Warmiete umstellen auf Kaltmiete

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von alisan.m, 03.04.2011.

  1. #1 alisan.m, 03.04.2011
    alisan.m

    alisan.m Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich habe vor kurzem eine ETW gekauft und der vorherige Besitzer hat mit dem Mieter damals (08.2005) im Vertrag Warmmiete vereinbart.
    Ich möchte aber jetzt die Nebenkosten separat abrechnen lassen und möchte auch gleich die Miete an den aktuellen Mietspiegel anpassen.
    Auf was muss ich jetzt achten damit alles reibungslos abläuft ?
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 03.04.2011
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    bezüglich der betriebskosten: zu allererst brauchst du mal die zustimmung des mieters dazu, denn eine einseitige vertragsänderung ist nicht erlaubt. das könnte schwierig werden, da der mieter vermutlich kein interesse dran hat.
     
  4. #3 alisan.m, 04.04.2011
    alisan.m

    alisan.m Neuer Benutzer

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    Kann ich mich nicht auf die Heizkraftverordnung berufen um es zu ändern? Oder was würdest du mir vorschlagen.
    Ich will und werde auf jeden Fall die Miete erhöhen und ich will nicht, daß der Mieter durch bewusste Mehrverbrauch meine Mieterhöhung wieder kaputt macht.
     
  5. #4 Mieter1962, 04.04.2011
    Mieter1962

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    Wie schon gesagt wurde, wenn im Mietvertrag eine Warmmiete vereinbart wurde, kannst du den Vertrag nicht einseitig dahingehend abändern, dass nun eine Nebenkostenvorauszahlung mit Abrechnung erfolgen soll.

    Falls die Miete aber aus einer Kaltmiete plus Nebenkostenpauschale besteht, kannst du diese Pauschale evtl. anpassen, wenn die kalkulierten Kosten (wie z.B. die Öl- oder Gaspreise) steigen. Überprüfe dann mal den Vertrag ob eine Anpassung der Pauschale in einem solchen Fall vorgesehen ist.

    In dem Fall könnte auch der Kaltmiet-Anteil erhöht werden. Schau dazu mal hier: http://www.vermieter-forum.com/portal.php?id=118_Mieterh%F6hung

    Sollte die Mietzahlung wirklich nur eine All-Inklusiv-Miete sein - ohne erkennbare Differenzierung zwischen Nettomiete und Betriebskostenanteil, ist das sicher wieder alles anders. Aber da kann ich nichts zu sagen.
     
  6. #5 lostcontrol, 04.04.2011
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    naja - zum einen bestehen die betriebskosten ja nicht nur aus heizkosten, zum anderen ist die warmmiete ja vertraglich vereinbart.
    nachfrage: sind "nur" die heizkosten inbegriffen oder auch die anderen betriebskosten?

    und dann stimme ich meinem vorredner zu:
    ob du den betriebskostenanteil der miete erhöhen kannst, hängt davon ab ob dazu im mietvertrag was steht. wenn der ersteller des mietvertrags nicht nah am wahnsinn war hat er reingeschrieben, dass erhöht werden darf, wenn die kosten steigen.
    da müsstest du aber natürlich entsprechend nachweisen wie hoch der betriebskostenanteil an der miete bisher war und um wieviel das jeweils gestiegen ist.
    liegen dir denn irgendwelche entsprechenden berechnungen vor? weisst du überhaupt wie hoch der anteil ist und aus was er sich berechnet?

    das will niemand, schon deshalb macht man warmmieten oder all-inklusive-mieten nur in ausnahmefällen.
    jetzt hast du dummerweise aber so einen vertrag übernommen und kannst ihn nicht einseitig ändern. rede möglichst freundlich mit dem mieter. und wenn er sich nicht auf eine entsprechende erhöhung einlassen will, mach 'ne ganz normale mieterhöhung (aufs maximal mögliche natürlich), dann kann der mieter sich überlegen ob er das zahlen will oder lieber ausziehen will.

    willst du den mieter denn behalten?
     
  7. Froggi

    Froggi Neuer Benutzer

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    Also so viel ich weiß, ist doch im Vertrag wenn Warmmiete vereinbart wurde ein Pauschalbetrag angegeben. Den Posten kannst zu im Einverständis mit dem Mieter ändern in dem Du dich an das Gesetz hälst, was die Energiekosten betrifft.

    Ziehst denn Betrag raus, hast die Kaltmiete. Diese kannst Du dann in der zugelassenen Form anheben. Hier ist dann wahrscheinlich zu beachten, dass man nur einen bestimmten Prozentsatz erhöhen darf. Ob du dann shcon an der Höhe bist, was Du dir vorstellst, ist was anderes.

    Dann musst halt nach ner bestimmten Frist nochmal erhöhen. So kenne ich das.

    ______________________________________________________

    sucht ne größere wohnung und bestellt Geburtskarten :lol
     
  8. #7 lostcontrol, 06.04.2011
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    nein, so einfach ist das leider nicht.
    wenn eine warmmiete vertraglich vereinbart wurde und im vertrag nicht auch festgelegt wurde, dass der anteil für die betriebskosten nach oben angepasst werden darf, dann kannst du da leider garnichts erhöhen.

    dazu musst du aber erstmal wissen wie hoch dieser betrag ist.
    und das dürfte recht schwierig sein, wenn der nicht im vertrag angegeben ist und man nicht weiss wie der vor-eigentümer das kalkuliert hat.
     
  9. #8 alisan.m, 07.04.2011
    alisan.m

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    Hallo,
    erst mal danke für die Antworten bisher. Es ist einer dieser Einheitsmietverträge und das ist nur dieser einer Betrag eingetragen ohne Bezug auf irgend etwas zu nehmen. Es ist nicht einmal angekreuzt um welche Varainte es sich handelt. Also weder Netto-Kaltmiete noch Brutto-Kaltmiete. Bei den Betriesbskosten ist auch nichts markiert. Was kann ich da machen ?
     
  10. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo,
    Dein Mieter scheint zu den wenigen Glücklichen zu gehören, die offensichtlich eine All-inclusiv-Miete haben... :respekt
    Ich sehe nur die Möglichkeit, dass Du nach einer Betriebskostenabrechnung die Betriebskosten von der Bruttomiete abziehst und den verbleibenden Nettoanteil nach oben "anpasst" in Form eines schriftlichen und zu begründenden Mieterhöhungsverlangens.
    Von "Warm-" oder "Kaltmieten würde ich (denk' nach!) in diesem Zusammenhang garnicht sprechen.
     
  11. #10 77Carina, 08.04.2011
    77Carina

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    Berny hat recht, so könnte man es versuchen......
    Durchrechnen und anpassen
     
  12. #11 nobrett, 11.04.2011
    nobrett

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    ...google...

    Es scheint in der Tat so zu sein, dass beim Verlangen eine Warmiete zu erhöhen die tatsächlichen Betriebskosten ermittelt werden müssen. Diese sind von der Warmmiete abzuziehen und die verbliebene Kaltmiete kann dann nach den gesetzlichen Vorgaben erhöht werden (§558 BGB und BGH Rechtsprechung).

    Die vereinbarte Betriebskostenpauschale kann nur erhöht werden wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist (§560 BGB). "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."
     
  13. kathi

    kathi Gesperrt

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    Stimmt in Teilen. Nur kann nicht nur die Kaltmiete erhöht werden, sondern die Warmmiete:
    Problem ist hier nur, dass scheinbar ALLE Betriebskosten schon in der Miete drin sind incl. Heizung, was schon 2005 eigentlich nicht mehr korrekt war. Wobei ich nicht weiss, ob ein Mieter hier nicht einer Änderung eines Mietvertrags zustimmen müsste in dem Heizkosten getrennt ausgewiesen werden. Ansonsten würde einen Mieter, der schon relativ oben am Mietspiegel angekommen ist, nichts daran hindern im tiefsten Winter bei sperrangelweit geöffneten Fenstern volle Pulle zu heizen.
     
  14. #13 americanized, 12.04.2011
    americanized

    americanized Neuer Benutzer

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    Pass da gut auf... du kannst die Kaltmiete in drei Jahren max um 20% erhöhen (Kappungsgrenze) und musst dabei noch unter oder auf dem Mietspiegel sein.
    $557 oder §558 BGB...

    Nebenkosten hasute normal mit drauf nach §560..

    Würde da nicht so viel dran machen. Zieh die Kaltmiete an und leg die BK normal um. Mieterhzöhungsverlangen stellen - wichtig: M muss zustimmen (hat außerordentliches Kündigungsrecht).
    Dann zu Beginn des übernächsten Monats neue Miete verlangen.
     
  15. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Kannst Du dies erklären, welche Frist bspw.?
     
  16. #15 nobrett, 12.04.2011
    nobrett

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    Thema verfehlt, der Beitrag trägt ja wohl nichts zur Frage des TE bei, sondern schildert nur das Prozedere einer Mieterhöhung im Standardfall - der hier aber nicht vorliegt.
    Ob wohl ein Troll versucht den Ruf der Maklerbranche zu untermauern? :lol
     
Thema: Warmiete umstellen auf Kaltmiete
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