Was darf dieses Haus kosten?

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von dabescht, 08.10.2012.

  1. #1 dabescht, 08.10.2012
    dabescht

    dabescht Benutzer

    Dabei seit:
    08.10.2012
    Beiträge:
    39
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    ich bin neu hier und stell mich und mein Projekt mal kurz vor:

    30Jahre, Beamter, Opa ist vererbt Haus mit drei Wohnungen (voll vermietet) an seine drei Söhne. (einer davon mein Vater)

    Nun wollen zwei der Söhne gerne das Haus erwerben (sprich das Erbe). Einer davon mein Vater (für mich).

    Nachdem erst niemand Interesse hatte und man sich einig war höchstbietent zu verkaufen, fängt nun der Erbstreit an.:sauer033:

    Das HAus ist erbaut 1971, Dach und Heizung 2000 saniert. Es sind noch kleinere Ausbesserungen zu machen die ich mit max. 10K veranschlage.

    Zur Zeit beträgt die Mieteinnahme lächerliche 13680€ bei 3,54€/qm. Die ortsübliceh Vergelichsmiete beträgt 4,20€ bis 4,50€/qm.

    Würde man die Meite erhöhen auf 4€ betrüge die Einnahme 15400€/Jahr.
    Bei 4,20€ 16170€/Jahr.

    Ich war nun mal bei einem Immobilienmakler und wollte wissen wie man gernerell ein Mietshaus berechnet. (Kaufpreis)

    Er geht dabei nach folgender Formle vor:

    Kaufpreis= Jahresmiete - (15% Instandhaltung + 5% Mietausfallwagnis) x Renditefaktor

    Den Renditefaktor ermittel er wie folgt: 100 geteilt Zielrendite:

    Soll die Rendite also 5% betragen ergibt das einen Faktor von 20.

    Für oben gemachte Annahme mit 4,20€/qm ergäbe das eine Kaufpreis von 258760€


    Ist die Rechnung seriös?
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 BarneyGumble2, 08.10.2012
    BarneyGumble2

    BarneyGumble2 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.05.2009
    Beiträge:
    1.029
    Zustimmungen:
    0
    ?

    Zum Faktor 20: Es steht ja bekanntlich jeden tag ein Dummer auf, aber hier musst Du wohl echt lange suchen!
     
  4. #3 BarneyGumble2, 08.10.2012
    BarneyGumble2

    BarneyGumble2 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.05.2009
    Beiträge:
    1.029
    Zustimmungen:
    0
    Für solche Berechnungen nimmt man m.W. die Ist-Werte.
     
  5. #4 immodream, 08.10.2012
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.209
    Zustimmungen:
    460
    Hallo,
    da hat der Makler sich ein schönes Berechnungssystem gebastelt..
    Du könntest aber genausogut die Nettomiete mit dem heutigen Datum multipilzieren und durch die heutige Tageshöchsttemperatur dividieren.
    Tatsache ist, das bei Zwei- oder Dreifamilienhäuser nicht das Berechnungsystem für reine Zinshäuser ( Mehrfamilienhäuser ) unter Einbeziehung der Nettomiete benutzt wird.
    Also hier im Ruhrgebiet werden Mehrfamilienhäuser zum 10 - 12 fachen der Nettomiete verkauft, und in Köln oder Düsseldorf würde das gleiche Haus das 20 fache der Nettomiete kosten.In einer Gegend mit vielen Deutschen ausländischer Herkunft wird auch schon mal versucht , ein Haus zur 8 fachen Nettomiete zu verschenken.
    Das ist aber nur ein grober Wert.
    Denn man muß ja berücksichtigen, ob die derzeitige Nettomiete schon ausgereizt ist oder sogar überzogen ist und auch den Zustand des Hauses berücksichtigen.
    Außerdem sind erstens die Lage, zweitens die Lage und drittens die Lage die drei wichtigsten Gründe.
    Ein Haus mit Mängeln kann man in einer guten Lage mit Geld instandsetzen.
    Bei einem Haus mit einer schlechten Lage ( Hauptstraße, Kreuzung , verrufene Wohngegend ) kann man auch mit viel Geld die Lage nicht verbessern.
    Daher wird dir in diesem Forum keiner genau sagen können, ob der Kaufpreis für euer Haus richtigt ist.
    Ich würde gerade bei Erbstreitigkeiten von einem seriösen Gutachter ein Gutachten erstellen lassen.
    Grüße
    Immodream
     
  6. #5 lostcontrol, 08.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 08.10.2012
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.620
    Zustimmungen:
    840
    darf ich fragen warum ihr nicht einfach einen gutachter von der stadt kommen lasst, um das ganze zu schätzen?
    die sind im vergleich unschlagbar günstig und - da ortskundig - auch ziemlich realistisch.
    wir haben das in mehreren fällen machen lassen und das ergebnis war für alle akzeptabel und unstrittig - bei minimalem kostenfaktor.

    p.s.: euer makler ist ja lustig.
    aber überleg dir mal grundsätzlich, ob du wohl makler für bausachverständige halten willst - ich tu's nicht.

    auch die einschätzung bezüglich möglicherweise zu erzielender miete würd ich mir gleich mal abschminken. beispielsweise kriegst du heute keine wohnung mit PVC-boden mehr an den mieter, da muss schon ein neuer boden her damit du 'n anständigen mietpreis erzielen kannst. kleine wohnung ohne EBK? selbst bei uns nur schwer zu vermieten (und hier reissen sie dir eigentlich alles aus den händen).

    und dann: bei einem 3-parteien-haus knallt dir ein einziger mietnomade dermassen rein, dass du deine ganze kalkulation vergessen kannst, und mit sowas musst du immer rechnen. bei einem 10-parteien-haus relativiert sich dieses risiko dann doch um einiges.

    und was die sanierungs-kosten angeht: verschätz dich da mal nicht. abgesehen davon dass für häuser aus den 70ern gerade jetzt die echt dicken brocken anfallen (so zumindest in meinem umfeld), es ist immer was an einem haus. ich würde selbst bei einem generalsanierten haus mal von mindestens 10.000 euro jährlich an instandhaltung/instandsetzung ausgehen. und das ist niedrig angesetzt.
    wie ist denn der zustand der bäder? ach, die sind noch von 1971? die leitungen womöglich auch?
    tja, dann setz da gleich mal rund 30.000 euro an...

    ich will dir keine angst machen, aber ich hab da so meine erfahrungswerte.
    und ja, es mag sein dass bei uns im grossraum stuttgart die lohnkosten hoch sind und auch dass wir nicht auf billig-niveau sanieren sondern uns im gehobenen mittelbereich bewegen, aber selbst wenn's dann nur halb so teuer ist wie bei uns: es ist verdammt viel geld das erst mal wieder reinkommen muss.
     
  7. #6 Christian, 09.10.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

    Dabei seit:
    12.08.2008
    Beiträge:
    2.706
    Zustimmungen:
    0
    Da habe ich andere Erfahrungen gemacht:

    Vor ~2 und ~5 Jahren habe ich jeweils deutlich mehr als 10 Interessenten durch das Schlafzimmer mit heute ~5 Jahre altem PVC-Boden geschleust.
    Wenn mal ein Kommentar zum Boden kam, dann sowas wie "Der Laminatboden ist ja echt toll!" - "Das ist kein Laminat, das ist PVC." - "Echt? Sieht klasse aus, gefällt mir!".
    Bisher konnte ich den PVC-Bodenbelag (im Schlafzimmer und Abstellraum) bereits 2 mal an den Mann (Mieter) bringen.

    Ich persönlich habe auch z.T. PVC-Bodenbelag in meiner Wohnung und bin davon überzeugt. Ich würde jederzeit PVC einem Laminatboden vorziehen.

    Gruß,
    Christian
     
  8. #7 dabescht, 09.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2012
    dabescht

    dabescht Benutzer

    Dabei seit:
    08.10.2012
    Beiträge:
    39
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    ich hab gestern schon geantwortet. leider wohl aufgrund eines technischen problems ist meine antwort hier nicht aufgetaucht.

    also, das haus wurde schon von einem gutachter geschätzt. einmal nach dem grundstück-sachwert-preis mit 389000 abzüglich 20% marktanpassung (2000Seelen-gemeinde) ergibt 311000€ und einmal nach dem ertragswert. beim ertragswert kommt er auf 259000€. allerdings bei 4,20€ miete (ortsüblich halt).

    so wie es aussieht rechnet hier keine wie der makler den ich befragte: allerdings: rechne ich mit mieteinnahmen von 4,20€. komme ich bei 260000 auf einen faktor von ca. 16.

    was die mieterhöhungen angeht bin ich sehr zuversichtlich. ich kenne die mieter teilweise seit jahren. den mietvertrag für die wohnung meines verstorbenen opas hab ich z.B. selbst gemacht. die zahlen 2 jahre 3,75€. dafür haben sie klo (ist separat) und flur selbst renoviert. geht nach den zwei jahren in das eigentum des vermieter über. in dem mietvertrag stehen die 4,20€ schon drin. sind eben wg. der renovierung für zwei jahre reduziert.

    die wohnung oben ist schon mit neuem bad.

    lediglich die mieterin unten hat noch alles wie orginal. wenn die auszieht muss man was investieren. die wohnt aber schon seit 83 in der wohnungen und ich glaube nicht, dass die sich nochmal verändern will.

    es geht jetzt im prinzip darum wo meine deadline ist. also wo ich lieber das drittel in bar nehme oder wo ich die zwei anderen drittel kaufe.
    bisher habe ich meine schmerzgranze auf 250000 taxiert. (also 83000 pro drittel) böte mein onkel mehr soll ers haben. momentan stehen die unverbindlcihen verhandlungen mal bei 77500 pro drittel, also bei 232500 für das haus.

    p.s.
    auch gut: makler und grunderwerbsteuer wären bei dem kauf hier nicht zu bezahlen.
     
  9. #8 lostcontrol, 09.10.2012
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.620
    Zustimmungen:
    840
    wie machst du das, dass du keine grunderwerbssteuer zahlen musst?
    ich müsste mich jetzt ganz arg täuschen, aber ich meine ich hätte grunderwerbssteuer sogar dann zahlen müssen, als meine mutter mir mein privathaus überschrieben hat...
     
  10. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    19.09.2011
    Beiträge:
    2.814
    Zustimmungen:
    347
    Ort:
    28857 Syke
    Hallo zusammen,

    Ich kann mir auch nicht vorstellen,
    wie der TE es Bewerkstelligen will an der Grunderwerbsteuer vorbeizukommen.
    Die Fällt ja sogar bei Zwangsversteigerungen an ...


    VG Syker
     
  11. #10 dabescht, 10.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 10.10.2012
    dabescht

    dabescht Benutzer

    Dabei seit:
    08.10.2012
    Beiträge:
    39
    Zustimmungen:
    0
    Grunderwerbsteuer muss in BW NICHT bezahlen wer:

    Allgemeine Informationen
    Wenn Sie in Baden-Württemberg ein Grundstück kaufen oder durch andere Rechtsgeschäfte erwerben, müssen Sie Grunderwerbsteuer zahlen. Der Steuersatz beträgt 5,0 Prozent.

    Achtung: Haben Sie Ihr Grundstück vor dem 05. November 2011 erworben (z.B. durch den Abschluss eines notariellen Kaufvertrags), beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent.

    Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn Sie ein Grundstück

    • erben oder geschenkt bekommen,

    • Ihrem Ehemann oder Ihrer Ehefrau beziehungsweise Ihrem eingetragenen Lebenspartner oder Ihrer eingetragenen Lebenspartnerin abkaufen,

    • im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung Ihrem früheren Ehemann oder Ihrer früheren Ehefrau beziehungsweise nach der Aufhebung der Lebenspartnerschaft Ihrem früheren eingetragenen Lebenspartner oder ihrer früheren eingetragenen Lebenspartnerin abkaufen,

    • von den Großeltern, Eltern, Kindern (auch Stiefkindern) oder Enkeln sowie von deren Ehemännern oder Ehefrauen bzw. deren Lebenspartnern oder Lebenspartnerinnen erwerben,

    • im Rahmen der Nachlassteilung als Miterbe oder Miterbin erhalten (dem Miterben oder der Miterbin steht dessen Ehefrau oder deren Ehemann bzw. dessen eingetragener Lebenspartner oder deren eingetragene Lebenspartnerin gleich) oder

    • kaufen und der Kaufpreis 2.500 Euro nicht übersteigt.

    Quelle: finanzamt-badenwürttemberg.de bzw. grunderwerbsteuergesetz baden-württemberg

    Ergo kauft mein Vater zunächst die beiden Anteile von meinen Onklen und ich kaufe dann von meinem Vater. Muss dann halt leider zweimal die Notarkosten zahlen. Immer noch besser als 5% Grunderwerb und einmal Notar.
     
  12. #11 Christian, 10.10.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

    Dabei seit:
    12.08.2008
    Beiträge:
    2.706
    Zustimmungen:
    0
    ... und das hast du alles selbst formuliert und geschrieben - oder vielleicht doch irgendwo hergeklaut ... ähh ... herkopiert?

    So, wie das jetzt da steht, so ganz ohne Quellenangabe, wirkt das wenig seriös. Schade für die, die sich wirklich dafür interessieren und/oder das gleiche Problem haben.

    Gruß,
    Christian
     
  13. #12 dabescht, 10.10.2012
    dabescht

    dabescht Benutzer

    Dabei seit:
    08.10.2012
    Beiträge:
    39
    Zustimmungen:
    0
    EDIT: Nach mündl. Auskunft des Finanzamtes könnte ich als "Abkömmling eines Beteiligten der Erbgemeinschaft" auch direkt von meinem Onkeln das Haus grunderwerbssteuerfrei kaufen. :)

    zurück zum Ausgangspunkt: Sind 250000 Euro, sprich Faktor 16 bei ortsübler Miete von 4,20Euro/qm inklusive aller Kosten lohnend oder nicht?
     
  14. #13 lostcontrol, 10.10.2012
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.620
    Zustimmungen:
    840
    aha - das ist also 'ne neue regelung die ich noch nicht kenne.

    könntest du bitte noch die quelle angeben?
    denn tatsächlich wird das für mich in nächster zeit wieder sehr interessant werden.
     
  15. #14 lostcontrol, 10.10.2012
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.620
    Zustimmungen:
    840
    jetzt bin ich aber doch neugierig:
    wo um alles in der welt gibt's in bawü noch mieten à 4,20euro/qm?
    und wo in bawü sind 3-familien-häuser noch so "günstig"?
     
  16. GSR600

    GSR600
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.10.2011
    Beiträge:
    1.443
    Zustimmungen:
    350
    Ort:
    Stuttgart
    Frag ich mich auch gerade, wir bieten unsere Maisonette Whg im Großraum Stuttgart für 235 TE an.
     
  17. #16 lostcontrol, 10.10.2012
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.620
    Zustimmungen:
    840
    und hier in unserer kleinstadt im grossraum stuttgart zahlt das jobcenter für 'ne 45qm-2-zimmer-wohnung satte 385 euro kaltmiete (also rund 8,50 euro/qm), aber immerhin in bester innenstadtlage (jaaaaaaaaaaha, so klein ist unser kleinstädtchen dann doch nicht, dass es nicht unterschiedliche jobcenter-sätze gäbe).
     
  18. #17 immodream, 10.10.2012
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.209
    Zustimmungen:
    460
    Hallo dabescht,
    du bist doch der Einzige, der die Mietsituation in eurer Kleinstadt richtig einschätzen kann.
    Du kennst deine langjährigen Mieter und glaubst, deren zukünftiges Verhalten bezüglich Wohndauer und Zahlung der Mieterhöhung einschätzen zu können.
    Und mit diesem Wissen bist du uns allen voraus, so daß wir dich nur auf Gefahren und Risiken die bei der Vermietung entstehen können , hinweisen können.
    Grüße
    Immodream
     
  19. #18 dabescht, 10.10.2012
    dabescht

    dabescht Benutzer

    Dabei seit:
    08.10.2012
    Beiträge:
    39
    Zustimmungen:
    0
    also quelle: PORTAL_DER_FINANZAEMTER_IN_BADEN_WUERTTEMBERG - Frage Nr.250


    4,20€/qm gibts in dörfern am rande des odenwaldes zwischen 74889 Sinsheim und 74821 Mosbach.


    4,20€ sind so der untere Satz bei uns in der Gemeinde. 4,50€ halte ich mittelfristig (5Jahre) für erziehlbar. Ich kann ja auch nur max 20% in drei Jahren erhöhen wenn ich recht weiß...

    Was die Situation mit den Mietern und der Lage angeht kann ich das schon gut einschätzen wie ich glaube.

    Es lockt halt auch schon allein wg. mehrere Faktoren:

    - keine Maklerkosten
    - keine Grunderwerbskosten
    - bekomme 1/3 geschenkt (alternativ würde ich 1/3 des Verkaufspreises bekommen)
    - kenne Mieter und Lage bzw. örtl. Gegebenheiten

    Wenn ich jetzt wie gesagt von einem Faktor 16 ausgehe (bei zukünftigen 4,20qm) komme ich auf ca. 250000€.

    Wer würde hier zuschlagen? Oder anderst gefragt bis zu welchem Faktor kauft ihr?
     
  20. #19 dabescht, 10.10.2012
    dabescht

    dabescht Benutzer

    Dabei seit:
    08.10.2012
    Beiträge:
    39
    Zustimmungen:
    0
    bisher war meine Einstellung so, dass ich bis 250000€ gekauft hätte. Bietet mein Onkel mehr soll ers haben und ich kassier ein drittel. Das kann ich dann immer noch in ein andere Objekt stecken.

    Momentan steht der Preis bei 232500 (habe ich jetzt geboten). Jetzt ist erstmal mein Onkel am Zug. Es geht mir jetzt hier auch darum, wie weit ich gehe.
     
  21. #20 immodream, 10.10.2012
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.209
    Zustimmungen:
    460
    Hallo dabescht,
    ich habe schon Objekte mit heruntergekommenen Sozialwohnungen zum 20 fachen gekauft und dann durchsaniert.
    Bei der nach Sanierung erzielten Miete verringerte sich der Kaufpreis mit Reparaturkosten auf das 10 fache .
    Die Mieten sind damals in wenigen Jahren von 2,90 DM auf 12 DM nach Sanierung gestiegen.
    Man kann also deine Frage nicht pauschal beantworten.
    Grüße
    Immodream
     
Thema: Was darf dieses Haus kosten?
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. was darf ein haus kosten

    ,
  2. was darf ein mehrfamilienhaus kosten

    ,
  3. was darf ein haus zur miete kosten

    ,
  4. was soll mein haus kosten,
  5. wieviel darf ein mehrfamilienhaus kosten,
  6. Was darf ein Hausmeiester kosten,
  7. kosten haus instandhaltung 30Jahre,
  8. was darf das haus kosten,
  9. bei einem hausverkauf von 250.000 euro stehe ich zum 1/3 im grundbuch drinn wieviel bekomme ich,
  10. wir haben zu 5ein haus geerbt in derzeit ist meine schwester ist ihr mann jetzt erbberechtigt,
  11. baukosten 4 parteien wohnhaus,
  12. faktor nettomiete efh,
  13. faktor miete kaufpreis,
  14. mehrfamilienhaus jahresmiete mal,
  15. gutgehende physiotherapiepraxis überschrieben bekommen,
  16. faktor jahresmiete kaufpreis,
  17. kaufpreis jahresmiete faktor ,
  18. mehrfamilienhaus mit vermieten wohnungen vererbt,
  19. hauspreis nettomiete verkauf,
  20. haus von onkel kaufen erbengemeinschaft,
  21. wertgutachten nach erziehlbarer miete,
  22. was dürfte reihenendhaus kosten,
  23. hauskosten,
  24. was darf mein haus kosten,
  25. was darf ein einfamilienhaus kosten
Die Seite wird geladen...

Was darf dieses Haus kosten? - Ähnliche Themen

  1. Habt Ihr auch eine Wohnung im Haus, bei der es nicht so frisch riecht?

    Habt Ihr auch eine Wohnung im Haus, bei der es nicht so frisch riecht?: Hallo, wir haben im Haus eine, eigentlich zwei Wohnungen, wenn da jemand rein oder raus geht, riecht das ganze Treppenhaus. Es sind beides...
  2. Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?

    Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?: Guten Abend, ich bin Vermieter und habe das Gewerbe vom vor Besitzer übernommen. Der vor Besitzer hat Gas Vertrag von den Stadtwerke. Und Gewerbe...
  3. Zustimmung der Hauseigentümergemeinschaft notwendig? Wer übernimmt welche Kosten?

    Zustimmung der Hauseigentümergemeinschaft notwendig? Wer übernimmt welche Kosten?: Guten Morgen Ihr Lieben, aufgrund unserer defekten Heizungsanlage steht die Umrüstung auf eine Gasetagenheizung an. Aktuell werden die Abgase...
  4. 2 Häuser 1 Grundstück

    2 Häuser 1 Grundstück: Einen schönen Guten Abend, bin gerade neu angemeldet und habe ein paar Fragen an euch. Folgender Sachverhalt liegt vor: Wir sind ein junges...
  5. Wohnung gekauft - nun Kosten senken

    Wohnung gekauft - nun Kosten senken: Hallo, ich habe eine Eigentumswohnung (50qm; 26,3%) gekauft und will in diese selbst einziehen. Im gleichen Haus ist eine Wohnung (50qm; 26,3%)...