Was macht hier mehr Sinn - Staffel- oder Indexmiete

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von AndreW, 16.10.2013.

  1. AndreW

    AndreW Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich bin neu hier im Forum. Falls ich nicht das richtige Unterforum erwischt haben sollte, bitte ich die Admins den Thread entsprechend zu verschieben.

    ------------

    Ich habe neulich ein älteres Haus mit 5 WE erstanden. 3 WE sind schon vermietet (-> bestehende Verträge), 2 WE sollen jetzt vermietet werden.

    Nun stellt sich mir die Frage, welches die beste Vertragsausgestaltung bzgl. evtl. späterer Mieterhöhungen ist. Natürlich habe ich mich in die Thematik eingelesen, finde aber tw. doch recht verwirrende Infos.

    Einige weitere Infos:
    - Es gibt hier nur einen Mietspiegel von 2008
    - Bei der passenden Kategorie für die beiden Wohnungen steht ungefähr "keine Angabe möglich wegen zu geringer Datenbasis". Mit gesundem Menschenverstand - falls man den benutzen darf - könnte man aus den Nachbarwerten durchaus Werte ableiten. Da lägen wir drunter.
    - Die Mietpreise sind nach eigener Beobachtung seitdem nicht gestiegen sondern höchstens konstant geblieben.
    - Ich möchte möglichst wenig "Arbeit" mit dem Durchsetzen von Mieterhöhungen haben.
    - Die Heizung ist ca. 12 Jahre alt (Öl, nicht-BW). Angeblich machen solche Geräte durchaus 20 Jahre, aber wer weiß ...
    - 3-4 Fenster müßten in absehbarer Zeit mal getauscht werden. Die sind allerdings nicht in diesen beiden WE, sondern in anderen WE und im Flur.

    Welche Option würdet ihr wählen und warum?
     
  2. AdMan

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  3. #2 GJH27, 16.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 16.10.2013
    GJH27

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    Wenig Arbeit mit Mieterhöhungen ist nur die eine Seite.

    Angesichts Deiner Schilderung würde ich weder Staffel- noch Indexmiete vereinbaren, weil: bei diesen beiden Modellen ist während der Geltungsdauer eine Mieterhöhung wegen Modernisierung völlig (Staffelmiete: BGB - Einzelnorm) bzw fast völlig (Indexmiete: BGB - Einzelnorm) ausgeschlossen.

    Natürlich wär's zulässig, derartiges nur für einen überschaubaren Zeitraum (wo keine Modernisierungen zu erwarten sind) zu vereinbaren - aber dann kann man's auch gleich bleiben lassen...
     
  4. #3 lostcontrol, 16.10.2013
    lostcontrol

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    das kann sich ruckzuck ändern. und es gibt sogar große städte ohne qualifizierten mietspiegel, bei leipzig z.b. ging das ja gerade erst durch die presse.

    den gesunden menschenverstand darfst du beim vermieten getrost komplett abschalten.
    zum einen darf man nie davon ausgehen dass mieter einen solchen benutzen (selbst wenn sie einen haben), sie kommen nämlich trotzdem auf die abstrusesten ideen (nicht immer, aber grundsätzlich dann und bei dingen bei denen man am wenigsten damit rechnet unter einsatz eben jenes gesunden menschenverstands),
    zum anderen ist der gesunde menschenverstand genau das was im streitfall vor gericht nichts, aber auch garnichts zählt.
    ABER: normalerweise ist auch die mieterhöhung über vergleichswohnungen möglich.

    dann könnte eine index- oder staffelmiete eher kontraproduktiv sein.

    mit diesem wunsch stehst du nicht alleine da, aber so einfach ist das leider nicht.

    alles irrelevant, dabei handelt es sich um reparaturen bzw. instandhaltungen / instandsetzungen und nicht um modernisierungen, d.h. das berechtigt normalerweise nicht zu modernisierungsmieterhöhungen.

    hängt von den wohnungen ab.
    ich hab keinerlei probleme mit mieterhöhungen, da wir bei den kleinen wohnungen sowieso leider immer eine recht hohe fluktuation haben und ich dann eben bei neuvermietung eine höhere miete ansetzen kann.
     
  5. #4 AndreW, 16.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 16.10.2013
    AndreW

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    Danke für deine Antwort.

    Ja, Modernisierung ist ein kritischer Punkt. Im Prinzip möchte ich mit Ausnahme der o.g. Fenster in den nächsten Jahren nichts modernisieren. Geld schieße ich da nur rein wenn es unbedingt sein muß.
    [edit: Das Haus ist zwar älter, aber durchaus gepflegt. Es gibt soweit ich es überblicken kann keinen akuten Modernisierungsbedarf. Laufende Instandhaltung natürlich schon.]

    Einerseits kann man Modernisierung bei Index- oder Staffelmiete kaum bis gar nicht umlegen.

    Andererseits habe ich die Befürchtung, daß sich Erhöhungen auf klassischem Weg kaum durchsetzen lassen, da deutlich neuere Wohnungen für ca. 5 EUR/m² anstatt hier 4 EUR finden lassen. Also besteht die Gefahr, daß die Mieter sofort den Abflug machen, wenn ich an der Schraube drehe. Insofern wäre eine mehr oder weniger automatische kleine Erhöhung pro Jahr schon eine feine Sache.

    -----------------

    Falls die Heizung durchknallt und ich sie durch ein Öl-BW Gerät ersetze, was kann ich dann überhaupt als Modernisierung umlegen? Die kompletten Kosten oder nur die Differenz nicht-BW zu Brennwert?
     
  6. AndreW

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    Stimmt. Auch Dir danke für die Antwort.


    Inwiefern kontraproduktiv?


    Das ist doch schonmal ein wichtiges Detail!


    Die Wohnungen sind leider eher groß. 85 und 100 m². Für die eine bereits vermietete 40 m² WE habe ich Interessenten ohne Ende. ;)
    Vergleichswohnungen kosten ca. 10-25% mehr, sind aber auch moderner bzw. haben etwas zentralere Lage.
     
  7. #6 lostcontrol, 16.10.2013
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    du darfst so oder so nur dann wg. modernisierung erhöhen wenn es tatsächlich eine modernisierung ist - und das gilt eben nicht für reparaturen bzw. instandhaltungen / instandsetzungen.
    kaputte fenster gegen neue auszutauschen ist keine modernisierung sondern eine reparatur. ähnliches gilt für die heizung. selbst wenn die fenster noch funktionsfähig sind (da wirst du dann von der umzulegenden summe abziehen müssen, was ein tausch gegen gleichwertige fenster gekostet hätte, was übrig bleibt dürfte aber nicht allzu viel sein). auch hier ist es bei der heizung ähnlich.
    unter umständen kommst du deutlich besser weg wenn du nicht abwartest bis etwas kaputtgeht sondern rechtzeitig freiwillig modernisierst.

    darauf wollte ich ja auch raus.
    aber auch bei einer index- oder staffelmiete können dir die mieter ausziehen sobald die nächste erhöhung fällig ist.
    ob dich das dann so glücklich macht?

    fakt ist doch, dass du deine wohnungen wohl eher nicht über preis vermieten können wirst.
    das ist schon in anderen regionen so wo die nachfrage deutlich grösser ist, auch da gibt's irgendwo eine grenze.

    nein, eben nicht. nur die differenz.
     
  8. #7 lostcontrol, 16.10.2013
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    siehe oben: weil dir die mieter dann womöglich ausziehen sobald die wohnung teurer wird.
    und dann hast du mehr aufwand und evtl. auch noch zusätzliche kosten.

    wenn sie moderner sind und eine zentralere lage haben sind sie keine vergleichswohnungen mehr.
    vergleichswohnungen bei mieterhöhungen müssen schon gleichwertig sein, sonst ergibt das natürlich keinen sinn.
     
  9. AndreW

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    In der Tat schwierig abzuwägen. Meine Überlegung war, daß die Mieter vielleicht zu träge sind um zu kündigen, wenn sie mental schon auf die Erhöhung vorbereitet sind.


    Okay, dann muß man leider sagen es gibt kein Zahlenmaterial über Vergleichswohnungen. Es ist eine kleine Stadt mit 11 Dörfern und 35k Einwohnern. Die Mietpreise sind je nach Dorf unterschiedlich. Im Mietspiegel sind die Dörfer in Gruppen eingeteilt. Das Haus steht in einem Dorf mit mittlerem Preisniveau.
    Bei derzeit etwa 50-70 verfügbaren Wohnungen über alle Stadtteile, Größen und Baujahre taucht derzeit nichts vergleichbares auf.
     
  10. GJH27

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    Du darfst Dir die Vergleichswohnungen auch selber zusammensuchen und die jeweils aktuelle Miethöhe auch selber in Erfahrung bringen.
     
  11. #10 lostcontrol, 16.10.2013
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    womöglich mieten sie aber von vornherein die wohnung garnicht - ist ja leicht auszurechnen wieviel sie demnächst kosten wird und auch die potentiellen mieter werden wissen dass dort vor ort die mieten seit jahren nicht gestiegen sind.
    ausserdem hast du natürlich schlechte karten wenn vorhersehbar ist dass du überhaupt nichts an den wohnungen verbessern willst aber trotzdem die miete kontinuierlich erhöhen willst.
    erfahrungsgemäss kommt von mietern gerne das argument "wie kommt der dazu die miete zu erhöhen, er hat doch seit jahren nichts an der wohnung gemacht?".

    und warum nimmst du nicht einfach diesen mietspiegel her und erhöhst entsprechend?
     
  12. #11 Papabär, 16.10.2013
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    Hey, Losti ist ja wieder da! :wink5::smile014:

    Ahja ... die Antworten werden gleich wieder länger ... :50:



    Jetzt erzähle nicht, dass das alles Eigentümer sind.

    Für Mieterhöhungen sind Vergleichsmieten aus Inseraten ohnehin ungeeignet (um nicht zu sagen unzuässig). Man wird also nicht umhin kommen, sich entsprechende Zahlen von bestehenden Mietverträgen aus dem eigenen Bestand und von anderen Vermietern zusammen zu suchen (Das fördert übrigens den nachbarschaftlichen Kontakt).


    Ich bin selber grad wieder mal auf der "Betteltour" ... zwar habe ich ausreichend Vergleichswohnungen (und -mieten) im eigenen Bestand, lediglich auf diese Bestände zurückzugreifen findet aber der BGH wohl nicht so dolle.


    (Hab´ mir VIII ZR 354/12 noch nicht genau durchgelesen - letzendlich kostet mich ein neues Erhöhungsverlangen mit "fremden" Vergleichsmieten aber ein müdes Lächeln)
     
  13. AndreW

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    Möglicherweise. Aber Vergleiche sind für beide Seiten schwierig. ;)

    Klar, sowas sollte man den Mietern natürlich nicht sagen.
    Ist ja auch eine berechtigte Frage ...

    Wie oben schon erwähnt hat der Mietspiegel an genau dieser Stelle (Wohnungen fertiggestellt zwischen 1.1.1978 und 31.12.1992) eine Lücke, weil es nicht genug Zahlenmaterial gab. Oder könnte ich dann einfach den Wert aus dem Nachbardorf als Argument hernehmen?

    Die Wohnungen sind übrigens in gutem Zustand, gut zugeschnitten und in durchaus attraktiver Lage (sehr gute Verkehrsanbindung und trotzdem ruhig). Es ist also nicht so, daß ich hier Schrott vermieten möchte. Es gibt schon gute Argumente für die Anmietung dieser Wohnungen. Ist halt bloß kein Selbstläufer.
     
  14. #13 lostcontrol, 16.10.2013
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    für die mieter ist das vergleichen quasi einfacher - die geben sich nämlich mit dem zufrieden was in den inseraten steht, die kümmert nicht was alles längst vermietet ist.

    das WISSEN die mieter schon im voraus.

    ja und nein.
    einerseits: die kosten steigen überall, nicht nur beim lebensunterhalt sondern auch die handwerkerrechnungen usw., von daher ist es ganz normal dass man ab und an die mieten erhöht.
    andererseits: wenn jemand seine immos tatsächlich herunterkommen lässt braucht er nicht erwarten dass seine mieter verständnis für mieterhöhungen aufbringen können.
    ich denke das ist wie mit allem, das gesunde mittelmaß bringt's.
    bei einer staffel- bzw. indexmiete ist aber klar dass die miete so oder so steigen wird, egal was tatsächlich passiert.

    das kann ich dir leider nicht beantworten - ich wohne und vermiete in einer kleinstadt in der ganz offiziell der mietspiegel der benachbarten kreisstadt abzüglich 10% hergenommen werden soll und darf.
    frag doch einfach mal auf dem rathaus nach - die haben mir obiges auch schriftlich gegeben auf nachfrage.

    warum nimmst du nicht einfach eine miethöhe die dem aktuellen mietspiegel entspricht und erhöhst dann in den handelsüblichen zeitabständen und je nach marktlage?
     
  15. Andres

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    Naja, auch da besteht die Möglichkeit, einen Erhöhungsschritt (freiwillig) auszulassen.
     
  16. #15 lostcontrol, 16.10.2013
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    wie hoch sind die chancen dass ein vermieter das macht?
    dann könnte man ja auch gleich ganz normale verträge machen, oder?
     
  17. Andres

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    Wenn ich weiß, dass ich mit den Mieten sowieso am oberen Ende bin und der Mieter andernfalls vielleicht auszieht: hoch.


    Weil man wenn man dann erhöhen möchte, das relativ einfach durchführen kann.
     
  18. #17 lostcontrol, 16.10.2013
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    falls man überhaupt mieter findet - so 'ne staffelmiete die schon beim aktuellen mietspiegel losgeht schreckt doch eher ab würde ich meinen. zumal in gegenden in denen die mieten seit jahren nicht gestiegen sind.
    hier bei uns würde man damit vielleicht sogar punkten können, weil die staffeln möglicherweise sogar niedriger ausfallen als die steigerungen beim mietspiegel...
     
  19. kathi

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    Das Problem seh ich auch, grade bei Wohnungen/Häusern, die eher zum langfristigen Gebrauch angemietet werden. Niemand will schwarz auf weiss sehen, dass seine Wohnung in 20 Jahren das Doppelte von dem kosten wird, was er heute bezahlt. Da find ich die etwas nebulöse Indexmiete die elegantere Wahl.

    Ehrlich gesagt machen wir während der Mietzeit selten was an den vermieteten Wohnungen. Es geht ja auch nicht viel, denn für die Schönheitsreparaturen ist idR der Mieter zuständig. Was bleibt wären evtl. neue Fenster, wenn die bei Einzug schon nicht mehr top waren oder ein neuer Bodenbelag, oder ein neues Waschbecken und damit hätte es sich dann auch schon.
    Bad neu fliesen lassen wird in einer bewohnten Wohnung schon schwierig, wenn man sinnigerweise die Rohrleitungen und die Elektrik ebenfalls machen lässt und der Mieter ne Weile mit einer Riesenbaustelle in seiner Wohnung leben müsste.
     
  20. #19 lostcontrol, 16.10.2013
    lostcontrol

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    so halten wir das auch. wobei fenster austauschen bei uns auch eher 'ne sache ist die dann am ganzen haus gleichzeitig gemacht wird, da geht's ja auch um's einheitliche aussehen. das geht normalerweise aber wirklich ruckzuck meiner erfahrung nach.
     
  21. #20 Papabär, 16.10.2013
    Papabär

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    Nun, die wenigsten Mieter werden wohl den Mietspiegel bis auf´s i-Tüpfelchen kennen, aber die ortsüblichen Mietpreise dürften ihnen aufgrund der Wohnungssuche wohl bekannt sein. Insoweit ist das mit der abschreckenden Wirkung natürlich richtig.

    Unter Umständen kann es aber auch für den Mieter verlockend sein - nämlich dann, wenn die Staffel deutlich unter der ortsüblichen Miete losgeht und bis max. zu dieser steigt. Nur bringt das dann dem Vermieter wieder kaum Punkte.



    Ich gehe diesen Weg in einem Objekt, in welchem wir in diesem Jahr wohl die 50% Leerstand überschreiten werden (hallo Grundsteuer :wink5: ... mach Dich ma´ lütt), sozusagen als temporäres Lockmittel.

    Mein Vorgänger hatte dort seinerzeit auch noch die 48-monatige Kündigungssperrfrist eingeführt.
    Btw: Das Thema Kündigungssperrfrist wollte ich doch hier ...
    schon mal in die Runde werfen.

    Mittlerweile haben wir diese Regelung aber wieder "ausgeführt". Die Kombination von Staffel-, KüSperrfrist und SGB II hält die Mieter nicht in den Wohnungen - sondern nur die Schlüssel bei den Mietern.
     
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