Was beachten bei Mietshaus?

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von Prüfer, 28.06.2008.

  1. #1 Prüfer, 28.06.2008
    Prüfer

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    Hallo zusammen,

    wir haben uns die Tage ein 5-6 Parteien Haus(~1960) angeschaut welches wir eventuell gerne kaufen würden.

    Es besteht aus 4x 2 Zimmer Wohnungen die komplett renoviert werden müssten und noch ein oder zwei Wohnungen die wir gerne selber bewohnen würden.

    Jetzt die Frage, müssen wir irgent etwas beachten mit den neuen Gesetzen oder Wärmeverordungen?

    Oder können wir einfach die Wohnungen von Innen renovieren und dann Vermieten? Natürlich eventuell mit schlechtem Energiepass.

    Gruß
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Was meinst du mit neuen Gesetzen? Das Mietrecht ist schon einige Zeit unterwegs.
    Die EnEV (Energieeinsparverordnung) hat du die seit 1995 eingeführte WSchV (Wärmeschutzverordnung) ersetzt.
    Das heißt für euch: Die Heizung muss bestimmte Anforderungen erfüllen. Dazu hilft der Schornsteinfeger. Wenn eine Ölheizung drin ist, kann man davon ausgehen, dass das nicht der EnEv entspricht. eine Gasheizung vor 1990 würde ich auch pauschal dazu nehmen. Gibt es eine Dämmung am Gebäude? Hier wäre ein umbau mit KfW Geldern möglich.
    Der Enegiepass ist nur ein Beiwerk. letzte NK-Abrechnung besorgen und ausrechnen lassen.
    Vom Mietrecht her kannst du durch die "neuen" Gesetze 11% der Mod-Kosten auf die Mieter (per Jahresmiete) umlegen.
     
  4. #3 Prüfer, 28.06.2008
    Prüfer

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    Danke.

    Es sind 2 Gasheizungen im Objekt verbaut die um Ende 1980 bzw Anfag 1990 eingebaut wurden.

    Auf einer Heizung habe ich gelesen 8,1% Verlust und darf 2011 nicht mehr als 10% Verlust machen.

    Das Haus steht schon relativ lange leer und der Besitzer ist verstorben, daher wird es nicht möglich sein alte Abrechnungen zu bekommen.

    Das Objekt wird am Dienstag von einem Makler versteigert, etwas kurzfristig für uns, daher haben wir Angst etwas zu übersehen bzw. im nachhinnein etwas falsch zu kalkulieren.

    Wenn wir die Wohnungen einfach renovieren können und dann Vermieten wäre es kein Problem aber genau das wissen wir jetzt nicht genau, darum frage ich hier um Rat ;-)

    Gruß
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Gasheizung.. das ist schonmal gut. Da liegt man meistens noch im EnEv-Rahmen.
    Ich plane jetzt mal kurz drauf los:
    2 Gaskessel - Umstellung auf einen Brennwertkessel - alte Leitungen können verwendet werden - Warmwasserversorgung über Brennwertkessel- damit ist der EnEV genüge getan. Die Dämmung und/oder Fensteraustausch kann warten. Die Gelder der KfW können aber auch vorgezogen werden, wodurch die Heizung warten muss. Hier kommt es auf den Zustand der Heizung an. Sollten versch Leitungen bereits marode sein, würde ich nicht warten...
    Also kann man wählen, welche Maßnahme man als erstes in Angriff nimmt. Die Vorschriften scheinen mir hier kein Prob zu sein.

    Seit euch aber im klaren darüber, dass eine Vermietung ohne das alles möglich ist, aber zukünftig kommen wird. Ich kenne Mieter, die ziehen auch in die letzten Bruchbauten, weil die Miete billig ist...

    btw: Ein Brennwertkessel ist nicht die Welt, aber warum nimmst du nicht einen Fachmann mit? Der soll sich die Heizung anschauen und ein unverbindliches Angebot machen (vor Ort). Dann weißt du wenigstens, wie weit du mitsteigern kannst, denke ich.

    Von hier aus eine Heizung zu bewerten scheint mir unmöglich.
     
  6. #5 Prüfer, 28.06.2008
    Prüfer

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    Ich bedanke mich Capo für die zusammenfassung.

    Fenster ist schon Kunsstoff-Doppelverglasung.

    Um die Heizung selber mache ich mir auch nicht so viele Gedanken, es hätte ja sein können das noch andere Vorderungen an uns gestellt werden z.B. neue Wärmedämmung von der Fassade usw.

    Scheint zum Glück nicht der Fall zu sein, hätte mich auch gewundert.

    Danke.

    Gruß
     
  7. #6 lostcontrol, 29.06.2008
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  8. #7 Eddy Edwards, 29.06.2008
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    Wenn ich mir den Artikel richtig durchlese, heißt es für Neubauten ist eine anteilige Nutzung erneuerbarer Energien vorzusehen. Aber lediglich in BW ab 2010 auch für Bestandshäuser, wenn beispielsweise die Heizungsanlage ausgetauscht wird.
     
  9. Capo

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    @ lostcontrol
    Vorschrift für neubauten.
    für Altbauten können förderungen beantragt werden.

    Damit ist alles beim alten. Es geht nunmehr seit über 10 Jahren an die warmen Heizkosten. Um die zu reduzieren sollte jeder Vermieter/ Hauseigentümer über Dämmung und erneuerbare Energien nachdenken. Das habe ich bereits erwähnt.
    Aber dringend notwendig ist das nicht. Vorangig wird eine Vermietung sein, bevor in das Objekt investiert wird. Der Energiepass ist ja der erste Schritt, um die Vorgaben zu erfüllen. Meinst du wirklich, dass ein Gesetz innerhalb von 1 Monat mal schnell durchgesetzt werden kann? Oder dass soetwas "großes" den armen Häuslebauern untergejubelt wird? Was passiert, wenn der Übergang zwischen Anspruch an Heizkosten und Gesetz so kurz sind, dass alle eigentümer zu Kasse gebeten werden können?
     
  10. #9 lostcontrol, 29.06.2008
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    vorschrift auch für ALTBAU ab 2010. leider.
    förderung gibt's nur, wenn man alles auf einmal machen lässt (egal ob mans für sinnvoll hält oder nicht), also vollwärmeschutz, neue fenster, neue heizung usw. - und diese "förderung" besteht in einem günstigen darlehen (nein, nicht mal mehr zinslos wie vor ein paar jahren noch).
    übrigens ist auch künftig nicht jeder standardmässig darlehensfähig. d.h. es kann auch sein dass einem diese "förderung" in form eines günstigen darlehens verweigert wird. super-politik, gell?
    vielleicht machen die bei uns auf dem rathaus ja auch nur aus jux und dollerei panik deswegen. die heizungsbauer haben natürlich ein finanzielles interesse dran einem das bei jeder passenden und unpassenden gelegenheit zu erzählen.

    der energiepass trägt als solches überhaupt nichts dazu bei, die vorgaben zu erfüllen.
    der ist lediglich 'ne bestandsaufnahme, die den mietern einsicht erlauben soll. er zwingt den eigentümer zu garnix, höchstens dazu mit seiner miete runterzugehen wenn der merkt dass die leute eine wohnung mit einem schlechten energiepass nicht anmieten wollen.

    nein, natürlich nicht. aber wenn ich mir jetzt ein mietshaus von 1960 kaufen würde (was ich ganz sicher nicht tun würde, 60er-jahre sind ja nun nicht grad für gute bausubstanz berühmt) dann würde ich mir schon überlegen, was da in zwei, drei oder auch erst 5 jahren so auf mich zukommen könnte...

    ist doch schon so beim bauen. und im prinzip auch beim altbau sanieren (bei heizungssanierung auf jeden fall) - du darfst doch schon lang nimmer machen was du möchtest...

    was dachtest du denn wer da zur kasse gebeten wird?
    ganz klar - erstmal die eigentümer.
    und denen bleibt dann letztendlich nichts übrig, als das von den mietern zurückzuholen.
    ein schritt weiter zur zweiklassengesellschaft, jetzt auch (bzw. noch mehr) auf dem wohnungsmarkt, entweder luxussaniert und sündhaft teuer oder 'ne bruchbude und dafür billig - dazwischen gibt's immer weniger und das wird sich in zukunft noch verschärfen.
     
  11. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Mit der Kasse meinte ich die "Strafzahlung", weil man die Vorschrift nicht beachtet hat. wie beim Energiepass, der vorschrift ist und bei nichterfüllen (nicht-vorhandensein) gibt's ein Bußgeld... (10.000 - 15.000 € )

    Klar sollte man planen, was in 5 -6 Jahren notwendig wird, aber das ist bei allen Objekten so. Problem ist, wie ich es verstanden habe, dass der Kauf ansteht.
    Gekauft wird aber nur, wenn ein Vermieten unmittelbar möglich ist.
    Grund werden die finaziellen Möglichkeiten sein. Muss man bei einem gekauften Haus gleich eine Heizung einbauen, kann man dem Heizungsbauer nicht gerade sage: Das Geld kommt, sobald die Mieter bezahlt haben ;)
    sollten Zusatzinvestitionen notwendig sein, wird wohl auch nicht so hoch gesteigert.

    Das war die Frage, wie ich es verstanden habe. Welche Maßnahmen zukünftig auf einen Eigentümer zukommen, sollten jedoch klar sein.

    Also zusammenfassend: Keine Vorschrift macht ein sofortiges Handeln nach dem Kauf notwendig (außer dem Pass). Alles andere liegt im Dunkeln...
     
  12. kummer

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    Mein Tipp, lass es sausen. Bis Dienstag bekommst du keinen Gutachter, der das ganze ordentlich in Augenschein nimmt und dir dann zu etwas raten kann. Gerade bei Vermietung holst du dir so viele Variablen ins Boot, das dir schwindelig werden könnte.
    Thema 1: warum steht das Haus schon lange leer?
    Thema 2: Hat der Makler ein Gutachten?
    Thema 3: Könnt ihr Leerstand (auch für 6-12 Monate) ausgleichen bzw. tragen?
    Thema 4: Wer soll renovieren/modernisieren? Ihr selbst?
    Der e-pass sollte bei dir das Problem no1 sein, eher Substanz und Zustand an sich.
     
  13. #12 lostcontrol, 29.06.2008
    lostcontrol

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    der energiepass darf dann aber eigentlich garkein problem sein, denn der muss für den verkauf ja schon vorhanden sein...

    aber ich kann dazu auch nur sagen:
    bloss nix überstürzen. das "schnäppchen" könnte sich ruckzuck als "fass ohne boden" entpuppen.
    ohne gutachten würde ich NIEMALS ein haus kaufen, erst recht keines aus den 60ern.
    eins der objekte die ich betreue ist ja auch von 1960 - und ich könnte jetzt sicherlich mehrere seiten darüber schreiben was es da alles so an typischen macken für diese zeit gibt...
     
  14. #13 Prüfer, 29.06.2008
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    Danke für die vielen Antworten :Blumen

    Haben das Haus heute nocheinmal besichtigt, wir nehmen an der Auktion nicht teil, sollte es nicht zum mindestpreis verkauft werden werden wir über weiteres nachdenken.


    Sicher ein neueres Haus wäre uns auch lieb, leider spielen die Finanzen nicht mit.

    Gruß
     
  15. #14 lostcontrol, 30.06.2008
    lostcontrol

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    huch? soviel?
    woher hast du diese zahl bzw. wo kann man das denn nachlesen?
     
  16. Capo

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Thema: Was beachten bei Mietshaus?
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