Wasser/Abwasser Abrechnung

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von nicky13051978, 12.02.2008.

  1. #1 nicky13051978, 12.02.2008
    nicky13051978

    nicky13051978 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen

    ich bin neu hier im Forum und habe nun eine Frage.
    Ich habe meine Nebenkostenabrechnung bekommen und soll für für 3.5 Monate (118 Tage) 270€ Nachzahlen. Das habe ich sonst nicht im ganzen Jahr nachgezahlt^^.

    Ich habe die Wohnung am 05.09.2007 ubernommen/gekauft.
    So nun bekomme ich die Nebenkostenabrechnung und bei mir setzte die pure Schnappartmung ein. Und ich habe auch etwas gefunden, an dem es liegen kann.

    Wasser Verbrauch wurde so berechnet:

    50% Personen x Monate:
    Gesamt: 213,500 Mein Anteil: 3,500 Gesamt: 540,87€ Mein Anteil: 8,87€
    50% Wohnfläche:
    Gesamt: 624,000 Mein Anteil: 78,000 Gesamt: 540,87€ Mein Anteil: 21,86€

    So und nun kommts....
    Abwasser:

    50% Personen: 21,000 Mein Anteil: 2,000 Gesamt: 1575,63€ Mein Anteil: 150,06€
    50% Wohnfläche: 624,000 Mein Anteil: 78,000 Gesamt:1575,63€ Mein Anteil 63,67€


    So und nun meine Fragen:

    1. Darf man Wasser und Abwasser unterschiedlich abrechnen?
    2. Wieso werden einmal 213,500 Personen berechnet und dann wieder 21 Personen, so wie sie ja nun auch wohnen.
    3. Warum ist mein Anteil beim Abwasser 2,000? Ich wohne hier alleine und das weiss die Verwalterin auch. Außerdem berechnet sie mich beim Wasserverbrauch mit einer Person und beim Abwasser mit zwei?

    Da stimmt doch was nicht.

    Achso, ich habe eine Nebenkostenabrechnung von 2006 vom Verkäufer bekommen, da wurden beide Wasser und Abwasser mit dem Schlüssel für Wasser Verbrauch 2007 (siehe oben) abgerechnet. Im Protokoll der Eigentümerversammlung aus März´07 wurde auch nichts über die Änderung des Abrechnungsschlüssels besprochen (Protokoll liegt auch in Kopie vor). Denn, wenn ich das Abwasser, wie im letzten Jahr (2006) abrechne, sprich so wie den Wasserverbrauch, dann muss ich auch keine Schnappartmung mehr haben, da sich die Gesamtsumme der Nebenkostennachzahlung um einiges reduziert.

    Vielen Dank für eure Hilfe

    Nicky
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Grundsätzlich beschließen die Eigentümer über die Abrechnung. Ein Beschluss kann innerhalb eines Monats bei Gericht angefochten werden. Bis zu einer Aufhebung durch das Gericht ist ein Beschluss gültig und für alle Eigentümer verbindlich.

    Damit stellt sich für eine konkrete Abrechnung nach Ablauf der Anfechtungsfrist die Frage der inhaltlichen Richtigkeit nicht mehr.

    Ob die verwendeten Verteilungsschlüssel zutreffen, wird sich aus der Teilungserklärung und gegebenenfalls aus den Beschlüssen der Gemeinschaft ergeben müssen. Dazu wird hier mit den vorgetragenen Informationen niemand eine sinnvolle Aussage machen können.
    Die Differenz zwischen 213 und 21 lässt sich allerdings sehr leicht erklären. Unterstellt, die hier gemachten Angaben wären zutreffend, soll der Verteilungsschlüssel für Wasser Personen x Monate sein, für Abwasser Personen. Durch die Berücksichtigung der Nutzungsdauer jeder Person kommt man zwangsläufig zu einem anderen Wert. Aus Frage Nr. 3 ist auch klar zu erkennen, dass dieser Zusammenhang beim eigenen Anteil gesehen wurde.

    Aus einem abweichenden Verteilungsschlüssel in der Vorjahresabrechnung wird man noch keine Rückschlüsse auf die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung ziehen können. Der Schlüssel im Vorjahr könnte fehlerhaft gewesen sein und dieser Fehler wurde nun vielleicht einfach nicht wiederholt. Wer die Bewertung günstig = richtig vornimmt, macht es sich zu einfach.

    Die Richtigkeit der konkreten Werte kann hier kaum geprüft werden. Wichtig ist allerdings, dass der Wohnugnseigentümer im Grundsatz immer eine Abrechnung für das gesamte Jahr bekommt. Eine Aufteilung für die Dauer des Eigentums findet in der regel nicht statt. Wenn also eine konkrete Personenzahl beanstandet wird, wird man immer auch die Verhältnisse des Voreigentümers berücksichtigen müssen.

    Die Frage, warum bei Wasser und Abwasser unterschiedliche Personenzahlen angerecht wurden, sollte man vielleicht dem Verwalter stellen. Vielleicht ergibt sich der Grund aus der Teilungserklärung oder einem Beschluss, vielleicht ist es auch einfach nur ein Fehler. Vorstellbar wäre z.B., dass die Personenzahl zu Beginn der Abrechnungsperiode für die Verteilung der Abwassergebühren maßgeblich sein soll.
     
  4. RMHV

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    Die dargestellte Abrechnung ist absolut logisch und auch sehr leicht nachvollziehbar. Ob sie zutreffend ist, ist eine völlig andere Frage.

    Um sich hier Aussagen über die Richtigkeit der Kosten erlauben zu können, muss man Hellseher sein.

    Dass für Wasser und Abwasser der gleiche Umlageschlüssel verwendet wäre, trifft nicht zu. Die unterschiedlichen Werte sind einfach eine Folge der unterschiedlichen Verteilungsschlüssel.

    Was onkelfossi nicht versteht, ist keineswegs zwangsläufig falsch. :wink
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Lesen bildet ungemein...
    Zur Verdeutlichung habe ich die Farbe geändert...
    Noch Fragen?


    Welch eine Erkenntnis...


    Es hapert scheinbar nicht nur beim lesen. Auch rechnen scheint ein Problem zu sein.
    Wie kann man nur bei genannten Gesamtkosten von 1081,74 € für Wasser und 3151,26 € für Abwasser zu der Erkenntnis kommen, dass Abwasser "7 mal teurer als wasser" wäre? Für mich ist das Ergebnis näherungsweise das Dreifache :help

    Das habe ich schon getan, werde es aber gerne wiederholen: Personen x Monate, gelegentlich auch Personenmonate genannt, ist neben der Wohnfläche der gesuchte Umlageschlüssel für 50% der Wasserkosten.

    Im Gegensatz zu den Wasserkosten werden die Abwasserkosten nur nach der Personenzahl und damit ohne Berücksichtigung der Nutzungsdauer einzelner Personen verteilt.
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Herr, lass es Hirn regnen... :help

    Nehmen wir eine Beispielwohnung, belegt im Januar mit 2 Personen, Februar-November mit 3 Personen und Dezember mit 1 Person
    Der Umlageschlüssel "Personen x Monate" berücksicht die Nutzungsdauer jeder Person. Damit ergibt sich für die Beispielwohnung
    Umlagemenge = 2 Personen x 1 Monat + 3 Personen x 10 Monate + 1 Person x 1 Monat = 33 Personenmonate
    Die Personenzahl als Umlageschlüsel kann die unterschiedliche Nutzung während der Abrechnungsperiode im Gegensatz dazu nicht abbilden. Man wird also entscheiden müssen, ob die Wohnung mit 1, 2 oder 3 Personen für das gesamte Jahr angerechnet werden soll.

    Ich habe durchaus gerechnet... Wenn man sich Gedanken über die Relation zwischen Wasser- und Abwasserkosten macht, sollte man sich an den Kosten orientieren und nicht am Ergebnis irgendeiner zufälligen Aufteilung.
    Dies ist - ich muss es leider so drastisch formulieren - eine Frage der Intelligenz.

    Ich kann selbstverständlich nicht erklären, weshalb einmal Personenzahl und einmal Personenmonate als Umlageschlüssel verwendet wurde und ich habe auch nie behauptet, dass der verwendete Umlageschlüssel richtig ist. Ich betätige mich nicht als Hellseher. Es ging nur darum, dass die dargestellte Abrechnung nachvollziehbar ist. Dies ist ganz klar der Fall.
    Eine Logik bei der Festlegung von Umlageschlüsseln gibt es nicht. Damit kann die Verwendung irgendeines Umlageschlüssels aber auch nicht unlogisch sein. Vielleicht war man einfach der Meinung, dass die gewählten Schlüssel gut zum den Verfahren der Gebührenberechnung passen würden, die für Wasser und Abwasser durchaus unterschiedlich sein können.
     
  7. #6 pragmatiker, 14.02.2008
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    vielleicht lieber fossi daher, das RMHV tatsächlich fast immer recht hat. und nein, ich kenne RMHV leider nicht persönlich, aber seine antworten sind die reine freude, weil außerordentlich sachlich und kompetent - von denen sich die meisten hier und in anderen foren eine dicke scheibe abschneiden können. :wink
     
  8. #7 abwassermann, 03.08.2009
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    Hallo
    Auch ich habe Probleme mit der Abwasserabrechnung aus 2008.
    Auch ich habe die Wohnung im April 2008 nach längerem Leerstand gekauft.
    Die Hausverwaltung möchte (oder hat) den Frischwasserververbrauch von 170cbm Gesamt aus 2008 mit dem Abwasserverbrauch von 296cbm áus 2006 ins Verhältnis gesetzt.
    Das Frischwasser wird über die geeichte Wohnungswasser-Zähler ermittelt und berechnet.So hatte ich einen Frischwasserverbrauch von 38 cbm für 2008.
    Der Mieter,einer z.Zt. anderen leerstehenden Wohnung,der 2006 für den grösseren Gesamtwasserverbrauch von 296cbm ist nicht mehr anwesend.Er ist als Mietnomade geflüchtet.
    Der Frischwasserverbrauch des vorvergangenen Jahres ist für die Stadt Berechnungsgrundlage für das laufende Jahr.
    Die Hausverwaltung berechnet aber die zu zahlende Abwassersumme über den aktuellen Frischwaserverbrauch.
    Wenn nun der aktuelle Verbrauch von 38cbm anteilig zu 170cbm berechnet würde so wäre die Berechnung gerecht.
    Wird aber der aktuelle Verbrauch von 38cbm anteilig zu 296cbm berechnet so ergibt sich eine gravierende Fehlberechnung.
    Da jeweils 3 Wohnungen selbst genutz und vermietet sind,werden also auch in der Zukunft immer wieder unterschiedliche jährliche Frischwasserverbräuche zu erwarten sein.Das heisst für den Wohnungseigentümer der die Wohnung selbst nutzt das er immer wieder den erhöhten Frischwasserverbrauch der ausgezogenen Mieter für das Abwasser tragen muss.
    Und das kann nicht richtig sein.
     
  9. RMHV

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    Das Problem ist relativ einfach zu lösen...

    Die Berechnung der Abwassergebühren durch die Kommune hat nicht das geringste mit der Kostenverteilung innerhalb der WEG zu tun.

    Die Abwassergebühren werden von der Kommune nach der jeweilige Satzung berechnet. Der Endbetrag dieser Rechnung ist von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen. Dieser Betrag geht im Jahr der Zahlung in die Abrechnung der Gemeinschaft ein.

    Wie irgendwelche Kosten auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden ergibt sich aus dem Gesetz, der Teilungserklärung und den gültigen Beschlüssen.

    Nun mag man im Einzelfall ausgiebig darüber streiten, ob der zutreffende Umlageschlüssel verwendet wurde. Gerechtigkeitserwägungen sind dabei allerdings völlig verfehlt. Derartige Erwägungen kann man im Zusammenhang mit einer neuen Festlegung des Umlageschlüssels gerne anstellen.
     
  10. #9 PHinske, 03.08.2009
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    Mir ist es schleierhaft, wie das gelingen soll, dass dann die Gesamtkosten für Abwasser aus allen Wohnungen genau der gezahlten Summe in der Abrechnungsperiode entsprechen.

    Denn bei allen anderen Wohnungen müsste das ja entsprechend gemacht werden und das kann nie aufgehen, weil die Verbräuche von Jahr zu schwanken.

    Ich würde zuallererst prüfen, ob die angewandten Verteilungsschlüssel der geltenden Vereinbarungs- und Beschlusslage entsprechen. Also Blick in die Teilungserklärung und in die Beschlüsse ab Mitte 2007; bei Öffnungsklausel in der TE auch evtl. früher.

    Klar ist, dass die Kosten für die 296 m³ Abwasser auf alle Eigentümer unter Berücksichtigung des geltenden Verteilschlüssels umgelegt werden müssen.

    MfG
    PHinske
     
  11. #10 abwassermann, 10.08.2009
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    Hallo
    Natürlich wird die Abwasserrechnung von der Kommune erstellt.Allerdings immer 2 Jahre rückwärtig.Das heisst im Jahr 2008 muss die Abwasserrechnung in der Höhe bezahlt werden wie im Jahr 2006 der Frischwasserverbrauch war.
    Wird nun im Jahr 2006 mit einem zusätzlichen Mieter ein Frischwasserverbrauch von 296cbm ermittelt und nach dem Auszug des Mieters ein Frischwasserverbrauch von 170cbm im Jahr 2008 ermittelt,so hat der Immobilieneigentümer im Jahr 2008 0 cbm Frischwasserverbrauch da die Wohnung nicht belegt ist und zahlt dementsprechend auch keine Abwasserkosten obwohl er über die Umlage im Jahr 2006 Abwasserkosten berücksichtigt hatte und erhalten hat.Der Mieter ist nicht mehr vorhanden,die Wohnung stand 2008 leer,es war 0 cbm Frischwasserverbrauch und nach Rechnung der Hausverwaltung muss nun die Differenz von 126cbm von den verbleibenden Eigentümern getragen werden und somit kommt man dann zu einem Verbrauchspreis von ca.4€ pro cbm als dummer Eigentümer der seine Wohnung selbst bewohnt anstatt sie zu vermieten und die Mietausfälle dem Finanzamt gegenüber geltend macht.
    MfG
    Abwassermann

    Als Zusatz möchte ich noch anmerken das es bezeichnend für Personen ist die den Hausverwalterstatus haben den sie einfachen Weg der Abrechnung zu suchen.Natürlich ist es richtig das die Abwasserabrechnung durch die WEG bezahlt werden muss.
    Fakt ist allerdings das der Immobilien-Eigentümer immer nur für das laufende Jahr die Abwasserkosten tragen muss und diese Kosten sind meistens sehr gering,da er im Fall einer Wohnungsvermietung die Abwasserkosten von von 2 Jahren zahlen muss und vor 2 Jahren war die Wohnung leerstehend,also insgesamt ein geringer Wasserverbrauch.
    In der heutigen Zeit ist es nicht aussergewöhnlich das aufgrund hoher Miete die Wohnung schon nach kurzer Zeit wieder leersteht.Ist dann der Mieter ausgezogen kommt es also wieder zu einem geringen Gesamtwasserverbrauch,aber der selbstnutzende Eigentümer muss dann im darauffolgenden Jahr die erhöhten Abwasserkosten tragen,die vor 2 Jahren entstanden sind.
    Es ist von Hausverwalterseite her müssig über Gerechtigkeitserwägungen zu sprechen.
    Eigentlich war ich in dieses Forum gekommen um nach einer besseren Lösung zu suchen und nicht nicht darum das bestehende Dinge bestätigt werden,weil das ja bekannlich einfacher ist.
    Sicher ist auch das sich innerhalb der nächsten Zeit jeder Hausverwalter mit diesem Thema beschäftigen muss,denn die Tendenz der leerstehenden Eigentumswohnungen ist steigend und dementsprechend ist dann der Frischwasserverbrauch gleich Null.
    Geschrieben am 11.Aug.09
    Abwassermann
     
Thema: Wasser/Abwasser Abrechnung
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