Warmmiete auf Betrag x deckeln

Diskutiere Warmmiete auf Betrag x deckeln im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo zusammen, Wir werden ab Ende 2019 unsere Eigentumswohnung übergeben bekommen und diese als Kapitalanlage nutzen. Wir haben bereits einen...

  1. Massen

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    Hallo zusammen,

    Wir werden ab Ende 2019 unsere Eigentumswohnung übergeben bekommen und diese als Kapitalanlage nutzen. Wir haben bereits einen interessierten Mieter (ein Verband), der auch soweit mit der Kaltmiete (890 EUR) einverstanden ist.

    Nun besteht allerdings folgende Herausforderung. In deren Satzung ist festgeschrieben, dass für eine Wohnung für Verbandsmitglieder nicht mehr als 1.000 EUR Warmmiete gezahlt werden darf. Kommt es zu einer Nachzahlung, auch zu einer erheblichen Nachzahlung, ist dies kein Problem. Nur eben die monatliche Warmmiete darf den Betrag nicht überschreiten.

    Meine Frage (sorry für die eventuelle noch große Unerfahrenheit):
    - Wir gehen davon aus, dass die Warmmiete bei tatsächlichen 1.100 EUR liegt. Kann ich dem Verband eine Warmmiete von zB 980 EUR in Rechnung stellen und zum Jahresabschluss nochmals 1.440 EUR als Nachzahlung einfordern?

    Besten Dank für Eure Unterstützung
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  3. #2 Newbie15, 15.03.2019
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    Das hängt von der restlichen Vertragsgestaltung ab, ob ihr das fordern könnt.

    Aber ist die Nachfrage so gering, dass ihr von vorne herein immer mit mind 1500€ in Vorleistung gehen wollt? Zumal ich auch nicht sicher bin, ob man nicht dagegen vorgehen kann, wenn die Nebenkosten bewusst zu gering angesetzt sind.

    Das deutlich größere Problem ist in meinen Augen aber: Kaltmiete erhöhen ist dann ja auch sehr schnell nicht mehr möglich. Wenn das Mietverhältnis langfristig läuft, habt ihr dann das Nachsehen. In einem eigenen Haus, wo man alleine planen kann, mag das noch gehen, wenn die Nachfrage wirklich schlecht ist. In einer WEG würde ich es auf keinen Fall machen. Große Modernisierungsmaßnahmen, die die Gemeinschaft beschließt und die ihr dann wegen der Kappung auf 1000€ nicht mehr umlegen könnt. Das kann teuer werden.

    Ich würde das auf keinen Fall machen. Außer, Wohnraummietrecht findet keine Anwendung und ihr könnt den Vertrag regelmäßig kündigen. Dann vielleicht.
     
  4. Massen

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    Vielen Dank für deine Antwort.

    Wir würden knapp 19 EUR kalt je qm bekommen und mit dem Verband einen solventen Mieter (ist ein Regierungsverband) gewinnen. Die Deckelung auf 1.000EUR wird vertraglich nicht festgehalten. Der Verband hat angekündigt, dass das Mietverhältnis gekündigt würde, sofern die 1.000 EUR Warmmiete überschritten werden würden. Allerdings findet auch in deren Satzung eine regelmäßige Anpassung solcher Wertgrenzen statt.

    Aufgrund von Neubau ist mit Modernisierungsmaßnahmen erstmal nicht zu rechnen.

    Würdest Du dennoch abraten?

    Danke für Deine Meinung!
     
  5. #4 sara, 15.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 15.03.2019
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    Fordern kann man alles mögliche, nur da es um einen neuen Vertrag und mit solch sonderbarer Vereinbarung geben soll wäre ich sehr hellhörig. Wenn du die Nebenkosten übernehmen möchtest, dann zu...
    Zumindest könnte sich der "Mieter" evtl. dann darauf berufen:
    https://www.sueddeutsche.de/geld/betriebskosten-niedrige-pauschale-als-lockvogel-1.556179

    Also ich würde das nicht machen.
     
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  6. #5 Newbie15, 15.03.2019
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    Sara hat die Urteile schon rausgesucht.

    Wenn der Einzug erst Ende des Jahres geplant ist, habt ihr ja noch viel Zeit für die Mieter-Suche. V.a. würde ich jetzt noch keinen Vertrag abschließen, solange du nicht weißt, wann du die Wohnung wirklich zur Verfügung stellen kannst.

    Ich würde es nicht machen, aber ich suche auch keinen Mieter für Wohnungen mit solchen Preisen.
     
  7. Massen

    Massen Neuer Benutzer

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    Zunächst vielen Dank für eure Antworten! Ist sehr hilfreich.

    1. Einzugsdatum: Geplanter Einzug ist 01.12.2019, jedoch ist mit dem Verband vereinbart (würde auch im Mietvertrag stehen), dass bei einer verspäteten Übergabe der Mietbeginn frühestens ein Monat nach Übergabe an den Vermieter starten würde (ohne daraus entstehende Ansprüche/Schadensersatzforderungen).

    2. Geringen Nebenkosten: Wenn ich mir schriftlich bestätigen lasse, dass auf Wunsch des Mieters die monatlichen Nebenkosten gering gehalten werden und sich hieraus eine erhöhte Nachzahlung ergeben wird, erscheint mir das Risiko vertretbar. Weiterhin wird schriftlich festgehalten, dass der Mieter keinen Anspruch auf eine dauerhafte Warmmiete unter 1.000EUR hat, um zukünftige Anpassungen der Kaltmiete zu ermöglichen.

    3. Das Leisten der Vorleistung ist für uns stemmbar.

    Eure Hinweise sind sehr hilfreich! In Summe erscheint mir das Risiko vertretbar und der Vorteil eines dauerhaften und solventen Mieters, der in einer absoluten 1A Lage auch den geforderten Mietziens zahlen möchte und langfristig mieten möchte, gewichtiger.

    Aber ich schlaf nochmal ein paar Nächte drüber ;)
     
  8. #7 immobiliensammler, 15.03.2019
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    Wenn das jetzt nicht eine absolute Luxuslage ist, in welcher die 19 Euro kalt auch so erzielbar wären würde ich nach dem Pferdefuß suchen, also z.B. (je nach dem Klientel, das der Verband da einquartieren will) erhöhte Abnutzung bis zur Verwüstung der Wohnung, Störung des Hausfriedens durch Lärm etc.

    Überleg mal logisch: Wenn eine solche Vermietung für den Vermieter absolut problemlos wäre dann würde ja jeder an einen solchen Verband vermieten, dann würde das der Markt regulieren und der Verband wäre auch nicht gezwungen, überhöhte (19 €) Mietpreise zu akzeptieren - wie gesagt, die Aussage steht unter der Prämisse, dass die 19 € nicht am Standort der Immo ortsüblich sind!

    Ich vergleiche das mit der Vermietung von Wohnungen an das LRA für Flüchtlinge, da wurde zwar nur der Preis laut Mietspiegel akzeptiert, dafür hat das LRA pauschal das doppelte der bisherigen NK-Vorauszahlung in den Mietvertrag aufgenommen - Begründung ganz einfach die abweichenden Heizgewohnheiten der Flüchtlinge (hat sich im nachhinein auch bewährt, da hat also mal jemand im LRA mitgedacht)!
     
  9. Massen

    Massen Neuer Benutzer

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    Der Mietzins ist für die Lage nicht überteuert. Für jede andere Lage natürlich absolut! Der Verband sucht genau für diese bestimmte Lage eine Wohnung in einem repräsentativen Haus/Wohnung. Und da gibt es auf dem Markt nur wenig Angebot.

    Ich würde die Wohnung auch problemlos vermieten können, auch zu dem Mietzins. Allerdings haben bisher nur Geschäftsleute angefragt, die für ca. 1 Jahr suchen. Der Vorteil vom Verband wäre eine dauerhafte Vermietung.
     
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  10. dots

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    Kannst du hellsehen? Woher weißt du, ob/dass sich eine Nachzahlung ergeben wird?
    Vielleicht ist der Mieter ja doch sparsamer als gedacht, vielleicht kostet das Gas, das Wasser, der Strom, die Versicherung, die Heizungswartung oder wasweißich plötzlich (viel) weniger, usw. usf.

    Mieter soll der Verein sein?
    Wer wird denn konkret in der Wohnung wohnen? Werden die Bewohner genau so dauerhaft sein oder vierteljährlich wechseln?
    Ich würde die tatsächlichen Bewohner mindestens genau so kritisch prüfen wie den Mieter. Mindestens!

    Es wirkt auf eine gewisse Art sympathisch, dass du nicht "leistbar", sondern "stemmbar" geschrieben hast.

    Da hörte sich das aber noch ganz anders an:
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 15.03.2019
    ehrenwertes Haus

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    Mir ist das Vermietungskonstrukt nicht wirklich klar, wie das gedacht ist.

    1. Variante:
    Soll die Wohnung an einen Verband vermietet werden. Dieser Verband stellt dann einem (oder mehreren) seiner Mitglieder die Wohnung zur Nutzung zur Verfügung.
    Miete und alle weiteren Kosten für die Wohnung werden direkt vom Verband bezahlt.
    Ich denke damit ist man im Bereich der dauerhaften Gebrauchüberlassung an Dritte. Diese Vor- und Nacchteile sollte man bedenken.
    In diesem Fall kann ein Gewerbemietvertrag die bessere Alternative sein, auch wenn es sich um Wohnraum handelt.
    Bei Mietverträgen für Gewerbe besteht viel mehr Vertragsfreiheit als im normalen Wohnungsbereich. Da darf auch eine NK-Vorauszahlung ziemlich deutlich von den wirklich zu erwartenden NK-Abrechnungen abweichen.

    2. Variante:
    Der Verband ist quasie Wohnungsvermittler zwischen VM und seinen Mitglieder, kein Vertragspartner aber eine Art Bürge für Miete, Kaution und NK. Miete wird vom Mitglied direkt bezahlt.


    Irgendwie scheint mir aber doch der Wurm in den Gedanken zu sein.
    Die Wohnung darf warm nicht mehr als 1.000 € kosten.
    Jede NK-Nachzahlung erhöht die effektiv gezahlte Warmmiete, wenn auch nachträglich.
    Mit dieser Aussage:
    bedeutet das für mich, dass du bei der 1. Nachzahlungsforderung, mit dem Geld auch gleichzeitig die Kündigung erhälst.
    Dann wird das nix mit langjähriger Vermietung.

    Mehrjährig an den Verein vermieten, kannst dann nur, wenn du die KM + NK-Vorauszahlungen so ansetzt, dass eher die Tendenz zu einer NK-Rückzahlung als eine Nachzahlung besteht. Damit würde aber die KM deutlich sinken, wenn du nicht über Nichtforderung von NK-Nachzahlungen den Verband sponsorn willst.
     
  12. #11 immobiliensammler, 15.03.2019
    immobiliensammler

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    Denkst Du, das funktioniert? Alle Schutzvorschriften stellen doch darauf ab, dass der Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird. Und dass es sich hier um Wohnraum handelt ist ja nicht strittig. M.E. dürfte also ein Gewerbemietvertrag nicht funktionieren. Sonst schreibe ich bei der nächsten Wohnung einfach "Gewerbemietvertrag" rüber und bin in der Vertragsfreiheit.

    Kurzer Randgedanke (off-topic): Wenn ich eine Wohnung an ein Model (oder wie die Prostituierte neuestens heißt) vermiete, geht dann ein Gewerbemietvertrag?
     
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  13. #12 Andres, 15.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 15.03.2019
    Andres

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    § 549 BGB beginnt mit den Worten: "Auf Mietverhältnisse über Wohnraum ..."

    Ob ich in einer angemieteten Wohnung nun wohne, sie als Büro oder Lager nutze oder dort eben Französischlektionen erteile, ändert nichts daran, dass es sich um Wohnraum handelt.


    Zum eigentlichen Thema:
    Das ist - entgegen der gewählten Formulierung - aber keine Tatsache. Es wird vom Interessenten so behauptet. Ob diese Behauptung zutreffend ist, wissen wir nicht.

    Würde ich in einem Aufsichtsgremium dieses Verbandes sitzen, wäre ich über eine solche Umgehung der institutionseigenen Haushaltsgrundsätze wenig erfreut.

    Es fällt mir schwer, unter den genannten Umständen wirklich objektive Gründe zu nennen, weshalb man diese Gestaltung nicht wählen sollte. Auf die Tatsache, dass man den Mieter besser darauf hinweist, dass die Vorauszahlungen nicht deckend sein werden, wurde ja schon eingegangen. Trotzdem habe ich bei der Sache kein gutes Bauchgefühl. Ich würde es nicht machen.
     
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  14. #13 ehrenwertes Haus, 15.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 15.03.2019
    ehrenwertes Haus

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    Hmmm, keine Ahnung ob das so funktioniert oder nicht. Habs nur als Idee in den Raum gestellt. Das Kleingedruckte sollte man unbedingt einem Fachanwalt überlassen.
    Ich kann mir aber vorstellen, dass es funktioniert (wenn von §-Schubbsern korrekt formuliert), da der Verband als Mieter ja dauerhaft die gesamte Wohnung einem oder mehreren oder wechselnden 3. überlassen will.
    Genau da hört der "normale" Mieterschutz auf und ist u. U. ein Kündigungsgrund bei "normalem" Wohnungsmietrecht.


    Zu deinem Randgedanken:
    Bei gemischter Nutzung einer Wohnung, gewerblich + Wohnen, gilt nicht zwingend Wohnungsmietrecht, sondern wofür die Wohnung überwiegend genutzt wird und was eigentliches Vertragsziel ist. Es kann u.U. auch Gewerbemietrecht gelten.
    BGH, Urteil v. 9.7.2014 – VIII ZR 376/13

    PS: Urteil ergänzt
     
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  15. RMHV

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    Sorry, aber das ist hochgradiger Unsinn. Wenn eine gewerbliche Nutzung vereinbart ist handelt es sich auch dann um ein Mietverhältnis über Gewerberäume, wenn die Räume auch als Wohnraum vermietet werden könnten.
     
  16. #15 Melanie123, 17.03.2019
    Melanie123

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    Ich werfe bei so was ja gerne den Taschenrechner an. Bei 48 qm und üblichen 2,50€ Nebenkosten passt das ja einigermaßen.
    Wenn zu Aufzug und "normalem" Putz- und Hausmeisterservice jedoch auch hier Repräsentationskosten wie etwa die tägliche Reinigung des luxoriösen Entree samt Concierge in Livree sowie des gut beheizten Wellnessbereiches incl. Schwimmbad hinzukommen, dann würde ich das eher kritisch bewerten.
    Ich würde für mich auch vorher eine interne Erpressungsgrenze "Wenn Sie auf die NK-Nachzahlung bestehen, müssen wir leider den Mietvertrag kündigen." setzen. Mir würde das emotionalen Stress ersparen, weil es einfach einkalkuliert wäre.
     
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Warmmiete auf Betrag x deckeln

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