Was für ein Mietvertrag sinnvoll ?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von beutelkatze, 18.02.2011.

  1. #1 beutelkatze, 18.02.2011
    beutelkatze

    beutelkatze Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich besitze in Stuttgart Mitte seit circa 1 Jahr durch eine Erbschaft mehrere Wohnungen.

    Darunter 4 Zimmer Wonhungen, die als 3er WG vermietet sind ( an Studenten )
    aber auch 2 Zimmer Wohnungen, die an jeweils 1-2 Personen vermietet sind.

    Nun zu meiner Frage.

    Was für eine Art Mietvertrag ist derzeit am sinnvollsten ?

    Bisher wurde wurde als neuer Mietvertrag immer ein Staffelmitvertrag genommen.
    D.h die Miete wurde für die folgenden 8 Jahre auf circa 2-3% Mieterhöhung pro Jahr festgesetzt.

    In Zeiten von "unsicherer" Inflation ( Bankenkrise, Geldschmemme usw...) erscheint mir dieses Vorgehen jedoch als unsicher.

    Als Alternative dachte ich an einen sogenannte Indexmiete Mietvertrag.
    Siehe: http://www.ivmieterschutz.de/mietrecht/mieterhoehung/indexmiete.html
    Diese ist an die algemeine Inflation gekoppelt.

    Was haltet ihr davon ?

    Oder doch lieber einen normalen Mietvertrag, bei dem nur die ersten 2 Jahre fixiert sind ?

    Was sind eure Erfahrungen ?

    Vielen Dank
     
  2. AdMan

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  3. kathi

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    Welche Wohnung soll denn neu vermietet werden?
     
  4. #3 ludwig94428, 19.02.2011
    ludwig94428

    ludwig94428 Benutzer

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    hallo,

    Stuttgart hat doch bestimmt einen Mietspiegel, so kannst du die Miete ja auch immer anpassen, daher würde ich einen Vertrag vom Haus und Grundbesitzerverein nehmen und keine Erhöhungen hineinschreiben.
    Sollten die Mietpreise kräftig steigen könntest du dann alle 3 Jahre um 20% erhöhen.

    Gruss

    Christian
     
  5. #4 Max_Headroom, 21.02.2011
    Max_Headroom

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    Also ich halte jede Staffel- oder Indexmiete für unpraktisch. Eine Mieterhöhung ist nämlich auch ein recht praktisches Druckmittel, daß ich so ganz aus der Hand gebe. Da man als Vermieter praktisch keine Instrumente hat um sich gegen so manche dummdreiste Forderung aus der Mieterschaft zu wehren, würde ich darauf nicht verzichten wollen.
    Zum anderen gehen hierzulande die Leute auch nur ungern auf solche Verträge ein - dafür habe ich auch ein gewisses Verständnis. Womöglich treibe ich mir auch gute Mieter aus dem Haus weil meine Staffel stärker steigt als die Mieten in der Gegend.

    Und schließlich gibt es ja noch die Mietpreisspiegel - damit kann ich immer anpassen wenn es der neue Spiegel erlaubt.

    Aber das ist sicherlich so ganz persönliche Geschmackssache.

    MH
     
  6. #5 beutelkatze, 23.02.2011
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    Vielen Dank erstmals für eure Erfahrungen.

    Meine Überlegungen sind halt diese.

    Die Indexmiete hat eben den Vorteil, dass man sich den ständigen "Ärger" mit Mieterhöhungen sparen kann.
    Die Mieten in meinen Wohnungen sind sowieso schon recht hoch ( ich tippe auf 15-20% über dem laut Mietspiegel verfügbaren Vergleichsmieten - wobei mir der Mietspiegel recht niedrig vorkommt für Stuttgart )

    Gerade aus diesem Grund wäre mir eben die Indexmiete sehr recht.
    So ist eben alles im Vorraus schon geeregelt und die Mieter rennen nicht bei einer Mieterhöhung gleich zum Mieterschutzverein.

    Noch eine Frage.
    Wenn ein Mietvertrag unterschrieben wird und dieser sagen wir mal 15% über der "üblichen" Miete ist, ist dieser in Ordnung, da meines Wissen die 20% Regelung gilt.

    Vereinbart man nun die Indexmiete ( die an Inflation gekoppelt ist) und es ergibt sich dann sagen wir 5 Jahre später durch diese Kopplung eine Miete, die 25% über ortsüblichkeit darüber ist, kann der Mieter dann klagen bzw. zum Mieterschutz rennen ?

    Vielen Dank
     
  7. kathi

    kathi Gesperrt

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    Gut wenn du sowieso schon deutlich über Mietspiegel liegst und konstant die 15-20% drüber bleiben willst, dann macht die Indexmiete schon Sinn.

    Erst ab 50% drüber spricht man von Mietwucher.

    Meiner Ansicht nach nicht. Erst bei den o.g. 50% dürfte das dann Probleme geben.
     
  8. #7 Gruwo-NDS, 23.02.2011
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    Hmm, wie stellen Sie sich dass denn in der Praxis vor? Dass Sie die Miete im Wege einer Indexklausel jährlich an den Index anpassen? Wenn Sie Mieter finden, die Ihnen einen derartigen Vertrag unterschreiben gut.

    Die Regel ist nach meiner Erfahrung aber eher dass Indexklauseln nur dann akzeptiert werden, wenn die Anpassung an eine punkte- bzw. prozentmäßige Änderung des Index gekoppelt werden.
     
  9. #8 beutelkatze, 23.02.2011
    beutelkatze

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    ja genau so stell ich mir das vor.

    "Leichter kann eine Mieterhöhung für Sie kaum sein
    Ein einfaches Schreiben (Brief, Telefax, E-Mail) an Ihren Mieter genügt. Und darin brauchen Sie nur anzugeben:

    den bisherigen Indexpunktwert
    die bisherige Miete in Euro
    den neuen Indexpunktwert
    die neue Miete in Euro
    den Erhöhungsbetrag in Euro"

    so steht es auf der internetseite: http://www.vnr.de/b2c/finanzen/immobilien/mieterhoehung-so-erhoehen-sie-ihre-indexmiete.html



    warum sollte mir das kein mieter unterschreiben ? im prinzip hat der mieter ja keinen nachteil. ob sich die zukünftigen mieterhöhungen an der allgemeinen inflation ( indexmiete ) orientiert oder ob der mieter eine mieterhöhung aufgrund steigender vergleichsmieten ( mietspiegel) in zukunft hat, kann dem mieter egal sein.
    sicher, wenn die allgemeine inflation ( in der auch konsumgüter, energiekosten uvm. enthalten sind) in zukunft stärker steigt als der Mietspiegel, dann ist das natürlich von nachteil für den mieter. es kann aber genauso sein, dass die inflation weniger stark steigt als der mietspiegel. in diesem fall würde der mieter sogar profitieren !
    niemand kann die zukunft vorraussehen ( wenn das jdm. könnte, dann könnte er an den börsen über inflationskontrakte ein vermögen machen ).
    in den letzten 8 jahre war die inflation größer ( aufgrund extremst gestiegener energiekosten und relativ schwach gestiegener immobilienpreisen ). dies muss jedoch nicht für die nächsten jahre gelten, zumal Häuserpreise aufgrund der Finanzkrise in den letzten 2 Jahren schon stark angezogen haben.

    Ich möchte mit der Indexmiete im Prinzip nur dem alljährlichen Streit der Mieterhöhung umgehen. Mir geht es weniger darum eine noch höhere Rendite zu erwirtschaften. Auch will ich den Mieter mit der Indexmiete nicht benachteiligen.

    "Anders als bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete müssen Sie hier keine Mietspiegel wälzen, mit Ihrem Mieter über die Ausstattungsmerkmale Ihrer Wohnung streiten oder viele Formalitäten beachten. "

    Dieser Gedanke gefällt mir sehr. Kein Streit über Austattungsmerkamel ( Lage, Ausstattung usw..).

    Hat denn niemand hier im Forum Erfahrungen gemacht ?
     
  10. #9 Gruwo-NDS, 23.02.2011
    Gruwo-NDS

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    Es ist schon richtig. Die Indexmiete ist das ideale Werkzeug, um eine heute vereinbarte Miete an die Inflation anzupassen und wurde bzw. wird im gewerblichen Bereich gerne genutzt. Bei Mietwohnungen bislang nach meinen Erfahrungen eher seltener. Hier ist die Staffelmiete verbreiteter, da sowohl Mieter als auch Vermieter von Anfang an wissen, auf was beide sich einlassen.

    Ich möchte, sofern vorhanden, nur die Illusion nehmen, dass es möglich ist über eine Indexklausel jährlich bzw. in einer Art regelmäßigem Turnus die Miete anzupassen. Denn bei den mir bekannten und auch akzeptierten Klauseln wird eine Anpassung erst dann möglich, wenn sich der Index um einen bestimmten Punktwert z.B. 5 oder 10 Punkte, bzw. um einen prozentualen Wert z.B. 5 oder 10 % verändert. Und hier ist der Zeitpunkt, an dem diese Voraussetzungen eintreten, nicht absehbar.

    So betrug der besagte Index, der hier Verwendung finden kann, im Januar 2006 100.7 Punkte und im Januar 2011 109,20 Punkte.

    Damit wir uns richtig verstehen. Es wird aus meiner Sicht schwer, eine Klausel zu vereinbaren, in der die Miete jährlich an den aktuellen Index angepasst wird. Denn dabei ist die jährlich zu erwartende Steigerung (davon ist nach der Entwicklung des Index doch auszugehen) für den Mieter schwer kalkulierbar.
     
  11. kathi

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    So ganz egal kann das dem Mieter nicht sein. Wenn du mit deiner Miete 20% über Mietspiegel liegst, dann sind dir die nächsten 10-15 Jahre hinsichtlich Mieterhöhungen die Hände gebunden und das ist für den Mieter schon eine gewisse Sicherheit. Die Mieten in Stuttgart steigen schon seit vielen Jahren relativ konstant um 3-4% von Mietspiegel zu Mietspiegel, also um 1,5 -2%/Jahr.

    Das ist doch aber gehupft wie gesprungen. Ein Mieter kann es schwer kalkulieren, wie hoch die jährliche Steigerung ist, aber er kann es genauso schwer kalkulieren, wann denn die 5 oder 10 Punkte erreicht sein werden.
     
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