Was ist wichtig bei einer Vermietung?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Berger80, 06.08.2010.

  1. #1 Berger80, 06.08.2010
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    Berger80 Neuer Benutzer

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    Hallo!
    Ab November möchte ich meine Wohnung vermieten, da ich mit meinem Freund zusammenziehen werde. Jetzt hab ich einige Fragen, da das für mich absolutes Neuland ist.
    Wie berechne ich, wieviel ich an Miete verlangen kann/ muss (Mietspiegel bei der Stadt gibt es nicht)?
    Wenn ich die Wohnung möbliert vermieten will, wieviel kann ich da drauf schlagen?
    Wenn ich die Wohnung möbliert vermiete, was muss auf jeden Fall voprhanden sein?
    Wie ist das mit "Keine Haustiere/nur an Nichtraucher" vermieten?
    Kann ich verlangen, daß bestimmte Dinge in der Wohnung so bleiben müssen wie sie sind? Es ist eine Altbauwohnung mit Fachwerk. Als ich die Wohnung gekauft hab wuurden erstmal die Balken freigelegt und braun gestrichen.
    Was gibt es generell zu beachten?
    Kann ich einen Nachweis verlangen, daß der Mieter ein regelmäßiges Einkommen hat?
    Wieviel Monatsmieten Kaution ist die Regel?

    Hoffe hier kann mir jemand helfen.
    Danke für Antworten im Voraus.

    :danke
     
  2. AdMan

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  3. kummer

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  4. #3 lostcontrol, 07.08.2010
    lostcontrol

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    wieviel du verlangen kannst? soviel wie dir einer zahlt. wenn du zuviel verlangst, findest du keinen mieter. leerstand kostet dich geld (grundsteuer, versicherungen, grundheizung etc.).
    wieviel du verlangen musst? soviel, dass du die wohnung halten kannst, sprich: dass du sämtliche instandhaltungen, instandsetzungen, reparaturen, schönheitsreparaturen, unfreiwillige leerstände, mietnomaden etc. von den mieteinkünften tragen kannst. und wenn's in 'ner WEG ist dann logischerweise auch das hausgeld.
    wieviel du verlangen solltest? ein bisschen mehr als beim letzten punkt. sonst hast du vom geld auf der bank mehr, egal wie schlecht die zinsen grad sind.

    das kommt natürlich auf die möblierung an.
    aber klar ist: wenn du die möblierung mitvermietet, bist du entsprechend für den zustand dieser möblierung zuständig. will heissen: du musst die instandhaltung/instandsetzung, reparatur etc. dieser möblierung einkalkulieren.
    meine empfehlung: mach's nicht. du hast kurzfristige mieter und hohe fluktuation in dieser klientel (d.h. mehr arbeit für dich) und nichts als ärger damit.

    hamster und co kannst du nicht verbieten. vereinfacht gesagt: alles was in käfigen kreucht und fleucht musst du akzeptieren (bezüglich aquarien kannst du dem mieter aber vorschriften aufgrund der bausubstanz machen - nicht jede decke trägt das gewicht eines super-mega-aquariums).
    hunde, katzen etc. kannst du mietvertraglich verbieten, aber es gab auch schon urteile über schosshündchen, die dann in den bereich "hamster" fielen.

    du kannst vielleicht verlangen dass bei der rückgabe der wohnung die balken wieder neu braun gestrichen werden. aber ich fürchte während der mietzeit wirst du erlauben müssen, dass der mieter die balken wieder freilegt. schwierige sache. denkmalschutz ist vermutlich nicht drauf, oder?

    jede menge. aber dazu gibt's auch schon jede menge threads hier in diesem forum die du dir durchlesen solltest.

    ja, kannst du. stichwort: mieterselbstauskunft.

    die gesetzliche vorgabe ist: maximal 3 kaltmieten.
     
  5. #4 Berger80, 07.08.2010
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    Das Haus ist aus dem 17 Jh. steht mitten in der Altstadt. Ich hab haltdas Problem, daß die Deckenhöhe von 1,95- 2,05m geht. Deswegen der Gedanke mit möbliert vermieten.
    Werde mich jetzt mal durch die ganzen Beiträge durchlesen.
    Danke für die Antworten
     
  6. #5 Thomas76, 07.08.2010
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    Wobei nochmal erwähnt werden sollte, das die Betonung hier auf kann liegt.Kein Mietinteressent ist verpflichtet, irgendwelche Auskünfte zu geben.Andersherum sollte man es natürlich tunlichst vermeiden, an Leute zu vermieten, die um ihren finanziellen Umstände Geheimnisse machen oder da sonstwie herumdrucksen.

    Der Punkt ist aber meiner Meinung nach sowieso der wichtigste bei der Vermietung : Potentielle Mieter gründlichst und glaubhaft auf ihre Finanziellen Verhältnisse hin abklopfen, sprich Gehaltsnachweise, Mieterselbstauskunft und am besten auch original Kontoauszüge der letzten gezahlten Mieten nebst bisherigem Mietvertrag zum Vergleichen fordern.Wenn der interessent da irgendwie komisch reagiert, ist höchste Vorsicht geboten, im Zweifelsfall lieber Finger weg von der Person.

    Wenn du mit jemandem einen Mietvertrag angeschlossen hast, hast du denjenigen erst mal lange Zeit an der Backe, egal ob er Miete zahlt oder nicht.
     
  7. #6 Kitzblitz, 07.08.2010
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    Nicht nur die Möblierung dürfte schwierig werden. Bedenke halt auch, dass alles unter 2 m Raumhöhe nur zu 50% in die Wohnflächenberechnung eingeht. Hier würde ich also möglichst keine Wohnungsgröße in den Mietvertrag schreiben.

    Schwierig dürfte es auch sein - für eine Wohnung mit derart "erdrückender" Raumhöhe - überhaupt Mietinterressenten zu finden.

    Du solltest auch prüfen, ob eine Vermietung der Räume als Wohnraum überhaupt zulässig ist. Dazu solltest du in die Landesbauordnung (LBO) schauen und/oder beim zuständigen Bauamt nachfragen. In der für den Standort des Gebäudes gültigen LBO ist u.a. auch die Mindestdeckenhöhe für Wohnräume geregelt. Inwieweit Ausnahmen (z.B. bei denkmalgeschützter Altbausubstanz möglich sind, solltest du mit dem Bauamt klären.

    Wenn sich hier alles im "grünen Bereich" bewegt, solltest du dich mit dem Vermieten befassen - alles andere wäre Zeitverschwendung.
     
  8. #7 Thomas76, 07.08.2010
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    Sicher, das das nötig ist ? Die Fragestellung danach, was man zu Wohnzwecken vermieten darf, wurde hier ja schon mehrfach gestellt, aber nie wirklich fundiert beantwortet.Eine Bauordnung regelt für mein Verständniss nur, wie etwas gebaut werden muß, aber nicht, wie etwas existierendes für eine bestimmte Nutzung beschaffen zu sein hat.

    Des weiteren ist das eh' nebensächlich, da es normalerweise keiner überprüft.Außerdem scheint die betreffende Wohnung ja bisher auch als Wohnraum genutzt worden zu sein, und ein baurechtlichen Unterschied zwischen Wohnraum zur Eigennutzung und Wohnraum zur Vermietung wird es ohnehin nicht geben.
     
  9. #8 Berger80, 07.08.2010
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    Wie darf ich das verstehen mit der Deckenhöhe? Allein das Wohnzimmer hat eine Deckenhöhe von 1,98- 2,06m. Soll das heißen, daß alles unter 2m weniger "wert" ist? In dem Haus befinden sich noch 3 andere Wohnungen und ein Laden im Erdgeschoss. Es ist alles irgendwo schräg, Möbel lassen sich nicht mit einer Wasserwaage aufstellen.
     
  10. #9 lostcontrol, 07.08.2010
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    in gewisser weise ja, denn:
    laut wohnflächenverordnung darfst du die fläche einer wohnung, die weniger als 200cm hoch ist, nur zu 50% rechnen. bei dachschrägen kennst du dieses prinzip sicher.
    mal angenommen das wohnzimmer hat eine grundfläche von 40qm und eine deckenhöhe von nur 198cm, dann beträgt die fläche dieses zimmers nach WoflVO nur 20qm.
    solltest du unbedingt hier nachlesen: wohnflächenverordnung

    in den letzten jahren gab's jede menge gerichtliche auseinandersetzungen, bei denen es um die wohnungsgrösse ging, wenn die falsch angegeben wurde kann ein mieter rückwirkend das "zuviel" bezahlte geld zurückfordern (€ pro qm). bei der kaltmiete sind 10% abweichung ok, alles darüber kann sehr teuer für dich werden. bei den betriebskosten wird's deutlich problematischer, denn da gilt diese 10%-regelung nicht und du musst entsprechend alles (natürlich für alle mieter dieses objekts) neu berechnen und vor allem: auch zurückzahlen.

    mir ist schon klar, dass du in deinem altbau da ein massives problem hast, aber du wirst noch viel massivere (und teurere) probleme bekommen, wenn du dich da jetzt nicht schleunigst schlau machst.
    ich hab ja auch eigentlich nur mit altbau zu tun, wir haben aber glücklicherweise in keinem wohnraum unter 200cm deckenhöhe, von daher war ich selbst mit dem problem noch nicht direkt konfrontiert, kenne es aber von meiner tante, die auch entsprechend tief in die tasche greifen musste, als ein mieter mal die wohnflächenverordnung in die finger bekam.
     
  11. #10 Berger80, 07.08.2010
    Berger80

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    Oh Gott wie soll das denn funktionieren?!? Die Deckenhöhe vom linken Türrahmen in Flur beträgt 2,04m am rechten Rahmen gemessen beträgt die Deckenhöhe 1,99m.
    Da werd ich mir wohl den Rat eines Fachmanns holen. Danke für die Hilfe
     
  12. clline

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    Sofern die Wohnfläche im Mietvertrag angegeben werden soll, steht dort ja in der Regel sowas wie "die Wohnfläche beträgt XY qm", ohne Angabe nach welcher Verordnung diese ermittelt wurde. Ich persönlich würde im Mietvertrag aufnehmen, dass die Deckenhöhe teils nur 1,98 m beträgt, dass das dem Mieter bekannt ist und er dies akzeptiert o.ä. ... evtl. als Begründung noch auf die historische Bausubstanz hinweisen. Diesen Zusatz würde ich auch aufnehmen, wenn keine Wohnfläche angegeben wird, da ja vermutlich spätestens bei der Nebenkostenabrechnung Flächenangaben auftauchen. Haben wir bisher bei unserem ca. 230 Jahre alten Einhaus so gemacht.

    Zur Zeit der Erbauung existierten die LBauO (zumindest in dieser Form) noch nicht, ebenso wenig wie die Wohnflächenverordnungen. Würde man die Wohnfläche nach Berechnungsverordnung oder nach DIN ermitteln, wären hunderttausende historische Wohnung/Häuschen nur noch "die Hälfte Wert".
     
  13. #12 Kitzblitz, 08.08.2010
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    ... Problem kann nur sein, dass der Mietvertrag heute abgeschlossen wird - also auch aktuelles Mietrecht gelebt wird. Das kann für den Vermieter ins Auge gehen - muss es aber nicht zwingend.

    Themen wie Mietminderungen, Wohnflächenüberprüfungen tauchen i.d.R. immer erst dann auf, wenn die Mieter "komisch" werden. Deutsche Gerichte sind da leider sehr mieterfreundlich.

    Einen Mietvertrag für ein solches Objekt würde ich vielleicht unter Zuhilfenahme eines RAs aufsetzen, der hier besonderes Augenmerk auf die Rechtssicherheit des Vertrages in Bezug auf die nicht einzuhaltende Wohnflächenverordnung legt.

    Mal unabhängig davon. Was man für eine solche Wohnung überhaupt an Miete verlangen kann, wird auch von der Deckenhöhe beeinflusst. Wenn dann die Böden noch schief sind ... kommt eine solche Wohnung nur noch für sehr dünn gesääte Idealisten (und auch nur dann, wenn es sich um ein besonderes Gebäude handelt) oder finanzsschwache Mieter in Frage. Da ist die Mieteinnahme ohnehin schon nur noch halb so hoch - womit sich auch die teilweise 50% nach Wohnflächenverordnung wieder irgendwie einstellen, wenn man sich dann auch noch am örtlichen Mietspiegel für normale Wohnungen orientiert.
     
  14. #13 Thomas76, 08.08.2010
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    Das Problem kann man aber ganz einfach umgehen, in dem man keine Größenangabe im Vertrag macht, so wie es unter den Profis hier ja auch üblich ist.

    So würde ich es auch machen.
     
  15. #14 lostcontrol, 08.08.2010
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    also bei mir tauchen in den betriebskostenabrechnungen genausowenig flächenangaben auf wie in den mietverträgen.
    in den betriebskostenabrechnungen gebe ich bei denjenigen posten, die auf quadratmeter verteilt werden (bei mir nur grundsteuer und versicherungen), den prozentsatz an. das ist völlig legitim.

    aber eigentlich sollte sich das problem so garnicht stellen, denn wir reden hier doch von einer eigentumswohnung, wenn ich's recht verstanden hab.
    will heißen: berger80 bekommt doch ohnehin von der hausverwaltung eine abrechnung, die sie ja in großen teilen (natürlich ohne hausgeld, verwaltungsgebühren etc.) eins zu eins für die betriebskostenabrechnung übernehmen kann und sollte.
    sicherheitshalber könnte man ja auch mal bei der hausverwaltung nachfragen wie die das eigentlich handhaben mit der wohnflächenverordnung.

    dass in den mietvertrag keine quadratmeterzahl kommt halte ich eigentlich für selbstverständlich, da kommt höchstens ein grundriss rein mit dem vermerk "keine gewähr".

    das seh ich eigentlich anders: die räumlichkeiten sind nicht "nur die hälfte wert" sondern eigentlich umgekehrt, der quadratmeterpreis ist eben höher.
    solange im mietvertrag keine quadratmeterangabe steht, kann der mieter sich auch nicht auf einen quadratmeterpreis berufen, entsprechend gibt's nichts auszurechnen, was zuviel an kaltmiete berechnet worden wäre.

    man sollte halt drauf achten dass man dem mieter da keine angriffsfläche bietet.
    ich seh das wie kitzblitz, dass nämlich solche geschichten immer erst dann auf den tisch gelegt werden, wenn die mieter "komisch" werden. oder wenn ihnen das geld ausgeht bzw. sie in hartz4 fallen und eine kleinere wohnung beziehen müssten, weil die wohnungsgrösse nicht als "angemessen" beurteilt wird.
     
  16. #15 smartpartment, 15.08.2010
    smartpartment

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    Hallo,

    auf die Gefahr hin, dass Einiges schon gesagt wurde.


    Im Prinzip regelt das die Nachfrage. Einen ersten Eindruck erhälst Du, wenn Du mal in Deiner Stadt in einem Immobilienportal nach vergleichbaren Wohnungen suchst. Ich empfehle Dir sich diesbezüglich aber auch an eine fachkundige Stelle, zum Beispiel Vermieterbund, zu wenden. Die helfen Dir in den elementaren Dingen gern. Da das Haus so alt ist, ist ein Gespräch sicher umso sinnvoller.

    Was das angeht, kann ich Dir sehr detailliert helfen, da ich aus der Branche komme.
    Nenn mir einfach die Lage und Größe der Wohnung und ich kann Dir ziemlich genau sagen, was Du dafür nehmen kannst und ob eine möblierte Vermietung Sinn macht.


    Alles. So banal es klingt. Eine möblierte Wohnung sollte so ausgestattet sein, dass der Mieter nur mit einem Koffer anreisen muss. Auspacken und wohlfühlen.

    Kompliziertes Thema. Nur an Nichtraus kannst Du zwar vermieten, verhindern kannst Du es aber nicht, da ein Rauchverbot die Persönlichkeitsrechte Deines Mieters verletzten würde. Da verlierst Du jeden REchtsstreit im Notfall.

    Was Tiere angeht: Kleintiere darfst Du nicht verbieten. Große oder gefährliche Tiere schon.

    Schwieriges Thema. Was genau zum Beispiel? Evtl. könnte in Deinem Fall auch das Thema Denkmalschutz eine Rolle spielen.

    Wenn es regnet wird man nass. ;) Entschuldige den Kommentar. Er ist nicht bös gemeint. Aber pauschal kann man das nicht beantworten. Konkrete Fragen sehr gern.

    Eines vielleicht. Sollte es sich nicht um eine Eigentumswohnung handeln, braucht Du die Erlaubnis des Eigentümers zur Untervermietung.

    Maximal 3 Kaltmieten. Mieter kann in Raten zahlen. Einen Nachweis kannst Du zwar verlangen, aber verpflichten kannst Du einen potenziellen Mieter nicht. In der Regel werden solche Nachweise aber erbracht.

    Viele Grüße
     
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