Was kostet ein Haus wirklich ?

Diskutiere Was kostet ein Haus wirklich ? im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, habe ein Haus erhalten. Hinter dem Haus, Hinterhof, möchte ich ein zweites neues Haus reinstellen. Das Vorderhaus hat 10 Wohnung und...

  1. #1 Hausfix, 06.12.2018
    Hausfix

    Hausfix Neuer Benutzer

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    Hallo,

    habe ein Haus erhalten.

    Hinter dem Haus, Hinterhof, möchte ich ein zweites neues Haus reinstellen.

    Das Vorderhaus hat 10 Wohnung und hinten könnten es ähnlich viele werden.

    Das Vorderhaus ist vermietet.

    Was soll ich machen, lohnt sich das? Soll das neue Haus auch Mietwohnungen haben oder Eigentumswohnungen oder ein kleines Studentenwohnheim ? (Gibt viele Studenten dort in der Gegend).

    Wo bekomme ich das Geld her? müsste fast alles leihen . Deshalb frage ich mich, welche Variante ist am reditestärksten? Soll ich das Vorderhaus auch gleich mitverkaufen als Eigentumswohnungen?

    Vielen Dank im Voraus!
    Tom
     
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  3. #2 Goldhamster, 06.12.2018
    Goldhamster

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    Toll. Bist du jetzt Eigentümer?


    Du möchtest das gerne.
    Ist das auch genehmigungsfähig?

    Das ist dann wohl so.

    Goldhamster
     
  4. #3 Hausfix, 06.12.2018
    Hausfix

    Hausfix Neuer Benutzer

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    .... ja, das ist wohl genehmigungsfähig. Auf dem Nachbargrundstück steht auch so ein Hinterhaus. Und der Architekt der das gebaut hat, will sich das auch bei mir mal anschauen. Er ist "interessiert" daran, sagte er auf Nachfrage.
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 06.12.2018
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Was kostet 1 Pfund Haus?

    Den Preis x Gesamtgewicht und du hast die Baukosten...
     
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  6. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Wie kommt's?, geerbt oder geschenkt? Mit 10 Wohnungen die vermietet sind. Nun möchtest Du den gleichen Palast im Hinterhof bauen lassen ohne Bares.
    Mein Rat: Lass die Finger davon.
    Wirst weitere Antworten erhalten die Dir evtl. mehr Mut für Dein Vorhaben machen.
     
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  7. Andres

    Andres
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    Wenn die Welt so einfach wäre, dass man diese Frage aus dem Stand beantworten kann, wäre das Leben wahrscheinlich ziemlich langweilig.

    Da die Frage nach der Rendite schon gestellt ist: Zunächst muss man sich überlegen, wie man damit eigentlich Geld verdienen möchte. Will man vermieten, will man verkaufen? Falls Verkauf: Teilung und Verkauf von Eigentumswohnungen oder soll das Gesamtpaket weiterverkauft werden? Falls Vermietung: Wer kümmert sich darum? 20 Einheiten verwaltet man nicht mehr neben einem Vollzeitjob. Von den erforderlichen Fähigkeiten einmal abgesehen ...

    Dann möchte man sich überlegen, wann man eigentlich eine Rendite realisieren möchte. In einem anderen Thema schreibst du, dass du 60 Jahre alt bist. Wenn die Konstruktion also in 30 Jahren anfängt, Geld abzuwerfen, haben davon wahrscheinlich nur noch deine Erben einen Nutzen. Das mag beabsichtigt und in Ordnung sein. Wenn man kurzfristige Renditeerwartungen hat (z.B. weil man in den nächsten 0-7 Jahren gerne in den Ruhestand übertreten möchte, aber die Rente bzw. Pension dafür noch nicht reicht), muss man anders planen.

    Jetzt kann man mal grob überschlagen. Die Baukosten liegen (unter Verzicht auf extravagante Wünsche) irgendwo bei 1500-6000 € m², je nach Region, Bauweise, Ausstattung, ... . Dann schaut man sich mal ein bisschen um, welche Mieten in der Gegend so erzielbar sind. Und danach gilt das gleiche, was auch für den Kauf gelten würde: Für einen Neubau zahle ich nicht mehr als ca. 20 Jahresmieten. Wenn das nicht funktioniert, schaut man sich mal die Kaufpreise für Neubauten an. Die sollten dann also solide über den eigenen Herstellungskosten + Bodenwert liegen.

    Wenn man jetzt immer noch begeistert von der Idee ist, geht es hier weiter:

    (Ein junger Hüpfer würde diesen Schritt vielleicht mit dem nächsten Schritt vertauschen.)

    Dann redet man mal mit ein paar Bankstern oder auch Kreditvermittlern. Das Vorderhaus kann ja als Sicherheit dienen, aber die Bank muss sich auch überlegen, aus welchem Einkommen du Zins und Tilgung bestreitest. Bei solchen Summen fällt das Arbeitseinkommen dafür aus, es geht mehr um die Mieteinnahmen. Nach der o.g. Preisspanne suchst du also jemanden, der dir zwischen einer und fünf Millionen leiht.


    Sobald dir jemand die Bereitschaft für ein paar Milliönchen signalisiert hat, kannst du dann einen Architekten befragen. An diesem Punkt entstehen auch spätestens nach kurzem Vorgespräch Kosten, denn der Architekt macht sich über ein Bauvorhaben, das alles andere als sicher stattfindet, natürlich nicht für umsonst stunden- und tagelang Gedanken. Dass man nach den vorherigen Schritten aber schon einmal grob durchgeben kann, welche Art von Gebäude man etwa bauen will, wird dort sicher die Stimmung heben.


    Wenn ich komplett fachfremd wäre (also weder Erfahrung in der Immobilienwirtschaft, Handwerk/Technik oder wenigstens Recht hätte), würde ich die Liegenschaft verkaufen. Ist gerade ein guter Zeitpunkt und wesentlich entspannter, als die nächsten 3-10 Jahre mit einem Bauprojekt und seiner Vermarktung zu verbringen.
     
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  8. #7 FMBerlin, 07.12.2018
    Zuletzt bearbeitet: 07.12.2018
    FMBerlin

    FMBerlin Benutzer

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    Was bei kreditfinanzierten Projekten dieser Größe gerne mal schiefgeht: Das Geld ist alle aber der Bau nicht vermietbar fertiggestellt, eine Nachfinanzierung ist teuer bis unmöglich. Z.B. der Architekt entpuppt sich als Betrüger was die gesamte Finanzierung/Wirtschaftlichkeit zum kippen bringt. (Er "vergißt" sowieso-Kosten um den Bauherren zur Projektdurchführung zu bewegen, d.h. er verschweigt in der Planungsphase Kosten die in jedem Fall anfallen und nach Baubeginn wird dadurch das Budget gesprengt. Vor Gericht kommt er damit fast immer durch, weil die Kosten ja "sowieso" angefallen wären, dem Bauherren also laut Juristen kein Schaden entstanden ist. Der Baukörper ist ja nun wertvoller. In Wirklichkeit hätte der Bauherr natürlich nie mit dem Bau begonnen, wenn man ihm vorher klar gesagt hätte, daß sein Budget nicht ausreicht, um dieses Projekt fertigzustellen bzw. die Kosten garantiert höher werden, als bei der Wirtschaftlichkeitsrechnung geplant.)
    Oder die Baufirma geht pleite, alles verzögert sich deutlich während die Bereitstellungszinsen ohne Gegenwert das Budget auffressen. Am Ende ist das Vermögen weg und den Bauherren findet man (früher gelegentlich) im Dachstuhl seines Rohbaus hängend bzw. (heute) in der Privatinsolvenz.

    Wenn Du das wirklich durchziehen willst, sollte der Architekt ein vergleichbares Projekt schon einmal realisiert haben und Du die Planungsqualität, Bauzeit und Kosten beim damaligen Bauherren (Referenzobjekt) überprüfen können, einschließlich Einsichtnahme in die Unterlagen des Projektes (Vergleich Kostenschätzung/Kostenanschlag/Kostenberechnung, Einhaltung Bauzeitenplan). Mit der Qualität der beauftragten Fachleute steht und fällt so ein Projekt solange Du nicht selbst genug Fachmann bist um Mängel zu erkennen, bevor etwas schiefläuft. Falls diese Voraussetzungen nicht gegeben sind sollte der Architekt nicht die Bauleitung übernehmen, sondern unbedingt ein seperater Bauleiter beauftragt werden. Der verhindert, daß Planungsmängel auf der Baustelle vertuscht werden und verringert die Wahrscheinlichkeit, daß sich Architekt und Firmen im Pfusch gegen den Bauherren verbünden. (Die Firmen haben durchschnittlich bei mehr Projekten mit dem Architekten zu tun, als mit dem Bauherren. Ihre Loyalität gilt also eher dem Architekten als dem Bauherren.)
    Bauen kann Spaß machen wenn alles glattgeht aber wehe Du gerätst an die Falschen und dazu gehören locker 50% der Marktteilnehmer. Daß die meisten Menschen nur einmal im Leben bauen und dabei Erfahrung sammeln wird von vielen Firmen und Architekten oft brutal ausgenutzt. Ich kenne abgesehen von Geldanlage"beratung" keine Branche, wo soviel Betrug üblich ist, wie im Bauwesen.
     
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