Warm oder Kalt?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Hep99, 26.01.2007.

  1. Hep99

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    Hallo Miteinander!
    Ich will in meinem eben gekauften Haus eine Einliegerwohnung vermieten. Südwestlage, Bj. 1978, regelmäßig renoviert, 3ZKB, ca. 80qm, EBK, Abstellraum, Terasse, ÖZH, 2 PKW Stellplätze. Das ganze in einem "ländlichen Gebiet" genau zwischen HD und HN in Nordbaden. Ich würde gerne "warm" vermieten. Was muß ich dabei allgemein beachten? Wieviel darf/soll/muss ich für das "warm" bei unserem üblichen Mietspiegel draufschlagen? Nachteile der "Warmvermietung"?

    Grüße
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 26.01.2007
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    ich würde an deiner stelle über eine "mischkalkulation" nachdenken.
    was ich damit meine:
    UNBEDINGT wasserzähler einbauen und wasser nach verbrauch abrechnen (natürlich mit entsprechender monatlicher vorauszahlung).
    UNBEDINGT stromzähler einbauen und mieter direkt mit dem versorger abrechnen lassen.

    bei den heizkosten wird es dagegen schwierig - das hängt ganz stark vom heizungssystem und der nutzung des restlichen hauses ab.
    ich hab's an anderer stelle schon erzählt: bei mir (einfamilienhaus mit kleiner einliegerwohnung, nur in teilen tatsächlich normal beheizt) wäre der aufwand und die kosten für heizkostenverteiler viel zu hoch. das kann bei dir ja ganz anders sein.
    wenn sich heizkostenverteiler "rechnen" - prima, dann macht das so.
    wenn sich heizkostenverteiler nicht "rechnen" - dann würde ich tatsächlich lieber "warm" vermieten als nach quadratmetern abrechnen, allerdings solltest du das dann immer im blick behalten, ob sich da was wesentliches verändert (gibt ja leute, die brauchen ihre permanent 24°C in der bude während andere die 19°C schon viel finden).

    kosten wie grundsteuer, gebäudeversicherung, evtl. gebäudehaftpflicht, gartenpflege etc. verändern sich erfahrungsgemäss im lauf der jahre wenig (ok, aktuell kommen 2,59% mehr steuer drauf, zumindest auf die versicherungen und die dienstleistungen), aber das kann man ja einigermassen vernünftig kalkulieren.

    verbräuche sind halt von mensch zu mensch extrem unterschiedlich. das gilt meiner erfahrung nach ganz extrem für den wasserverbrauch, aber auch der stromverbrauch kann ziemlich schwanken.
    bei der heizung hängt's halt vom system ab, aber da kann dir der "heizer" sicherlich bessere ratschläge geben als ich.
     
  4. Hep99

    Hep99 Neuer Benutzer

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    ...auch Warmwasserzähler einbauen?
    Die Vorbesitzer hatten ziemliche Probleme mit dem Teil. Hängt wohl irgendwie mit der Zirkulation zusammen. Haben 2 oder 3 Zähler einbauen lassen - alles vom Fachmann - und nix hat richtig funktioniert!

    Das mit dem Stromzähler ist klar!

    Diese Heizkostenverteiler sind relativ unerschwinglich; und bei einer "einfachen ELW" habe ich gehofft, dies umgehen zu können. Zumal mir hier in unserer Gegend keiner eine der hier bekannten Firmen (Minol, techem) wirklich empfehlen konnte.

    "Warm abrechnen" nur nach qm oder auch nach Personenzahl? Habe da mal was von einem Punktesystem gehört. zB. 4 Räume und 2 Personen = 6 Punkte usw....

     
  5. #4 lostcontrol, 26.01.2007
    lostcontrol

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    ich könnte dir da sachen erzählen... leider nur negative...
    ABER: die geräte kann man auch MIETEN und die entsprechende miete entsprechend umlegen. die musst du nicht kaufen. ich wünschte wir hätten die dinger auch nicht gekauft sondern gemietet, denn jetzt sind wir leider auf ewig an eine mistige firma gebunden...

    bezogen auf die heizkosten dürfte das keinen unterschied machen. die brauchen ja zu zweit nicht plötzlich 40°C anstatt 20°C.

    bezogen auf den wasserverbrauch: UNBEDINGT!!! nach personen!
    wie gesagt: da kann ich wirklich nur DRINGEND eine verbrauchsabhängige abrechnung empfehlen. ich hab 'ne single-mieterin, die verbraucht nur rund 20cbm pro jahr aber auch eine die satte 50cbm pro jahr verbraucht.
    verallgemeinert: da gibt es den arbeiter, der in der firma duscht und zuhause weder waschmaschine noch spülmaschine anschmeisst und sowieso sparsam ist aber auch das luxus-mädel, das sich täglich 'ne badewanne gönnt und mindestens 3mal pro woche die waschmaschine anschmeisst.

    bezogen auf grundsteuer / versicherungen etc.:
    die verändern sich nicht, egal wieviel leute in der wohnung leben.

    schau dir einfach mal hier im forum die diskussion über die verteilerschlüssel an bzw. recherchier mal im internet, was da so alles umgelegt werden darf.
    überleg dir, was bei dir tatsächlich anfällt (aufzug z.b. wirst du ja nicht haben).
    überleg dir, welche dieser kosten du tatsächlich in eine warmmiete einkalkulieren kannst, ohne gefahr zu laufen, dass du miese machst.

    das abrechnen nach personen macht (meiner ansicht nach) nur bei verbrauchsabhängigen kosten sinn, und nur dann, wenn keine möglichkeit besteht, diese verbräuche korrekt zu messen.
    da würde ich aber definitiv den einbau von entsprechenden zählern vorziehen, damit nicht das denken "ich zahl eh pauschal, dann kostet es mich ja nicht mehr, wenn ich anstatt 5 minuten 30 minuten dusche" entsteht.
    kleinkram wie allgemeinstrom für beleuchtung kannst du problemlos in die warmmiete nehmen - das fällt nicht weiter ins gewicht.
    der strom für die heizungsanlage dagegen schon eher - aber den kannst du mit den heizkosten umlegen.

    für die übrigen betriebskosten-posten hilft der gesunde menschenverstand weiter.
    bei vielen dingen ist die abrechnung nach parteien sinnvoll (z.b. kabelanschluss), für andere dagegen die abrechnung nach quadratmetern (z.b. grundsteuer).
     
  6. Heizer

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    Prinzipell würde in bei Warmmiete etwaige Preissteigerungen von Energie, Wasser etc. mit einkalkulieren.

    Auf jeden Fall einen Passus in den Mietvertrag einfüge wonach Du berechtigt bist aller paar Jahre die Nebenkostenpauschale anzupassen.

    1. hast Du bei einem Verschwender ein zusätzliches Druckmittel und 2. minimierst Du das Kostenrisiko für Dich.

    Wie Lostcontrol schon sagte ist das mit der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung in einer Enliegerwohnung so eine Sache. Nach Heizkostenverordnung bist Du davon befreit. Aber wenn Du verbrauchsabhängig abrechnen möchtest muß Du dich auch komlett an die HKVO halten. Da kommen schätzungsweise 150-300€ Mess- und Abrechnungskosten auf Dich zu. Je nach Größe und Art des Hauses.

    Hingegen ist ein Warm- und Kaltwasserzähler recht einfach zu montieren und die Abrechnung auch leicht selbst zu erstellen und daher zu empfehlen.

    Alternativ auch nur ein Kaltwasserzähler und eine dezentrale Warmwasserbereitung über elektrischen Durchlauferhitzer. Das sparte eine ganze Menge an Zirkulationsverlusten und die Kosten für die Warmwasserbereitung gehen vollständig auf die Stromrechnung des Mieters.

    Ein extra Stromzähler sollte auf jeden Fall sein.
     
  7. #6 lostcontrol, 27.01.2007
    lostcontrol

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    heizer - und was unterscheidet das dann von der "normalen" variante mit kaltmiete + betriebskostenpauschale?

    "warmmiete" bedeutet doch, dass da alle kosten schon mit drin sind, oder hab ich da was grundsätzlich falsch verstanden?
    "warmmiete" hat für den vermieter den nicht zu unterschätzenden vorteil, dass er keine betriebskostenabrechnung machen muss.
    aber eben auch den ebenfalls nicht zu unterschätzenden nachteil, dass die "kaltmiete" nie wirklich 100%ig sicher ist, weil sich die verbräuche eben nur sehr schlecht tatsächlich realistisch kalkulieren lassen und eben extrem schwanken können.

    ich würde aber in jedem fall eine "mischkalkulation" empfehlen, bei der die verbrauchsabhängigen kosten eben verbrauchsabhängig abgerechnet werden per monatlicher vorauszahlung und jährlicher abrechnung.
    den rest wie grundsteuer, versicherung etc. der nur geringfügig schwankt - den kann man ziemlich problemlos in die "festmiete" packen.

    aber gut - ich hab auch nicht wirklich ein problem bei der betriebskostenabrechnung, andere tun sich da schwerer (bzw. haben darin halt keine übung).

    bei meiner einliegerwohnung ist es halt ziemlich schwierig, weil bei mir im haus durch den "baustellenstatus" eigentlich garnichts so wirklich korrekt abgerechnet werden kann. aber das haben wir im einliegermietvertrag auch schriftlich festgehalten, wie wir damit umgehen, und bisher gab's diesbezüglich auch keinerlei probleme...
     
  8. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Für den Mieter ist es natürlich nur ein Betrag. Aber der Vermieter muß ja Buchhalterisch in der Kalkulation die Kaltmiete und die pauschalen Betriebskosten berechnen. Oder er macht das nur nach Bauchgefühl was ich auf keinen Fall empfehlen würde.

    Wie gesagt würde ich aber den Preis nur für höchstens 5 Jahre vereinbaren. Bei weiter deutlich steigenden Energiepreisen und wenn das ein Heizungsverschwender ist, könnte das sonst zur Kostenfalle werden.
     
  9. Hep99

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  10. Heizer

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    Lass es! Das klingt irgendwie nicht gut. Das Messkonzept schein irgendwie keins zu sein mit dem man wirklich eine rechtssichere Abrechnung hinbekommen würde.

    Daher würde ich Dir raten Zeit, Geld und Nerven zu sparen und das Ganze mit der verbrauchsabhängigen Abrechnung sein zu lassen.

    Die Wasserzähler müssen aller 5-6 Jahre ausgetauscht werden. (Eichfrist)

    Schlage lieber die gesparten Mess- und Abrechnungskosten auf die Warmmiete drauf und Du hast mehr davon.
     
  11. #10 lostcontrol, 28.01.2007
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    mein einliegermietvertrag wird dir nichts wesentliches nutzen.
    das ist ein ganz normaler standard-mietvertrag, bei dem halt die "zusätzlichen vereinbarungen" (als solche auch im mietvertrag ausdrücklich erwähnt und dort auch als anlage angegeben, ausserdem natürlich nochmal zusätzlich unterschrieben) ziemlich umfangreich sind.
    ausserdem gibt's da noch als anlagen einen grundriss der wohnung, eine exakte beschreibung der (nagelneuen) einbauküche sowie das "merkblatt zum richtigen lüften und heizen" - alles natürlich im eigentlichen mietvertrag als anlage erwähnt.
    diese anlagen mache ich aber mittlerweile grundsätzlich bei allen mietverträgen, nicht nur bei der einliegerwohnung...

    bei mir gibt's halt auch diverse sonderkisten, wie z.b. die gartennutzung und die waschküchennutzung, unsere strichliste für die gemeinsam genutzte waschmaschine (geht ja auf meinen strom und auf meine wasserrechnung) und diverser ähnlicher kleinkram. ausserdem ist dort so gut wie möglich auch notiert, wie derzeit das haus insgesamt beheizt wird (ich heize ja nicht alle räume durchgehend) und wer sich wann und wie um welche kehrwochen- und winterdienstgeschichten kümmern muss.
    zudem hab ich da auch meinen groben renovierungsplan für die nächsten jahre (nicht für die einliegerwohnung, die ist ja fertig, sondern für den rest des hauses) vermerkt, damit wenigstens einigermassen klar ist, wann mit welchen beeinträchtigungen zu rechnen ist.

    aber ich hab auch keine warmmiete vereinbart, sondern ganz normal kaltmiete + betriebskostenvorauszahlung (mit jährlicher abrechnung natürlich). einzig die sache mit den heizkosten ist da tatsächlich abweichend - die rechnen wir derzeit nach prozent ab, da per quadratmeter ja sehr ungerecht für mich wäre (ich nutze und beheize ja nur ca. die hälfte "meines" wohnraums derzeit).

    das ist halt bei einliegerwohnungen immer 'ne sehr individuelle angelegenheit und ich fürchte da wirst du selbst intensiv überlegen müssen, wie du das festhalten willst und überhaupt WAS genau du eigentlich festhalten willst.
     
Thema: Warm oder Kalt?
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