Was muss ich beim Vermieten alles Beachten ???

[Michael N.]

Was muss ich beim Vermieten alles Beachten ???

Hallo bin ganz neu hier und habe gleich eine Frage an euch.

Ich möchte mir ein 2 Familienhaus kaufen und das Vermieten.
Der Besitzer würde dann als Mieter drin bleiben und in der 2 Wohnung der Sohn.
Was muss ich alles beachten will auch später mal selber einziehen so in 3 Jahren in eine Wohnung. Das Haus hat einige kleine Mängel die noch behoben werden müssten kann ich im Mietvertrag schreiben das alle Mängel die bis jetzt da sind wo noch von seinen Besitz aus sind nicht als Miet Minderungsgrund verwendet werden kann. Und kann ich eine Kündungszeit von 3 Monaten festschreiben und nicht nach Jahren wie lang er schon drin wohnt???
Kann ich verlangen das wenn er auszieht er die Wohnung Gestrichen und das Parkett neu geschliffen und versieget übergeben muss obwohl er schon drin Wohnt seit Jahren??
Ihr seht ich habe viele Fragen und bin auch erst 26 Jahre und im Moment etwas überfordert.
Ob ich das Haus Kaufe liegt auch viel an den Vermieten.
Danke schon mal für eure Tipps Michael

 

[wolle]

Original von Michael N.
Was muss ich beim Vermieten alles Beachten ???

Eine Menge! Am besten ist es, wenn man einen Profi an seiner seite weiß.
Wie in diesem Forum zb
Aber im Ernst: Kaufe dir ein Buch und lese dich ein oder stelle alle möglichen Fragen hier in diesem Forum. Wir sind alle Profis und unser Geschäft ist das Vermieten. Bevor Fehler passieren, besser hier nachfragen. "Es gibt keine schelchten Fragen, nur schlechte Antworten...

Original von Michael N.
Das Haus hat einige kleine Mängel die noch behoben werden müssten kann ich im Mietvertrag schreiben das alle Mängel die bis jetzt da sind wo noch von seinen Besitz aus sind nicht als Miet Minderungsgrund verwendet werden kann.

Das kannst Du nicht. So hart wie das auch ist. Dein Mieter hat sogar das Recht, wegen den Mängeln die Miete zu mindern. Eine Minderung kann man vertraglich nicht umgehen. Da der Mieter jedoch die Mängel akzeptiert, kann er nicht mehr mindern. Er hätte den Mietvertrag nicht unterschreiben müssen.

Original von Michael N.
Und kann ich eine Kündungszeit von 3 Monaten festschreiben und nicht nach Jahren wie lang er schon drin wohnt???

Nein, eine abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters ist nicht möglich. Da der Verkäufer erst mit dem Verkauf zum Mieter wird, läuft die Uhr erst ab der Vertragsunterzeichnung (Mietvertrag). Den setzt Du hoffentlich neu auf, oder holst dir ein standard-formular.

Original von Michael N.
Kann ich verlangen das wenn er auszieht er die Wohnung Gestrichen und das Parkett neu geschliffen und versieget übergeben muss obwohl er schon drin Wohnt seit Jahren??

Gestrichen ja, das Parkett ist leider dein Ding. Das muss er nur "wohnlich" hinterlassen. Wenn es stark verwohnt ist, zB durch nicht vertragsgemäße Benutzung (Fahrradfahren oder Trampolinspringen) muss er es erneuern also schleifen und versiegeln.

Sei dir im klaren darüber, dass du einem Mieter, der bei Vertragsunterzeichnung (Kauf) 3 Jahre nicht kündigen kannst. Sperrzeit! Der Verkäufer ist was anderes, da er genau genommen erst nach dem Kauf einzieht. (als Mieter)
Diese Sperrzeit wird auch nicht durch Eigenbedarf aufgehoben.

Für den Anfang empfehle ich immer das Mietrecht für 6,5€ vom Beck-Verlag. oder das neue Mietrecht von Spreng im selben Verlag erschienen. Das hilft über die ersten Hürden.

Ein Vermieter hat es nicht leicht, aber 3 Jahre kann man schon durchhalten 8)

Gruß,

Capo

 

[Vermieterheini1]

Hallo Michael N.,
Vermieten in Deutschland ist ein (legales) Glücksspiel. Man kann gewinnen (=nicht alles verlieren). Oder man kann Alles verlieren. So mancher Vermieter ist dem Selbstmord nahe oder bankrott.
Wer in Deutschland vermietet ist (LEIDER!) ein Trottel oder er hat zu viel Geld.

Ein guter Rat: Wenn du nicht ein erfahrener Profi bist, lass die Finger davon.

 

[Vermieterheini1]

Hier noch was zur "Aufmunterung":
Mietergeschichten eines "Horrorhauses"

Zum Zeitpunkt der Übernahme des Hauses haben dort nur Alkoholiker und Straftäter
gewohnt. Keiner war bei der Meldebehörde gemeldet - aber durch uns dann schon...
und ehhe man sich versah... gaben Polizei, Gerichtsvollzieher sich die Klinke in die Hand.. und .. Juheee und bald darauf auch einige Mieter!

Mittlerweile ist das Haus renoviert und wir kämpfen immernoch mit einigen Altlasten, sowie "linken" Mietern.

1. Die Messigeschichte: Wohnung war ca. 1 Meter hoch mit Müll, Möbel, Büchern, Kot, Urin und Erbrochenen.. das weiße Bad war schwarz und weil in dieser Wohnung schon über 6 Monate der Strom abgestellt wurde - überall Kerzenwachs auf dem Boden samt Brandlöchern. Der Gestank war bestialisch!
--> Lösung: ..., Mieter gebeten in zwei Wochen auszuziehen...
Schaden: 2 fehlende MM, Containerkosten für Müll 1.000€ und persönliche Arbeitsstunden + komplett Sanierung der Wohnung
2. Die Säufer: nächtelanges Saufgelage meist ab 1 Uhr, Schlägereien im Treppenhaus, und das über Monate
-> Lösung: ständig die Polizei nachts im Haus wegen Hausruhe und der Beweislast vom Vermieter, Abmahnung, fristlose Kündigung
--> Schaden: 3 Monatsmieten (werden mittlerweile abgestottert)
3. Nette Familie mit Kind: Unser neues Schimmelparadies
Erschleichung der Schlüssel.. "nur kurz was rein stellen" --> keine Kaution, durch falsches Lüften, Ablufttrockner ohne Schlauch nach draußen wurde die Wohnung zum Schimmelparadies. Mieter zahlt keine Miete ---> angeschwärzt beim Sozialamt, die zahlen jetzt. Mieter will Schaden behoben haben, --> Wir haben eine Aufhebung des Vertrages angeboten
Lösung: Mieter hält ruhig.. aber ...!
4. Der zuverlässige Mieter: 30 Jahre Miete bezahlt, seit einem Jahr = 0,
Abmahnung, Kündigung von ihm unterschreiben lassen, trotzdem kein Auszug, Räumungsklage, Mahnbescheid,
Lösung: Wenn wenn alles gut geht, demnächst Räumung durch Gerichtsvollzieher
Schaden: Gerichtskosten, Rechtsanwalt, Mietausfall ca. 4.200€ + Gerichtsvollzieher 3.000€
5. Mutter mit 2 erwachsenen Kindern: nach der 3. Miete schon ständig unregelmässigkeiten, dann wegen Bedrohung eines anderen Mieters, Auszug, nicht fristgerecht, in einer Nacht und Nebelaktion,
Schaden: 3 Monatsmieten, keine Renovierung, Anzeige wegen Unterschlagung von Post (!!) Unser Kampf: angeschwärzt bei der Wohngeldstelle und dem Sozialamt ... ist noch alles "warm"
6. Drohender Mieter: abgemahnt,

das sind die Mietgeschichten im letzten Jahr..
das Haus war bisher eine absolute Kapitalvernichtungsmaschine!!

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Und wenn Ihr denkt, das ist ein Einzelfall:
Meine Nachbarin hatte in ihrer Einliegerwohnung bei dem ersten - und einzigen - Vermietungsversuch gleich eine "furchtbar nette" und immer nach der neuesten Mode elegant gekleidete berufsmäßige Mietnomadin.

 

[wolle]

jaja, diese unmündigen Mieter werden einfach nur schlecht behandelt und haben so wenige Rechte gegenüber den bösen Vermietern... ;(

Kaum zahlt man 6 Monate keine Miete machen die schon einen Aufstand. Wie? die 1800€+ NK können sie nicht verkraften? Warum vermieten sie denn dann? Da sind doch nur Peanuts?

Schade, aber diese Dinge muss man sich als Vermieter anhören. Aber zum Glück gibt es Vermieter-verbände und andere hilfe. Trotzdem ist die Miete hart verdientes Geld.

Noch etwas am Rande: Sollte jemandem diese Meinung nicht gefallen, kann er die Miete kürzen. Sollte jemand beim lesen dieses Textes schwierigkeiten haben, ist es rechtlich erlaubt, die Miete um mindestens 100 - 150% zu kürzen

 

[Vermieterheini1]

Hallo Capo,
"Aber zum Glück gibt es Vermieter-verbände und andere hilfe."
Wunderschön gesagt, aber leider nur Theorie!
1. Die Gesetze und die richterliche Rechtsprechung sind in absolut ungerechter Weise immer einseitiger zu Gunsten asozialer Mieter. (Einen Schutz guter Mieter gegen böse Vermieter halte ich selbstverständlich für ein Muss.)
2. Bin selbst beim örtlichen GrundUndHaus-Verein. Stimme inzwischen aufgrund praktischer Erfahrungen mit der fast einstimmigen Meinung in Vermieterforen überein: "GrundUndHaus-Verein, den kann man vergessen!"
3. Rechtsanwälte, bei mir zum Glück noch Theorie. Überwältigende Mehrheitsmeinungen in Vermieterforen: Von Tuten und Blasen keine Ahnung; Kannst du in der Pfeife rauchen; Nichtstuer (gemeint: Inaktiv, ohne Antrieb, lässt alles schleifen); Kennt die für Vermieter bedeutsamen Gerichtsurteile nicht; Hat nur Interesse am Vergleich
4. Die Vermieterforen (kenne nur 2!) - Ein bestimmtes Forum ist anscheinend besser als das, wass man in den Foren über die Rechtsanwälte hört!
Ich traue mich nicht die Internetadresse hier zu schreiben, da in diesem Forum zu viele (böse) Mieter lesen. Werde ich dir über private Nachricht zukommen lassen.
5. Habe gestern zufällig Bericht über Moskau-Inkasso gesehen. Bei der deutschen Unrechtsgesetzgebung halte ich das für die einzige Lösung. Nach dem, das ich gesehen habe, prüfen die zuerst gewissenhaft, ob die Forderung zu Recht besteht. (Man will ja keine Verbrecher unterstützen.)

Ich halte es (leider! - wegen der Asozialen und Kriminellen) für unbedingt erforderlich, dass es ein Forum gibt, in das nur echte Vermieter hinein können. Jährlicher Nachweis der Vermietereigenschaft z.B. durch Grundsteuerbescheid + Steuerbescheid + Mietvertrag.

 

[wolle]

Das war mir doch ein eigener Thread wert.

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