Warmwasserabrechnung - wo ist mein Fehler ?

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von Helene, 22.01.2014.

  1. Helene

    Helene Gast

    Hallo und guten Tag.

    Ich mache zum ersten Mal eine NK-Abrechnug und brüte schon lange darüber, wo ich beim Warmwasserabrechnung einen Fehler gemacht habe, denn das was ich errechnet hatte kann auf keinen Fall stimmen.

    Situation : EFH mit zwei Wohnungen. Hauptwohnung hat keine Zähler, ELW hat Kalt- Warm- und kWh-Zäher an der Heizanlage. So weiß ich leider nicht wie der Gesamtverbtrauch an Warmwasser war. Heizung + Warmwasser wird mit Flüssiggas (Tank) betrieben, Rechnungen sind EUR/100 Liter. Zusätzlich hat jede Wohnung einen Holzofen der auch fliessig benützt wird. Die Gesamtkosten habe ich zu 80 % auf die Heizung und 20 % auf Warmwasserkosten verteilt, die wiederum zu 50 /50 auf Grund- und Verbrauchskosten.

    Daten : Warmwasserverbauch der ELW 38 m³
    Verbrauchskosten für Warmwasser gesamt (für beide Parteien) EUR 370,68
    Durchschnittpreis kWh/kg 1,3016 EUR
    Umrechnungsbasis :1 kg Flüssiggas = 12,87 kWh (1 Liter 510 gramm)

    Mein Problem :
    Bei Verwendung der Umrechnungsformel : 2,,5 * Volumen x ( 60 Grad - 10 Grad ) = Wärmebedarf kWh / Heizwert 12.87 *EUR kWh/kg komme ich auf :

    2,5*38*50= 4.750 kWh/12.87 = 369,08 * 1,3016 EUR = 480,39 EUR

    Somit wäre der Verbrauchspreis der auf die ELW entfällt (480, 39 EUR) und somit höher als der Preis für beide Wohnungen zusammen (370,68 EUR) Und das kann gar nicht sein.

    Irgendwo, aber wo, ist der „Wurm“ drinn.

    Vielen Dank im Voraus.

    Helene
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Aufgabe 1: Ermittlung der Gesamtkosten und des Gesamtenergieverbrauchs

    Ich sehe in deinem Beitrag jede Menge €€€, aber diese Zahl finde ich nirgends. Also: Wieviel hat der Betrieb der gesamten Gaszentralheizung im Abrechnungsjahr gekostet? Die Holzöfen interessieren nicht.

    Der Gesamtenergieverbrauch kommt entweder als Angabe in kWh direkt vom Versorger oder er muss aus dem Brennstoffverbrauch (in l, kg, ...) errechnet werden.


    Aufgabe 2: Ermittlung des Energiebedarfs für das WW

    Dazu wird normalerweise ein WMZ eingesetzt, der die zur Erwärmung des WW eingesetzte Energie ermittelt. Du hast keinen WMZ, also kommt ein Schätzverfahren zum Einsatz. Ob das in deinem Fall ab diesem Jahr noch zulässig ist, ist damit noch nicht geklärt!

    Das von dir eingesetzte Verfahren setzt voraus, dass die Gesamtmenge des WW bekannt ist. Das ist in deinem Fall nicht bekannt, also muss ein anderes Schätzverfahren zum Einsatz kommen. Wieder bleibt hier die Frage nach der Zulässigkeit außen vor!

    Damit kommt die Formel Q = 32 * Wohnfläche zum Einsatz. Eine Abrechnung nach Brennwert scheint hier nicht vorzuliegen, daher findet kein Korrekturfaktor Anwendung.

    Q ist der Energiebedarf für das WW


    Aufgabe 3: Ermittlung der WW-Kosten

    Jetzt wird der Anteil dieser Energie Q am Gesamtverbauch ermittelt. Dieser Anteil der Gesamtkosten aus Aufgabe 1 wird dem WW zugerechnet, d.h.:
    WW-Kosten = Gesamtkosten * Q / Gesamtenergie

    Hier liegt ein erster, offensichtlicher Fehler in deinem Vorgehen vor:

    Das ist ja völlig willkürlich.


    Aufgabe 4: Verteilung der Gesamtkosten für WW auf die Nutzer.

    Da weder dein WW-Verbrauch noch der gesamte WW-Verbrauch bekannt ist, funktioniert das nicht. Es gibt keine Möglichkeit, den Anteil der ELW zu ermitteln. Ein Verfahren auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs scheidet also aus.

    Wie sagt man so schön: Geht nicht, weil ist nicht. Ob diese Aufteilung dann zulässig wäre oder ob nicht doch 70 % nach Verbrauch abgerechnet werden müssen, wäre eine weitere Frage.

    Eine Aufteilung kann also nur nach einem anderen Umlagemaßstab erfolgen, z.B. komplett nach Wohnfläche. Was ist im Mietvertrag vereinbart?

    Das korrekte Vorgehen spare ich mir - es wäre hier sowieso nicht durchführbar.


    Weitere Gedanken zu deiner Rechnung:

    Wenn ich sowas lese, könnte ich um mich schlagen. ;)

    Gleichungen und Gleichheitszeichen heißen so, weil links und rechts das Gleiche steht.
    2,5*38*50 = 4750
    Alles, was du jetzt noch dazuschreibst, macht die Gleichung falsch. Du möchtest mit dem Ergebnis weiterrechnen, also neue Gleichung:
    4750/12,87 = 369,08
    und in einer neuen Zeile:
    369,08*1,3016 = 480,39

    Von formalen Gesichtspunkten abgesehen, ist die Rechnung auch ziemlich unsinnig.


    Hättest du mal vorher gefragt ...
     
  4. #3 sara, 22.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 22.01.2014
    sara

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    Ich weiß zwar nicht warum man immer mit dem erhobenen Zeigefinger antworten muss....

    Die Abrechnung der Warmwasserkosten kannst du nach der Formel, wie sie auf den Heizkostenabrechnungen (Kopie vom letzten Jahr) auf der Rückseite abgedruckt ist unter Punkt b) berechnen.

    Quelle: Brunata - Heizkostenabrechnung

    [​IMG]

    ob du dann 50/50 od. 30/70 nach Fläche u. Verbrauch aufteilst/abrechnest, kommt darauf an was du im Mietvertrag vereinbart hast.
    (Übrigens auf meiner Warmwasserabrechnung der Brunata wird 50/50 zu Grunde gelegt, es gibt Zähler)
     
  5. Andres

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    Wo ist der erhobene Zeigefinger? Das hier?

    Was ist daran falsch oder nicht angemessen? Hätte Helene vorher gefragt, hätte man ihr sagen können, dass die Verbrauchserfassung so nicht funktioniert. Oder meinst du das hier:

    Das ist eine Tatsache. Eine eigene Meinung darf ich noch haben, oder? Ganz nebenbei fliegt einem so eine "Rechnung" aus den genannten Gründen um die Ohren, wenn der Mieter widerspricht. Sie ist nämlich nicht nachvollziehbar.

    Wenn dich der ansonsten ausführliche, sachliche und konstruktive Beitrag stört, kannst du ihn gerne ignorieren.


    Diese Aussage ist schlicht falsch. Da kein Gesamtverbrauch des WW bekannt ist, kann keine Verteilung nach Verbrauch stattfinden - egal zu welchem Anteil.
     
  6. #5 sara, 22.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 22.01.2014
    sara

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    @andres, dann schau dir deine fetten Sätze und Worte mit Ausrufungszeichen an.

    Was du in den "QUOTE" jetzt stehen hast, habe ich auch nicht gemeint. :91:

    Auch die verkürzte "Rechenformel" kann ich sehr wohl nachvollziehen, auch wenn sie mathematisch nicht korrekt da steht.

    (Allerdings ist mir diese Berechnung auch nicht verständlich)
     
  7. #6 sara, 22.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 22.01.2014
    sara

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    da hast du recht!
    Es gibt ja nur den Verbrauch 38 m3 der ELW.
    Dann ist die Rechnung ja noch einfacher. Aufteilung dann nach der oben genannten Berechnung - Aufteilung nach qm Anteil.
    Was anderes ist jetzt nicht machbar.
     
  8. Andres

    Andres
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    Auch dafür gibt es einen sachlichen Grund.

    Die Frage war, wo der Fehler im Berechnungsverfahren ist. Das habe ich beantwortet, indem ich das korrekte Verfahren erklärt habe - das bringt der TE mehr, als wenn ich einfach nur alle Fehler in der Beschreibung zerpflücke und sie dann trotzdem nicht weiß, wie es richtig geht. Von der korrekten Berechnung abgesehen gibt es aber noch weitere Hindernisse:
    • Ist der Verzicht auf einen WMZ auch ab 2014 noch zulässig?
    • Falls ja: Ist der Verzicht auf einen WW-Zähler für den Gesamtverbrauch zulässig?
    • Ist die Teilung 50/50 für den Verbauchsanteil zulässig?
    Diese Fragen lassen sich aus den Angaben der TE nicht beantworten. Meine Beschreibung passt nur, wenn Helene alle diese Ausnahmen auch tatsächlich geltend machen kann. Das muss sie selbst prüfen oder hier nachfragen. Evtl. sieht das Berechnungsschema dann ganz anders aus.

    Für eine kostruktive Antwort sind diese Ansätze also extrem wichtig. Daher habe ich sie mit Ausrufezeichen und Fettschrift hervorgehoben. Was ist daran jetzt so böse?
     
  9. Helene

    Helene Gast

    Vielen Dank für die Antworten.

    @ Andreas, ich habe die Abrechnung noch nicht weggeschickt da sie offensichtlich falsch wäre. Soll heißen – ich habe hier vorher gefragt … Meine Mieter haben sie mir noch nicht (zu Recht in diesem Fall) um die Ohren geschlagen.... Es ist die erste Abrechnung an die Mieter überhaupt, es handelt sich also nicht um einen Wechsel der Abrechnungsmodalitäten n (oder wie man richtig dazu sagt..) .

    Im Mietvertrag steht „ Neben der Miete trägt der Mieter die Betriebskosten i.S. d. Betriebskostenverordnung. Auf diese Betriebskosten ist eine monatliche Vorauszahlung von 150 € zu zahlen.“

    Aufgabe 1: Ermittlung der Gesamtkosten und des Gesamtenergieverbrauchs
    Gesamtkosten : 3.706,78, € Gesamtenergie : 36.651,70 kWh.

    Aufgabe 2: Ermittlung des Energiebedarfs für das WW

    Q = 32 * Wohnfläche (gesamt, beide Wohnungen zusammen)

    Q = 32 * 351 = 11. 232 kWh

    WW-Kosten = Gesamtkosten * Q / Gesamtenergie

    WW-Kosten = 3.706,78,* 11. 232 / 36.651,70 = 1.135,95 €

    Für die Heizung bleiben dann : € 3.706,78 – 1.135,95 = 2.570,83 €

    So wie ich es sehe (Danke @ sara) steht es frei ob man nach Wohn- oder Nutzfläche abrechnet. Bei uns sind es zwei aneinander gebaute Häuser, also kein klassisches EFH mit integrierter Einliegerwohnung, die Versorgung läuft leider (bis auf Strom) alles über´s Haupthaus (also meinen Teil) Hab das so gekauft und zum ersten mal vermietet, daher meine Schwierigkeiten…

    Ich fände die Abrechnung nach Nutzfläche gerechter denn beide Einheiten haben beheizbare Nutzflächen (Hobbyraum, Abstellraum) und in beiden Einheiten kann man Warmwasser auch in der Waschküche (die bei der Wohnfläche nicht gerechnet wurde) entnehmen.

    Auf jeden Fall Danke nochmals für die Hilfe.

    LG

    Ich für meinen Teil fand das hier : "Gleichungen und Gleichheitszeichen heißen so, weil links und rechts das Gleiche steht." so ein bisschen nach erhobenem Zeigenfinger. Aber ok, ich habe auch andere Beiträge von Andreas gelesen (bevor ich hier schrieb) er ist nunmal sehr korrekt, aber das kommt dann im Endeffekt den Fragenden zugute. Er schreit schon mal "kannst Du nicht...." wenn man dann aber sagt "sorry, habe es nicht bedacht...." dann ist es gut....
     
  10. Helene

    Helene Gast

    Zitat Andreas :
    " Ist der Verzicht auf einen WMZ auch ab 2014 noch zulässig?
    Falls ja: Ist der Verzicht auf einen WW-Zähler für den Gesamtverbrauch zulässig?
    Ist die Teilung 50/50 für den Verbauchsanteil zulässig?"

    Das frage ich mich auch. Die Abrechnung um die es geht war für 2013.
    Was ich für 2014 mache weiß ich noch nicht.
    Bei der Teilung 50/50 hätte ich jetzt weniger Bedenken, denn solange es heißt "sind mindestens 50 %, höchstens 70%...." usw. bewegt man sich mit 50:50 im Rahmen der Vorschriften.

    Wenn mir meine Mieter echt arg krumm kommen dann erhöhe ich die Miete auf das ortsübliche Niveau. Aber ich hoffe wir kommen klar...
    Grüßle
     
  11. Andres

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    Leider nicht. "Vorher" wäre in diesem Fall vor der Vermietung gewesen. Das Problem der unzureichenden Verbrauchserfassung lässt sich jetzt nämlich nicht mehr lösen.


    Nichts zu Umlagemaßstab? Ok, nicht hilfreich, aber auch keine weiteren Probleme.

    Die Rechnung sieht jetzt richtig aus.

    Vorsicht, nicht ganz. Für die Berechnung von Q muss zwingend die Wohnfläche verwendet werden. Für die weitere Verteilung zwischen den beiden Einheiten könnte man grundsätzlich zwischen Wohn- und Nutzfläche wählen. Da hier aber keine mietvertragliche Vereinbarung vorliegt, gilt § 556a BGB und damit die Wohnfläche.

    Stimmt, muss ich vielleicht etwas mehr beachten. Andererseits bin ich ziemlich sicher, dass du das Prinzip jetzt verstanden hast.


    Danke für die Blumen. :122: (Fehler mache ich übrigens auch regelmäßig ...)
    Wenn du jetzt noch ein "a" in meinem Namen streichen könntest, wäre ich noch ein bischen glücklicher.


    Für 2013 wäre eben zu begründen, warum die Montage von ausreichend vielen Warmwasserzählern, um nach Verbrauch abzurechnen, nicht möglich war. Ob das gelingt, kann ich nicht beurteilen, habe aber so meine Zweifel.

    Für 2014 wäre zusätzlich zu begründen, warum die Montage eines WMZ nicht möglich war. Das wird auch nicht einfacher.

    In beiden Fällen besteht die Gefahr, dass der Mieter die Pauschalkürzung geltend macht. Da die Kosten insgesamt noch überschaubar sind, ist das zwar nicht der Weltuntergang, aber über 2-3 Jahre (Heizung ist ja auch noch beteiligt) wäre der WMZ dann billiger gewesen.


    Musst du auch nicht. Das war mein Fehler, diese Fragestellung gilt nur für die Heizkosten.


    Da hier vermutlich die Voraussetzungen für eine erleichterte Kündigung vorliegen, würde ich eher im Zuge eine Änderungskündigung für Heizung und WW einen verbrauchsunabhängigen Umlagemaßstab in den Mietvertrag aufnehmen.
     
  12. #11 sara, 23.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 23.01.2014
    sara

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    gelöscht weil doppelt
     
  13. #12 sara, 23.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 23.01.2014
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    Noch ein Gedanke, bei dem ich aber nicht sicher bin ob das so realisierbar ist.

    Wenn man in den Zulauf des Warmwasserspeichers eine Wasseruhr einbauen lässt, (ist bei mir im Mietshaus so) dann hat man die Gesamtmenge des erhitzten Wassers davon können dann die abgelesenen m3 der ELW abgezogen werden und die Differenz ist der Verbrauch der zweiten Wohneinheit.

    Was spricht dagegen?
    Es wäre die kostengünstigste Lösung, nach Verbrauch abzurechnen.
    Es geht hier um ein Zweifamilienhaus, u. die Heizkostenverordnung greift nur bedingt.
     
  14. Andres

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    Nichts. Es ist aber 2013 nicht so gewesen und selbst wenn man das sofort realisieren würde, wäre 2014 trotzdem nicht so abrechenbar.


    Die HeizkostenV greift voll, solange nicht etwas anderes wirksam vereinbart ist. Das scheint hier nicht der Fall zu sein, jedenfalls steht davon im zitierten Teil des Mietvertrages nichts. Auch das ist für 2013 und 2014 nicht mehr zu korrigieren.

    Die kostengünstigste Lösung wäre gewesen, im Mietvertrag eine von der HeizkostenV abweichende Vereinbarung zu treffen, die ganz ohne Zähler auskommt.
     
  15. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Andres, natürlich habe ich das für die Zukunft gedacht.

    wenn man das noch diesen Monat realisieren könnte, würde ich den Jan. dann mit durchschnittlichem Tage/Mt. Verbrauch 2014 berechnen.

    Natürlich ist die Abrechnung ganz ohne Zähler nur nach Fläche einfacher und besser.
    Dann muss auch nicht das warme Wasser rausgerechnet werden.
    Das gilt eigentlich auch für die Abrechnung jetzt, denn Wasser nach Fläche und Wohnung nach Fläche ist "GLEICH" komplett nach Fläche :-)

    Diese Berechnung kann man sich deshalb jetzt auch sparen, denn es kommt zu keinem anderen Ergebnis. (Die 38 m3 kann man ja nicht in Bezug setzen)

    Bei den Heizkosten ist das dann aber genauso...

    Entweder jetzt gleich mit den Mietern sprechen oder abwarten ob ein Einspruch kommt.... ??? :smile032:
     
  16. Helene

    Helene Gast

    Hallo Andres (sorry für das „a“ zu viel)

    Oh ja – ich hätte vor der Vermietung mehr bedenken sollen. Wir sind vor der Vermietung zusammen, also Mieter und ich , die Anlage durchgegangen und geschaut wie und wo gezählt werden kann. Für Warmwasser war kein Zähler da, also hat er den Zähler beim Händler gekauft und von einem Installateur einbauen lassen. Damit war für uns beide alles geregelt.

    Erst bei der Abrechnung merkte ich dass ich nicht zurecht komme. Und ob der Wärmezähler der ELW (meine hat keinen Zähler) richtig zählt habe ich so meine Bedenken, 44 kWh für ganzes Jahr sind ja gar nichts.
    Vielleicht heizen sie wirklich nur mit dem Holzofen und den 1. Stock (Schlaf- und Arbeitszimmer) überhaupt nicht obwohl bei Kälte die Thermostaten an den Heizkörpern aufmachen müssten, aber womöglich ist der Zähler kaputt. Ich sehe schon – ich werde mich bald um einiges kümmern müssen. Zum Glück haben wir erst Januar, 2014 wird daher hoffentlich unproblematischer da ich noch Zähler einbauen lassen kann.

    @ sara – müsste eigentlich so gehen. Ich muß mir noch mal anschauen wie die Leitungen verlaufen.

    Zitat Andres : „ Für die Berechnung von Q muss zwingend die Wohnfläche verwendet werden. Für die weitere Verteilung zwischen den beiden Einheiten könnte man grundsätzlich zwischen Wohn- und Nutzfläche wählen. Da hier aber keine mietvertragliche Vereinbarung vorliegt, gilt § 556a BGB und damit die Wohnfläche.“

    Uff… ok.

    Aber – außer für das Berechnen des Q – gilt, wenn keine mietvertragliche Vereinbarung vorliegt die HeizKV. Stimmt das so ?
     
  17. Helene

    Helene Gast

    Zitat sara : Entweder jetzt gleich mit den Mietern sprechen oder abwarten ob ein Einspruch kommt.... ??? "

    Wenn keine Abrechnung nach Verbrauch möglich ist, dann ist besser gleich reden. Selbst wenn sie keinen Einspruch einlegen würde, bleibt doch ein komisches Gefühl zurück warum die vorhandenen Zähler nicht berücksichtigt werden. Das ist nicht gut. Ich muß mir darüber vorher im Klaren sein wie wir es für die Zukunft handhaben werden und das auch so schriftlich vereinbaren. Vorher muß ich mit dem Heizungsmann reden was wie möglich ist und was es kostet.

    Lust dazu habe ich echt gar keine im Moment. Hilft nix, da muß ich durch.
     
  18. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    du hast sicher auch schon weiter dich im Internet sicher informiert...

    hier habe ich einen Link, der dir evtl. auch bei den jetzigen Begründungen gegenüber deinen Mietern vielleicht weiter hilft.

    Nebenkostenabrechnung beim Zweifamilienhaus – Bitte beachten!

    Im Grunde wäre es wirklich am besten wenn du (auch in Zukunft) nur nach Fläche abrechnest, denn die Heizkosten kannst du ja auch nur nach Fläche abrechnen. Auch hier hast du ja keine Zähler.

    Durch eine Änderungskündigung dies dann verbindlich umzusetzen.
     
  19. Andres

    Andres
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    Was heißt "außer"? Der Sonderfall, dass nur die Wohnfläche verwendet werden darf, entsteht ja gerade durch die HeizkostenV. Der Regelfall (Wohn- oder Nutzfläche) kommt aus dem BGB.
     
  20. Helene

    Helene Gast

    Danke sara, der Link ist echt gut. Verständlich erklärt. Ja, ich habe schon vorher einiges im Internet gelesen, aber vor allem Gesetze lesen und sie verstehen ist halt so eine Sache. Und die Q-Formel von Andres habe ich gar nicht vorher gefunden...

    @ Andres : Zitat " Was heißt "außer"? Der Sonderfall, dass nur die Wohnfläche verwendet werden darf, entsteht ja gerade durch die HeizkostenV. Der Regelfall (Wohn- oder Nutzfläche) kommt aus dem BGB.

    Hallo Andres,

    habe ich mir so abgeleitet, bzw. habe den § 556 a BGB so verstanden.
    Zitat : „ (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.“

    In der HeizkosenV kann mit Wohn- oder Nutzfläche bzw. bei Heizung nach beheizbarem Raum gerechnet allerdings bei den Grundkosten, die Verbrauchskosen sollen ja nach Verbrauch abgerechnet werden.

    Außer bei Zweifamilienhaus wenn der Vermieter drinn wohnt, da ist die HeizkostenV nicht zwingend, also dann doch BGB und Wohnfläche ?

    Heute telefonierte ich mit dem Heizungsmann der die Anlage eingebaut hat und zeitlang (vor meiner Zeit) in der ELW gewohnt hat. Die Heiz- und Warmwasserkosten wurden pauschal abgerechnet weil es anderes nicht ging. Angeblich lassen sich die Zähler an diese Anlage nicht anbringen. Oder die Anlage müsste umgebaut werden was kosenintensiv wäre. Na toll… Werde noch eine zweite Meinung einholen, dann sehe ich weiter.
     
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