blase.

Das kann man bewerten wie man will, das schöne an der Sache ist aber, das die Immobilie auch durch das Platzen einer Blase nicht verschwinden wird.

Und was hier noch keiner auf dem Schirm hat: In 10 Jahren sollte das Objekt möglichst CO2-neutral sein. Bei diesem Baujahr kommen da auf die WEG ganz schöne Kosten zu.
Wie das in der Realität funktionieren soll, konnte mir aber ehrlich gesagt auch noch niemand nachvollziehbar erklären?
Da wäre es bei den meisten Bauwerken wohl billiger die abzureißen und gleich neu zu bauen, nur dann müsste man ja wohl in den nächsten 10 Jahren mindestens halb Deutschland abreißen?
Ich würde da ganz cool bleiben und mich nicht zu sehr ins Boxhorn jagen lassen.
Nur mal so Zur Info, Berliner öffentlichen Wohnungsbaugenossenschaften gehören immer noch mehr als 3000 Wohnungen die nur mit Kohleheizungen betrieben werden........

Außerdem bin ich eigentlich grundsätzlich schon gewillt durch sinnvolle energetische Sanierungen den Wert meines Eigentums zu erhöhen.
 

Immofrager

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Das kann man bewerten wie man will, das schöne an der Sache ist aber, das die Immobilie auch durch das Platzen einer Blase nicht verschwinden wird.


Wie das in der Realität funktionieren soll, konnte mir aber ehrlich gesagt auch noch niemand nachvollziehbar erklären?
Da wäre es bei den meisten Bauwerken wohl billiger die abzureißen und gleich neu zu bauen, nur dann müsste man ja wohl in den nächsten 10 Jahren mindestens halb Deutschland abreißen?
Ich würde da ganz cool bleiben und mich nicht zu sehr ins Boxhorn jagen lassen.
Nur mal so Zur Info, Berliner öffentlichen Wohnungsbaugenossenschaften gehören immer noch mehr als 3000 Wohnungen die nur mit Kohleheizungen betrieben werden........

Außerdem bin ich eigentlich grundsätzlich schon gewillt durch sinnvolle energetische Sanierungen den Wert meines Eigentums zu erhöhen.
Die Wahrheit liegt sicherlich wie immer irgendwo dazwischen. Aber aktuell sehe ich eben 3 Entwicklungen, die so nicht zusammenpassen:

1. Alte energetisch kaum wirtschaftlich sanierbare Gebäude werden zu Preisen gehandelt, die kaum unter den Neubaupreisen liegen
2. Deutschland möchte die CO2-Emssionen im Gebäudesektor massiv reduzieren
3. Wohnen soll nicht teuerer bzw. sogar billiger werden (vgl. Mietendeckel in Berlin etc.)

-> Das wird noch extrem spaßig...
 
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249,53€ (monatliche Unterdeckung vor Steuer)

Mhh, natürlich kann man dazu wenig sagen, wenn man nicht Haus usw. recht genau kennt, grundsätzlich möchte ich aber mal einwerfen das die Zeiten von Immobilien die sich nahezu selbst tragen, oder gar Gewinne erzielen eigentlich vorbei sind, und für den Kleininvestor sowieso.
Natürlich kann man mal Glück haben, aber normal ist das mit Sicherheit nicht mehr, ohne wirklich gute Verbindungen zu Maklern usw.
Dein Problem ist vieleicht gar nicht unbedingt die Immobilie oder der Preis, sondern das du Sie dir schlicht nicht wirklich leisten kannst, wie ich herauslese?
 
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1. Alte energetisch kaum wirtschaftlich sanierbare Gebäude werden zu Preisen gehandelt, die kaum unter den Neubaupreisen liegen
Ja, das dürfte vor allem daran liegen, das schlicht zu wenige gebaut, und das was gebaut wird, extrem teuer ist. Nur das dürfte sich, meiner Meinung, aber auch nicht so einfach ändern lassen.
Ich sehe da auch keinen wirklich großen politischen Willen zu, z.Bsp. durch den Neubau ganzer Stadtviertel o.ä.

2. Deutschland möchte die CO2-Emssionen im Gebäudesektor massiv reduzieren
Ja. Das ist so die Diskrepanz zwischen Wunsch und Wirklichkeit. Das treibt natürlich dennoch Kosten, aber somit eben auch die Preise für Wohnraum, zum Kauf oder zur Miete.

3. Wohnen soll nicht teuerer bzw. sogar billiger werden (vgl. Mietendeckel in Berlin etc.)
Ganz ehrlich, das kann ich auch nicht mehr hören. Die Mieten waren schon zu teuer als man in Berlin noch 4 DM/qm abgerockte Altbauten in Citylage mieten konnten. Dieses Gejammer wird niemals aufhören.
Nur selbst wenn der Mietendeckel oder etwas ähnlich kommen würde, wären dann zwar die Mieten eingefroren, aber die Verkaufspreise würde natürlich durch die Decke gehen......

Kurzum, das Problem hat vor allem derjenige der keine Immobilie hat......
Was natürlich nichts daran ändert, das man sie sich dennoch leisten können muß.
Nur die eher kurzfristigen Renditeträume von Menschen die eine oder zwei Wohnung kaufen waren eigentlich schon immer meistens eher ein Luftschloß.
Rendite stellt sich, meiner Erfahrung nach, vor allem über die Zeit und einen langen Atem ein.
 
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Benni.G

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Wenn ich mir die letzten beiden Kommentare anschaue bin ich froh, dass ich mich bereits im Herbst 2016 für eine Wohnung entschieden habe.
Ohne bisherige Connections zu dem Makler, dem Verkäufer oder den neuen Nachbarn habe ich eine Wohnung für 65.000 € gekauft. Mit Nebenkosten und 2 monatiger Sanierung/Renovierung (zum Großteil durch mich allein) bin ich bei 77.210 € gelandet. 50.000 € habe ich über die KfW für 5 Jahre zu 0,75% finanziert, den Rest in bar beigesteuert.
Wenn alles so bleibt (Mieteinnahmen, Verwalterhonorar, Hausgeldzahlung), dann bin ich im Oktober 2027 bei null, d.h. die Einnahmen haben meine 27.210 € Eigenkapital wieder aufgebaut und insgesamt sind 50.000 € Kredit getilgt.
Okay, ich habe noch ein paar Möbel (insbesondere Küche, breiter Spiegelschrank und Couch) aus meiner vorherigen Wohnung mitgebracht und mitvermietet, bzw. verkauft, aber dann bin ich eben ein Jahr später bei null, da ich (wenn alles so bleibt) ab November 2026 (komplette Tilgung der 50.000 €) jeden Monat 626 € Gewinn aus dem Objekt ziehe.
Eine Unterdeckung hatte ich nur als ich noch selbst in der Wohnung gewohnt habe (bis Mai 2019), weil ich keine kalkulatorische Miete von mir selbst angesetzt habe.

Noch ein paar zusätzliche Fakten, die mein Glück unterstreichen:
Im Herbst 2021 habe ich das Darlehen auf 100.000 € (10 Jahre zu 0,84%) erhöht. Also hält die Frankfurter Sparkasse einen Verkaufspreis von über 100.000 € für realistisch.
Der Bodenrichtwert (1.1.2019) lag bei 490 € je m², ich habe 263 MEA von 1.000 und das Grundstück ist 492m² groß, also rechnerisch habe ich vor 3 Jahren allein einen Bodenwert von 63.404 € gehabt.
In der Zeit wurde ein Zaun, die Heizung mit Warmwasserbereitung, 2 Balkon-/Vordachpfosten und der Putz unter dem Balkon erneuert und trotzdem konnte mein Anteil der ISR von 3.212 € auf 5.320 € erhöht werden.

Aber ich hatte/habe wahrscheinlich auch mehr Aufwand als Manuellsen...
 
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Wenn ich mir die letzten beiden Kommentare anschaue bin ich froh, dass ich mich bereits im Herbst 2016 für eine Wohnung entschieden habe.

Das geht/ging mir bislang eigentlich immer so. Zum Zeitpunkt des Kaufes hatte ich eigentlich immer irgendwie das Gefühl zu viel zu bezahlen und 10 Jahre später war ich froh mich dann doch dafür entschieden zu haben.
Natürlich nicht zu jedem Preis und teilweise dauerte es auch Jahre mal wieder was geeignetes und finanzierbares in der Umgebung zu finden, aber man muß halt dran bleiben und die Augen und Ohren offen halten.
 

Flat.com

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Das geht/ging mir bislang eigentlich immer so. Zum Zeitpunkt des Kaufes hatte ich eigentlich immer irgendwie das Gefühl zu viel zu bezahlen und 10 Jahre später war ich froh mich dann doch dafür entschieden zu haben.
Natürlich nicht zu jedem Preis und teilweise dauerte es auch Jahre mal wieder was geeignetes und finanzierbares in der Umgebung zu finden, aber man muß halt dran bleiben und die Augen und Ohren offen halten.
Wer glaubt die Immopreise bewegen sich so weiter sollte das glauben. Die Hoffnung stirbt zuletzt.
 
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Wer glaubt die Immopreise bewegen sich so weiter sollte das glauben. Die Hoffnung stirbt zuletzt.
?? Die Immopreise waren mir bislang eigentlich immer egal, da ich bislang kaum was verkauft habe, und das auch weiterhin nicht vor habe.
Die sind mir nur zum Zeitpunkt des Kaufes nicht egal, aber ein Kaufpreis relativiert sich eben über 10-20-30 Jahre, das meinte ich damit.
Ok, wer irgendwo in der Pampa kauft wo das wohl und weh der Region von 1-2 großen Arbeitgeber o.ä. abhängt, der kann natürlich auch langfristig Pech haben, schlicht weil er z.Bsp. gar keine Mieter mehr findet.
Man sollte natürlich zu sehen das man dort investiert ist wo langfristig eine Nachfrage nach Mietwohnungen ziemlich sicher ist,
Außerdem sind die erzielbaren Mieten und die langfristige Mietpreisentwicklung ja nicht/ nicht ausschließlich vom Kaufpreis, sondern von sehr vielen anderen Faktoren abhängig.
Und da kann ich nur sagen, alles was politisch so absehbar ist, kann meiner Meinung nach nur bedeuten das entweder die Miete, oder die Kaufpreise langfristig in der Tendenz eher steigen müssen.
Aber klar, die Methode ich kaufe/ finanziere eine Wohnung oder ein Haus, und verdiene damit vom ersten Tag Geld, wird immer schwerer. Andererseits war das zu Zeiten wo man noch 4-6% oder noch mehr Zinsen gezahlt hat, so einfach nun auch nicht wie es sich heute anhört........
 

braut

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Wer glaubt die Immopreise bewegen sich so weiter sollte das glauben. Die Hoffnung stirbt zuletzt.
Wir leben auch in einer Aktien-Blase. Der Wert einer Aktie ist doch auch eine reine Luftnummer, völlig losgelöst vom Nennwert oder der erzielbaren Dividende. Bei der Immobilie habe ich wenigstens noch einen Sachwert dahinter, wenn ich nicht gerade im Ahrtal, über einem Karstgebiet oder in Neckarwestheim gekauft habe.
 
AJ1900

AJ1900

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Bei der Immobilie habe ich wenigstens noch einen Sachwert dahinter,
Noch besser, du kannst den Wert dieser Sache sogar noch selber in gewissem Rahmen beeinflussen, zumindest in halbwegs normalen Zeiten. Bei einer Aktie tendiert der Einfluss eines normalen Investors ja eigentlich gegen null.
Allein deshalb sind mir persönlich Aktien einfach unsympathisch. Wenn da der Wert sinkt, weiß ich ja nicht mal wirklich auf wen ich eigentlich sauer sein soll;)?
 
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