Was darf Vermieter verlangen nach Wohnungskündigung?

[Tiger137]

Hallo Comunity,
ich habe einige Fragen und hoffe von Euch viele informative Antworten zu erhalten. Zur Situation:

Ende Januar 2023 ziehe ich nach etwas 16 Jahren aus einer gemieteten Wohnung aus. Die Wohnung habe ich fristgerecht schon gekündigt, was meinen Vermieter total überrascht hat, aber er meinte, er wolle im Guten auseinandergehen...

2007 bin ich in eine, vom Vermieter selbst komplett renovierte Wohnung gezogen, wo schon Laminat verlegt war von ihm und ich auch einen Wohnzimmerschrank (unentgeltlich) übernommen habe. Eine Einbauküche gab es nicht, sondern eine Spüle mit Untertischgerät, kleine Arbeitsplatte, ein paar kleinere (Hänge)Schränke und einen Tisch. Im Jahr 2009 fragte er mich, ob ich seine alte Küche aus seiner Wohnung haben möchte, er hätte sich eine neue Küche gekauft und würde mir seine alte Küche einbauen. Das habe ich (natürlich) gern angenommen...

In meinem Mietvertrag von 2007 steht, dass die Wohnung die Wohnung bei Rückgabe in sauberen Zustand mit allen Schlüsseln zu Übergeben ist. Dies bedeutet doch den Klassiker "Besenrein übergeben", richtig?
Desweiteren ist im Mietvertrag festgehalten, dass Schönheitsreparaturen alle 3 (Küche, Bad, Dusche), alle 5 (Wohnräume, Schlafräume, Flur, Diele und Toilette), sowie alle 7 Jahre alle anderen Räume zu renovieren sind. Anmerkung: Ich habe in der gesamten Mietzeit keine Schönheitsreparaturen gemacht oder die Wohnung renoviert. Kleinreparturen (Elektrik, Rolläden, ...) hat der Vermieter selbst erledigt.

Unter §23 "Weitere Vereinbarungen" hat der Vermieter handschriftlich eingetragen, dass bei Kündigung die Tapeten zu entfernen, sowie Decken und Türzargen zu streichen sind. Den gesamten Mietvertrag hat er mir damals genau so vorgelegt und ich musste / durfte nur noch unterschreiben. Da ich damals dringend eine Wohnung brauchte, habe ich mir keine großen Gedanken über §23 gemacht und habe so unterschrieben...

Das Badezimmer hat kein Fenster, sondern nur einen kleinen Wandventilator der angeht, wenn man das Licht im Bad einschaltet. Dazu ist das Bad nicht komplett gefliest und gestrichen, sondern nur teilweise gefliest und darüber tapeziert! Wie man sich denken kann, löst sich dann nach einiger Zeit die Tapete (vor allem über den Fliesen über der Badewanne)....

Nun kam mein Vermieter letztens zu mir und sagte, dass er wisse, dass die Wohnung ja eigentlich nur besenrein zu übegeben sei, ich aber auch Aufgaben übernehmen müsse.. So soll ich nicht nur die Tapeten entfernen, sondern auch das Laminat im Wohnraum, sowie den PVC Belag in der Küche! Die restliche Wohnung würde er selbst renovieren (also auch Decken und Türzargen streichen!) und auch meine Kaution (inklusive der Zinsen, die es die ersten Jahre damals ja sicherlich noch gegeben hat) komplett behalten, weil schon allein die Farbe für die Türen sehr teuer wäre... Denn ein Auszug aus seiner Wohnung wäre auch für mich mit Aufgaben, Arbeit und Stress verbunden...

Außerdem soll ich die Wohnung komplett leer übergeben! Ich soll absolut alles aus der Wohnung entfernen, also auch die Küche und den o.e. Wohnzimmerschrank, der schon beim Einzug da war und auch alle Deckenlampen. Das könne ich ja alles verkaufen oder verschenken meinte er... Als wenn irgendwer den alten Krempel haben wollen würde... Ich könne ja zusätzlich zu meinen Sachen alles zum Sperrmüll stellen... Wäre alles nicht sein Problem! U.a. hätte ich ja nie die Wohnung renoviert und er hätte jetzt viel Arbeit + Kosten, damit er die Wohnung wieder vermieten oder verkaufen kann!

Meine Fragen sind nun:
1) Wie und in welchem Zustand muss ich die Wohnung bei meinem Auszug übergeben?
2) Bin ich dazu verpflichtet die Tapten abzureißen und Decken + Türzargen zu streichen wie es im Mietvertrag §23 eingetragen wurde?
3) Muss ich, wie vom Vermieter verlangt, das Laminat + PVC Belag entfernen und auf meine Kosten entsorgen?
4) Muss ich wirklich die Wohnung komplett leer wie von ihm verlangt übergeben?
5) Darf der Vermieter meine komplette Kaution + Zinsen behalten und ich muss die von ihm verlangten Dinge erledigen?

Hoffe auf Eure Tips und Hilfe...

Tiger137

 

[Ferdl]

Das hängt davon ab, was genau, also wortwörtlich, im Mietvertrag vereinbart wurde.
Sind in deinem §23 wirklich starre Fristen (3 Jahre, 5 Jahre...) genannt oder doch eher "soweit erforderlich, üblicherweise 3 Jahre etc"?
Gibt es ein Übergabeprotokoll vom Einzug?
Gibt es eine schriftliche Vereinbarung zur Küche?
Falls ja, möglichst alles, anonymisiert hier einstellen.

Das wirkt auf den ersten Blick alles etwas nach Gutsherrenart, und ganz so wie der Herr Vermieter sich das vorstellt geht es mit Sicherheit nicht.
Aber vieles ist von der genauen Vertragsgestaltung abhängig, so die Fragen 1+2+4+die zweite Hälfte von 5
zu 3: so der Bodenbelag vom Vermieter gestellt wurde, bleibt der selbstverständlich drin.
zu 5: den ersten Teil, so, in der Form nicht, aber unter Umständen schon. Soll heißen, bestehen berechtigte Mängel, kann der Vermieter die Kaution verwerten, muss darüber jedoch Rechenschaft ablegen. Was nicht geht ist, "ich behalt die Kaution weil es ja ach so viel zu tun".

So mal als erster Überblick.

 

[Tiger137]

Hallo Ferdi,
danke für deine Antwort!

Es gibt kein Übergabeprotokol vom Einzug. Zumindest kann ich mich nicht daran erinnern und habe auch nur den Mietvertrag.
Nein, es gibt keine schriftliche Vereinbarung zur Küche.

Also das Laminat ist an einigen Stellen kaputt gegangen in Lauf der 15-16 Jahre. Aber gehört das nicht zur "normalen Abnutzung"? Also wenn er die Kaution behalten will, weil ich ja nie renoviert habe, soll er es schriftlich begründen?
Ach so, ganz vergessen zu erwähnen:
Er hatte zuerst von mir verlangt, dass ich die Tapeten, Laminat und PVC Belag schon rausreiße, während ich da noch wohne... Als ich ihm dann gesagt habe, dass ich das erst Ende Januar machen werde, falls ich es wirklich muss, meinte er wieder "Sieh zu, dass du das schaffst! Ich will die Wohnung am 31.01.23 komplett leer haben zur Übergabe! Ist alles nicht mein Problem wenn du es bis dahin nicht schaffst!".

Habe mal die Paragraphen zu den Schönheitsreparturen, Rückgabe der Wohnung und den zusätzlichen Eintragungen im Mietvertrag eingescannt und hochgeladen.

Bei §23 sehe ich gerade, dass der da ja was von Mobiliar und Lampen geschrieben hat. Hat der mir damit die Lampen und den o.e. Wohnzimmerschrank geschenkt und ich bin dann für deren Entsorgung / Entfernung zuständig? Mit der Spüle und Untertischgerät ist der Zustand der Küche vor dem Einbau seiner alten EBK gemeint, die ja wie o.e. erst zwei Jahre später von ihm eingebaut worden ist...

 

[Ferdl]

Mit so einzelnen Schnipseln ist das immer so eine Sache, aber ich versuchs mal.
§20 der erste Teil mit sauber und Schlüssel passt so, der Rest ist Stuss. Allerdings könnte man das auch, ganz vage, so Interpretieren, dass der Mieter sein Gerümpel zurücklassen darf...
§3 sollte wieder passen, es sind keine starre Fristen vereinbart, allerdings scheinen mir die Formulierungen grenzwertig zu sein. Aber ich denke dass dies eine gültige Schönheitsreparaturklausel ist.
§23, Satz 1 hingegen ist ungültig und wird damit nach meiner vorsichtigen Einschätzung die gesamte Schönheitsreparaturklausel ungültig machen.
Das mit den Überlassenen Möbeln, ist etwas speziell, diese Formulierung wird gelegentlich gewählt um als Vermieter Eigentümer der Möbel zu bleiben ohne für deren Instandhaltung aufkommen zu müssen. Es bleibt fraglich was mit "Überlassung gemeint ist. (Zur Nutzung oder zum Eigentum überlassen?)
Für die Küche gilt dann das, was mündlich vereinbart wurde.

Eine Vernünftige, Sachorientierte Verhandlung scheint mit diesem Vermieter nicht möglich zu sein.
Im Allgemeinen Rate ich ja immer dazu, nicht unbedingt auf seinem Recht zu bestehen, sondern Vernunft walten zu lassen. Hier sehe ich das jedoch anders.
Da er weit mehr fordert als ihm in irgendeiner Weise zusteht und auch jeden Fall (?) die Kaution einbehalten will, würde ich da keinerlei Zugeständnisse machen, die Kaution wirst du einklagen müssen, da stellt sich die Frage, willst du das und lohnt sich das?

Nach meiner Einschätzung kannst du Bodenbeläge sowie die "überlassenen" Möbel incl. Küche zurücklassen. Ich vermute das du keine Schönheitsreparaturen Schuldest. Da würde ich allerdings die Einschätzung eines Anwaltes für Miet und Eigentumsrecht einholen wollen.
Auf keinen Fall würde ich bei einer Einigung die Bodenbeläge/Möbel/Küche ohne schriftliche Vereinbarung entsorgen.

Nochmal, das Vernünftigste für alle Beteiligten ist eine Einigung, du hast deine Verpflichtungen (auch wenn sie, juristisch spitzfindig, nicht gelten sollten) nicht unbedingt eingehalten dein VM fordert mehr als ihm zusteht, sich irgendwo in der Mitte geeinigt, was für jeden noch tragbar scheint und gut is.
Gelingt dies nicht, wird das ganze wohl vor Gericht gehen. Wobei da deine Chancen nicht so schlecht stehen. Allerdings, die Anwälte gewinnen immer.

 

[Tiger137]

Hmm wegen der Küche... Also das ist ja fast 14 Jahre her und er hatte mich gefragt, ob ich die Küche haben möchte. Da ich zu diesem Zeitpunkt arbeitslos war und ja keine richtige Küche hatte, war ich froh, nun eine zu haben und dass er kein Geld dafür haben wollte. Bin aber davon ausgegangen, dass sie weiterhin ihm bzw. zur Wohnung gehört, eben weil ich nichts dafür bezahlt habe. Eine mündliche Vereinbarung sah also so aus: "Willst du meine alte Küche haben?" "Ja gerne" "Okay, dann baue ich sie dir am Wochenende ein!". Und das wars. Würde also Aussage gegen Aussage stehen im Endeffekt, weil er ja schon sagte, er hätte sie mir geschenkt...

Als ich ihm die Wohnungskündigung persönlich gegeben und habe unterschreiben lassen, habe ich ja den ersten Vorschlag gemacht, dass er meine Kaution behält und wir damit quitt sind, ich dann auch weder renovieren noch sonst irgendwas entsorgen muss aus der Wohnung, außer meinen Möbeln etc natürlich. Aber darauf ist er ja nicht eingegangen und kam mit dem ganzen Zeug um die Ecke, was ich hier beschrieben habe...

Also so wie du es beschreibst und wenn ich es richtig verstanden habe, heben sich die Schönheitsreparaturklausel und Nachtragsklausel gegenseitig auf und ich muss weder Tapeten runterreißen und schonmal gar nicht das Laminat und PVC Boden. Decken und Türzargen wollte er ja selbst streichen.

Mein zweiter Vorschlag war, dass ich Tapeten, Laminat und PVC Belag am letzten Wochenende vom Januar entferne, ich vorher versuche die Küche, WZ Schrank und meine Möbel die ich nicht mitnehme, zu verkaufen/verschenken oder/und den Sperrmüll bestelle für den Freitag vorher. Er dann nur noch einen anderen Nachbarn bescheid sagen müsste, dass er mit seinem Hänger Laminat, Tapeten und PVC Belag zur Entsorgung fährt, weil ich das zeitlich aufgrund vom Umzug nach diesem Wochenende nicht mehr schaffen werde selbst zu erledigen. Und was war die Reaktion vom Vermieter? Richtig. "Ist doch nicht mein Problem! Dann zieh halt früher raus oder schieb die vollen Möbel hin- und her, damit du das alles machen kannst! Ich mache das nicht! Ist deine Aufgabe, nicht meine!"... So richtig sympathisch eben, ne? Und da kam mir dann der Gedanke zu rechechieren, ob und was ich überhaupt machen muss... Weil von "Im Guten auseinander gehen" sind solche Sprüche in meinen Augen weit entfernt mit solchen Forderungen... Es geht mir jetzt ums Prinzip, weil so lasse ich nicht mit mir umspringen, da ich ja meinen guten Willen gezeigt habe, auf seine völlig überzogenen Forderungen einzugehen...

Mal gucken was andere hier noch zu meiner Situation ergänzen oder bestätigen können.... Aber es führt wohl kein Weg dran vorbei, nochmals zu versuchen mit dem VM zu verhandeln, dass wir eine Lösung finden, die für beide akzeptabel ist.... Da er definitiv auch die komplette Kaution behalten will, weil "er ja nun sehr viel Arbeit hat und ich keine Schönheitsreparaturen gemacht habe". Da ist der wohl komplett stur....

 

[Sweeney]

Moin Tiger,

die vereinbarten Fristen zu den Schönheitsreparaturen dürften in diesem Fall unschädlich für die Wirksamkeit der Kausel sein, da hier lediglich auf Zeiträume abgestellt wird, die "in der Regel" zu erwarten sind. Dennoch dürfte die Schönheitsreparturenklausel unwirksam sein aufgrund des Summierungseffekts mit der Endrenovierungsklausel. Vertraglich werden hier dem Mieter sowohl die regelmäßigen Schönheitsreparturen auferlegt und zusätzlich - unabhängig vom tatsächlichen Zustand und Grad der Abnutzung - wird der Mieter verpflichtet eine (Teil-)Endrenovierung vorzunehmen. Diese Kombination der Verpflichtungen dürfte zur Unwirksamkeit beider Klauseln führen, da der Mieter andernfalls gem. §307 BGB unangemessen benachteiligt würde.

Die Mietsache ist vom Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Was das konkret bedeutet, hängt wie so oft von den Umständen des Einzelfalls ab. Nach dem bisherigen Vortrag ist davon auszugehen, dass der Vermieter behaupten wird, die Wohnung sei zu Mietbeginn komplett leer gewesen und wäre demnach ebenfalls leer zurückzugeben. Auch wenn dies nicht der Wahrheit entspricht, müsste sich der Mieter fragen, welche belastbaren Nachweise er zu seiner Verteitigung vortragen könnte - dies gilt insbesondere, wenn es keine schriftlichen Vereinbarungen gibt.

Das Entfernen und Entsorgen der Bodenbeläge (PVC, Laminat) dürfte dem Vermieter obliegen. Es ist zudem nicht erkennbar, dass der Mieter während der Mietzeit Veränderungen am Bodenbelag vorgenommen hat und ihn aus diesem Grund eine etwaige Rückbaupflicht träfe.

Kurzum, wir sind hier nicht bei "Wünsch Dir was" - wenngleich der Vermieter diesbzgl. eine andere Meinung zu vertreten scheint.

Ob das beschädigte Laminat der üblichen Abnutzung unterliegt, lässt sich aufgrund fehlender Informationen nicht beurteilen. Hier könnte ein möglicher Schadenersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter vorliegen. Dennoch sei der Vollständigkeit halber erwähnt, dass sich die Höhe des Schadensersatzanspruch am Restwert des Laminats bemessen würde (Abzug neu für alt). Bei 15 Jahre altem Laminat dürfte der Restwert ohnehin gegen Null konvergieren, sodass zwar ein Schadenersatzanspruch vorliegen könnte, dieser jedoch verschwindend gering ausfallen dürfte.

 

[CS.Immobilien]

Moin Tiger,

die vereinbarten Fristen zu den Schönheitsreparaturen dürften in diesem Fall unschädlich für die Wirksamkeit der Kausel sein, da hier lediglich auf Zeiträume abgestellt wird, die "in der Regel" zu erwarten sind. Dennoch dürfte die Schönheitsreparturenklausel unwirksam sein aufgrund des Summierungseffekts mit der Endrenovierungsklausel. Vertraglich werden hier dem Mieter sowohl die regelmäßigen Schönheitsreparturen auferlegt und zusätzlich - unabhängig vom tatsächlichen Zustand und Grad der Abnutzung - wird der Mieter verpflichtet eine (Teil-)Endrenovierung vorzunehmen. Diese Kombination der Verpflichtungen dürfte zur Unwirksamkeit beider Klauseln führen, da der Mieter andernfalls gem. §307 BGB unangemessen benachteiligt würde.

Die Mietsache ist vom Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Was das konkret bedeutet, hängt wie so oft von den Umständen des Einzelfalls ab. Nach dem bisherigen Vortrag ist davon auszugehen, dass der Vermieter behaupten wird, die Wohnung sei zu Mietbeginn komplett leer gewesen und wäre demnach ebenfalls leer zurückzugeben. Auch wenn dies nicht der Wahrheit entspricht, müsste sich der Mieter fragen, welche belastbaren Nachweise er zu seiner Verteitigung vortragen könnte - dies gilt insbesondere, wenn es keine schriftlichen Vereinbarungen gibt.

Das Entfernen und Entsorgen der Bodenbeläge (PVC, Laminat) dürfte dem Vermieter obliegen. Es ist zudem nicht erkennbar, dass der Mieter während der Mietzeit Veränderungen am Bodenbelag vorgenommen hat und ihn aus diesem Grund eine etwaige Rückbaupflicht träfe.

Kurzum, wir sind hier nicht bei "Wünsch Dir was" - wenngleich der Vermieter diesbzgl. eine andere Meinung zu vertreten scheint.

Ob das beschädigte Laminat der üblichen Abnutzung unterliegt, lässt sich aufgrund fehlender Informationen nicht beurteilen. Hier könnte ein möglicher Schadenersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter vorliegen. Dennoch sei der Vollständigkeit halber erwähnt, dass sich die Höhe des Schadensersatzanspruch am Restwert des Laminats bemessen würde (Abzug neu für alt). Bei 15 Jahre altem Laminat dürfte der Restwert ohnehin gegen Null konvergieren, sodass zwar ein Schadenersatzanspruch vorliegen könnte, dieser jedoch verschwindend gering ausfallen dürfte.

Liest sich wie eine Argumentation des Mieterbundes.

Das läuft aus meiner Sicht klar auf ein Rechtsstreit hinaus.
Mein Tipp in der Sache: mit dem Vermieter sprechen und einen fairen Kompromiss freundlich verhandeln.

 

[Andres]

Liest sich wie eine Argumentation des Mieterbundes.

Nein, liest sich wie eine kompetente Einschätzung des Sachverhalts.

 

[Duncan]

Das läuft aus meiner Sicht klar auf ein Rechtsstreit hinaus.

Wenn man als Vermieter auf die Nase fallen will und merklich Geld loswerden ...
Ich teile Andres Einschätzung zu Sweeneys Aussagen, auch und gerade unter Berücksichtigung seines Gesamteindrucks und seiner bisherigen Beiträge.

habe ich ja den ersten Vorschlag gemacht, dass er meine Kaution behält und wir damit quitt sind

Wenn du gedanklich die Kaution eh abgeschrieben hast, wäre es durchaus eine Option, die Wohnung besenrein, aber auch nicht mehr, zu übergeben und dann abzuwarten.

 

[CS.Immobilien]

Nein, liest sich wie eine kompetente Einschätzung des Sachverhalts.

Nein, was hier kompetent ist, bestimmt in einem Rechtsstaat immer noch ein Gericht.

 

[Duncan]

Nein, was hier kompetent ist, bestimmt in einem Rechtsstaat immer noch ein Gericht.

Im Gegensatz zu dir liefert aber Sweeney eine Darlegung und Argumentation, die es einem Richter sehr leicht macht dieser zu folgen...
Wenn du dir mal einschlägige obergerichtliche Entscheidungen zu Gemüte führen würdest (klassisches Fortbildungsthema für fachlich fitte Verwalter) würde dir da auch was auffallen.

 

[Olbi]

Nein, was hier kompetent ist, bestimmt in einem Rechtsstaat immer noch ein Gericht.

Von grundsätzlicher Bedeutung ist die Frage, wie sich die Unwirksamkeit einer unwirksamen Klausel auf die Gesamtklausel auswirkt, denn hier sind zwei Institute des AGB Rechts betroffen. Nach dem Verbot der geltungserhaltende Reduktion ist eine Auslegung von fehlerhaften AGB unzulässig, welche die Klausel mit dem gerade noch zulässigen Maß aufrecht erhält (etwa BGH, VII ZR 308/16, NJW 2017, 3145 Rn. 23).
Der sogenannte blue-pencil Test beantwortet die Frage nach der Reichweite des Fehlers: Kann der unwirksame Teil einer Klausel gestrichen werden, ohne dass der Sinn des anderen Teils darunter leidet, ergreift die Unwirksamkeit den anderen Teil nicht.

Allerdings hat sich der BGH bei der Schönheitsreparatur-AGB gegen eine großzügige Anwendung des blue-pencil Tests entschieden, was im Ergebnis dazu führt, dass der Fehler eines Teils die Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel bedeutet. Es handele sich um eine einheitliche Rechtspflicht, weshalb unwirksame Vorgaben hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Arbeiten dazu führen, dass die Klausel insgesamt unwirksam sei, so der BGH (VII ZR 48/09, NJW 2010, 674).
Dieses Ergebnis soll auch dann gelten, wenn der unwirksame Teil und die bei isolierter Betrachtung wirksame Vornahmeklausel in verschiedenen, unabhängigen Klausel des Mietvertrags geregelt sind (BGH VIII ZR 21/13, NJW 2005, 1874; BGH VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293).

Das läuft aus meiner Sicht klar auf ein Rechtsstreit hinaus.

Aus meiner nicht.

 

[Tiger137]

Wenn man als Vermieter auf die Nase fallen will und merklich Geld loswerden ...
Ich teile Andres Einschätzung zu Sweeneys Aussagen, auch und gerade unter Berücksichtigung seines Gesamteindrucks und seiner bisherigen Beiträge.

Wenn du gedanklich die Kaution eh abgeschrieben hast, wäre es durchaus eine Option, die Wohnung besenrein, aber auch nicht mehr, zu übergeben und dann abzuwarten.

Ja habe ich im Prinzip... Aber ich befürchte, wenn ich dem die Wohnung so übergebe, ohne vorher wenigstens nochmal versucht zu haben mit dem zu reden und eine Lösung zu finden, die für uns beide akzeptabel ist, dreht der komplett durch und zeigt mich an etc. Das würde Stress bedeuten und wenn ich hier weg bin, will ich alles was mit der Wohnung zu tun hat(te) hinter mir lassen und mit dem VM keinerlei Kontakt mehr haben (ausgenommen die Nebenkostenabrechnung für 2022 und 01/2023).

Von grundsätzlicher Bedeutung ist die Frage, wie sich die Unwirksamkeit einer unwirksamen Klausel auf die Gesamtklausel auswirkt, denn hier sind zwei Institute des AGB Rechts betroffen. Nach dem Verbot der geltungserhaltende Reduktion ist eine Auslegung von fehlerhaften AGB unzulässig, welche die Klausel mit dem gerade noch zulässigen Maß aufrecht erhält (etwa BGH, VII ZR 308/16, NJW 2017, 3145 Rn. 23).
Der sogenannte blue-pencil Test beantwortet die Frage nach der Reichweite des Fehlers: Kann der unwirksame Teil einer Klausel gestrichen werden, ohne dass der Sinn des anderen Teils darunter leidet, ergreift die Unwirksamkeit den anderen Teil nicht.

Allerdings hat sich der BGH bei der Schönheitsreparatur-AGB gegen eine großzügige Anwendung des blue-pencil Tests entschieden, was im Ergebnis dazu führt, dass der Fehler eines Teils die Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel bedeutet. Es handele sich um eine einheitliche Rechtspflicht, weshalb unwirksame Vorgaben hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Arbeiten dazu führen, dass die Klausel insgesamt unwirksam sei, so der BGH (VII ZR 48/09, NJW 2010, 674).
Dieses Ergebnis soll auch dann gelten, wenn der unwirksame Teil und die bei isolierter Betrachtung wirksame Vornahmeklausel in verschiedenen, unabhängigen Klausel des Mietvertrags geregelt sind (BGH VIII ZR 21/13, NJW 2005, 1874; BGH VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293).

Könntest du das bitte für mich so schreiben, dass ich verstehe was es bedeutet?

 

[ehrenwertes Haus]

Könntest du das bitte für mich so schreiben, dass ich verstehe was es bedeutet?

Im Kern heißt das, man muss prüfen was von deinem Vertrag wirksam ist und was nicht. Nicht nur jeden einzelnen Punkt, sondern auch als Gesamtwerk.

Manche Themen tauchen an mehren Stellen in einem Mietvertrag auf, meist zunächst sehr allgemein formuliert, später mit Konkretisierung einzelner (Unter-)Punkte.

Mir fällt gerade kein besseres Bsp. ein...
Mit zur Pflicht die Wohnung pfleglich zu behandeln gehört u. A. die Wohnung ab und an zu reinigen.
Meist in der Hausordnung stehen dann Einschränkungen, wie Mittgas- oder Nachtruhezeiten, in denen man keine lauten Geräte nutzen darf.

 

[Tiger137]

Im Kern heißt das, man muss prüfen was von deinem Vertrag wirksam ist und was nicht. Nicht nur jeden einzelnen Punkt, sondern auch als Gesamtwerk.

Manche Themen tauchen an mehren Stellen in einem Mietvertrag auf, meist zunächst sehr allgemein formuliert, später mit Konkretisierung einzelner (Unter-)Punkte.

Mir fällt gerade kein besseres Bsp. ein...
Mit zur Pflicht die Wohnung pfleglich zu behandeln gehört u. A. die Wohnung ab und an zu reinigen.
Meist in der Hausordnung stehen dann Einschränkungen, wie Mittgas- oder Nachtruhezeiten, in denen man keine lauten Geräte nutzen darf.

Ich könnte den kompletten MV hier annoymisiert einstellen. Sind nur 6 Seiten....

 

[ehrenwertes Haus]

Wenn du magst, nur zu.

Du hast zwar schon wirklich gute Argumente erhalten, wenn du mit deinem Vermieter reden möchtest, vielleicht kommen noch welche dazu.

Wobei ich würde nicht freiwillig auf die Kaution verzichten, wenn dazu kein Anlass besteht.
Nur die Wohnung geräumt von meinen Sachen und besenrein zurückgeben, ohne Vorarbeiten für weitere Renovierungen durch den VM.

Nach ein paar Wochen um eine Kautionsabrechnung und Auszahlung fordern, abzüglich evtl. Nebenkostennachzahlungen.

Über Kleinkram kann man ja Reden, ob dein VM was zu deinem Sperrmüll (wirklich deine Sachen und was nicht als VM-Eigentum nachweislich zuzuordnen ist) dazu stellen darf.

Ja habe ich im Prinzip... Aber ich befürchte, wenn ich dem die Wohnung so übergebe, ohne vorher wenigstens nochmal versucht zu haben mit dem zu reden und eine Lösung zu finden, die für uns beide akzeptabel ist, dreht der komplett durch und zeigt mich an etc. Das würde Stress bedeuten und wenn ich hier weg bin, will ich alles was mit der Wohnung zu tun hat(te) hinter mir lassen und mit dem VM keinerlei Kontakt mehr haben (ausgenommen die Nebenkostenabrechnung für 2022 und 01/2023).

Ich habe eher das Gefühl, dein VM tickt aus, wenn du versuchst mit ihm zu reden vor Wohnungsrückgabe und du nicht nach seiner Pfeife tanzt.

Wenn du nicht mehr direkt greifbar bist, also nach Wohnungsrückgabe, kann es dir egal sein, wenn dein VM auf seiner Palme sitzt, das schadet nur seinen Nerven. Neue Postanschrift geben für Schriftwechsel reicht, dann gibt es auch keinen Telefonterror.

 

[Tiger137]

Wenn du magst, nur zu.

Du hast zwar schon wirklich gute Argumente erhalten, wenn du mit deinem Vermieter reden möchtest, vielleicht kommen noch welche dazu.

Wobei ich würde nicht freiwillig auf die Kaution verzichten, wenn dazu kein Anlass besteht.
Nur die Wohnung geräumt von meinen Sachen und besenrein zurückgeben, ohne Vorarbeiten für weitere Renovierungen durch den VM.

Nach ein paar Wochen um eine Kautionsabrechnung und Auszahlung fordern, abzüglich evtl. Nebenkostennachzahlungen.

Über Kleinkram kann man ja Reden, ob dein VM was zu deinem Sperrmüll (wirklich deine Sachen und was nicht als VM-Eigentum nachweislich zuzuordnen ist) dazu stellen darf.



Ich habe eher das Gefühl, dein VM tickt aus, wenn du versuchst mit ihm zu reden vor Wohnungsrückgabe und du nicht nach seiner Pfeife tanzt.

Wenn du nicht mehr direkt greifbar bist, also nach Wohnungsrückgabe, kann es dir egal sein, wenn dein VM auf seiner Palme sitzt, das schadet nur seinen Nerven. Neue Postanschrift geben für Schriftwechsel reicht, dann gibt es auch keinen Telefonterror.

Die 6 Seiten sind jetzt hochgeladen... Vielleicht ergibt sich ja noch etwas anderes?

Es könnte ja auch sein, dass mein VM die Wohnung nicht abnimmt, wenn ich den vor vollendete Tatsachen stelle und der dann nochmal so richtig Terz macht? Was wäre dann? Ich wohne dann zwar mehrere Hundert Kilometer weg, was vielleicht auf der einen Seite "gut" ist, aber auf der anderen Seite vielleicht auch nicht, wenn der mir evtl. gerichtlich und mit nem Anwalt drohen würde, weil ich seinem Willen nicht nachgekommen bin bzgl. der Wohnungsübergabe im komplett leeren Zustand?

Jep, darum wäre es ja vielleicht gut, wenn ich mit dem nochmal in Ruhe sprechen könnte / würde. Wenn das dann keine zufriedenstellende Lösung für uns beide gibt... Tja, dann muss ich hier noch 94 Tage mit dem im gleichen Haus leben und jederzeit mit neuen Schikanen rechnen...? Meine neue Postanschrift habe ich ihm in der Kündigung geschrieben und meine Handynummer hat der eh und die will ich nicht wegen dem wechseln, weil es eine Wunschnummer ist... Aber ich kann den natürlich überall blockieren...

Wenn ich dem bei einem Gespräch wasserdichte Paragraphen unter die Nase halten könnte, was ich beim Auszug machen muss und was nicht, wäre schon super und was der dann dagegen macht, könnte mir dann wirklich egal sein.... Ich möchte, wohl im Gegensatz zu ihm, wirklich hier im Guten raus und alles hinter mir lassen wenn ich hier (endlich) weg bin....

 

[Andres]

Es könnte ja auch sein, dass mein VM die Wohnung nicht abnimmt, wenn ich den vor vollendete Tatsachen stelle und der dann nochmal so richtig Terz macht? Was wäre dann?

In erster Linie schadet der Vermieter sich selbst. Wenn du die Rückgabe der Wohnung anbietest und er sie nicht annimmt, gerät er in Annahmeverzug. Einfach gesagt: Rechtlich bist du so gestellt, als hättest du die Wohnung zurückgegeben, also Ende der Haftung, keine Pflicht zur Mietzahlung bzw. Nutzungsausfall, keine Betriebskosten über das Vertragsende hinaus und so weiter.

Ich würde den Vermieter gar nicht erst in die Situation bringen, sich zu einem solchen Vorgehen zu entscheiden. Du (und übrigens auch der Vermieter) bist nicht verpflichtet, an irgendwelchen Abnahmeterminen teilzunehmen. Du darfst dem Vermieter die Schlüssel zur Wohnung auch in seinen Briefkasten werfen oder bei einem persönlichen Aufeinandertreffen kommentarlos übergeben. Wenn ich bedenke, was sich schon aus dem hier geschilderten kleinen Ausschnitt des Mietverhältnisses für ein Bild ergibt, erscheint mir das auch ein sehr sinnvolles Vorgehen zu sein.

Ich wohne dann zwar mehrere Hundert Kilometer weg, was vielleicht auf der einen Seite "gut" ist, aber auf der anderen Seite vielleicht auch nicht, wenn der mir evtl. gerichtlich und mit nem Anwalt drohen würde, weil ich seinem Willen nicht nachgekommen bin bzgl. der Wohnungsübergabe im komplett leeren Zustand?

Damit kann er dir jederzeit drohen, nur ist es erstens ein Unterschied, ob man mit etwas droht oder ob man etwas macht, und zweitens ist es - falls es überhaupt dazu kommt - ungleich entspannter, das aus reichlich Entfernung bewundern zu dürfen.

Jep, darum wäre es ja vielleicht gut, wenn ich mit dem nochmal in Ruhe sprechen könnte / würde.

Ich halte das für Wunschdenken.

Wenn ich dem bei einem Gespräch wasserdichte Paragraphen unter die Nase halten könnte

Die gibt es überwiegend nicht und selbst wenn es die gäbe, gibt es genügend Leute, die sie problemlos ignorieren und in ihrer eigenen Realität leben.

In den von dir zuerst eingestellten Auszügen aus dem Vertrag steht eigentlich bereits alles und ich kann @Sweeney nur zustimmen: Die handschriftliche Ergänzung ist eine glasklare Endrenovierungsklausel und durch den Summierungseffekt hat sich damit die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt erledigt. Außerdem liegt hier noch zusätzlich eine unzulässige Farbwahlklausel vor, den nach Rechtsprechung des BGH ist "weißen" kein anderes Wort für allgemeine Anstreicharbeiten, sondern gibt auch den Farbton vor, was unzulässig ist, BGH VIII ZR 344/08.

Die Kleinreparaturklausel ist einerseits mutig (in 2007 schon 150 € zu vereinbaren, war ziemlich gewagt), andererseits aber auch durchaus günstig für dich, denn den jährlichen Betrag ebenfalls bei 150 € zu deckeln, ist eine Beschränkung ohne Not. 6-8 % der Kaltmiete werden i.d.R. akzeptiert.

 

[Tiger137]

In erster Linie schadet der Vermieter sich selbst. Wenn du die Rückgabe der Wohnung anbietest und er sie nicht annimmt, gerät er in Annahmeverzug. Einfach gesagt: Rechtlich bist du so gestellt, als hättest du die Wohnung zurückgegeben, also Ende der Haftung, keine Pflicht zur Mietzahlung bzw. Nutzungsausfall, keine Betriebskosten über das Vertragsende hinaus und so weiter.

Ich würde den Vermieter gar nicht erst in die Situation bringen, sich zu einem solchen Vorgehen zu entscheiden. Du (und übrigens auch der Vermieter) bist nicht verpflichtet, an irgendwelchen Abnahmeterminen teilzunehmen. Du darfst dem Vermieter die Schlüssel zur Wohnung auch in seinen Briefkasten werfen oder bei einem persönlichen Aufeinandertreffen kommentarlos übergeben. Wenn ich bedenke, was sich schon aus dem hier geschilderten kleinen Ausschnitt des Mietverhältnisses für ein Bild ergibt, erscheint mir das auch ein sehr sinnvolles Vorgehen zu sein.


Damit kann er dir jederzeit drohen, nur ist es erstens ein Unterschied, ob man mit etwas droht oder ob man etwas macht, und zweitens ist es - falls es überhaupt dazu kommt - ungleich entspannter, das aus reichlich Entfernung bewundern zu dürfen.


Ich halte das für Wunschdenken.


Die gibt es überwiegend nicht und selbst wenn es die gäbe, gibt es genügend Leute, die sie problemlos ignorieren und in ihrer eigenen Realität leben.

In den von dir zuerst eingestellten Auszügen aus dem Vertrag steht eigentlich bereits alles und ich kann @Sweeney nur zustimmen: Die handschriftliche Ergänzung ist eine glasklare Endrenovierungsklausel und durch den Summierungseffekt hat sich damit die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt erledigt. Außerdem liegt hier noch zusätzlich eine unzulässige Farbwahlklausel vor, den nach Rechtsprechung des BGH ist "weißen" kein anderes Wort für allgemeine Anstreicharbeiten, sondern gibt auch den Farbton vor, was unzulässig ist, BGH VIII ZR 344/08.

Die Kleinreparaturklausel ist einerseits mutig (in 2007 schon 150 € zu vereinbaren, war ziemlich gewagt), andererseits aber auch durchaus günstig für dich, denn den jährlichen Betrag ebenfalls bei 150 € zu deckeln, ist eine Beschränkung ohne Not. 6-8 % der Kaltmiete werden i.d.R. akzeptiert.

Soo, vor ein paar Tagen ist der Abfluss bzw. Siphon vom Waschbecken im Bad kaputt gegangen und ich habe dies dem Vermieter geschrieben. Am nächsten Tag kam er vorbei und hat es repariert. Da er ja nun mal in meiner Wohnung war, meinte er, ich hätte ja noch viel zu tun... Und dann ging es los. Alles, aber wirklich absolut alles was ich bzw. Ihr hier befürchtet hattet, ist eingetreten!

Der meinte, wenn ich nicht die kompletten Tapeten, PVC in der Küche und Klick Laminat im Wohnraum entferne, würde er eine professionelle Firma beauftragen, mit dies und den Mietausfall in Rechnung stellen! Als ich ihm sagte, dass ich das keinesfalls machen werde, drohte er natürlich sofort mit einem Anwalt und meinte mehrmals "Ich sitze am längeren Hebel und du wirst sehen was du davon hast! Du wirst zahlen müssen bis du tot bist!". Dann hab ich ihm nicht nur gesagt, dass ich mir nicht drohen lassen, er doch zum Anwalt rennen kann und er von mir niemals auch nur einen Cent erhalten wird, weil ich seine Wünsche beim Auszug nicht erfülle. Daraufhin fing der an von wegen, ich hätte ja nie renoviert, die Wohnung wäre komplett verwohnt und er hätte jetzt richtig viel Arbeit die Wohnung wieder herzurichten für Vermietung oder Verkauf. Außerdem wäre "besenrein" ja inklusive allem was er verlangt von mir!

Dann schwafelte er wieder davon, es sei ja nicht sein Problem, wenn ich bis zum letzten Miettag in der Wohnung wäre und keine Zeit etc. hätte die Wohnung "wie ich es muss" zu übergeben. Ich könne ja die vollen Möbel hin- und her rücken damit ich das Lamiat und Tapeten entfernen könne etc. Nein, das werde ich defintiv nicht machen, war meine Antwort! Nun drohte er wieder mit dem Anwalt... Ja dann mach doch... Gerichtsurteile würden ihn nicht interessieren, dass ich das nicht machen müsse, die Realität würde eh immer anders aussehen. Und wieder, dass er ja am längeren Hebel sitzen würde (Du zahlst dich dummm und dämlich weil ich gewinnen werde und du alles bezahlen musst bis an dein Lebensende!). Er hätte ja sofort gewusst, dass ich Ärger machen würde beim Auszug.... Und ich meinte, ich wußte sofort, dass du Ärger machst, als ich die Wohnung gekündigt habe...

Er meinte, er hätte mir immer die günstigste Miete gemacht, weit unter dem Mietspiegel, er hätte mir immer sofort geholfen wenn ich Hilfe gebraucht hätte usw. Da musste ich echt lachen und konnte es nicht fassen. Immer sofort geholfen? Betteln musste ich, wie im ersten Post erwähnt... Dazu meinte er "Ich dürfe nichts als selbstverständlich ansehen"... Ach so.... Ich hätte auch keinen Grund in den ganzen Jahren gehabt, mich zu beschweren. Worüber denn? Wäre doch alles super gewesen, vor allem die niedrige Miete... Ah so läuft der Hase? Ich meinte, er könne froh sein, wenn er nochmal so nen Mieter wie mich finden würde und keine Mietnomaden oder Leute, die nur Ärger machen... Denn das kann dem auch passieren, wenn er die Bude verkauft, dann hat er Gezumpel direkt im Haus 2 Etagen unter sich, so oder so.... Hat den gar nicht interessiert....

Er hat auch noch behauptet absolut alles in der Wohnung würde mir gehören. Er hätte mir nicht nur die Küche geschenkt, sondern auch absolut alles andere in der Wohnung und er besteht weiterhin darauf, dass ich die Wohnung komplett leer übergebe, Tapeten entferne, PVC entferne und Laminat entferne. Ich hätte ja nichts gehabt beim Einzug und er hätte mir diverse Sachen geschenkt, indem ich sie übernommen hätte. Er also dafür nicht mehr zuständig sei! Den dies hätte er ja im MV handschriftlich hinzugefügt. (Siehe oben mein Scan). Das ist aber komplett falsch! Weil ich habe meine eigenen Möbel mitgebracht und lediglich den Schrank, Ecksofa und 2 Jahre später die Küche "bekommen". Ich hätte sogar mein eigenes Sofa und eigenen Wohnzimmerschrank mitbringen können damals, aber ich dachte, wenn das hier schon mal drin steht, brauch ich meinen Kram nicht transportieren. Und wenn ich wieder ausziehe, muss ich mir eben einen neuen Schrank und Sofa besorgen. Ein neues Sofa hab ich mir dann 2020 besorgt und den Vermieter sogar noch gefragt, was ich mit dem Ecksofa machen soll... "Schmeiss es weg" meinte er. Das hat mich schon gewundert und ich hätte mir denken können, dass der auf dem Standpunkt steht, alles gehört mir. Erst recht, als ich mir, ebenfalls 2020 einen neuen Kühlschrank besorgt habe und er auch wollte, dass ich den alten Kühlschrank entsorge... Wie auch immer, seine Behauptung ich hätte ja nichts gehabt beim Einzug, ist komplett falsch!

Das ging tatsächlich 1 Stunde so hin- und her, bis wir uns dann "geeinigt" haben darauf, dass ich die Wohnung leer mache, inklusive seiner tollen "Geschenke" (Küche wird abgeholt und 2x Sperrmüll hab ich auch bestellt) und ihm bescheid sagen soll, wenn die Wohnung so weit leer ist bis auf die Sachen, die ich mitnehme. Dazu die sich sowieso schon fast komplett lose Tapete im Bad entferne und wenn die Küche raus ist, den PVC Belag. Dann will er vorbeikommen und gucken, wie das mit dem Laminat und der restlichen Tapete geregelt werden könnte... Denn Zitat: "Ich will immer noch im guten Auseinandergehen und mit mir kann man immer reden!", so seine Worte... Wers glaubt....

Ich habe jetzt ein paar Tage drüber geschlafen und bin immer noch sauer.... Aber auch unschlüssig was ich machen soll.. Zwar hab ich von Euch hier ja viele Links und Tips bekommen, aber was ist, wenn der wirklich zum Anwalt rennt, wenn ich nicht alles so hinterlasse wie der will und behauptet, ich müsse es so machen?

Echt besch... Situation für mich....

 

[Ferdl]

was ist, wenn der wirklich zum Anwalt rennt,

Ich gehe zu meinem Anwalt, ist die Erwachsenenversion von Das sag ich meinem Papa
Ja und? Lass ihn mal machen, der Anwalt kann auch das Recht nicht beugen.

aber auch unschlüssig was ich machen soll..

Nun, ihr habt eine Vereinbarung getroffen bei der du nicht sonderlich Arg benachteiligt wirst.
Diese Vereinbarung solltest du einhalten, denke ich.
Da es mM nicht Eindeutig ist, wem die Möbel gehören, würde ich die Vereinbarung Verschriftlichen, insbesondere, das die Möbel incl. Küche entsorgt werden dürfen.