Wasser-Grundpreise auch bei dauerhaftem Leerstand oder Rückbau?

Dieses Thema im Forum "Kaltwasserversorgung" wurde erstellt von Dany, 25.06.2007.

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  1. Dany

    Dany Gast

    Hallo Forumgemeinde,

    mein Mutter besitzt ein Wohnhaus (ihr Elternhaus) in Döbeln (zw. Leipzig und Dresden) mit früher einmal 8 Wohneinheiten. Da sie schon alt ist, helfe ich ihr etwas bei der Verwaltung der Immobilie.

    Insgesamt 4 der ehemals 8 Wohneinheiten wurden nach 1990 saniert und stehen zur Vermietung zur Verfügung bzw. sind vermietet. Eine Sanierung der anderen 4 Wohnungen war eigentlich mal geplant, allerdings haben wir zum ersten aus Geldmangel und zum zweiten geschuldet der stark rückläufigen demographischen Entwicklung in Döbeln diese Sanierung bisher noch nicht vorgenommen bzw. ist sie auf Grund des fehlenden "Mietermarktes" auch für die Zukunft nicht geplant.

    Im Gegenteil, haben wir die unsanierten Wohnungen weitestgehend zurückgebaut (Gaszähler + Stromzähler ausbauen lassen) bzw. die Wohungen umfunktioniert (z.B. als Lagerraum).

    Nun zu unserem eigentlichen Problem. Die OEWA Wasser und Abwasser hat über Jahre hinweg bis Anfang 2007 keine Grundpreise für diese seit Jahren leerstehenden Wohnungen verlangt. Dabei wurde immer von einer s.g. „Grundpreisbefreiung“ für leerstehende Wohnungen gesprochen (auch kurzzeitige Leerstände wurden dabei berücksichtigt).

    Anfang 2007 hat uns die OEWA mitgeteilt, dass die bislang praktizierte Grundpreisbefreiung für Leerstand nun generell nicht mehr in Frage kommt.

    Seither sollen wir für die 4 unsanierten Wohnungen den vollen Grundpreis von immerhin 61,32 EUR pro Jahr und Wohneinheit für Abwasser und 142,20 EUR pro Jahr und Wohneinheit für Trinkwasser – zusammen also 203,52 EUR * 4WE = 814,08 EUR pro Jahr zahlen ohne einen Euro Miete für diese Wohnungen einnehmen zu können.

    Wir haben der OEWA die o.g. Situation (Rückbau, Unvermietbarkeit, Umfunktionierung) mitgeteilt, allerdings lässt man sich dort – selbst nach einer durch uns angebotenen und erfolgten Besichtigung, auf keinerlei Befreiung oder Reduktion ein. Auf meine Anfragen, welche Anforderungen gestellt werden, damit diese Wohnungen von der OEWA nicht mehr als solche betrachtet würden, erhielten wir die Antwort, dass wir machen könnten was wir wollen, sie werden die Wohnungen immer also Wohnungen betrachten. Zuvor hatten wir angeboten die Türschlösser auszubauen, bzw. die Wohnungstüren auszuhängen, um diese Wohnungen zu einem Teil des Hausflures, zu Nebengelassen oder Wirtschaftsräume zu machen. Erwähnt sei auch noch, dass dieses Wohnungen über keine Badezimmer und Toiletten eine halbe Treppe tiefer verfügen.

    Seitdem meiner Mutter das Haus von ihren Eltern hinterlassen wurde (ca. vor 6 Jahren), hat sie noch keinen Euro mit dem Haus verdient. Die bisherigen Einnahmen deckten nicht einmal die Rückzahlung der mitgeerbten Hypotheken. Die 814,- EUR an Grundpreisen für die 4 o.g. Wohnungen können wir nicht erwirtschaften. Eine Sanierung der 4 Wohnungen können wir uns nicht leisten und es wäre eine sinnlose Aktion, da aus Döblen immer mehr Leute Richtung Leipzig und Dresden abwandern.

    Kennt hier vielleicht jemand diese oder eine ähnliche Situation und kann uns einen Rat geben? Wie sind die o.g. Grundpreise von der Höhe her im Bundesdurchschnitt zu werten? Die OEWA sieht meine Mutter als den Endverbraucher und ihren Endkunden an und berechnet die Grundpreise strickt nach Wohneinheit egal welche Größe, Zustand oder Anzahl Zimmer diese haben. D.h. 1WE = 1*Grundpreis, 4WE = 4*Grundpreis usw.

    Bei allen anderen Dienstleistern geht es doch auch. Bedarf wird abgemeldet, bzw. Vertrag wird gekündigt oder sie rechnen gleich direkt mit den tatsächlichen Endkunden und Endverbrauchern – den Mietern ab. Das funktioniert bei Gas, bei Strom, bei Telefon usw. Auch diese Firmen haben Kosten für ihr Verteilernetz und müssen gewisse Kapazitäten vorhalten. Auch für diese Firmen ist es ungünstig, wenn die Auslastung ihrer Verteilernetze sowie die Kundenanzahl sinkt – aber sie leben damit.

    Einen schönen Gruß und schönen Tag an alle hier.
    Dany
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Leerstand ist schon immer wie vom Vermieter gemietet anzusehen. Grundsteuer etc wird alles dem Vermieter in Rechnung gestellt.

    Leerstand bewegt jeden Vermieter dazu, kreativ zu werden und trotzdem Geldquellen aufzutun. Wenn ihr die nicht vermietet wollt, warum werden dann nicht ein paar Wohnungen zusammengelegt?

    Entweder ihr seid agressiver beim Vermieten oder zahlt.
     
  4. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Warum laßt Ihr nicht einfach die Wasserzähler demontieren und gut ist.
     
  5. Dany

    Dany Gast

    @ Capo

    ... zum einen würden sich dann die großen zusammengelegten Wohnungen noch schlechter vermieten lassen, zum anderen befinden sich gerade die unsanierten Wohnungen in der rechten Haushälfte d.h. über- bzw. untereinander. Da könnten wir dann nur die Decken nach oben durchbrechen und die obere Wohnungstüre zumauern...

    Sicher machbar aber nicht die erste Wahl. Eher der letzte Ausweg. Trotzdem Danke.

    Achso: könnte vielleicht auch für einige von Euch interessant sein. Geht um eine Neuregelung bzw. ein Urteil zur Grundstücksteuer für dauerhaften Leerstand. Achtung lang!!! Wen es nicht interessiert - einfach durchscrollen

    Neue Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts: Vermieter mit Leerständen können aufatmen

    11.05.07

    Der Erlass von Grundsteuern ist zukünftig bei konjunkturellem Leerstand möglich.
    Speyer: Steuererlass?
    Das Bundesverwaltungsgericht hat sich der Auffassung des Bundesfinanzhofs angeschlossen, wonach Hauseigentümern unter vereinfachten Voraussetzungen, bei strukturellem Leerstand, die Grundsteuer teilweise erlassen werden kann. Demnach kommt ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht, sondern kann auch strukturell bedingte Ertragsminderungen nicht nur vorübergehender Natur erfassen.
    Damit kann, so Prof. Stephan Kippes vom IVD Süd in einem ersten Kommentar "ab sofort auch bei konjunkturbedingten Leerständen durch Erlass der Grundsteuer dem Rechnung getragen werden. Das ist eine sehr gute und höchst überfällige Entscheidung."
    Das Bundesverwaltungsgericht hatte im Jahr 2001 entschieden, dass ein Grundsteuererlass wegen einer Ertragsminderung für Mietobjekte nicht in Betracht kommt, wenn diese auf die allgemeine Wirtschaftslage - auf strukturellen Leerstand - zurückzuführen ist. Von einer solchen Situation seien alle Grundstückseigentümer betroffen. Deshalb komme nicht ein auf den Einzelfall bezogener Steuererlass in Betracht. Der in der Unvermietbarkeit zum Ausdruck kommende geringere Wert des Mietobjekts könne nur bei einer Neufestsetzung des Einheitswertes berücksichtigt werden. Ein Grundsteuererlass sei deshalb nur in Fällen atypischer und vorübergehender Ertragsminderung zu gewähren.
    Der Bundesfinanzhof hielt diese Auslegung für zu eng und will in einem von ihm zu entscheidenden Fall abweichen. In dem hierfür vorgesehenen Verfahren vor dem Gemeinsamen Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes hat das Bundesverwaltungsgericht mitgeteilt, dass es an seiner bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festhalte.
    Damit muss künftig die Grundsteuer auf Antrag gemindert werden, wenn der wirtschaftliche Ertrag des grundsteuerpflichtigen Objekts gegenüber dem nach dem Bewertungsgesetz errechneten Rohertrag weniger als 80 Prozent beträgt und vom Steuerpflichtigen diese Abweichung nicht zu vertreten ist. Es ist dem Steuerpflichtigen nicht zuzumuten, negative konjunkturelle Entwicklungen und deren Ausmaß vorauszusehen.
    Prof. Kippes vom IVD stellt fest, dass durch die Herstellung der einheitlichen Rechtsauffassung der Obergerichte, dies für den Steuerpflichtigen, je nach Größe des Objekts und Umfang des Leerstands, eine Steuerersparnis von mehreren tausend Euro bedeuten könne.

    Quelle: http://www.vermieter-ratgeber.de/index.php?id=107&backPID=187&tt_news=2737

    Gruß Dany
     
  6. #5 lostcontrol, 26.06.2007
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    hier bei uns (großraum stuttgart) gibt's fürs wasser nur eine grundgebühr pro haus (egal wieviel wohnfläche, egal wieviele parteien), und die beträgt gerade mal € 21,70.

    aber so oder so: die grundkosten (grundsteuer, versicherungen, grundgebühren etc.) müssen bei leerstand anteilsmässig vom vermieter getragen werden.
     
  7. Dany

    Dany Gast

    Hallo Forumgemeinde,

    Die Wasseruhren in diesen Wohnungen sind schon deinstalliert genauso wie die Wasserleitungen. D.h. eine Wasserentnahme innerhalb dieser Wohnungen ist nicht möglich. Allerdings interessiert das den Wasserverband OEWA überhaupt nicht. Wir hatten einen Besichtigungstermin mit deren Vertretern und nachfolgend schriftlich zur Antwort bekommen, daß festgestellt wurde das das Haus weiterhin über 8 anstatt 4 Wohneinheiten verfügt. Bezügl. des Abwassers bestände ein Anschlußzwang und bezügl. des Trinkwassers ein Abnahmezwang und bezügl. der Grundpreise sieht die Satzung eine Berechnung nach vorhandenen Wohneinheiten vor - unerheblich ob diese hausintern tatsächlich angeschlossen sein.

    In den vergangen Jahren hat man uns schon mehrfach angeschrieben und um Stellungnahme gebeten, warum der ortsübliche durchschnittliche Wasserverbrauch pro Wohneinheit bei uns im Haus so weit unterschritten wäre. Es bestände doch ein Abnahmezwang und man vermutete schon wir würden einen Teil des Trinkwasserbedarfs im Haus aus einem "illegalen" Brunnen oder über das Sammeln von Regenwasser decken.

    Es mag ja evtl. sogar gerechter sein, wenn die Grundgebühr nicht einfach nach Häusern sondern nach vorhandenen Wohneinheiten bezahlt wird. Denn so hat ein Eigenheimer nicht die gleichen Kosten wie ein Vermieter wo sich der gleiche Betrag dann z.B. auf 8 Mietparteien verteilt. Das leuchtet mir durchaus ein und ist eine prima Sache so lange bis der Vermieter dann zum "Eigenheimer" wird, weil im Extremfall alle seine Wohnungen leer stehen und er dann 8x den Preis des "Eigenheimers" zahlen müsste, ohne irgendwelche Einnahmen zu haben.

    Der Leerstand der betreffenden Wohnungen in unserem Haus ist strukturell begründet. Wäre ein Bedarf da und ein Markt vorhanden, würden wir sie wie die anderen 4 Wohnungen sanieren und ausbauen. Allerdings wäre das unter den gegebenen demographischen Bedingungen in Döbeln Irrsinn. Das weiß auch jede Hypothekenbank im Umkreis. Die großen Wohnbaugesellschaften reißen ganze Blöcke ab wegen dem anhaltenden Wegzug und dem damit verbundenen Leerstand. Viel lieber würden wir zurückbauen, können allerdings bei einem Reihenhaus nicht einfach so einen Teil der Außenwände herausreißen. Und da die Wohnungen nicht nebeneinander sondern übereinander liegen, macht es kaum Sinn die Wände niederzureißen um die Wohnungen zusammen zu legen. Da müßten dann schon die Decken und Fußböden dran glauben - wenn das überhaupt bautechnisch ginge.

    Es ist ja auch nicht so, dass wir unseren Zahlungsverpflichtungen (Steuern, Versicherung usw.) nicht nachkommen wollen. Und wir würden auch wegen dem Wasser nicht rum tuen, wenn wir die Chance hätten zu vermieten. Diese besteht aber nicht. Und wir empfinden es schmerzlich und absolut ungerecht eine Dienstleistung auf's Auge gedrückt zu bekommen, welche wir gar nicht in der Lage sind in Anspruch zu nehmen. 800,- EUR Grundpreis im Jahr für eine "Vorhalteleistungen" (wie es die OEWA gern begründet) die niemals tatsächlich abgerufen werden KANN.

    Die haben ganz einfach Überkapazitäten, weil man nach der Wiedervereinigung mit billigen (für die öffentlichen Versorger) Fördermitteln lieber gleich richtig dick ins Geschäft einsteigen wollte und bevor man davon evtl. etwas zurückzahlen muß, dann doch lieber richtig teuer die Luxussanierung gemacht hat. Nebenbei gesagt, kam auch zu DDR-Zeiten das Trinkwasser in Döbeln schon aus der Wand. Na ja und heute hat man dort wo man am "weitesten vorausschauend" überdimensional groß und damit besonders teuer geplant und gebaut hat, die höhchsten Wasserpreise überhaupt. Seitdem das Wasser etwas kostet (zu DDR-Zeiten waren die Wasserkosten wohl fix oder zu vernachlässigen), haben die Leute natürlich gelernt mit Wasser zu sparen. Ich vermute mal, dass heute nicht die Hälfte des früheren "Bedarfs" an Trinkwasser mehr besteht.

    Was können wir nun tun? Die Wohnungen sind, vom baulichen Zustand her gesehen unvermietbar. Und wir würden sie gern ganz "abschreiben", wenn das denn geht. Aus den Versicherung rausnehmen, den Grundsteuern evtl. und vor allem aus der überteuerten Wasserversorgung. Dann im Anschluß evtl. sogar aus den Betriebskostenabrechnungen in Bezug auf die Gesamtwohnfläche des Hauses. Dazu müssen diese Wohnungen vorher aber erst einmal aus allen Verträgen mit umlagefähigen Kosten heraus und diese Verträge entsprechend kostenmäßig reduziert sein. Alles andere würde die Mieter benachteiligen.

    Über Eure Meinungen, Anregungen und Ratschläge würde ich mich sehr freuen.
    Grüsse an alle Leser
    Dany
     
  8. #7 lostcontrol, 27.06.2007
    lostcontrol

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    aus der grundsteuer "rausnehmen" wird wohl nicht gehen - da gibt's zwar sonderfälle, bei denen man sich von der grundsteuer befreien lassen kann, aber die bedingungen hierfür treffen vermutlich bei euch nicht zu (das hängt ausserdem auch vom bundesland und dessen bestimmungen ab).
    aus der versicherung "rausnehmen" ist an sich kein problem - die gebäudeversicherung ist ja heute keine pflicht mehr. allerdings wäre das purer wahnsinn, tatsächlich auf diese versicherung zu verzichten, GERADE bei leerstand.
    erkundigt euch doch mal bei der zuständigen baubehörde, wie man wohnraum "abmelden" kann.
    warum sind die wohnungen denn "vom baulichen zustand her" unvermietbar? vielleicht lässt sich ja da was drehen...
     
  9. Dany

    Dany Gast

    @lostcontrol

    ... vielen Dank für Deinen Beitrag. Also die Wohnungen sind unvermietbar, weil sie so wie sie sind zum ersten kein Badezimmer enthalten (das hatten wir in den sanierten Wohnungen nachgerüstet). Die Toiletten sind eine halbe Treppe tiefer. Elektrik und sonstige Rohrleitungen sind auf Putz. Ofenheizung. Dielen der Fußböden sind stark abgenutzt und durchgetreten. Wie es darunter aussieht kann ich nicht sagen. Nur die Fenster sind mal neu reingekommen. Klingt vielleicht für einige nicht so besonders schlimm. Kann alles gemacht und repariert werden. Aber wir wohnen selbst nicht vor Ort (ca. 100km entfernt) und sind nicht vom Fach. Auch haben wir kein Geld für eine Sanierung. Ein weiteres Darlehen wäre nur bei anschließender sofortigen Vermietbarkeit eine Lösung.

    Obwohl in Döbeln eine hohe Arbeitslosigkeit herrscht und es so doch viele qualifizierte Leute mit mehr als genug Zeit, geben müßte, lassen sich die Wohnungen in diesem Zustand selbst für lau nicht vermieten. Für lau d.h. so, dass nur oder wenigstens die Betriebskosten bezahlt werden. Es gibt zuviele sanierte Wohnungen für billig Geld zu mieten. Und selbst die stehen oft lange leer.

    Okay was die Grundsteuer angeht ist mir das fast klar. Bin nur zufällig über den Artikel (siehe weiter oben) gestolpert und auf dieser Grundlage kam mir der Gedanke. Was die Versicherung angeht ist mir jetzt nicht ganz klar wie die Prämien berechnet werden. Nach Wohneinheiten oder der Gesamtwohnfläche oder anders. Die Wohnfläche sowie die WE's würden sich aber durch den Rückbau dann reduzieren. Ganz auf die Versicherung verzichten möchten wir um Himmelswillen nicht. Aber Steuern und Versicherung sind auch nicht die größten Posten. Der Wasserverband der plötzlich Leistungen vorhalten will, die wir nie brauchten und in der Zukunft noch viel weniger brauchen, ist unser Problem.

    Auf den ersten "Widerspruch" hin, erklärte man uns das die OEWA ein Unternehmen der Privatwirtschaft sein (also keine öffentl. Hand mit Gebühren usw.) und das man deshalb auch nicht von "Grundgebühren" sondern von "Grundpreisen" rede müsse und das deshalb das Rechtsmittel des "Widerspruchs" nicht zulässig sei.

    Kein Unternehmen der öffentl. Hand!?? Wow! Da haben wir gleich angesetzt und zu bedenken gegeben, dass dann Privat- und/oder Wirtschaftsrecht gelten müsse und das in diesem Bereich doch wohl Vertragsfreiheit herrsche. Das also Verträge auf gegenseitigem Einvernehmen geschlossen werden und nicht aufdiktiert werden können. Dann windete man sich plötzlich mit Sätzen wie "Die Pflichtaufgaben der Trinkwasserver- bzw. Abwasserentsorgung nehmen die Verbände als Körperschaften des öffentlichen Rechts wahr... " oder "Unser Hinweis auf die bestehenden privatrechtlichen Versorguns- bzw. Entsorgungsverträge erfolgte zur Klarstellung, da Ihr eingelegter Widerspruch somit ins Leere läuft." oder "Diese Kombination von öffentlich - rechtlicher "Rumpfsatzung" mit privatrechtlicher Ausgestaltung des Benutzungsverhälnisses ist höchstrichterlich anerkannt." :vertrag

    Irgenwie scheinen aber doch die meisten Eigentümer andererorts überwiegend zufrieden mit ihren Wasserverbänden zu sein.

    Oder?

    Viele Grüße
    Dany
     
  10. #9 lostcontrol, 27.06.2007
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    entsprechend brüchte ihr in diesen "wohnungen" ja auch kein wasser...
    könnt ihr nicht versuchen auf dieser schiene zu argumentieren?
    die anschlüsse in der küche könnte man ja relativ einfach stilllegen...

    stimmt, finde ich alles nicht so schlimm. auch hier im westen gibt es noch leitungen auf putz und ofenheizungen. böden kann man reparieren.
    aber eine wohnung ohne bad und klo auf dem gang würde ich definitiv nicht als "wohnung" akzeptieren.
    fragt mal bei der zuständigen baubehörde nach, wie da "wohnung" definiert wird, vielleicht hilft euch das ja weiter...
     
  11. #10 Frankylauss, 07.10.2012
    Frankylauss

    Frankylauss Gast

    Rat

    Hallo, bei den exorbitant hohen Grundgebühren, würde ich zumindest aus den 4 Leerstehenden eine machen. Selbst wenn die übereinander liegen, Loch in die Decke Leiter anstellen fertig.Die Türen müssen nicht zugemauert werden, es kann ja merere Nebeneingänge geben.
    Viele Grüße
     
Thema: Wasser-Grundpreise auch bei dauerhaftem Leerstand oder Rückbau?
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