Wartungsverträge bei Leerstand

Diskutiere Wartungsverträge bei Leerstand im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo zusammen, als Eigentümer einer großen Gewerbeimmobilie stehe ich vor einem Problem bzw. einer Frage, auf die ich bisher nirgendwo eine...

LevyKo

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Hallo zusammen,

als Eigentümer einer großen Gewerbeimmobilie stehe ich vor einem Problem bzw. einer Frage, auf die ich bisher nirgendwo eine Antwort erhalten habe und ich hoffe, dass vielleicht hier jemand mich erleuchten kann :gehtnicht

Eine meiner Immobilien wird ausschließlich durch zwei gewerbliche Mieter genutzt, die in einem Flächenverhältnis von 11% zu 89% angemietet haben. Der große Mieter (mit knapp 2.400 qm) hat gekündigt und wird zum 31.12.2021 das Ladenlokal räumen. Darin verbaut sind eine komplette Brandmeldeanlage, Sprenklersystem, zwei Fahrstühle, sechs Fahrtreppen über drei Etagen, DORMA-System, RLT-Anlage, Klimaanlagen für Technik und Sozialräume, etc. Beide Gewerbeeinheiten sind komplett getrennt (Brandschutz und auch baulich).

Es herrscht kein Kundenverkehr während des Leerstands und geplant ist es, sowohl die Fahrstühle, als auch die Fahrtreppen für die Zeit komplett außer Betrieb zu nehmen. Besichtigungen oder Wartungen usw. werden ausschließlich über die Treppenhäuser durchgeführt. Es gibt vorgeschriebene Wartungen für die Fahrstühle und Fahrtreppen mit recht kurzen Intervallen von wenigen Wochen.

Nun die Frage: Müssen diese Wartungen auch durchgeführt werden, wenn gar nichts in Betrieb und niemand dort ist? Bei der Sprenkleranlage und der Brandmeldeanlage ist es logisch und ein Muss. Und auch die RLT-Anlage soll ja Frost usw. überstehen. Da macht es auch noch Sinn. Aber bei den Fahrtreppen und Fahrstühlen wenn sie nicht genutzt werden?

Vielleicht hat hier jemand Erfahrung damit und kann mir helfen.

Vielen Dank und viele Grüße
Levy
 
immobiliensammler

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Nun die Frage: Müssen diese Wartungen auch durchgeführt werden, wenn gar nichts in Betrieb und niemand dort ist?

Meines Wissens benötigen weder Fahrtreppen noch Aufzüge zwingend eine Wartung, vorgeschrieben sind nur die regelmäßigen TÜV-Prüfungen. Ob es sinnvoll ist, diese Wartungen (im Betrieb) zu sparen und nur zu reparieren wenn etwas kaputt geht ist eine andere Frage. Wenn die Anlagen nun außer Betrieb genommen werden kommt es wohl nicht zu einem Verschleiß. Eventuell muss halt vor der Wiederinbetriebnahme eine Überprüfung vorgenommen werden um auf eventuelle Standschäden zu prüfen.
 
Duncan

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Vor allem prüfen, ob nach Stilllegung bei der Wiederinbetriebnahme eine Prüfung wie bei einer Neuanlage vorzunehmen ist. Die einzelnen Wiederholungsprüfungen haben in der Regel einfachere Anforderungen...
Nicht das man da einen bequemen bis kostengünstigen Status verliert.
 

LevyKo

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Vielen Dank für die Antworten. Das hilft mir schon einmal weiter. Ich habe jetzt zusätzlich noch beim Bauaufsichtsamt nachgefragt, da dort ja auch die Nachweise erbracht werden müssen. Mal sehen, was die dazu sagen. Ich werde den Thread hier dann aktualisieren.
 

LevyKo

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I bims :smile024:

Also: Die Stilllegung von Fahrtreppen und Fahrstühlen bei Leerstand ist problemlos ohne Wartungen möglich. Nach einem Jahr Stilllegung ist allerdings eine erneute Prüfung der Anlagen in etwas umfangreicherem Maß notwendig. Im Regelfall stellen die erweiterten Anforderungen aber kein Problem dar, da die Voraussetzungen ja ursprünglich schon mal vorhanden sein müssen. Sonst wäre die Anlage nie abgenommen worden. Die TÜV-Prüfungen müssen aber trotzdem erfolgen. Auch bei Nichtnutzung.

Damit wäre das schon mal geklärt. Jetzt hat sich aber noch eine andere Frage ergeben, auf die ich auch beim Bauaufsichtsamt keine Antwort erhalten konnte und die zuständige Feuerwehr sich irgendwie bedeckt hält: Für Sprinkleranlagen müssen ja im laufenden Geschäftsbetrieb wöchentliche Sprinklertests und einmal im Monat ein etwas umfangreicherer Test durchgeführt werden. Dies ist Auflage bei Brandgefahr durch z. B. Textilien auf der Verkaufsfläche und im Lager, bei erhöhtem Kundenaufkommen, etc.

Wenn bei Leerstand nun das ganze Gebäude komplett leer ist (bis auf Decken und Fliesen am Boden), also keine Waren, keine Warenträger, keine Kunden... sind dann diese wöchentlichen Tests trotzdem notwendig? Bei den Tests geht es nicht um die Branderkennung. Die BMA läuft samt Wartungen und Tests normal weiter. Es geht lediglich um die Sprinklertests, die mit hohen fünfstelligen Beträgen im Jahr anfallen.

Viele Grüße
Levy
 

Ferdl

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Bzgl. deiner fragen kann ich dir nicht weiterhelfen.
Aber ich hätte da mal eine Frage, was hast du weiterhin mit der Immobilie vor?
Für 3 Monate Leerstand lohnt doch die ganze Stilllegerei nicht, denk ich mir.
 

LevyKo

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Wenn es nur drei Monate Leerstand sind, wäre ich froh... Die Immobilie zählt zwar zu den 1A-Lagen im Ruhrgebiet (Großstadt), aber leider schleicht auch dort der "Innenstadt-Tod" herum. Was vor Jahren noch wie geschnitten Brot wegging, wird dann schnell zum Ladenhüter weil viel zu groß (2.400 qm Verkaufsfläche, vier Etagen mit einer weiteren Etage als Bürofläche). Das Objekt ist dadurch sehr kopflastig, was heute nicht mehr so gewünscht wird. Die meisten Storekonzepte tendieren zu maximal 300 qm ebenerdig und somit niedrigen Personalkosten. Als Vermieter steht man dann vor dem Problem, dass z. B. alleine die Grundbesitzabgaben die Substanz bzw. Rücklagen fressen.

Lange Rede, kurzer Sinn: Ich wünschte, es würde sich schnell ein Nachmieter finden, aber ich rechne mit langem Leerstand... Leider.
 
Duncan

Duncan

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Lange Rede, kurzer Sinn: Ich wünschte, es würde sich schnell ein Nachmieter finden, aber ich rechne mit langem Leerstand...
Nach der vorhergehenden Beschreibung stelle ich mir eine Art Kaufhaus à la Karstadt oder Kaufhof vor. Ohne Diskussion, das sind Todgeweihte ohne Chance auf Wiederbelebung.
Ich würde hier prüfen, wie sinnvoll der Umbau in ein Mall-Konzept vulgo Einkaufszentrum mit diversen unterschiedlichen Mietern kleinerer Flächen ist und was der Spaß dann in der Verwirklichung kosten täte.
Weniger Bauchschmerzen beim Ausfall eines Einzelmieters und die wahrscheinlich schnellere Generierung von Einnahmen zumindest für nennenswerte Teilflächen verspräche ich mir davon. Im Büroteil könnte ich mir dann auch Anwälte, Physiotherapie, Ärzte usw. vorstellen. Also so eher 10-20 Mieter als einen großen. Ganz anderer Aufbau des Geschäfts, der dann auch verwaltungstechnisch etwas anspruchsvoller ist als ein großer Einzelmieter, der im Wesentlichen um sich selbst kreist.
 

RP63VWÜ

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1A-Lage, Großstadt des Ruhrgebiets, 2.400 m², Galeria Kaufhof?
EDIT: Gerade sehe ich, dass @Duncan die gleiche Vermutung hat.
Ich teile ausdrücklich seine Empfehlungen, frage mich aber, wo der Thinktank des "Großgrundbesitzers" mit Vorschlägen bleibt.
Schließlich ist das doch kein Thema für ein Forum.
(und die Rolltreppenwartung dürfte doch sicherlich das geringste Problem sein)
 

LevyKo

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Nein, kein Kaufhaus. Bisher war es ein großer Store einer großen Textilkette. Von Thinktank und "Großgrundbesitzer" kann auch nicht die Rede sein, denn man steht als privater Vermieter einer solchen Immobilie auch erstmal wie der Ochs vorm Berg und muss sich von allen Ecken und Enden die Infos "zusammenklauben". Das Problem ist halt wirklich, dass der Mieter seit über 30 Jahren dort drin war (also schon vor meiner Zeit der Verwaltung bzw. des Eigentums) und das Objekt nun seit knapp drei Monaten in der Vermarktung bei einem renommierten Maklerunternehmen ist. Vor so einer Situation stand ich bisher auch noch nie... Aber ich gebe nicht auf :top
 

RP63VWÜ

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Aber ich gebe nicht auf
Sehr gut!
Schon mal daran gedacht, eine Unternehmensberatung (zusätzlich zum renommierten Makler) ins Boot zu holen?
Auch wenn ein ehemaliger Deutsche Bank Chef hier sicherlich von Peanuts sprechen würde.
Aber der Mann hat dafür geackert, der Kopper, der Hilmar …
 

Ferdl

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Ich könnte mir vorstellen dass dieses Konzept durch ist auch vom Gebäudealter.
Bei uns in der Nähe wird demnächst ein REWE Markt abgerissen, 30 Jahre alt, ebenerdige Tiefgarage 2 Stockwerke Verkauf, Cafeteria, Kantine, etliche Shop in Shop etc., vor 3 Jahren noch neue! Rolltreppen rein.
Kommt alles in die Tonne und wird neu gebaut. Größer, schöner, moderner, ebenerdiger...
 

rainydays

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Ganz ehrlich: das kann nicht wirklich der Plan sein? Die Nebenkosten werden bei einer weiterhin aktiven Teilnutzung ins Unermessliche steigen und vermutlich frisst alleine die Grundsteuer den Großteil der Miete des zweiten Nutzers schon auf - ganz zu schweigen von der Versicherung.

Hinsichtlich der Fahreinrichtungen hast du letztendlich 2 Optionen: Stilllegen und bei Neuvermietung mit Wiederinbetriebnahmekosten rechnen. Am besten den Hersteller fragen, ob die Betriebserlaubnis bei Stillegung erlischt (Stichwort: §15 BetrSichV - gesetze-im-internet.de/betrsichv_2015/__15.html): je nach Alter & technischen Standards ist es möglich, dass die bei Errichtung und IB beschiedene Konformität nicht mehr aktuellen Normierungen entspricht und dahingehend Ertüchtigungen auszuführen wären, wenn die Anlage zeitweise außer Betrieb gesetzt wird.

Im Bezug auf sämtliche Brandschutzeinrichtungen:
- Prüfen, ob das Gebäude einer Gefahrenverhütungsschau (das kann im Zweifel die OBA oder evtl. auch die UBA bzw. der vorbeugende Brandschutz der Feuerwehr beantworten)
- Termin mit dem zuständigen Ansprechpartner vor Ort vereinbaren und die Sachlage erläutern. Falls der keinen Termin machen will bei der Stadtplanung anrufen und meckern, die kümmern sich dann schon, wenn die Liegenschaft exponiert liegt.

Bessere Alternative: Projektentwickler suchen und das Objekt in eine zeitgemäße Nutzung überführen. Zum Beispiel Multistore im EG inkl. Gastronomie mit Sitzplätzen im 1.OG und Boardinghouse oder Büroflächen in den Obergeschossen. Wenn sich das finanziell nicht abbilden lässt projektieren und verkaufen. Alles andere ist Geldverfeuerung auf Raten.
 
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