Warmmiete versteuern

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von schabe3, 18.03.2013.

  1. #1 schabe3, 18.03.2013
    schabe3

    schabe3 Gast

    Hallo,

    ich habe mir ein Haus mit einer Einliegerwohnung gekauft. In dieser Einliegerwohnung übernehme ich aktuell die Mieter.

    Die Mieter zahlen pauschal 320 Euro für Warmmiete. Wohnungsgröße ca. 42m².

    Jetzt möchte ich natürlich ein Mietvertrag aufsetzen, wie darf ich da die 320 Euro aufteilen? Ich möchte natürlich auch nicht mehr steuern zahlen als es sein muss.

    Gibt es da evtl. pro m² ein Prozentsatz, den ich für Nebenkosten (Wasser, Heizung (Öl), Abfall usw.) anwenden kann?

    Wäre super wenn mir einer weiterhelfen kann, wie ich diese 320 Euro ungefähr aufsplitten darf.

    Danke für eure Hilfe.
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 18.03.2013
    lostcontrol

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    du weisst aber schon dass die mieter der einliegerwohnung den nicht unterschreiben müssen?
    die haben ja schon einen mietvertrag und sie müssen sich nicht darauf einlassen einen neuen zu unterschreiben.

    du wirst doch einigermassen kalkulieren können wieviel die betriebskosten für die einliegerwohnung tatsächlich ausmachen, oder nicht?

    ein prozentsatz wird dir da nicht weiterhelfen, evtl. aber der betriebskostenspiegel.
    beachte dabei aber auch die personenzahl - gerade beim wasserverbrauch und beim abfall spielt die eine rolle.
    sind garkeine zähler vorhanden? auch nicht für wasser? dann nimm die durchschnittswerte (womit wir wieder beim betriebskostenspiegel wären).
     
  4. #3 derasterix, 18.03.2013
    derasterix

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    Ja die übernommenen Mieter haben schon einen Vertrag mit dem Vorvermieter, auch wenn es eine mündliche Vereinbarung sein sollte. Im Normalfall regelt man so etwas auch vor dem Kauf (???) und lässt sich die Verträge zeigen und lässt sich informieren über die Vereinbarungen über Miete Nebenkosten usw..
    Ohne Zustimmung der Mieter wirst du gar nichts daran ändern können.

    Gegenüber dem Finanzamt kannst du sowieso die für das Mietobjekt umzulegenden Kosten geltend machen, egal ob sie der Mieter trägt oder nicht. Schlüsselung pro Position dann entweder nach Wohn-und Nutzfläche (zB bei Heizung) oder pro Kopf (bei Wasser) - es sei denn du hast Zähler.

    Alternativ kann man ja neue Mieter suchen :
    Eine Einliegerwohnung in einem selbst bewohnten Gebäude unterliegt der Regelung nach § 573a BGB und hat erleichterte Kündigungsregelungen falls du dort (auch zeitweilig) wohnst.
     
  5. #4 lostcontrol, 18.03.2013
    lostcontrol

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    woher hast du diese info?
    ich würde doch stark annehmen dass - sofern nichts anderes vereinbart ist (was hier aber der fall ist) - die heiz- bzw. betriebskostenverordnung gilt.
    "warmmiete" bedeutet übrigens nicht zwingend dass alle betriebskosten enthalten sind - früher stand das häufig für "kaltmiete + heizkosten" aber ohne sonstige betriebskosten.

    aktuell dürfte das hauptproblem sein überhaupt rauszufinden was denn nun wirklich konkret mit den mietern vereinbart wurde - am besten man befragt hierzu die alt-vermieter.

    das nächste problem dürfte dann wohl sein rauszufinden wieviel die betriebskosten insgesamt tatsächlich ausmachen - ohne eigene erfahrungen mit dem objekt wird man sich hier wohl auch an den verkäufer wenden müssen bzw. den vor-bewohner.

    das ist der punkt bei dem ich da auch als nächstes ansetzen würde.
    will man die mieter behalten schlägt man ihnen vor dass man zum nächstmöglichen termin kündigt und danach (oder vielleicht auch gleich?) einen neuen mietvertrag macht, bei dem dann klar festgelegt ist wie sich die miete aufschlüsselt. was genau man da vereinbart kann man sich ja überlegen, meiner meinung nach hängt da ja viel von der relation der wohnungsgrössen ab. ich hab bei mir im privathaus immer einen gemischten ansatz gemacht.
     
  6. #5 derasterix, 18.03.2013
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    Für die privatrechtliche Schlüsselung gilt der Mietvertrag oder das BGB oder natürlich die Pauschalregelung.

    BGB : 556a "(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt."


    Steuerrechtlich, und da geht es ja um die Gegenrechnung aller (Neben)kosten, tappe ich auch etwas im dunkeln, nehme aber stark an daß die Finanzämter nichts gegen die Logik des BGB haben.
    Aber weiteres diskutieren ohne mehr Hintergrundwissen bringt hier wohl nicht weiter.
     
  7. #6 schabe3, 18.03.2013
    schabe3

    schabe3 Gast

    Hallo, es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Eigentlich war es so, dass die Mieter hätten ausziehen müssen.

    Ich habe diese aber drin gelassen und das wir uns einigen, sobald das mit dem Notar usw. geklärt ist (das ist nun so ziemlich der Fall).

    Bei den Mietern handelt es sich um zwei Polen die bei einer großen Baufirma eingestellt sind, demnach habe ich auch ein Vertrag mit der Baufirma.

    Diese sind natürlich auch einverstanden, dass ich ein Vertrag aufsetze (dieser muss ja nicht unbedingt zum Nachteil für die Mieter sein, hier sollte nur alles klar geregelt sein, eben auch dass ich beim Finanzamt die Nebenkosten eben nicht versteuern muss).

    Evtl. geht das ja so, dass ich 320 Euro angebe und dafür bei Nebenkosten 0 Euro und es dennoch ganz normal bzw. prozentual nicht versteuern muss.

    Falls der Mieter mit dem Vertrag nicht einverstanden sein sollte, so kann ich den ja auch nach einer Frist kündigen, was aber nicht in meinem Interesse liegt :-)
     
  8. #7 Tobias F, 18.03.2013
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    Und mit welcher Begründung willst Du kündigen? Weil er nicht bereit ist einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen?
     
  9. #8 schabe3, 18.03.2013
    schabe3

    schabe3 Gast

    geht ja nicht darum wie ich ihn kündige sondern wie ich den Vertrag aufsetze bei 320 Euro Warmmiete oder ob ich es aufteilen sollte.

    Habe halt Angst so 320 Euro zu versteuern und wenn ich z. B. 250 Euro kalt und 70 Euro Pauschal für Nebenkosten angebe, dass ich halt so nur 250 Euro versteuern muss.

    Darum geht es mir.
     
  10. #9 schabe3, 18.03.2013
    schabe3

    schabe3 Gast

    geht ja mir nicht darum jemanden zu kündigen. Das Thema ist wie ich den Vertrag genau zu meinem Vorteil aufsetze.

    Muss ich 320 Euro Warmmiete komplett versteuern wenn ich keine Nebenkosten angebe oder muss ich nur 250 Euro versteuern, wenn ich 250 Euro kalt und 70 Euro Nebenkosten Pauschal angebe?

    es ist ja schon ein Unterschied ob ich 320 oder eben nur 250 Euro versteuer muss. Oder ist das letzendlich egal? Von den Mieter will ich nicht mehr. Geht mir nur um die Steuern...

    Danke
     
  11. #10 lostcontrol, 18.03.2013
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    hier wurde aber doch offensichtlich was anderes vereinbart - nämlich eine pauschale...
     
  12. #11 lostcontrol, 18.03.2013
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    also hast du einen schriftlichen vertrag? oder bedeutet das "demnach" dass du meinst du hättest einen vertrag mit der firma einfach weil die beiden da angestellt sind?

    das wäre aber doch eher ungünstig für dich?
     
  13. #12 lostcontrol, 18.03.2013
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    er braucht keine begründung - ist ja der berühmte sonderfall 2-parteien-haus in dem eine partei vom vermieter selbst bewohnt wird... da verlängert sich zwar die kündigungsfrist um 3 monate, aber einen kündigungsgrund braucht er nicht.
     
  14. #13 lostcontrol, 18.03.2013
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    wie gross ist denn die einliegerwohnung?
    70 euro könnten ein bisschen knapp kalkuliert sein bei 2 personen - das braucht's bei uns schon teilweise bei 2 personen ohne heizkosten...
     
  15. #14 schabe3, 18.03.2013
    schabe3

    schabe3 Gast

    war von mir viell. etwas blöd formuliert. Ich soll ein Vertrag für die Firma aufsetzen. Es geht mir wie schon oben geschrieben lediglich um die Steuer.

    Nebenkosten verbrauchen die Mieter ja eh und bei dem Mustervertrag (ausm Internet) kann ich ja die Nebenkosten extra angeben oder halt eben eine pauschale Warmmiete und dafür keine Nebenkosten.

    Mir ist nur unklar ob ich nicht ein steuerlichen Nachteil habe wenn ich 320 Euro Warmmiete angebe...

    Hoffe ihr/du verstehst was ich genau meine...
     
  16. #15 lostcontrol, 18.03.2013
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    mit oder ohne mehrwertsteuer? normalerweise wollen firmen sowas ja gerne mit mehrwertsteuer haben...

    die steuer auf die einkünfte aus VV meinst du damit sicherlich, oder?
    einkünfte aus VV hast du bei den betriebskosten nicht, das musst du dann getrennt machen. aber weil das ein leidiges thema ist kann ich dir da nur empfehlen dich diesbezüglich an deinen steuerberater zu wenden - je nach finanzamt geht's in manchen fällen auch dass die betriebskosten als durchlaufende posten behandelt werden, in anderen geht's anscheinend nicht (und nein - bitte nicht wieder darüber streiten, ich hatte das gerade letzte woche erst wieder mit unserem steuerberater).

    tu dir bitte was gutes und besorg dir einen vernünftigen mietvertrag - z.b. einen von "haus und grund"...
    oder lass den mietvertrag aus dem internet wenigstens prüfen ob er auf dem aktuellen stand ist in sachen schönheitsreparaturen etc. - wenn du ganz viel glück hast guckt vielleicht auch hier mal jemand drüber wenn du den link angibst.
    ich will ja nicht unken aber was es so alles schon gegeben hat wenn man an eine firma vermietet hat die womöglich häufig wechselndes personal in deiner wohnung unterbringt kannst du zu hauf in diesem forum nachlesen... ist es eine deutsche firma?

    red mit deinem steuerberater drüber.

    ja klar hast du den. du würdest ja quasi doppelt steuern auf heizöl & co. bezahlen.
     
  17. sara

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    als erstes würde ich auch mit dem Vorvermieter abklären auf welcher Grundlage vermietet wurde.

    das stimmt so dann auch nicht.
    Du kannst natürlich die Kosten die auf die Einliegerwohnung entfallen von den gesamten Einnahmen bei der Steuererkläung abziehen.
    Es ist ja eine Bruttomiete, versteuern tust du die Nettomiete.

    Da keine Zähler vorhanden sind die Kosten auf qm umzulegen bzw. bei Wasser auf Personen.

    Wenn du das splitten möchtest beim neuen Vertrag, sind dann auch jährlich die Nebenkosten mit dem Mieter abrechnen.

    70 € als Nebenkostenvorauszahlung sehe ich auch für zu wenig an bei 2 Personen.
     
  18. #17 lostcontrol, 19.03.2013
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    eben - und genau drum war das ja auch richtig wie ich's geschrieben hab. da ging's ja eben drum wenn nichts abgezogen wird.

    woher weisst du dass keine zähler vorhanden sind?
    und warum glaubst du dass wasser auf personen umzulegen wäre?

    nicht zwingend. aber man kann in den mietvertrag klar reinschreiben wieviel die kaltmiete beträgt und wie hoch die pauschale zum zeitpunkt des mietvertrags-abschlusses festgelegt wird. wichtig ist dass man dazu schreibt dass die pauschale angepasst werden kann.

    wie hoch eine vorauszahlung ist, ist ziemlich egal - über vorauszahlungen wird ja abgerechnet.
    wie hoch eine pauschale ist, ist dagegen wichtig - dann über die wird nicht abgerechnet, und wenn man da zu wenig angesetzt hat verliert man geld, denn die pauschale kann nicht rückwirkend angepasst werden sondern immer nur für die zukunft (und auch das nur wenn's mietvertraglich entsprechend vereinbart ist).
     
  19. GJH27

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    Hallo allerseits! Hab mich grad hier angemeldet und meine, gleich was beitragen zu können - hoffentlich hab ich in den bisherigen Beiträgen nix wesentliches überlesen...

    Soweit ich weiß, werden bei privaten Vermietern eben nicht die gesamten Mieteinnahmen versteuert, sondern der Gewinn aus der Vermietung, also die Einnahmen abzüglich der angefallenen Ausgaben, soweit diese vom Finanzamt anerkannt werden. Das betrifft dann auch nicht nur die Betriebskosten sondern auch Reparaturen, die vom Vermieter zu tragen sind!

    Heißt also: es ist für die Versteuerung unerheblich, ob mit dem Mieter die Begleichung der umlagefähigen Betriebskosten getrennt von der Grundmiete als Vorauszahlung (mit jährlicher Abrechnung) vereinbart ist, oder ob diese als Pauschale in einer Teilinklusivmiete enthalten sind. Die Betriebskosten zahlt der Vermieter sowieso aus den Zahlungen des Mieters.

    Gerade wenn es nur um eine Einliegerwohnung im eigenen Wohnhaus geht, würde ich mir (natürlich abgesehen von Heizung / Warmwasser) die jährliche Abrechnerei für die Vorauszahlungen auf jeden Fall sparen - ist im Verhältnis zum Ergebnis viel zu viel Arbeit und bietet dafür jede Menge Streitpotenzial mit dem Mieter, der noch dazu jährlich den Dauerauftrag ändern muss, was wieder eine mögliche Fehlerquelle ist. Dann doch lieber eine Teilinklusivmiete (also nur Heizung / Warmwasser jährlich abrechnen, sofern beide Wohnungen gemeinsam versorgt werden), die dann alle 3 bis 5 Jahre insgesamt erhöht wird. Da spart sich der Vermieter jede Menge Arbeit und Streit, für den Mieter bleibt in dieser Zeit die Mietzahlung konstant - und so extrem steigen die Betriebskosten in den paar Jahren auch nicht, dass das nicht durch eine Erhöhung der Teilinklusivmiete, z. b. um 10 % - 12 % nach 3 - 5 Jahren abgefedert werden könnte.

    Schöne Grüße!

    -Georg-
     
  20. #19 lostcontrol, 20.03.2013
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    einspruch!
    a) wie gehst du dabei mit der mehrwertsteuer auf die betriebskosten um?
    b) wie hoch die betriebskosten sind müsste dann trotzdem ermittelt werden - was ganz offensichtlich nicht so einfach ist.

    das würde ich davon abhängig machen wie gross die einliegerwohnung ist.
    und wasser sollte man auf jeden fall nach verbrauch abrechnen, eben weil's da gigantische individuelle unterschiede gibt (wir haben hier beispiele zwischen 10 kubik und 140 kubik jährlich bei singles).
    und wenn du heizung und wasser ohnehin abrechnen willst kannste gleich alles abrechnen - der rest ist eh ziemlich stressfrei und ändert sich kaum mal.

    was heizkosten angeht:
    die kannste eh nur korrekt abrechnen wenn du HKVs bzw. wärmemengenzähler hast. und zwar für BEIDE parteien. was beim beispiel von HKVs ziemlich teuer für den vermieter werden kann, wenn der ein vielfaches an heizkörpern hat während in der einliegerwohnung nur drei oder vier sind. die dinger kosten ja geld. ob nun selbst eingebaut oder gemietet, das sind kosten die für beide parteien anfallen. wenn du das abrechnen dann auch noch an eine entsprechende firma abgibst kommt da so einiges an kosten zusammen. in meinem fall kann ich die komplette einliegerwohnung ein jahr lang von dem geld beheizen, das es kosten würde auf dem üblichen weg zu messen und abzurechnen.

    das streitpotential haste ja trotzdem - da ist 'ne pauschale besser, entweder er lässt sich drauf ein oder nicht, da gibt's dann nichts zu streiten.

    wenn die vorauszahlung einigermassen vernünftig kalkuliert ist muss man deswegen nicht jährlich den dauerauftrag ändern. mal ganz abgesehen davon dass das ein paar minuten aufwand sind, den man auch von zuhause aus erledigen kann. das ist nun wirklich nicht zuviel verlangt.
    eine pauschale passt man übrigens sinnvollerweise auch entsprechend an, und bei den derzeit explodierenden heizkosten, aber auch wasserkosten muss man das leider auch.

    und die betriebskostenvorauszahlung dann 3-5 jahre lang nicht anpassen? nö. da hätte ich keine lust drauf, ständig soviel auslegen zu müssen und den nachzahlungen hinterherzurennen. wenn abrechnung, dann muss die vorauszahlung auch entsprechend angepasst werden können. das darf der mieter übrigens auch von sich aus.

    die hauptarbeit beim abrechnen besteht aber nun mal in der heizkostenabrechnung. schon wasser ist dagegen vergleichsweise easy (und das sollte man wie gesagt auch nach verbrauch machen). der rest ist nun wirklich kein problem. und streit kann's wie gesagt trotzdem geben - oder erst recht. eben weil der mieter der sache nicht traut.

    schön wär's wenn die heizkosten über 3-5 jahre konstant blieben. das ist mir aber noch nie passiert dass die heizkosten über 3-5 jahre konstant geblieben wären. genauer gesagt ist mir das noch nie passiert. man kann höchstens geschickt einkaufen beim heizöl, aber normalerweise schafft man's da auch allerhöchstens gleich "billig" wie im letzten jahr einzukaufen anstatt ein gutes stück teurer. haben wir aber auch schon jahrelang nimmer geschafft.

    doch, die heizkosten schon. und die kaltwasserkosten mittlerweile auch.

    das ist ja nett gedacht, aber du wolltest doch die heizkosten getrennt behandeln?
    ich werd mich hüten betriebskosten und mieterhöhungen in einen pott zu schmeissen - das ist ja absolut zu meinem nachteil! wenn ich die kaltmiete erhöhen will, dann will ich da den vollen spielraum haben und nicht die preiserhöhung bei den heizkosten mit reinrechnen müssen!
     
  21. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Hi Lostcontrol! Zugegeben, die Heiungs- und Warmwassergeschichte macht das ganze etwas unübersichtlich. Bei uns zahlen die Mieter (9 Parteien) dafür direkt an den Energieversorger, dadurch ist für uns die Teilinklusivmiete wirklich bequemer, außerdem ist bei uns das ganze Mehrparteienhaus vermietet und nicht teilweise eigengenutzt wie in diesem Fall.

    Die Frage mit der Mehrwertsteuer der Betriebskosten erschließt sich mir grad nicht. Der Vermieter zahlt doch sowieso einen bestimmten Betrag dafür, den er aus den monatlichen Zahlungen des Mieters entnimmt. Und ob diese in der Summe gleichen monatlichen Zahlungen "Grundmiete plus Vorauszahlung" oder "Teilinklusivmiete" heißen ist doch gehupft wie gesprungen.

    Mit der Fehlerquelle beim Dauerauftrag meinte ich, dass der vom Mieter auf einen falschen neuen Betrag geändert wird, schon erlebt, wenn auch in anderem Zusammenhang. Dann wieder Brief an den Mieter etc - wenn der dann noch meint, die Abrechnung / Aufteilung sei fehlerhaft, ist leicht ein Zeitaufwand zusammen, der spürbar an der Nachzahlung knabbert.

    Leider steh ich grad ein bisschen auf dem Schlauch, was Deine grundsätzliche Haltung zur Teilinklusivmiete angeht, außer bei Wasser und Heizung scheinen wir uns ja einig zu sein, dass die sonstigen umlagefähigen Betriebskosten nicht so extrem steigen. Und auch wenn sich die Gewichtung innerhalb der Teilinklusivmiete über ein paar Jahre etwas verschiebt - man spart sich doch so die doppelte Arbeit von a) Vorauszahlungen anpassen, b) Grundmiete erhöhen.

    Die Erhöhung der Teilinklusivmiete geht übrigens ganz einfach, selber erst gemacht: "alte Miete X wird erhöht auf neue Miete Y". Punkt. Da wird nichts rausgerechnet, Heizung und Warmwasser darf sowieso nicht mit drin sein, deswegen ja "Teilinklusivmiete". Kappungsgrenze liegt laut BGH bei 120 % der bisherigen Teilinklusivmiete bzw. bei dem um die tatsächlichen umlagefähigen Betriebskosten erhöhten Mietspiegelwert.

    Naja, das soll jetzt von mir keine besserwisserische Grundsatzdiskussion über Teilinklusivmiete werden, auch wenn das ein ziemlicher Teil meiner Antwort war.

    Was mir eigentlich wichtiger war, und auch für die Frage wesentlich ist: es werden nicht die blanken Mieteinnahmen versteuert, sondern der Gewinn aus der Vermietung! Und der Gewinn ist ja Einnahmen abzüglich Ausgaben, wobei zu den Ausgaben sowohl die gesamten Betriebskosten zählen (nicht nur die umlagefähigen) als auch vom Vermieter getragene Reparaturkosten.

    Schöne Grüße!

    -G-
     
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