Was sind Schönheitsreparaturen?

Dieses Thema im Forum "Schönheitsreparaturen" wurde erstellt von ahava, 31.12.2015.

  1. ahava

    ahava Neuer Benutzer

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    Wir haben einen Mieterwechsel und die Abnahme/Übergabe steht an.
    Nun wurden bei einer kurzen Vorbesichtigung des neuen Mieters einige
    Mängel entdeckt.
    Da wir selber noch nie eine Übergabe gemacht haben wissen wir nun nicht,
    wie wir uns richtig verhalten müssen.
    Ich weiß, dass wir ein Übergabeprotokoll anfertigen müssen, in dem wir die Mängel
    auflisten.
    Es befinden sich z. B. Schimmelflecken am Dachfenster innnen. Diese wurden uns vom
    Altmieter nicht gemeldet, sie wurden nun erst bekannt. Auch fehlen einige Steckdosen
    Abdeckungen. Auch sind Türgriffe defekt und einige Badarmaturen müssen repariert werden.
    Der Mieter wurde telefonisch darauf aufmerksam gemacht, dass er die Mängel bis zum
    Auszug beheben soll.
    Er hat es aber nicht getan und nun steht die Abnahme an.
    Auch hat er in der gesamten Mietzeit (fast 6 Jahre) keine Schönheitsreparaturen (wie z.B,.
    Streichen o. ä. ) durchgeführt.
    Können wir die o. g. Mängel selber durchführen und ihm dann in Rechnung stellen?
    Wie soll man das formulieren?
     
  2. AdMan

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  3. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Was Dir an Schönheitsrenovierung und Mängelbehebung zusteht ist/muss im MV verankert sein.

    Für die Schönheitsreparaturen musst Du dem M. eine Frist zur Selbstvornahme setzen, für Behebung von Mängeln nicht, d.h.wenn Du der Meinung bist, der M. kann die Mängel/Beschädigungen nicht fachmännisch durchführen, lasse diese vom Fachmann erledigen und schicke dem M.die Rechnung.

    Wichtig ist ein akribischen Abnahmeprotokoll.
     
  4. ahava

    ahava Neuer Benutzer

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    Ab dem 01.01.2016 ist ja in der Wohnung aber schon der Nachmieter drin. Muss er den
    Altmieter dann reinlassen, damit dieser z. B. die Schimmelentfernung und das STreichen
    des Fensters übernimmt?
    Was machen wir, wenn er sich weigert?
     
  5. Berny

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    Habt Ihr nicht zuerst eine Besichtigung mit dem bisherigen Mieter gemacht?
     
  6. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    NOCH hat der Altmieter das Recht, der Neumieter erst in sieben Stunden.
     
  7. Andres

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    Ihr müsst nicht, aber ihr wollt wahrscheinlich.


    Der der Anspruch auf eine mängelfreie Rückgabe bei der Vorbesichtigung noch nicht bestand, folgt jetzt erst einmal eine neue Fristsetzung zur Mängelbeseitigung. Verzichtet der Mieter darauf, kannst du die Schäden selbst beseitigen (lassen) und Schadenersatz vom Mieter fordern. Das gilt auch für Nutzungsausfall u.ä. im Zusammenhang mit der Anschlussvermietung.


    Das ist wieder einmal falsch.


    Grundsätzlich ja. Es handelt sich dabei um Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nach § 555a BGB zu dulden hat. Dass diese Vorgehensweise (und daher auch die Anschlussvermietung) aus praktischer Sicht ein ziemlicher Griff ins Klo ist, sollte einleuchten.
     
  8. #7 Akkarin, 31.12.2015
    Akkarin

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    Zuallererst sollte geklärt sein, ob der VM überhaupt Anspruch auf SRs und den Rest hat.
    Was für eine Zustand der Wohnung wird denn lt MV Geschuldet?
    Welcher Zustand lag bei Mietbeginn vor?
    Ist die SR Klausel potentiell gueltig?
     
  9. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    "Der Mieter kann nicht verpflichtet werden, die Reparaturen selbst durchzuführen oder in Auftrag zu geben.......abgewälzt werden darf nur die Kostentragungspflicht, nicht die Instandsetzungspflicht....(BGH WuM 92, 355). Kurz: Zahlen ja - reparieren nein.
     
  10. #9 immodream, 31.12.2015
    immodream

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    Hallo ahava,
    wenn dein Altmieter nicht gerade einen Allround-Hausmeisterservice betreibt, stellt sich die Frage , wie soll er die Schimmelflecken unter Aufsicht des neuen Mieter fachgerecht und dauerhaft beseitigen.
    Woher soll er die Infos haben , von welchem Hersteller das Schalter- und Steckdosensystem stammt ?
    Wie soll ein normaler Mieter in der Lage sein , Badarmaturen zu reparieren ?
    Das ist alles ein bischen naiv was ihr da von eurem Exmieter erhofft.
    Man nennt es Lehrgeld, seht zu , das ihr so schnell wie möglich die Mängel selbst beseitigt, bevor der neue Mieter schon kurz nach dem Einzug sauer wird .
    Beim nächsten Mieterwechsel einige Wochen vorher dem Mieter eine Vorababnahme anbieten, ihn schriftlich darauf hinweisen, das bei Mängelbeseitigung nach dem Auszug anteilige Miete gezahlt werden muß.
    Den fliegenden Mieterwechsel hab ich mir schon lange abgewöhnt.
    Hab heute erst wieder einer angeschimmelte Wohnung zurückbekommen. Ich kann jetzt in Ruhe alle Mängel beseitigen.
    Was hätte das wieder für ein Drama gegeben, wenn ab morgen die neuen Mieter eingezogen wären und die Mängel gesehen hätten.
    Grüße
    immodream
     
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  11. Berny

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    Da bei so einigen etlichen Vermietern Geiz Hirn frisst, ist für sie die lückenlose Anschlussvermietung wohl sehr wichtig...:064sonst:
    Nee, auf den Stress und die späteren Probleme können wir gerne verzichten.
     
  12. Duncan

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    Hast du den Volltext gelesen?
     
  13. Duncan

    Duncan
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    Einige werden es nie lernen...
     
  14. ahava

    ahava Neuer Benutzer

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    Lasst ihr die Wohnung dann einige Monate leer stehen, bevor wieder Mieter einziehen,
    damit ihr die Mängel beheben könnt?
    Das kann sich doch kein Vermieter leisten. Neben dem Verlust der Kaltmiete muss dann
    ja auch noch der Leerstand (z. B. der Heizung) von uns (Vermieter) selber gezahlt werden.
    Das kann man sich vielleicht leisten, wenn man ein großer Vermieter mit vielen Wohnungen
    ist, wir können das nicht.
     
  15. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Danke für den Volltext. Interessant ist für mich Punkt 18. Man kann die ganze Mängelbeseitigungspflicht so oder auch ander sehen, und immer auslegbar.

    Der ganze Vortrag für mich als Kleinvermieter zu kompliziert. Für mich gilt folgendes: Sollte der M.eine Sache beschädigen, darf er selbstverständlich die Mängel selbst beheben, sofern er fachlich dazu in der Lage ist. Er muss aber nicht, er kann den Schaden dem VM melden, der wird evtl. einen Fachmann kommen lassen, die Rechnung begleicht der Mieter, sofern im Rahmen der Kleinreparaturklausel.

    Es geht hier um die Frage wer verpflichtet ist einen Mangel zu beseittigen, und das ist der Vermieter.Für Instandsetzung und Instandhaltung sowieso.
     
  16. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo ahava,

    Ja wobei einige Monate vielleicht etwas übertrieben ist. Ein halber Monat hilft schon ungemein.

    Oft wollen M ja auch früher zum renovieren in die Wohnung als im MV vereinbart. Daher bietet sich m.E. die Monatsmitte für Neuvermietungen an.

    Abrechnungstechnisch ist das auch keine ganz so grosse Sache, da die meisten Mieterwechsel eh zu vom Abrechnungstichtag abweichenden Terminen stattfinden.

    Und zu guter Letzt: Wenn ein VM einen Monat Leerstand finanziell nicht verkraftet, hat er m.E. etwas falsch gemacht. Was ist denn wenn du mal an einen "Mietpreller" kommst, der ein Jahr keine Miete zahlt?

    Ach so - was verstehst du unter grosser VM? Ich persönlich kann mir das bei gerade mal 2 Objekten leisten.

    VG Syker
     
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  17. #16 lostcontrol, 01.01.2016
    lostcontrol

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    Könnt Ihr Euch denn den Ärger leisten, den Ihr jetzt womöglich mit dem neuen Mieter kriegt? Der kann bei entsprechenden Mängeln nicht nur die Miete mindern, sondern unter Umständen sogar für die Zeit der nötigen Maßnahmen sich ein Hotel auf Eure Kosten nehmen (von der Unterbringung seiner Möbel garnicht erst zu reden).

    Wir gehören ja auch zu denjenigen, die gerne fliegende Wechsel machen. ABER: Wir gucken uns die fragliche Wohnung rechtzeitig entsprechend mit sehr scharfem Blick an. Es bleibt ein gewisses Risiko, und dafür muss man gewappnet sein. Bei Mietern, die sich vorher schon als unzuverlässig erwiesen haben, mache ich keine fliegenden Wechsel mehr.

    Zu Eurem eigenen Besten: Bitte fang an entsprechende Rücklagen zu bilden! Es geht dabei nicht nur darum dass man z.B. die spontan kaputtgegangene Heizung von jetzt auf nachher ersetzen kann sondern auch darum, dass man sich mal einen Monat Leerstand (und entsprechende Renovierungsmaßnahmen) leisten können muss. Ein Monat Leerstand ist NICHTS im Vergleich zu Problemen, die man mit echten Problemmietern bekommen kann.
     
  18. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Ist doch von Fall zu Fall anders, also individuell zu entscheiden. Habe ich z.B. für den Mietanschluß einen wirklich akzeptablen Mieter, wird dieser den MV im Anschluss des Ausziehenden bekommen. Bei Wackelkanditaten lasse ich die Wohnung lieber einen Monat leer.

    Ist der Mieter rechtssicher zur Schönheitsreparatur verpflichtet ist es ja seine Angelegenheit, diese bis Vertragsende auch durchzufühen. Andernfalls würde er sich ersatzpflichtig stellen, wenn durch sein Versäumnis die Wohnung evtl. nicht im Anschluss an den Nachmieter bezogen werden könnte.

    Übrigens, ahava, Leerstand ist vielfach billiger als ein Lump in der Wohnung.
     
  19. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Du warst schneller.
     
  20. Duncan

    Duncan
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    nicht einige Monate, sondern im Normalfall einen Monat. Wenn die Kündigung der Wohnung eingeht wird mit dem Mieter ein Termin zur Vorabnahme gemacht. Dabei werden eventuelle Mängel aufgelistet und festgehalten wer die bis wann wie zu beseitigen hat und wer die Kosten dafür trägt. Hier entscheide ich ob ich jetzt schon einen neuen Mieter suche oder ob ich warte bis der alte endgültig raus ist! Der Altmieter zieht zumeist gegen Monatsende aus und übergibt die Wohnung an mich/meine HV. Dann sehe ich mir die Wohnung nochmal genau an und entscheide welche Arbeiten noch durchzuführen sind. Entsprechend dieser Arbeiten wird entschieden zu wann neu vermietet werden kann. Zumeist ist das zum nächsten Monatsersten. Dann geht die Whg. sofort in die Vermietung und die Arbeiten werden unverzüglich angegangen, mal eine Wand weißen, mal einen Lichtschalter wechseln, mal einen Jalousiegurt erneuern, mal Silikonfugen erneuern. Standardkleinkram halt der in sich schnell gemacht ist, aber halt auch gemacht sein will. Weil die Arbeiten zumeist eher zügig zu erledigen sind und viele Mieter gerne "ein paar Tage früher" in die Wohnung möchten besteht hier zumeist die Möglichkeit dies zu verwirklichen. Da es von mir nichts geschenkt gibt, als Gegenleistung des Mieters für einen halben Monat oder 10 Tage mietfrei: die Kaution wird gleich bei Übergabe in einem Stück bezahlt.
    Effektiver Leerstand mit Kostentragung Nebenkosten(Strom, Wasser, Heizung ->Werte ablesen, Aufteilung nach Verbrauch) für mich 15-20 Tage. (2-3 Wochen), ein Monat keine Kaltmieteinnahme.
    Liegen größere Arbeiten in der Wohnung an, wird die erst in die Vermietung gegeben, wenn die Wohnung auch vermietfertig ist. Wenn der Mieter eingezogen ist habe ich in der Wohnung nichts mehr zu suchen und es sollten auch erst mal keine Mängel vorliegen. Dass dann beimSpiegelschrank einräumen, das herunterfallende Rasierwasser den Waschtisch zerschlägt ist dann ein anderer Schnack.
     
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  21. #20 immodream, 01.01.2016
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    Hallo Duncan,
    genauso versuche ich das auch zu handhaben.
    Vernünftigen Mietern biete ich auch immer eine Vorabnahme an und bespreche die offensichtlichen Mängel, wer die beseitigt ( viele Dinge mache ich lieber selber und brauch dann die Fehler der Mieter nicht aufwändig aufarbeiten ) und was das grob kosten würde, wenn ich das beseitige.
    Ich weis dann auch rechtzeitig vorher, wann ich mir neue Mieter suchen kann.
    Grüße
    immodream
     
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Was sind Schönheitsreparaturen?

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