Was beachten bei Verkauf Eigentumswohnung

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Blauaeugig, 21.10.2014.

  1. #1 Blauaeugig, 21.10.2014
    Blauaeugig

    Blauaeugig Benutzer

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    Guten Morgen,
    da ich hier schon so viel Hilfe bekommen habe, für die ich sehr dankbar bin, hoffe ich auf Unterstützung beim letzten Schritt: dem Verkauf der Eigentumswohnung.

    Wir haben unsere Wohnung seit 14 Tagen in einem Immobilienportal im Internet angeboten und von den 12 Besichtigungen hatten sich 8 Interessenten ergeben, von denen gestern abend 1 Interessent die Finanzierungsbestätigung (Email seines Banksachbearbeiters) gebracht hat und erklärt hat, dass er die Wohnung kauft. So schnell hatten wir gar nicht mit einem Verkauf gerechnet.

    Was sind nun die nächsten Schritte? Unsere finanzierende Bank hat bereits vor einiger Zeit das mündliche OK zum Verkauf gegeben. Sobald ich die offizielle Finanzierungsbestätigung des Käufers in Händen halte, wollte ich meine Bank informieren. Weiter wollte ich heute den aktuellen Grundbuchauszug anfordern. Oder ist das noch zu früh?

    Der Käufer und ich haben uns auf März 2015 als Übergabetermin geeinigt. Da unser Hausverwalter schon Schwierigkeiten hat, eine turnusmäßige Betriebskostenabrechnung zu erstellen (von 3 Abrechnungen hat nicht eine weder rechnerisch noch sachlich gestimmt), würden wir gern eine Zwischenabrechnung für 03/15 vermeiden. Dazu ist unsere Idee, die Wohnung zum 31.12.2014 zu verkaufen und dem Käufer bis zum Auszug Miete zu zahlen. Vorgehensweise ok oder sinnfrei?

    Im Moment sind wir noch ganz verblüfft, überrascht und können unser Glück noch gar nicht so recht fassen. Die Bank hatte uns als Mindestzeitraum 1 Jahr in Aussicht gestellt. Wie verhält es sich mit der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung? Wir haben ein Recht auf Sonderzahlung über 12% p. A. der Hypothekensumme. Diese (auch fiktiven) Zahlungen muss die Bank meines Wissens nach bei der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen. Aber wann? Das Darlehen ist am 01.05. abgeschlossen worden. Wird die Sonderzahlung dann als am 01.01. oderr 01.05. d. Jahres gezahlt betrachtet?

    Wie ihr seht, haben wir noch ganz viele Fragen. Wir möchten aber nach dem Fiasko des Kaufs der falschen Wohnung (s. meine anderen Themen) diesmal so viel wie möglich richtig oder wenigstens besser machen.

    Vielen Dank für Infos und Hinweise sagt
    Blauaeugig
     
  2. AdMan

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  3. #2 Aktionär, 21.10.2014
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    Hallo Blauaeugig!
    Die Sonderzahlung wird so angerechnet, wie sie auf dem Darlehenskonto eingeht. Da ihr 12% p.a. vereinbart habt, solltet ihr zusehen in 2014 die Zahlung vorzunehmen und dann mit dem Kaufpreis in 2015 ein zweites Mal. So kommt ihr auf den geringsten Betrag als Berechnunsggrundlage für das VFE.
    Je früher die 2014er-Zahlung eingeht, umso früher sinkt der Zins- und steigt der Tilgungsanteil in eurer monatlichen Ratenzahlung. Das sind vermutlich nur noch 2 Monate, aber Kleinvieh ...

    Die Frage ist also: könnt ihr aus Rücklage jetzt schon eine Sondertilgung leisten oder erst aus der Kaufpreiszahlung des Käufers? Wenn die Bank kulant ist, rechnet sie euch vielleicht auch erst bei KP-Fälligkeit die SoTi für 2014 und 2015 an bevor das VFE ermittelt wird. Hält sie sich strickt an den Darlehensvertrag wird nur eine SoTi-Zahlung berücksichtigt.
     
  4. #3 Venceremos!, 21.10.2014
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    Wenn eure Bank völlig korrekt arbeitet müsste die Sondertilgung fiktiv so berücksichtigt werden, als ob ihr jedes Jahr jeweils zum frühestmöglichen Zeitpunkt (in eurem Fall: 1.5.) die maximale Sondertilgung geleistet hättet. Wenn ihr das Gefühl habt, dass euch die Bank übervorteilen möchte, könnt ihr die Berechnung gegen moderate Gebühr von den Verbraucherzentralen überprüfen lassen.
     
  5. #4 Aktionär, 21.10.2014
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    Das ist so nicht allgemeingültig. I.d.R. wird in den Kreditverträgen folgendermaßen formuliert, wenn eine Sodertilgungsmöglichkeit vereinbart wurde:

    "Sondertilgungsmöglichkeiten die nicht in Anspruch genommen wurden, könnne in Folgejahren nicht nachgeholt werden."
    Ansonsten wäre es mit der Refinanzierungsplanung der Bank arg schlecht bestellt.

    Blauaeugig muss also auf jeden Fall in Ihren Vertrag schauen, was dort vereinbart wurde.
     
  6. #5 Venceremos!, 21.10.2014
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    Hier geht es doch um die vorzeitige Kündigung eines Kreditvertrages. Meine Ausführungen zur Sondertilgung bezogen sich daher logischerweise auf alle zukünftigen Perioden. Das in der Vergangenheit nicht genutzte Sondertilgungen in aller Regel nicht mehr nachgeholt werden können sollte klar sein.

    Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen aber von Seiten der Bank alle zukünftig noch möglichen Sondertilgungen entschädigungsmindernd berücksichtigt werden. Das ist so auch allgemeingültig.
     
  7. #6 Aktionär, 22.10.2014
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    Kannst Du dafür bitte eine (Rechts-)Grundlage bennen? Danke.
     
  8. #7 Venceremos!, 22.10.2014
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  9. Andres

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    Ist es aber nicht: LG Heidelberg Az. 1 O 219/05

    In diesem Fall ging es zwar um eine Formulierung in dieser speziellen Sondertilgungsvereinbarung, aber ganz so absurd ist die Idee offensichtlich nicht. Dann könnte man noch eine lange Liste von Einzelfällen zitieren, in denen die Sondertilgung von verschiedenen Gerichten (nicht) berücksichtigt wurden - teils mit sehr starkem Bezug auf die Einzelsituation.

    Vom BGH ist mir nur die grundsätzliche Vorgabe bekannt, dass der Tilgungsverlauf bei der Berechnung zu berücksichtigen ist (XI ZR 27/00). Das kann im Einzelfall auch unterschiedlich bewertet werden.

    Damit bleibt mal wieder der übliche Rat: Auf der anderen Seite arbeiten Profis, die den ganzen Tag nichts anderes machen. Wenn man sicher sein will, nicht über den Tisch gezogen zu werden, muss man sich entsprechende Unterstützung holen.


    Ich mag die Stiftung Warentest, aber ein Artikel ohne Quellenangaben ist nutzlos und dass die Aussage bezüglich Rückwirkung unklar ist, macht die Sache auch nicht einfacher.
     
  10. #9 Venceremos!, 22.10.2014
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    In dem Fall ging es um einen Darlehensvertrag, der die nachträgliche Ausübung des Sondertilgungsrechts ausdrücklich zuließ. Das dürfte ein seltener Sonderfall sein, ich jedenfalls habe so einen Vertrag noch nicht gesehen. Ich schrieb deshalb auch "in aller Regel".

    Dann halt hier mit Urteil: Vorflligkeitsentschdigung: Sondertilgungsrecht muss zugunsten des Darlehensnehmers bercksichtigt werden : Gansel Rechtsanwälte : Darlehen, Kredit, Sondertilgungsrecht, Vorflligkeitsentschdigung, Berechnung, Vorflligkeitsentgelt, Anwalt, Berlin, Recht

    Allein daran, dass die Bank gegen das Urteil nicht in Berufung gegangen ist, zeigt sich doch, dass die Sache ziemlich eindeutig ist. Eine letzte Sicherheit hat man in juritischen Fragen nun mal nie, es sei denn man hat ein nicht anfechtbares Urteil in eigener Sache.
     
  11. #10 Aktionär, 22.10.2014
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    Das scheint sich aber nur auf die abgelaufenen Jahre zu beziehen. Das kann wohl kaum für die noch ausstehenden Laufzeitjahre gelten. Sonst würde kein Kreditinstitut mehr SoTi-Möglichkeiten in einen Kreditvertrag aufnehmen.
     
  12. #11 Aktionär, 22.10.2014
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    Nein, das zeigt nur, dass die Bank wenigstens für die zweite Instanz die Kosten/den Ertrag gegen die negative Pressewirkung abgewogen hat. Nicht mehr und nicht weniger. :smile003:
     
  13. #12 Aktionär, 22.10.2014
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    @Blauauegig: Vielleicht magst Du uns berichten was und wie am Ende be/an/abgerechnet wurde. Wäre sicher interessant.
     
  14. #13 Venceremos!, 22.10.2014
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    Nein, in Gottes Namen. Das wäre völlig unlogisch und lässt sich aus dem 1. von mir geposteten Link zur Stiftung Warentest nicht ableiten. Im 2. von mir geposteten Link geht es ausdrücklich auch um zukünftige Sondertilgungen. Wenn du es immer noch nicht glauben kannst möchte ich dich bitten, deinerseits mal einen Beleg für deine abwegige Theorie zu posten.

    Die Bank lässt sich das "Risiko" der Sondertilgungsmöglichkeit mit einem Zinszuschlag bezahlen. Wenn eine Bank nicht will, dass Sondertilgungen geleistet werden, darf sie solche Verträge grundsätzlich nicht anbieten. Mit dem Problemfeld Vorfälligkeitsentschädigung hat das nichts zu tun. Du verwirrst nur die Leute, die sich hier informieren möchten.
     
  15. #14 Blauaeugig, 23.10.2014
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    @Aktionaer
    Habe eben eine E-Mail vom Banker bekommen: darin steht der Ablösetermin 01.02.2015 und eine voraussichtliche Ca-Summe. Eine genaue Abrechnung erhalten wir nach Geldeingang nach dem 01.02.2015.
    Ich habe ihn angerufen und gefragt, warum ich keine aussagefähige Berechnung erhalte. Darauf meinte er, dass er uns diese zum jetzigen Zeitpunkt nicht erstellen könne, weil niemand die künftige Zinsentwicklung vorhersagen könne.

    Offen gestanden hätte ich schon ganz gern eine schriftliche Berechnung, um diese dann von Fachleuten prüfen zu lassen. Wir haben beim Kauf der Wohnung offenbar so ziemlich alle Fehler gemacht, die man so machen kann. Das möchte ich beim Verkauf gern anders gestalten und werde daher wirklich jedes Schriftstück und jeden Schritt von Fachleuten prüfen lassen. Ausserdem hoffe ich auf Rat und Hilfe hier im Forum.

    VG,
    Blauaeugig
     
  16. #15 Venceremos!, 23.10.2014
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    Das ist in Ordnung. Wenn sich die Berechnung nachher als falsch erweisen sollte könnt ihr die zu viel bezahlte Summe auch nachträglich noch von der Bank zurückfordern.
     
  17. helaba

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    Ich weiß nicht, ob es ein Muss ist, ich weiß aber, dass in der Praxis so gehandhabt wird.
     
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