Wartung Heizung/Warmwasser und Instandhaltung abrechnen

[susi]

Es gibt einen neuen Handwerker der auf Basis einen Wartungsvertrags die Zentralheizung und dezentrale Warmwasserbereitung (beides Gas) wartet. Auf einigen Rechnungen steht neben den Wartungskosten (Pauschale) noch Material (z. B. Druckluft-/Kältespray oder Zündbrenner ausgetauscht). Die Materialien wurden laut Arbeitsbericht während der Wartung benutzt, bzw. ausgetauscht. Für Reparaturen an anderen Terminen gibt es Extra-Rechnungen.

Sehe ich das richtig, dass diese Materialkosten abgezogen werden müssen bevor die Wartungskosten umgelegt werden können?

 

[GSR600]

Nein, Du kannst auch Material abrechnen, wir buchen das auf ein extra Konto

bei uns heisst das z.B. Heizung Wartung Material (§35a)

 

[immobiliensammler]

Sehe ich das richtig, dass diese Materialkosten abgezogen werden müssen bevor die Wartungskosten umgelegt werden können?

Nach meiner Lesart können die Kosten der Wartung umgelegt werden und das sind natürlich nicht nur Lohn- sondern auch Materialkosten (natürlich sofern dieses Material auch für die Wartung benötigt wird).

Mal als Denkansatz: Wenn Dein Autohersteller vorschreibt, dass beim jährlichen Kundendienst auch der Ölfilter getauscht werden muss würdest Du das dann als zusätzliche Reparatur oder als Bestandteil der Wartung ansehen?

 

[susi]

Nein, Du kannst auch Material abrechnen, wir buchen das auf ein extra Konto

bei uns heisst das z.B. Heizung Wartung Material (§35a)

Du meinst haushaltsnahe Dienstleistung nach §35a EStG? Die werden in der Rechnung ausgewiesen. Die Lohnsumme kann vom Mieter steuerlich geltend gemacht werden und entspricht der vereinbarten Wartung ohne Material.

Ich will aber wissen welcher Teil der Rechnung laut HeizkostenV auf die Mieter umgelegt werden darf. In §8 Abs. 2 HeizkostenV ist von den "Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage" die Rede. Abgesehen davon, dass wir eine dezentrale Warmwasserversorgung (Therme) haben, frage ich mich, ob der Einbau eines Ersatzteils dazugehört.

Nach meiner Lesart können die Kosten der Wartung umgelegt werden und das sind natürlich nicht nur Lohn- sondern auch Materialkosten (natürlich sofern dieses Material auch für die Wartung benötigt wird).

Mal als Denkansatz: Wenn Dein Autohersteller vorschreibt, dass beim jährlichen Kundendienst auch der Ölfilter getauscht werden muss würdest Du das dann als zusätzliche Reparatur oder als Bestandteil der Wartung ansehen?

Das würde bedeuten das Druckluft-/Kältespray kann umgelegt werden. Aber was ist mit dem ausgetauschten Zündbrenner? Der konnte zwar am gleichen Termin ausgetauscht werden, klingt für mich aber nach Reparatur.

 

[ehrenwertes Haus]

Das würde bedeuten das Druckluft-/Kältespray kann umgelegt werden. A

Mann kann alles was für eine Wartung erforderlich ist in die Heizkostenabrechnung mit rein nehmen. Dazu gehört auch der turnusmäßige Tausch von Verschleißteilen, wenn das im Wartungsplan des Heizungsherstellers vorgegeben ist, sowie Prüfmaterial (z.B. Druckluft und Kältespray, wenn das für eine Wartung gebraucht wird).

Andere Ersatzteile, die nur bei einem Wartungstermin getauscht werden um extra Reparaturtermine einzusparen, gehören nicht in die Heizungsabrechnung.
Du kannst für die Zukunft deinen Heizungsbauer um 2 getrennte Rechnungen für Wartung und Reparatur bitten.
Schlimmstenfalls bleibst du dann auf den Anfahrtskosten sitzen, sparst dir aber viel Diskussionspotential über korrekte Zuordnung Wartung oder Reparatur der Einzelposten der Rechnungen.

 

[susi]

Mann kann alles was für eine Wartung erforderlich ist in die Heizkostenabrechnung mit rein nehmen. Dazu gehört auch der turnusmäßige Tausch von Verschleißteilen, wenn das im Wartungsplan des Heizungsherstellers vorgegeben ist, sowie Prüfmaterial (z.B. Druckluft und Kältespray, wenn das für eine Wartung gebraucht wird).

Danke! Ich nehme mal an, ein Zündbrenner ist kein Verschleissteil.

Aber das bringt mich zu einer weiteren Frage: wie sind die Kosten der Wartung umzulegen? Auf jede Wohnung die für die Wartung in Rechnung gestellten Kosten (inkl. Verschleissteile und Prüfmaterial) oder die Summe aller Kosten geteilt durch die Anzahl der Mieter mit Gas-Durchlauferhitzern oder aufgeteilt nach Fläche der Mieter mit Gas-Durchlauferhitzern?

 

[set]

Ich nehme mal an, ein Zündbrenner ist kein Verschleissteil.

Doch ist es. Sicher nicht so oft wie Überwachungselektroden, aber ein Zündbrenner sollte im Sinne der Betriebssicherheit alle paar Jahre getauscht werden. Mach ich auch immer bei der Wartung mit wenn es sich abzeichnet das er bald verschlissen ist.

 

[Andres]

Ich will aber wissen welcher Teil der Rechnung laut HeizkostenV auf die Mieter umgelegt werden darf. In §8 Abs. 2 HeizkostenV ist von den "Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage" die Rede. Abgesehen davon, dass wir eine dezentrale Warmwasserversorgung (Therme) haben, [...]

Aber davon darf man nicht einfach so absehen, denn es ist für die Frage ...

wie sind die Kosten der Wartung umzulegen? Auf jede Wohnung die für die Wartung in Rechnung gestellten Kosten (inkl. Verschleissteile und Prüfmaterial) oder die Summe aller Kosten geteilt durch die Anzahl der Mieter mit Gas-Durchlauferhitzern oder aufgeteilt nach Fläche der Mieter mit Gas-Durchlauferhitzern?

... von zentraler Bedeutung. Würde hier die HeizkostenV gelten, würden diese Optionen ja gar nicht zur Wahl stehen. So gilt § 556a BGB und damit ist die erste Frage, was in den Mietverträgen vereinbart ist. Ich hätte hier die direkte Zuordnung dieser Kosten vereinbart, weil es Diskussionen spart. Ansonsten ist nach Wohnfläche zu verteilen, womit dein zweiter Vorschlag raus ist. Ich würde dann wohl trotzdem "direkt zuordnen", d.h. für jeden DLE eine eigene "Nutzergruppe" bilden, formal betrachtet sind das 100 % der Wohnfläche der jeweiligen Gruppe. Mit einer vertraglichen Vereinbarung spart man sich die Diskussion, ob Variante 3 wohl auch korrekt wäre. Ich sehe zumindest die Möglichkeit.

 

[Andres]

So eine Art "stille Post" hier:

Dazu gehört auch der turnusmäßige Tausch von Verschleißteilen, wenn das im Wartungsplan des Heizungsherstellers vorgegeben ist

Das ist eine sehr spezifische Interpretation von § 1 BetrKV, die einen sehr speziellen Sachverhalt genauer beleuchten soll, ...

Ich nehme mal an, ein Zündbrenner ist kein Verschleissteil.

Das ist die Vereinfachung einer komplizierten Aussage auf ein einziges Wort ...

Doch ist es. Sicher nicht so oft wie Überwachungselektroden, aber ein Zündbrenner sollte im Sinne der Betriebssicherheit alle paar Jahre mal getauscht werden.

... und gewürzt mit einer Prise praktischer Erfahrung ergibt sich plötzlich eine falsche Erkenntnis.

Mach ich auch immer bei der Wartung mit wenn es sich abzeichnet das er bald verschlissen ist.

Hervorragendes Beispiel: Damit ist die Überprüfung, ob das Teil bald verschlissen ist, Teil der Betriebskosten und der Austausch nicht.

 

[set]

Hervorragendes Beispiel: Damit ist die Überprüfung, ob das Teil bald verschlissen ist, Teil der Betriebskosten und der Austausch nicht.

Ist das wirklich so? ... und vor allen macht es auch jemand so?

Wie sieht es aus wenn der Hersteller vorschreibt bestimmte Teile bei der Wartung auszutauschen?

 

[Andres]

Ist das wirklich so? ... und vor allen macht es auch jemand so?

Ja und ... urmpf ... eher nein.

Wie sieht es aus wenn der Hersteller vorschreibt bestimmte Teile bei der Wartung auszutauschen?

Das ist es, was die Frage interessant macht: Das sind Betriebskosten. "Bei Bedarf erneuern" sind keine.

 

[susi]

So gilt § 556a BGB und damit ist die erste Frage, was in den Mietverträgen vereinbart ist. Ich hätte hier die direkte Zuordnung dieser Kosten vereinbart, weil es Diskussionen spart. Ansonsten ist nach Wohnfläche zu verteilen, womit dein zweiter Vorschlag raus ist. Ich würde dann wohl trotzdem "direkt zuordnen", d.h. für jeden DLE eine eigene "Nutzergruppe" bilden, formal betrachtet sind das 100 % der Wohnfläche der jeweiligen Gruppe. Mit einer vertraglichen Vereinbarung spart man sich die Diskussion, ob Variante 3 wohl auch korrekt wäre. Ich sehe zumindest die Möglichkeit.

Danke, das war der Schlag auf den Hinterkopf den ich brauchte. "Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt." Wenn also nichts vereinbart ist, zahlt jeder die Kosten seiner Wartung. Ist da wirklich noch Spielraum für eine Diskussion über die Aufteilung nach Fläche? Ich denke nicht.

Das ist es, was die Frage interessant macht: Das sind Betriebskosten. "Bei Bedarf erneuern" sind keine.

Das ist natürlich aus zwei Gründen unpraktisch: zum einen muss man wissen, was der Hersteller vorschreibt, sicher macht der Installateur bei der Rechnungsstellung diese Unterscheidung nicht, und zum anderen ist der Austausch bevor ein Teil ausfällt für nette Vermieter natürlich Handlungsmaxime. Mit anderen Worten ist der Austausch von Verschleissteilen in der Praxis eher nicht umzulegen.

 

[Olbi]

Mit anderen Worten ist der Austausch von Verschleissteilen in der Praxis eher nicht umzulegen.

Doch.
Insbesondere der Austausch verschleissanfälliger Ersatzteile (Dichtungen, Filter, Düsen, ...) im Rahmen von Wartungsarbeiten fallen unter die Position "Wartungskosten".
Abzugrenzen davon sind Instandsetzungen oder Reparaturen bei bereits defekten Bestandteilen der Heizung wie z.B. Pumpen und Brennern.

Auch bei einem Wartungsvertrag müssen die Kosten für Reparaturen im Rahmen der Umlage nachvollziehbar herausgerechnet werden.