Warnung: Mieter soll nicht Schneeräumen oder Hausordnung machen!

Dieses Thema im Forum "Hausordnung" wurde erstellt von Vermieterheini1, 17.12.2011.

  1. #1 Vermieterheini1, 17.12.2011
    Vermieterheini1

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    Das ist nicht das erste Urteil, dass den Mieter - trotzt rechtsgültiger Überwälzung der Haussordung bzw. Vereinbarung im Mietvertrag (gemeinschaftliche Flure / Treppenhäuser Putzen, Gartenpflege, Verkehrssicherungspflichten, Schneeräumen und Streuen) - von diesen Pflichten ERSATZLOS entbindet!

    D.h. der Vermieter muss das selber machen und bleibt auf den Kosten sitzen.

    Von der Pflicht befreit Mieter, die aus Gesundheits- oder Altersgründen den Winterdienst nicht mehr leisten können, sind davon befreit. Muss der Vermieter deshalb eine Firma beauftragen, darf er die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen (AG Hamburg: 318A C 146/06).
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 17.12.2011
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    Soviel ich weiß, ist grundsätzlich der VERmieter für das Schneeräumen zuständig.
    Sofern er dies nicht rechtswirksam an jemand anderes weitergegeben hat, verbleibt die Pflicht eben bei ihm.
    Insofern hat sich die Situation nicht geändert.

    Warnen kann man in diesem Zusammenhang nur vor unwirksamen Regelungen in Mietverträgen.

    Christian Martens
     
  4. elli55

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    Suche nach einer rechtlich haltbaren Lösung

    Nach meinem Verständnis ist es das Sinnvollste, keiner Partei per Mietvertrag oder Hausordnung die Pflicht zum Schneeräumen zu übertragen.

    Dann ist der VM in der komfortablen Lage, - entsprechend der Betr.K.V. - die Kosten für den Winterdienst nach qm Wohnfläche auf die Mieter umzulegen.

    Der VM ist im Übrigen nicht zwingend verpflichtet, die zum Grundstück gehörenden Stellplätze zu räumen. OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.05.2008 I-24 U 161/07 :

    "Privater Stellplatz auf Parkplatz – Vermieter muss nicht streuen. Unterlassener Winterdienst verstößt nicht gegen Verkehrssicherungspflicht. Der Vermieter von Pkw-Stellplätzen auf einem Parkplatz muss diese nicht von Schnee und Eis räumen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es sich um einen kleinen, wenig frequentierten und nahe der Straße gelegenen Platz handelt."

    Das heißt nach meinem Verständnis, dass der VM die Hoffläche weder streuen noch räumen muß. Die Mieter selber müssen tätig werden wenn die Hoffläche nicht mehr befahrbar ist, obwohl sie mietvertraglich nicht verpflichtet sind. Streut oder räumt der VM dennoch, kann er die Kosten umlegen solage er keine diesbezüglichen Vereinbarungen in den Mietverträgen hat.

    Oder mache ich hier einen gedanklichen Fehler??

    Beste Grüsse
    elli55
     
  5. elli55

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    Noch ein interessantes Urteil

    AG Köln, Urteil vom 14.09.2011 - 221 C 170/11 -
    "Streupflicht: Bewohner von Erdgeschosswohnungen sind für Winterdienst nicht alleinverantwortlich.

    In Häusern mit mehreren Mietparteien müssen die Pflichten zum Winterdienst gerecht und angemessen aufgeteilt werden. Ist die Pflicht zur Durchführung des Winterdienstes auf den Gehwegen im Rahmen eines Mietvertrages als unangemessene Benachteiligung zu sehen und als "überraschend" zu werten, so wird sie nicht Bestandteil..."

    Das bedeutet für mich als VM, dass ich die EG-Wohnung mietvertraglich nicht !! zum Winterdienst verpflichten werde.

    Nachdem ich die Problematik der "Hausordnung" in diesem Forum verfolgt habe, ziehe ich folgende Konsequenz: ich werde grundsätzlich keine Mietpartei auch nur zum geringsten Dienst verpflichten; außer dass die eigene ! Mülltonne an die Strasse gestellt werden muss.

    Alle Reinigungsdienste werde ich externen Dienstleistern übertragen. Sollte es Gemecker geben wegen der Kosten, können die Bewohner gerne selber zum Besen und zum Schrubber greifen und dadurch die Kosten senken.

    Beste Grüsse
    elli55
     
  6. #5 Vermieterheini1, 17.12.2011
    Vermieterheini1

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    Hallo elli55,

    "ich werde grundsätzlich keine Mietpartei auch nur zum geringsten Dienst verpflichten
    Alle Reinigungsdienste werde ich externen Dienstleistern übertragen."

    Genau das ist das einzig Richtige bei heutigen Mietern!

    Genau das besagt - für den der "hinter den Zeilen lesen kann" - das Urteil.

    Das ist natürlich nur bei Abschluss eines neuen Mietvertrages möglich
    oder bei dem Vermieter der so intelligent war das beim Mietvertragsabschluß zu wissen.
     
  7. elli55

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    Danke für die Bestätigung meiner Auffassung Vermieterheini1.

    Im Falle eines vermieteten 2Familienhauses habe ich sogar - entgegen des Rates von HuG - den Garten an die EG-Wohnung nicht! mitvermietet. Diese Regelung ist absolut atypisch für meine Gegend.

    Im Vorfeld habe ich den Garten pflegeleicht angelegt mit immergrünen Pflanzen, Bodendeckern, Rindenmulch und Stauden. Meinen Häcker konnte ich zwischenzeitlich verschenken. Im Sommer wird der Rasen gemäht und 2mal jährlich die Hecke geschnitten; die Kosten werden auf beide Mietparteien nach qm Wohnfläche umgelegt.

    Vermieden habe ich mit dieser Lösung, meine(n) Mieter jemals bitten oder auffordern zu müssen, ihren Pflichten nachzukommen. Ich scheue sicher keinen Aufwand und keine Mühe bei der Verwaltung und Instandhaltung der Immobilien; aber einem bequemen Mieter Dampf machen zu müssen; NEIN das tue ich mir nicht an. Konsequent; in keinerlei Hinsicht.

    Zu meinen individuellen Vorstellungen gehört auch noch, dass ich keinem Mieter sog. "Hausmeistertätigkeiten" übertragen werden wenn er sich nach dem Einzug dafür anbietet. Meine stereotype Antwort lautet immer: "Danke für Ihr freundliches Angebot, aber das macht schon der und der; dem kann ich doch jetzt nicht den Job wegnehmen." Oder: "Och, das mache ich bei Gelegenheit selber; etwas Bewegung in der frischen Luft wird mir guttun." etc. etc. etc.

    Beste Grüsse
    elli55
     
  8. #7 Vermieterheini1, 17.12.2011
    Vermieterheini1

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    Halo elli55,

    ich finde es problematisch dem Mieter bei Vermietung einer Doppelhaushälfte Betriebs- und Nebenkosten für Gartenpflege zu berechnen, wenn das zu der vermieteten Doppelhaushälfte gehörige Gartenstück nicht an diesen Mieter mitvermietet wurde.

    Bei einem zur vermieteten Doppelhaushälfte gehörige Gartenstück ist das was anderes
    wie z.B. bei einem gemeinschaftlichen Vorgarten, der weder mitvermietet noch zur gemeinschaftlichen Nutzung durch den/die Mieter "freigegeben" ist.
    Bei letzterem kann man davon ausgehen, dass dieser quasi zur "Optik" des Gebäudes gehört und damit die Umlage trotz "nicht Mitvermietung" und trotz nicht "gemeinschaftlich nutzen dürfen" begründen.
     
  9. kathi

    kathi Gesperrt

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    Ich finde das Urteil im genauen Wortlaut nicht, aber wenn die Überwälzung der Hausordnung auf die Mieter rechtsgültig war und die Betriebskosten lt. Bkv der Mieter trägt, dann wäre der Mieter höchstwahrscheinlich in der nächsten Instanz gescheitert.
    Auf welcher Rechtsgrundlage könnte ein AG eine gültige Bkv ausser Kraft setzen?
     
  10. elli55

    elli55 Benutzer

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    Die Einwände sind richtig. (Im Anschluß werde ich noch ein Gedankenspiel vortragen).

    In dem oben geschilderten Fall handelt es sich jedoch um ein freistehendes, zweigeschossiges Haus mit umlaufendem Garten, der als Vorgarten zu betrachten ist und zur Optik des Hauses gehört. Das EG hat eine grosse, mitvermietete Terrasse; das OG einen grossen Balkon. Ausschlaggebend für meine Entscheidung war auch, dass beide Mietparteien "auf gleicher Augenhöhe" sein sollen; dass es keine 1A und 1B Mieter gibt. Ich wollte im Vorfeld ausschließen, dass der EG-Mieter sich wie ein Hauseigentümer verhält.

    Zu meinem Gedankenspiel - ausgelöst durch eine Vielzahl verzweifelter VM von Einfamilienhäusern, die ich hier im Forum angetroffen habe:
    Müsste ich ein Einfamilienhaus vermieten, würde ich die Wohnfläche quasi als Etagenwohnung vermieten. Der Flur wäre für den Mieter und für mich der Hausflur. Den Keller würde ich teilweise als Lager für mich nutzen. Den Zugang zu allen Versorgungseinrichtungen im Keller würde ich nicht mitvermieten, sondern freihalten. Den Garten würde ich nur als Teilfläche vermieten.

    Das Bürgerliche Recht gewährt Vertragsfreiheit; ich wüsste nicht, dass die Vermietung von Einfamilienhäusern reglementiert wäre. Ich denke, da gibt es eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten.

    Beste Grüsse
    elli55
     
  11. elli55

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    Ups.
    Kathi war schneller als ich.
    Mein Beitrag bezieht sich auf das posting von Vermieterheini1.

    Beste Grüsse
    elli55
     
  12. #11 Vermieterheini1, 18.12.2011
    Zuletzt bearbeitet: 18.12.2011
    Vermieterheini1

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    Hallo kathi,

    ich kenne die Begründung des AG-Hamburg Urteiles nicht.
    Aber es ist nicht das erste Gerichtsurteil mit diesem Tenor.

    Als Begründung könnte ich mir die "Unmöglichkeit" von Seiten des kranken oder alten Mieters vorstellen.
    Da das - wie bereits gesagt - nicht das einzige derartige Urtel ist sollte sich jeder intelligente Vermieter darauf einstellen.

    Siehe die nach jahrzehntelanger unbestrittener Praxis von jungen, weltfremden Schnöseln mit an Haaren herbeigezerrten abenteuerlichen Begründungen gekippten Schönheitsreparaturklauseln.
     
  13. #12 Vermieterheini1, 18.12.2011
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    Halo elli55,

    leider ist es nach Richtermeinung immer problematisch, wenn der Vermieter selbst etwas tut - gar noch selbst für Mieter arbeitet. Richter zweifeln dann gerne die Anzahl der geleisteten Arbeitsstunden an und finden den dem Mieter verrechneten Stundensatz sowieso oft viel zu hoch.

    Da hilft nur alle Arbeiten an zugelassene Handwerker/Firmen zu vergeben.
     
  14. #13 Martens, 18.12.2011
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    Schade, warum siehst Du nicht einfach mal nach, bevor Du es hier postest?

    Auweia, da ist aber jemand frustriert. :p
    Wenn ich mir Bilder der Herren des BGH ansehe, sind die alle mindestens so grauharig wie ich, wenn nicht sogar noch grauer. Soviel zu "junge, weltfremde Schnösel".

    Christian Martens
     
  15. elli55

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    Die jungen, weltfremden Schnösel sind wir alle - oder möchten es gerne sein.

    Mein Erklärungsansatz ist wie folgt:

    Der heutige Durchschnittsmieter sucht eine zeitgemäß (ich sage noch nicht einmal "modern") ausgestattete Wohnung oder eine Altbauwohnung mit dem gewissen Flair. Welcher Durchschnittsmieter - nehmen wir mal den berufstätigen Single oder die junge Familie mit teilzeitbeschäftigter Mutter - möchte dann noch im Treppenhaus wischen müssen und für die Gesamtheit der Mieter den Rasen mähnen müssen. Das ist einfach nicht mehr zeitgemäß - im Gegensatz zu den 50er bis 70er Jahren.

    Ist die Wohnung / das Einfamilienhaus für den Mieter mit einer Vielzahl von Pflichten verknüpft, reduziert sich der potenzielle Interessentenkreis. Es bleiben übrig die Ruheständler, die Teilzeitkräfte, die Arbeitslosen.

    Mein Eindruck ist, dass die rechtsprechenden "Schnösel" bei der Urteilfindung von dem o.g. Durchschnittsmieter ausgehen. Der heutige Vermieter sollte sich auf die geänderten Rahmenbedingungen einstellen und sich als Dienstleister verstehen, der den reibungslosen Ablauf rund um die Immobilie organisiert. Bei mir blinken schon alle roten Lichter, wenn ein Wohnungsinteressent anbietet, er würde auch Hausmeisterdienste übernehmen.

    Und nun eine Frage an alle Vermieter, die in einer gemieteten Wohnung leben: wer von Ihnen muß die Treppe putzen, den Hof fegen und Winterdienst leisten??

    Beste Grüsse
    elli55
     
  16. #15 Christian, 19.12.2011
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    Genau. Deswegen hat heutzutage fast jeder Haushalt eine Putzfrau. DAS ist zeitgemäß.

    .. und die, die genug verdienen, um sich Putzfrau und Gärtner leisten zu können.

    Mit welcher begründung forderst du das?
    Darf ich auch fordern, daß die Bedienungen hinter der Pommesbudentheke sich bitteschön anzupassen haben und alle 2 Stunden eine saubere Schürze anziehen sollen?

    Wenn das, was du beschrebst, wirklich so stimmen sollte, wird sich das irgendwann von ganz alleiene regeln, dazu gibt es nämlich schon seit längerem einen gut funtionierenden Steuerungsmechanismus - Angebot und Nachfrage.

    Ich persönlch habe deine Gedanken, Erfahrungen, Einschäzungen und Meinungen so noch nie erlebt, Elli55. Mag aber auch damit zusammenhängen, daß mein Mieter für mich kein Gegner, sondern (Vertrags-)Partner ist.
     
  17. kathi

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    Ich würde hier nicht von zeitgemäss oder nicht zeitgemäss sprechen. Ob man einen Reinigungsdienst beauftragt oder nicht hängt m.E. sehr viel eher davon ab wie gross die Wohneinheiten sind und in welchem Preissegment sie sich bewegen. Bei grossen Wohneinheiten gibt es meist Reinigungsdienste, da es nun wirklich in Stress ausarten würde bei 50 + Einheiten jeden kontrollieren zu wollen und ein Reinigungsdienst bei so vielen Einheiten finanziell nicht wirklich ins Gewicht fällt. Bei Wohnungen der gehobenen Klasse können es sich die Bewohner leisten einen Reinigungsdienst zu bezahlen, selbst wenn die Wohneinheit klein ist.
    Wenn aber beispielsweise eine Mieterin eines Dreifamilienhauses alleinerziehende Friseurin ist, wird sie sich, vor die Wahl gestellt, wahrscheinlich eher dafür entscheiden das selber zu übernehmen, statt fiktive 30 € monatlich nur für die Hausreinigung bezahlen zu müssen.

    Trotzdem würde mich der genaue Wortlaut des Urteils oder wenigstens eines einzigen Urteils zu der ursprünglichen Thematik weiterhin interessieren.
     
  18. elli55

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    Hallo Kathi.

    Gefunden auf kostenlose-urteile.de:

    "Amtsgericht Hamburg-Altona, Urteil vom 30.08.2006 - 318A C 146/06 -

    Räum- und Streupflicht: Vermieter kann 80-jährige Mieterin nicht mehr zum Winterdienst verpflichten.
    Aus Gesundheitsgründen kein Winterdienst mehr möglich. Gebrechliche Senioren müssen im Winter nicht zu Schneeschieber und Besen greifen, wenn sie laut Mietvertrag hierzu eigentlich verpflichtet wären. Dies hat das Amtsgericht Hamburg-Altona entschieden.

    Im zugrunde liegenden Fall war eine 80 Jahre alte Seniorin laut einer Klausel in ihrem Mietvertrag zur Wegereinigung und Streuung im Winter verpflichtet. Wegen ihres Alters konnte sie dieser Verpflichtung nicht mehr nachkommen. Dies belegte sie durch ein ärztliches Attest. Der Vermieter verlangte daraufhin von der Dame die Übernahme der Kosten für einen Räumdienst – insgesamt 290,- EUR.
    Gericht: Mietvertragliche Verpflichtung hat keine Wirkung mehr

    Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab. Zwar sei es grundsätzlich möglich, dass der Winterdienst auf Mieter übertragen werde (vgl. LG Karlsruhe, Urteil v. 30.05.2006 - 2 O 324/06 -). Hier allerdings entfalte die mietvertragliche Verpflichtung wegen des hohen Alters der Frau keine Wirkung mehr. Aufgrund des ärztliches Attestes sei die Seniorin vom Winterdienst befreit.

    Das Gericht wertete die Kosten für den Räumdienst als „indirekte Mieterhöhung“ und urteilte, dass diese nicht auf die Mieterin abgewälzt werden dürften.

    Das Urteil ist aus dem Jahr 2006 und erscheint im Rahmen der Reihe "Schneechaos in Deutschland". "

    Hallo Christian.

    1. Wenn ich an der Pommesbude stehe, scheinen die Fritten besser zu schmecken, wenn ich dabei auf eine saubere Schürze blicke.

    2. Meine Skepsis bei der Übertragung von "Pflichten" an die Mieter ergibt sich u. a. aus folgender Erfahrung:
    Kontrolle des Spitzbodens, der nur über eine Bodenklappe auf dem Flur der Obergeschosswohnung zugänglich ist. Meine Mutter bittet den Mieter, nachzuschauen, ob auf den Dachboden alles okey ist. Er schaut nach und bejaht. 14 Tage später beim Sturmtief Xynthia erhält meine Mutter vom Mieter die Nachricht, es gäbe Schimmelflecken in der Wohnung. Der Mieter läßt 3 Stunden später einen befreundeten Dachdecker vorbeikommen und legt 3 Tage später einen Kostenvoranschlag für das Neutapezieren von zwei Räumen vor und bemerkt, das sei ein Fall für die Versicherung.

    Ich schaue mir den Schaden an und stelle einen nassen Kamin und ein paar 5Markstück große Wasserflecken sowie einige winzigkleine schwarze Schimmelflecken unter einer Tapetenbordüre fest. Die Ursache war kein plötzlicher Wassereinbruch durch das Unwetter; es war ein typischer Allmählichkeitsschaden.

    Klar hätte ich mit der Aussage des Dachdeckers den Schaden von meiner Versicherung regulieren lassen können und der Mieter hätte zwei Räume neu tapeziert bekommen. Aber ich lasse mich nun einmal nicht gerne manipulieren. ( Und vor allem nicht erpressbar machen.)

    Dann habe ich "Dienst nach Vorschrift" gemacht, indem ich eine Fachfirma, die auf Schimmelbefall spezialisiert ist, eingeschaltet habe. Weil die Mieter angeblich schon asthmatische Beschwerden hatten, wurden die durchfeuchteten Putzschichten entfernt und die Wandflächen sollten beitapeziert werden. (Die originalen Tapeten waren noch erhältlich). Zum Tapezieren ist es nie gekommen, da es nicht möglich war, einen gemeinsamen Termin mit dem Malerbetrieb zu finden. Wenig später zog der Mieter aus. Anzumerken ist noch, dass die Kaltmiete um 30% gemindert wurde.

    Ich habe mich gefragt, in welchem Film ich gelandet bin. Für mich war es ein schönes Beispiel dafür, dass Verschicherungsbetrug inzwischen als Volkssport gilt. Jeder, wie er es für richtig hält.

    Beste Grüsse
    elli55
     
  19. #18 Soontir, 19.12.2011
    Soontir

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    In dem Urteil geht es wohl darum, dass ich als VM nicht von einem 80 jährigem Mieter verlangen kann, dass er Schnee schippt.

    Es handelt sich hier aber nur um ein Urteil von einem AG, also gibt es keine höchstrichterliche Rechtssprechung hierzu.
    Es exsistieren hier auch genug Urteile z.b. vom LG Karlsruhe, in welchen geurteilt wurde dass es durchaus zulässig ist die Räumpflicht auf den Mieter aubzuwälzen.

    Eine Möglichkeit wäre vielleicht hier, ein Schreiben auszusetzen in welchem die Ieter an Ihre Pflicht erinnert werden mit dem Zusatz dass bei körperlichem Unvermögen selbst für Ersatz zu sorgen haben.

    Bei vielen alten Mieterverträgen wurden die Reinigungskosten oder Hausmeisterkosten nicht als umlagefähig markiert, daher würde der VM dann hier auf den Kosten sitzenbleiben.
     
  20. kathi

    kathi Gesperrt

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    Hallo Elli,
    Stellen in denen aus dem Urteil zitiert wird hab ich zur Genüge gefunden. Aus der von dir zitierten Stelle wird man leider auch nicht schlauer.
    Mir gehts um folgendes:
    Wie kommt ein AG dazu irgendwelche Mieter von der Zahlung eines Teils der Betriebskosten zu befreien?
    Ich vermute die Ursache im Mietvertrag. Wenn dort z.B. nicht auf die BKV hingewiesen wird, sondern die BKs einzeln aufgeführt sind, die Kosten für den Winterdienst aber nicht dabei sind, dann wäre dieses Urteil verständlich.
    Und wie Soontir schon bemerkt hat, es ist das Urteil eines Amtsgerichts und noch dazu eines Hamburger Amtsgerichts. Und mir ist schon öfter aufgefallen, dass grade die Hamburger und Berliner Gerichte teilweise etwas anders ticken.
     
  21. elli55

    elli55 Benutzer

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    AG, LG, OLG - Bundesland , BGH

    Hallo kathi.

    Ich habe eine Frage zur Gewichtigkeit / Rang eines Gerichtsurteils.

    1. Muß ich mir das so vorstellen wie beim Kartenspiel, dass ein Urteil des Landgerichts das Urteil eines Amtsgerichts "sticht". Dito OLG versus LG.

    2. Ist ein OLG-Urteil (z.B. aus Düsseldorf, NRW) zum Thema "Schneeschippen" rechtssicher auf einen Streitfall zum "Schneeschippen" im Allgäu anwendbar?
     
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