Warum einen Steuervorteil durch eine Vermietete Immobilie??

Diskutiere Warum einen Steuervorteil durch eine Vermietete Immobilie?? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Ich habe jetzt schon einige Fachliteratur und viel Youtube Content etc. zum Thema Immoblilien gelesen& geschaut. Ich habe mir vor 5 Jahren meine...

  1. #1 Maik1406, 09.01.2018
    Maik1406

    Maik1406 Neuer Benutzer

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    Ich habe jetzt schon einige Fachliteratur und viel Youtube Content etc. zum Thema Immoblilien gelesen& geschaut.
    Ich habe mir vor 5 Jahren meine erste ETW gekauft welche nun vermietet ist.
    Ich habe vor in den nächsten Jahren in einige weitere Objekte zu Investieren. Anfangs überwiegend in ETW und später in MFH.

    Mein oberstes Ziel soll es sein, einen vernünftigen Gewinn nach Steuern, Instandhaltung, evtl Mietausfall etc. zu erwirtschaften.
    Bei meiner aktuellen Immobilie sieht es wie folgt aus:

    Kaufpreis 39 000€ (Keine Schrott Immo der VK musste sie nur schnell veräußern)
    Nettokaltmiete 525€
    NK 200€
    Umlagefähig 160€
    Finanzierung Tilgung+ Zinsen 350€ mtl.

    Ich habe also einen guten Überschuss wie man oben erkennen kann.
    Ich habe mir jetzt einmal meinen Steuersatz rausgesucht (29,78%) und habe mich ganz schön erschrocken.
    Selbst wenn ich die AFA, die Zinsen & die Instandhaltung(die ich nicht höher als 15% bringen will) gegenrechne komme ich trotzdem noch auf einen Wert von 3320€ den ich versteuer muss.
    Sprich ich müsste 996€ Steuern zahlen.
    Somit wäre mein ganzer schöner Gewinn sehr schnell dahin.
    Habe ich etwas nicht beachtet oder falsch gerechnet?
    Zumal diese Immobilie Kaufpreis im Verhältnis zu den Mieteinnahmen ein echtes Schnäppchen ist ?
    Warum wird in Bezug auf eine vermietete Immobilie immer von Steuervorteilen gesprochen? Diese kann ich doch nur erzielen, wenn ich unterm Strich während der Kreditzeit keinen Gewinn erwirtschafte.

    Ein positives Ergebnis nach Abzug aller Kosten und Steuern kann ich meinen Augen also nur bei einer verdammt langen Finanzierung erzielen. Ist das so ?

    Ich weiß auch, dass die Tilgung sozusagen mein Vermögen ist was dort aufgebaut ist. Ich möchte aber gerne Immobilien kaufen die sich vom ersten Tag an rechnen. Anders wüsste ich nicht wie ich immer wieder schnell EK aufbauen kann um die nächste zu kaufen.

    Wenn ich einen Grundsätzlichen Denkfehler drin habe, könnt ihr mir dies gerne mitteilen.

    Ich freue mich auf eure Antworten.
    Vielen Grüße.
     
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  3. #2 immodream, 09.01.2018
    immodream

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    Hallo Maik1406,
    wie du schon bereits errechnet hast, kann man mit Immobilien nicht mal eben schnell Geld verdienen , um dann von dem Gewinn weitere Immobilien zu kaufen.
    Wenn das so einfach wäre, hätten die Meisten in diesem Forum sofort ihren Beruf aufgegeben um schnelles Geld mit Immobilien zu verdienen.
    So eine Investition mußt du über mindestens 20 Jahre rechnen, meistens gehen die Banken sogar von 30 Jahren aus.
    Oder du kaufst wie ich, renovierungsbedürftige Immobilien ,die auch bei den Mieteinnahmen vollkommen auf dem Boden liegen.
    Aber auch dann brauchst du wieder ca. 20 Jahre , um nach und nach mit viel eigener Muskelkraft alles zu renovieren.
    Der Steuervorteil liegt in etwas eingesparten Steuern durch die Abschreibung ( ist bei den alten Immobilien fast vernachlässigbar ) und die Tatsache, das bei allen Sanierungen und Renovierung der Staat sich mit deinem persönlichen Steuersatz an den Renovierungskosten beteiligt.
    Natürlich gibt es immer wieder Menschen, die mit Immobilien auf die schnelle gutes Geld verdienen.
    Das das aber oft auch schief geht, kennst du ja aus der Presse ( diverse Fonds, ein gewisser Herr Dr. Schneider usw )
    Grüße
    Immodream
     
  4. #3 Maik1406, 09.01.2018
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    Hallo Immodream,

    Vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Ich erwarte ja nicht, dass man einen Gewinn von mehreren 100€ für eine ETW erwirtschaftet.
    Aber unterm Strich wird es doch möglich sein bei relativ niedriger Tilgung ab dem ersten Tag Gewinn nach allen Kosten zu erzielen und wenn es nur 50-100€ p.M. sind?!
    Macht es denn Sinn so vorzugehen?
    Ich will ja weiterhin dauerhaft eine positive vermögensbilanz haben, damit man weiter kaufen kann !?
     
  5. #4 sara, 09.01.2018
    Zuletzt bearbeitet: 09.01.2018
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    Ja und da hast du dich sicher schon vertan...
    Wie kommst du auf diesen Steuer Prozentsatz?
    Denke der Grenzsteuersatz ist evtl. noch höher.

    Nach deiner Rechnung bleiben dir doch 2300Euro Jahr.
     
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  6. #5 immobiliensammler, 09.01.2018
    Zuletzt bearbeitet: 09.01.2018
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    Hallo Maik1406,

    wenn Du auf effektive Steuerersparnis aus bist dann must Du Dir Objekte mit Sonder-Afa suchen, sei es Sanierungsgebiet oder Denkmalschutz ...

    Aber: Du kannst jeden investierten Euro nur ein mal abschreiben, wenn Du das Objekt langfristig hältst dann spielt es keine Rolle, ob Du z.B. 10 Jahre lang 10 % oder 40 Jahre lang 2,5 % abschreibst, die Endsumme (Änderung in der Progression oder ähnliche Gründe mal außer acht gelassen) ist immer gleich!

    Oder (kein Witz, geht wirklich):
    Schalte mal ein Inserat "Ehefrau mit Verlustvortrag gesucht"
     
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  7. sara

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  8. #7 taxpert, 10.01.2018
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    Der Grenzsteuersatz entspricht bei einem Alleinstehenden im Jahr 2017 einem zu versteuernden Einkommen in Höhe von 26.770 Euro (2016: 29,87%, 2018: 29,59%)!

    Es ist vollkommen egal, ob die Einkünftemehrung aus dem Bereich V+V stammt, oder Sie sich einen neuen Job suchen und dort im Jahr diese Summe mehr verdienen! Die Steuer ist immer die selbe! Im Gegenteil: Beim neuen Job (oder entsprechender Gehaltserhöhung) fallen sogar noch Sozialabgaben an!

    Die großen Zeiten der Steuergeschenke für Immobilienbesitzer -egal ob eigengenutzt oder vermietet- sind vorbei! Alle früheren Fördermaßnahmen (z.B. §7 Abs.5 EStG, FördG, §§10e und 7b EStG) sind vor mehr als 10 Jahren ausgelaufen! Schaut man sich das laufende Gesetzgebungsverfahren derzeit an, so ist auch kurz- und mittelfristig nicht mit einer erneuten Förderung zu rechnen. Bei der derzeit boomenden Baubranche wäre eine weitere Förderung des Wohnungsbaus auch eher kontraproduktiv, den sie würde die Preisentwicklung nochmals weiter einheizen!

    Trotzdem bietet der Bereich V+V im Vergleich zu den anderen Einkunftsarten einen gewissen Vorteil, wie @immodream schon dargelegt hat. Im Bereich V+V wird -so ziemlich als einziger Einkunftsart!- ein Wirtschaftsgut genutzt, dass mittel- und langfristig nicht nur wertstabil ist, sondern bei dem man von Ausnahmen abgesehen mit einer Wertsteigerung rechnen kann. Obwohl diese Wertsteigerung -mit Ausnahme des §23 EStG- nicht steuerpflichtig ist, lässt der Gesetzgeber eine steuermindernde Abschreibung zu. Insoweit wird hier der private Vermögensaufbau steuerlich gefördert.

    Der ist gut! Fast noch besser fand ich: "Bauer sucht Frau mit Traktor. Bild vom Traktor erwünscht!"

    taxpert
     
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  9. #8 Maik1406, 10.01.2018
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    Also könnte man sagen, das es in der aktuellen Zeit fast unmöglich ist, Immobilien zu kaufen, die nach Steuer, Instandhaltung und allen anderen Kosten ab dem ersten Tag ein Plus in die Kassen spült?
    Ich rede hier aber eher von Immobilien in Kleinstädten. Das sowas in größeren Städten nicht funktioniert ist mir bewusst.
    Wir reden also über Immobilien im Bereich 50-100k € welche eine Miete von 400-600€ abwerfen.
     
  10. #9 Goldhamster, 10.01.2018
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    Hallo Maik,
    herzlich willkommen.

    Ich sehe, du hast die Grundregeln der Mathematik verstanden und bist in der Lage, diese auf ein reales Beispiel (deine vermietete Immobilie) richtig übertragen. Weiterhin ziehst du den richtigen Schluss (grün markiert)

    Damit bist du ein zeimlich seltenes Exemplar eines realistischen Investors.
    Wenn du in diesem Forum eifrig gelesen hast, dann wirst du gemerkt haben, dass diese mathematisch nüchterne Betrachtungsweise nicht so oft vorkommt.

    Zu deiner Frage:
    Grob gibt es 3 Wege
    1. lang vermieten und so schnell wie möglich tilgen - aber auch weiter in die Immobilie investieren ---> Altersvorsorge
    2. Geld rausziehen, nur etwa in Höhe der Abschreibung tilgen - Investitionen eher rausschieben ----> eine Zeit lang eine monatliche Rendite erwirtschaften. Wenn die Bude dann runtergerockt ist wird sie (mit entsprechend geringem Ertrag bzw. Verlust) verkauft
    3. mind. 10 Jahre halten und dann bei einem Mieterauszug die Wohnung leer auf den Markt geben. ----> Spekulation auf Veräußerungsgewinn. Die während der Laufzeit gezahlten Tilgungen oder eingenommenen Mieteinnahmen sind nur Nebensächlich.

    Dazwischen gibt es jede Menge Mischungen.

    Steuerpflichte Gewinne sollte mann in Zeiten geringer persönlicher Einkünfte legen. Z. B. das Rentenalter oder könnte man auch eine Immobilie vor Erreichen der fiskalen Spekulationsfrist verkaufen, weil man im Veräußerungsjahr ein Sabbatical in Australien verbringt.

    Aus dem Hamsterrad grüßt
    DER HAMSTER
     
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  11. #10 Maik1406, 10.01.2018
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    Hallo Hamster,

    Vielen Dank für die schnelle Antwort und das nette Lob :-).
    Ich denke da es in dem Bereich nicht um Spielgeld geht, sollte man bevor man dort einsteigt, alles an Informationen inhalieren was einem zur Verfügung steht.
    Ich werde wahrscheinlich so vorgehen, dass ich ETW kaufe die optisch nicht schön sind aber wo die Substanz stimmt.
    Dadurch das ich viele Handwerker im Freundeskreis habe, würde ich Sie günstig auf Vordermann bringen und dann vermieten.
    Bei Mieteinnahmen von 450-500€ werde ich eine monatliche Rate (Zins+Tilg.) von unter 300€ anstreben.
    Dauer der Finanzierung wird dann bei den Kaufpreisen hier wahrscheinlich 15-20 Jahre betragen.

    Somit sollte immer (es sei denn es kommt was unvorhergesehenes wie langer Leerstand etc.) eine kleine Rendite im Monat geben.
    So würde ich versuchen in den nächsten 3 Jahren mir 5-6 Objekte anzueignen. Die Gewinne bzw. Rendite würde ich nicht anrühren sondern als Rücklagen liegen lassen.

    Ich hoffe das klappt alles. Vielen Dank an alle für eure Hilfe :-)
     
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  12. #11 Goldhamster, 10.01.2018
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    Hallo Maik,

    das, was du vorhast, wollen doch alle.

    Du bist doch nicht der erste mit dieser Idee....

    Viel Erfolg wünscht

    dERHAMSTEr
     
  13. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ich habe (nicht nur selbst, sondern auch im weiteren Bekanntenkreis) die Erfahrung gemacht, dass das mit den Freunden nicht hinhaut. Weil es nicht hinhauen kann.

    Selbst die allerbesten Freunde werden nicht für lau tagelang schuften wollen, damit jemand anderes mit der Vermietung die dicke Kohle einsacken kann. Würde doch keiner wollen, oder?
    Die handwerklich begabten Freunde haben ja bestimmt auch Familien, Hobbys und "richtige" Arbeit zum Brötchenverdienen, als dass sie jederzeit für dich Gewehr bei Fuß stehen und deine Bruchbuden auf Vordermann bringen würden.

    Und wenn man dann den Freunden richtiges Geld zahlt für Ihre Hilfe, kann man auch normale Handwerker beauftragen. Da hat man dann Gewährleistungen und Rechnungen zum "bei-der-Steuer-abzusetzen".
     
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  14. #13 immodream, 10.01.2018
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    Hallo Maik1406,
    wie dots schon schrieb, würde ich die Muskelhypothek und Eigenleistung von sogenannten guten Bekannten und Freunden nicht einplanen.
    Selbst wenn du nur an einem Samstag Umzugshilfen brauchst, wirst du schnell feststellen, wieviele Bekannte genau an dem Samstag zum Geburtstag der Oma müssen oder am Abend vorher eine Magenverstimmung bekommen haben.
    Entweder arbeitest du direkt mit Schwarzarbeitern ( wenn man die aber nicht wirklich kennt, kann das auch in Schwarzärgern ausarten ) oder mit kleinen Firmen, wo der Inhaber auch noch notfalls Abends oder Samstags mit auf der Baustelle aushilft und nicht um 15.45 Uhr und Freitags um 13 Uhr den " Hammer fallen läßt ".
    Und die dreckigsten , unangenehmsten Arbeitsschritte zwischen den einzelnen Handwerkereinsätzen solltest du dann selber durchführen.
    Man kann natürlich auch auf die berühmten ausländischen Bauarbeiter hoffen, die sind aber derzeit , wenn sie gut sind, auf Monate ausgelastet.
    Wenn du von denen schriftliche Kostenvoranschläge haben möchtest, wird man dir diese mit der Rechnung nachreichen.
    So eben reich werden mit Immobilienbesitz ist derzeit nur für absolute Fachleute ( Spekulanten die wirklich Ahnung und Geld im Rücken haben ) möglich.
    Alle anderen Mitbürger versuchen auf den fahrenden Zug aufzuspringen ( den Eindruck hab ich bei den derzeitigen Immobilienangeboten ).
    Aber lass dich nicht entmutigen, grundsätzlich ist langfristiger Immobilienbesitz immer noch besser als das handwerkliche Arbeiten bis über das siebzigste Lebensjahr hinaus ( Politikerwunsch) .
    Grüße
    Immodream
     
  15. Bovary

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    Meine Vermutung zu Wünschen geht eher in die Richtung: Die Leute gehen weiterhin zw. 60. und 65. Lebensjahr in Rente und müssen entsprechende Abschläge bei den Rentenzahlungen hinnehmen. Auch bei reinen Bürojobs dürfte es an der Realität vorbei gehen, dass die Mehrzahl der Bevölkerung das bis zum 67. Lebensjahr durchhält. Es kommt ja dazu, dass nicht wenige dann auch pflegebedürftige Angehörige zu Hause haben und damit entsprechend belastet sind. Und irgendwann ist mit Nerven einfach Schluss. Ausnahmen bestätigen wie immer die Regel.
     
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  16. #15 immodream, 11.01.2018
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    Hallo Bovary,
    ich sehe die ganze Rentenlüge genau wie du.
    Man setzt das Rentenalter hinauf und weis eigentlich genau, das die meisten Menschen körperlich nicht in der Lage sind, bis zu diesem Alter zu arbeiten.
    Selbstverständlich kann man dann aus gesundheitlichen Gründen früher in Rente gehen.
    Natürlich mit entsprechenden Abschlägen.
    Das bedeutet, faktisch, eine Rentenkürzung.
    Daher habe ich mich schon vor Jahrzehnten entschlossen, selber für meine Rente mit Immobilien zu sorgen.
    Dann kann ich demnächst nach weit über vierzig Jahren als Arbeitnehmer mit den höchsten Beiträgen zur Rentenversicherung , mit 63 Jahren und trotzdem entsprechenden Abzügen , in Rente gehen .
    Mal sehen, was kommende Regierungen mit solchen Leuten wie mich noch veranstalten.
    Stichwort Einheitsrente für Alle, erschwingliche Miete für sozial Schwache ( ein Teil der Wohnungen muß an sozial Schwache zu Sozialmieten vermietet werden ), Beiträge für Renten, Kranken und Pflegeversicherung aus Mieteinnahmen.
    Grüße
    Immodream
     
  17. #16 Goldhamster, 12.01.2018
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    Hallo Immodream,

    das würde ja bedeuten, dass sog. Investments in Immobilien in Berlin und Leipzig gar keine Rendite mehr abwerfen, oder?

    :144:
     
  18. #17 immodream, 12.01.2018
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    Hallo Goldhamster,
    zu der Situation von Immobilien im Osten kann ich nichts sagen.
    Ich schüttele nur den Kopf, wenn Jemand hier im nördlichen Ruhrgebiet, bei 12 % Arbeitslosigkeit, einen Altbau zum 17 fachen der Jahresmiete kauft ( die Miete beträgt schon 7,50 €/ m², also am obersten Limit ) und damit noch Geld verdienen will.
    Oder ist das eine Geldanlage der Mafia ?
    Grüße
    Immodream
     
  19. #18 Goldhamster, 15.01.2018
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    Huhu,
    frage doch mal bei @walga nach, der weiß warum.
    Kaufen - 10j halten und Geld rausziehen - verkaufen
     
  20. walga

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    Netter Versuch ;-) Aber nein, ich weiß nicht, warum jemand unrentable Objekte kauft. Mein letztes Objekt hatte den Faktor 10.
     
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  21. #20 Goldhamster, 17.01.2018
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    Tooooooollll @walga
    du bist ja soooo toll, jetzt brauchst du nie mehr arbeiten....

    Hast du das mit dem Faktor 10-Objekt auch schon überall gepostet? Ja?
     
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