Was kann steuerlich abgesetzt werden?

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  1. IRH

    IRH Neuer Benutzer

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    Wir haben ein Haus gekauft, dass wir durch den Verkauf unseres Hauses in England finanziert haben. Wir haben es vom Bürogebäude zum Mehrfamilienhaus umbauen lassen und dann das Dach dämmen und neu decken lassen.
    Zum Teil haben wir das durch Einlösen von Privatrenten finanziert, da wir keine so große Hypothek von der Bank bekommen haben.
    Wir haben eine Grundschuld und eine Hypothek. Die Miete, die wir einnehmen, zahlt die Kosten der Grundschuld (Zinsen und Tilgung). Wir selber wohnen in der anderen Wohnung.
    Jetzt hat uns jemand gesagt, wir könnten nur die Zinsen der Grundschuld absetzen.
    Was genau kann man absetzen?
    Wir sind totale Laien und sind keine 'Profi-Vermieter. (Ist wohl klar von meiner Frage.)
    Jeder Rat und Tipp wird dankbar angenommen.
     
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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Frage mal beim Finanzamt nach, die können Dir sicherlich weiterhelfen.
     
  4. Andres

    Andres
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    Diese Aussage ist falsch, denn einerseits könnt ihr wesentlich mehr als nur die Schuldzinsen absetzen, andererseits könnt ihr teilweise noch nicht einmal die Schuldzinsen absetzen. :)

    Also der Reihe nach:

    Zunächst einmal sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig. Da ihr euch bisher offensichtlich keine Gedanken über Steuern gemacht habt (was wirklich fahrlässig ist!), scheint mir das für den Moment einer der wichtigsten Punkte: Sehr wahrscheinlich könnt ihr nicht die gesamten Mieteinnahmen für die Tilgung einsetzen. Also sollte ihr dringend die zu erwartende Steuer berechnen, damit nicht irgendwann nächstes Jahr der Steuerbescheid das böse Erwachen bringt.

    Dann dürft ihr einiges abziehen. Sofern Kosten für das ganze Haus anfallen (z.B. Gebäudeversicherung), sind sie in dem Verhältnis aufzuteilen, in dem die von euch genutzte Wohnfläche des Hauses zur Gesamtwohnfläche steht. Der Anteil, der auf eure Nutzung enfällt, ist nicht abzugsfähig. In diese Kategorie gehören auch Schuldzinsen.

    Kosten, die sich klar einer Mietwohnung zuordnen lassen (z.B. Reparatur eines defekten Fensters in einer Mietwohnung) sind voll abzugsfähig - umgekehrt sind Kosten, die nur auf eure Wohnung entfallen nur in Ausnahmefällen (z.B. haushaltsnahe Dienstleistungen) abzugsfähig.

    Der Kaufpreis (und damit die Tilgung) wird besonders behandelt. Er ist aufzuteilen in den Wert des Grundstücks und den Wert der Bebauung. Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler, Grunderwerbsteuer) sind ebenfalls in diesem Verhältnis aufzuteilen und werden dem Kaufpreis zugerechnet. Der Teil, der auf das Grundstück entfällt, bleibt unberücksichtigt. Der Wert der Bebauung wird über 50 Jahre abgeschrieben, d.h. jährlich 2 %. Dieser Betrag ist wieder aufzuteilen, sodass der Anteil eurer Selbstnutzung unberücksichtigt bleibt.

    Soweit der grobe Plan. Im Detail gibt es noch einiges zu beachten. Eure Dachsanierung läuft z.B. Gefahr ein sog. "anschaffungsnaher Aufwand" zu werden. Sofern ihr in den ersten drei Jahren mehr als 15 % des Kaufpreises in Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen steckt, wird dieser Betrag zusammen mit dem Gebäude (also auch mit 2 % über 50 Jahre) abgeschrieben, was erheblich nachteilig für euch ist.

    Es wäre dringend ratsam, die Steuererklärung im ersten Jahr von einem Steuerberater anfertigen zu lassen und euch dort auch so schnell wie möglich beraten zu lassen. Eigentlich wäre das schon vor dem Kauf der Immobilie notwendig gewesen, aber das ist jetzt nicht mehr zu ändern.
     
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