Was ist ein Hausverwalter?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Ratlos78, 13.03.2010.

  1. #1 Ratlos78, 13.03.2010
    Ratlos78

    Ratlos78 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    könnt ihr mir sagen was ein Verwalter ist und welche Aufgaben er hat. Könnte so ein Verwalter auch ne Art Hausmeister aussuchen der kleine Reperaturen wie zum Beispiel Steckdosen reinschrauben oder mal nen Zaun erneuern ausübt, oder wendet sich ein Verwalter an Baufirmen und kümmert sich um die kaufmännische Verwaltung?
    Wie teuer wäre so ein Verwalter im Schnitt?

    Mit freundlichen Grüßen

    Ratlos
     
  2. AdMan

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  3. #2 pragmatiker, 13.03.2010
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    es empfiehlt sich die lektüre des wohungseigentumsgesetzes.
    im wesenentlichen ist der verwalter der auführende arm einer gemeinschaft, ähnlich einem geschäftsführer.

    ein guter verwalter kann alles, außer hochdeutsch (gell losti ?)
     
  4. #3 lostcontrol, 13.03.2010
    lostcontrol

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    tztztz...
    du gell, i ko fei hochdeidsch!
    (ob ich dieses können im alltag anwende ist allerdings fraglich...)

    aber ich denke auf die frage sollte man zuerst mal den unterschied zwischen hausverwaltung bei einer WEG und hausverwaltung bei einem gebäude, das komplett in einer hand ist, klarstellen:

    => für WEGs gehört da ja noch 'ne ganze ecke mehr dazu und es wird natürlich auch entsprechendes fachwissen (WEG-gesetze) nötig sein. das soll aber lieber jemand anderes erklären, ist nicht meine baustelle.

    => für gebäude, die komplett in einer hand sind, gehören die nachgefragten aufgaben (hausmeister einsetzen, handwerker beauftragen, kaufmännische verwaltung) meiner ansicht nach auf jeden fall dazu, ausserdem noch diverser anderer kram wie mieterbetreuung (mietersuche, verträge, kommunikation mit den mietern, ansprechpartner sein usw.) dazu, ausserdem selbstverständlich die betriebskostenabrechnungen, ausserdem natürlich die wirtschaftsplanung (rücklagen, investitionen, renovierung/modernisierung/sanierung etc.) und natürlich auch der ganze ander kram der so anfällt dazu. zumindest ist das auf meinen "baustellen" so.
    allerdings kann ich nicht beantworten was diese art der verwaltung kostet, weil ich's ja quasi ehrenamtlich für meine familie mache und die bezahlung sich entsprechend auf typisch schwäbisches "nix gsagd isch globd gnug" beschränkt.

    die frage der bezahlung finde ich aber durchaus interessant, ob es dem TE wohl klar ist, dass die verwaltungskosten in den beiden genannten fällen unterschiedlich behandelt werden? im letzteren fall dürfen sie ja NICHT auf die mieter umgelegt werden...
     
  5. #4 Michael_62, 13.03.2010
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    Alle haben schöne Beiträge verfasst, aber keiner sieht den Knackpunkt.

    Es sind unterschiedliche Haftungskonstellationen.

    Der Verwalter hat eine Verwaltungshaftpflicht, und wenn er mein Vermögen verwalten würde zwingend eine Vermögensschadenshaftpflicht.
    Die Verwaltung fremden Vermögens ist auf einige Berufsgruppen beschränkt und nicht so einfach ohne Zulassung zulässig.

    Der Hausmeister hat eine Klainbauschadenhaftpflicht. Er kann verschiedenste Gewerke reparieren und instandsetzen.

    Wenn der Verwalter auf einem Gerüst rumturnt und der Hammer den Mieter unten am Grill erschlägt wird seine Haftpflicht wohl nicht zahlen.
    Wenn der Hausmeister seine Kontonummer in der Karibik für die Überweisung der Mietkonten angibt, dann wird seine Haftpflicht genausowenig regulieren.

    Also: Bäcker sollten Brötchen backen. :vertrag
     
  6. #5 Ratlos78, 13.03.2010
    Ratlos78

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    Hm, also sehe ich das richtig. Ein Verwalter kümmert sich um die kaufmännischen Tätigkeiten, wie zum Beispiel Mieter suchen, Nebenkostenabrechnungen usw.
    Wenn der Verwalter jetzt auch noch Gutachter und Makler ist, darf ich dann annehmen dass er sich richtig gut mit Immobilien und Bauen auskennt?


    Wenn ich jetzt also oben genannten Makler auch als Hausverwalter einsetze, glaube ich nicht, dass er Reperaturen selber ausführen wird.
    Ich brauche jedoch jemanden der auch repariert. Welche Möglichkeiten habe ich dann?
     
  7. #6 lostcontrol, 13.03.2010
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    das kommt ganz drauf an. ein WEG-verwalter kümmert sich normalerweise nicht um die vermietung, die betriebskostenabrechnungen erstellt er auch nicht zwangsläufig (häufig wird das von entsprechenden unternehmen übernommen). meist müssen die eigentümer die betriebskostenabrechnungen für die mieter dann doch noch selbst machen.

    nein, das darfst du nicht annehmen.
    gutachter brauchen entsprechende qualifikationen, die ein verwalter im normalfall nicht hat (mal ganz abgesehen davon, dass gutachter eigentlich aussenstehende sein sollten, sonst wird das ganze ein bisschen unglaubwürdig).
    makler müssen weder von hausverwaltung ahnung haben (auch wenn viele makler im nebengeschäft auch hausverwaltungen übernehmen) noch sind sie gutachter (im gegenteil, makler orientieren sich im normalfall eben NICHT an dem, was z.b. ein gutachter über ein gebäude aussagen würde sondern am marktpreis).

    sämtliche makler die ich kenne wären nicht mal fähig, auch nur einen perlator auszutauschen. das gehört auch nicht zu ihrem arbeitsgebiet.

    für reparaturen solltest du einen HANDWERKER engagieren.
    makler sind normalerweise KAUFLEUTE.

    wenn du einen hausmeister brauchst, der auch kleinere reparaturen ausführt, dann such dir dafür jemand der wenigstens handwerklich begabt ist, am besten natürlich einen ECHTEN handwerker.
    aber brauchst du denn wirklich jemanden der das als vollzeit-antellung macht? wie gross ist denn die wohnanlage dass das nötig ist?

    @ michael:

    du schreibst:

    da hast du natürlich recht, aber das kommt eben erst zum tragen, wenn der hausverwalter tatsächlich anderer leute eigentum/vermögen verwaltet.
    mag sein ich liege falsch, aber ich gehe davon aus, dass der grossteil derjenigen, die ein oder mehrere "mietshäuser" als ganzes ihr eigentum nennen, sich auch selbst um die verwaltung kümmern. da ist dann doch ohnehin klar wer haftet, oder nicht?
    aber vielleicht seh ich das ja auch getrübt, weil ich mir ehrlich gesagt noch nie darüber gedanken machen musste - ich mach den kram für meine familie und hab dabei völlige entscheidungsfreiheit. wenn was schiefgeht (glücklicherweise hat sich das bisher auf zahlungsausfälle und wohnungszerstörung beschränkt, wobei ich mir auf die schulter klopfe, dass das ausnahmslos nicht durch von mir ausgesuchte mieter zustande kam) wird das aus den mieteinnahmen getragen, will heissen: ich musste noch nie für irgendwas in dieser richtung mit meinem privatvermögen haften.
    bei mir geht's aber wohlgemerkt um die verwaltung von familien-immos, die im ganzen unser eigentum sind und NICHT um eigentumswohnungen und ich bin auch nicht irgendeine bestellte und bezahlte verwalterin sondern eben familienmitglied.

    ob er die wirklich hat wäre eben erstmal zu prüfen bzw. spätestens bei einstellung des hausmeisters zur bedingung zu machen.

    was hat der mieter mit seinem grill unterm gerüst zu suchen???
    sorry, aber zum gerüst gehört unweigerlich auch das entsprechende schild mit dem hinweis, dass abstand zu halten ist.

    seit wann bekommt ein hausmeister überweisungungen von den mietern??? hallo???
    wenn dem so sein sollte, dann hat das weder mit der hausverwaltung noch mit dem mietverhältnis zu tun sondern ist privatgeschäft. mag sein dass ein mieter mit einem hausmeister einen deal macht nach dem motto: "bau mir 'ne schrankwand ein" - aber das ist dann privatsache und hat nichts mit der hausverwaltung zu tun oder mit dem mietverhältnis an sich. das ist dann ein privatvertrag zwischen privatmensch und handwerker.

    genau. und hausmeister sind keine verwalter, genausowenig wie makler gutachter sind und architekten eigentümer.
     
  8. #7 Michael_62, 13.03.2010
    Michael_62

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    :top

    :wand: Wenn ein Verwalter etwas sucht, dann Handwerker, Azubis, Makler, Programme, Büros, ....

    Mieter suchen ist die Aufgabe von MAKLERN.

    Die Aufgabe des Verwalters wird wohl alles umfassen, was die Verwaltung der Immobilie mit sich bringt.
    95% der Arbeit werden wohl vom Schreibtisch aus erledigt, in vielen Fällen kennt der Verwalter die Immo nur vom Plan.


    GUTACHTER? In Deutschland ein bei der IHK, HK zulassungspflichtiger Beruf. Warum sollte der Verwalter sich das antuen?

    Die Doppelfunktion ist rechtlich m.E. nach unzulässig. Ein mit der Verwaltung beauftragter Verwalter, darf m.E. nach keine Courtage berechnen, selbst wenn er einen 34C nach GewO hat.

    :wand: Nein. Er kennt sich besonders gut mit Verwaltungsrecht und Nebenkostenverordnungen aus.

    Das wird wohl davon abhängen, wieviel er selbst schon gebaut hat. Bei Verwaltern ist das eher unwahrscheinlich.

    Ich glaube, dass Gott existiert. Alles anders sollte man wissen oder nachlesen. Allerdings teile ich deine Meinung, dass ein als Hausverwalter entfremdeter Makler nicht nebenbei noch Hobbyhausmeister ist und dafür 3 Haftpflichtpolicen besitzt.


    Handwerker anrufen? Hausmeister einstellen? Verwalter einstellen, der dann den Handwerker oder Hausmeister beauftragt.

    Das mit dem Hausmeister hast du völlig falsch verstanden. Der ist erst mal dafür zuständig, den Müll rauszustellen, den Reinigungsdienst zu organisieren und durch das Gebäude zu streichen, dafür zu sorgen, dass der Schorni zutritt hat u.ä.
    Sonst fährst du in jedem dieser Fälle dahin.

    Und wenn was kaputt ist ruft er den Eigentümer oder den Verwalter an.

    Jetzt verstanden? :bier

    @losti

    Nicht jeder hat Zeit sich um sein Eigentum laufend zu kümmern.

    Das ist die Stunde der Verwalter.

    Und dann wird es kompliziert.

    Dann kommen solche Dinge wie Vollmachten, Treuhand, Auflagen, Vermögensschadenshaftung, u.ä. ins Spiel.
    Du kannst nicht immer überall gleichzeitig sein.

    Wenn du dann den Hausmeister verwalten lässt, muss dieser Kontovollmachten haben.
    Eine entsetztliche Konstellation.
    Er muss ja zahlen können für Handwerker, Betriebskosten, Zinsen, etc.

    Da wird es sicherlich besser sein, einen Notar oder Treuhänder zu beauftragen. Diese können über umfangreiche Verträge und Versicherungen so abgedeckt werden, dass man Ihnen umfangreiche Dinge in die Hand drücken kann.

    Das Beispiel mit dem Grill und dem Gerüst ist nicht konstruiert sondern passiert. Deswegen ist eine Haftungsbegrenzung des Hausmeisters unabdingbar da du sonst im Rahmen der Deligiertenenthaftung §831 für deinen Hausmeister haftest. Ist den wenigsten Vermietern bewusst, das da die Gebäudehaftpflicht nicht eindeckt.

    Du brauchst also selbst den Deckungsschutz oder dein Erfüllungsgehilfe muss diese haben.
     
  9. #8 lostcontrol, 14.03.2010
    lostcontrol

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    klar, das geht nur bis zu einer bestimmten grössenordnung.

    um himmels willen!
    das würde ich schon bei den normalen handwerkergeschichten nicht dem hausmeister überlassen, aber du schriebst ja was von mietüberweisungen bzw. überweisungen durch die mieter an den hausmeister - aber ich glaube das fusst wirklich auf der ratlosigkeit des TE.

    nein, das muss der hausmeister nicht.
    das ist sache der verwaltung bzw. des eigentümers diese rechnungen zu bezahlen und die entsprechende buchhaltung zu führen.

    wieso ist da der hausmeister haftbar? verstehe ich nicht.
    ein gerüst darf nur von den entsprechenden profis aufgebaut werden bzw. muss zumindest von profis abgenommen werden. entsprechende hinweisschilder sind PFLICHT! wenn das alles korrekt gemacht ist darf auch der hausmeister vielleicht mal drauf aufs gerüst. den hammer fallen lassen sollte er natürlich trotzdem eher nicht, aber wenn ein mieter ENTGEGEN DER WARNSCHILDER seinen grill unters gerüst stellt, dann ist er nun mal selbst schuld.
     
Thema: Was ist ein Hausverwalter?
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