Wasserschaden durch Mieter

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  1. Tarkan

    Tarkan Neuer Benutzer

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    Hallo ich bin neu hier und hoffe auf eure Hilfe.

    Habe das Thema fälschlicherweise auch im Bereich WEG gepostet.

    Mein Mieter hat beim umsetzen seiner Waschmaschiene vom Bad in die Küche beim Anschluss etwas falsch gemacht. Dabei ist wasser ausgelaufen was er anfänglich nicht bemerkt hat. Erst als es in der Wohnung unter ihm zu Wasserflecken an der Decke kam, hat er bemerkt, dass Wasser ausläuft.
    Daraufhin wurde ich kontaktiert und habe mit unserem Verwalter eine Firma bestellt, die zum einen Trocknungsgeräte in beiden Wohnungen aufgestellt hat, und die Decke bzw die Wände neu gestrichen hat. Die Kosten beliefen sich auf knapp 900€ und wurde von der Gemeinschaft vorgestreckt. Nun habe ich die Rechnung meinem Mieter geschickt und er weigert sich nun diese zu zahlen und meint es wäre nicht seine Schuld gewesen.
    Ich muss nun aber das Geld in nächster Zeit an die Gemeinschaft zurückzahlen. Habe ich die Möglichkeit mir das Geld von der Kaution zu nehmen falls es irgenwann zum Auszug des Mieters kommt. Wie sollte ich nun am besten vorgehen?

    Mit freundlichen Grüßen

    Tarkan
     
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  3. Andres

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    Ich würde zunächst klären, ob der Schaden von einer bestehenden Versicherung abgedeckt ist. Falls in der Gebäudeversicherung z.B. "bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser" abgedeckt ist, sieht es damit ganz gut aus. Problematisch dürfte sein, dass der Schaden wohl noch nicht gemeldet wurde.

    Ob die Versicherung dann später den Mieter in Regress nehmen will, soll nicht deine Sorge sein.


    Bei diesem Vorgehen sehe ich die Gefahr der Verjährung. Wenn überhaupt, müsste man die Kaution sofort in Anspruch nehmen und vom Mieter die Auffüllung verlangen. Dann kann man aber auch gleich die Forderung selbst durchsetzen.
     
  4. Tarkan

    Tarkan Neuer Benutzer

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    Die Kaution darf ich wohl während der Mietzeit nicht in Anspruch nehmen so ein BGH Urteil. Aber solange ich ihn anmahne sollte die Verjährung nicht mehr stattfinden oder?
     
  5. Andres

    Andres
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    ... von dem gerne ein äußerst wichtiges Wort unterschlagen wird: Die Kaution darf nämlich nur nicht "wegen streitiger Forderungen" verwertet werden (BGH VIII ZR 234/13). Klar, im Moment bestreitet der Mieter die Forderung, aber das muss ja nicht so bleiben.

    Das Urteil ist übrigens das Ergebnis eines Vermieters, der es dann doch etwas übertrieben hat. Der wollte eine Mietminderung mit der Kaution verrechnen und dann über die fehlende Kaution einen Kündigungsgrund konstruieren - ohne dass die (Un-)Rechtmäßigkeit der Mietminderung je geprüft worden wäre. Hätte man das erlaubt, wäre das einer faktischen Abschaffung des Rechts auf Mietminderung bei Mängeln gleichgekommen.


    Nein. Es gibt eine längliche Liste von Umständen, die die Verjährung hemmen oder gar unterbrechen (§§ 203 ff. BGB), aber die (außergerichtliche) Mahnung gehört nicht dazu. Wenn du die Regulierung dieses Schadens auf den Auszug verschiebst, ist die Verjährung ein ernstes Risiko.

    Nochmal, s.o.: Zuerst würde ich sehen, ob der Schaden über eine bestehende Versicherung zu regulieren ist. Der Mieter könnte (selbst wenn er den Schaden verursacht hat!) darauf auch einen Anspruch haben, weil er die Prämien indirekt über die Betriebskosten zahlt.
     
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  6. #5 Rucesse, 18.07.2017
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    Also bei der Dreistigkeit mancher mit fremden Eigentum umzugehen, klappt mir doch regelmäßig die Kinnlade runter. Hat der keine Hausrat oder Haftpflicht? Bei uns bekommen keine Mieter ohne diese beiden Versicherungen eine Wohnung.
     
  7. Andres

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    Warum sollte ich mich als Vermieter dafür interessieren, ob der Mieter eine Hausratversicherung hat? Für junge Leute mit wenig (werthaltigem) Hausstand und den üblichen schicken, billigen Möbeln, die alle paar Jahre komplett ersetzt werden, ist diese Versicherung auch völlig unnötig.

    Die Haftpflicht wäre dagegen sinnvoll (würde hier wohl einspringen, wenn o.g Gebäudeversicherung nicht greift), nur kann ich als Vermieter nicht wirksam vorschreiben, dass diese während des Mietverhältnisses aufrecht zu erhalten ist. Bevor ich mir also einen Versicherungsschein eines Vertrags vorlegen lassen, den der Mieter unmittelbar nach Abschluss des Mietvertrags widerruft, spare ich mir solche Dressurnummern lieber komplett und weise den Mieter lediglich darauf hin, dass diese Versicherung dringend anzuraten ist.

    Aber jeder so, wie er mag.
     
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  8. #7 Rucesse, 19.07.2017
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    Sinnvoll wäre das für mich als Vermieter, weil die Versicherungen den Schaden abdecken.

    Natürlich hast Du Recht, dass diese Klausen in Formularverträgen unwirksam sind. Das entscheidet im Zweifel aber erst ein Gericht. Klar ist das nicht die charmanteste Lösung, sie erspart aber Ärger im Nachgang.
    Zusätzlich weichen wir das Thema noch etwas auf, in dem die Klauseln nicht in gedruckter Form im MV drin stehen, sondern diese "Besonderheit" wird mit den Mietern individuell verhandelt und dann auch vereinbart wird ;-) Und damit ist die Unzulässigkeit auf einmal vom Tisch.
     
  9. #8 BHShuber, 19.07.2017
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    Hallo,

    und was genau hilft dir als Vermieter die Hausratversicherung eines Mieters bei einem Leitungswasserschaden?

    Einmal davon abgesehen, dass es dem Mieter nicht nachzuweisen ist und er hierüber keinerlei Auskunftspflicht hat ob er eine solche Versicherung mit regelmäßigen Beitragszahlungen unterhält.

    Gruß
    BHShuber
     
  10. #9 BHShuber, 19.07.2017
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    Hallo,

    das ist ein Irrglaube, der Unterhalt einer Haftpflichtversicherung eines Mieters verkompliziert die Schadensabwicklung nur, es ist davon auszugehen, dass erst mal jegliche Schadenereignisse die von der Versicherung vermeintlich gedeckt sein sollten, abgewehrt werden und wenn es zu einer Regulierung kommt, sicher nicht so wie sich der Vermieter das vorstellt.

    Hier können viele davon Lieder singen.

    Gruß
    BHShuber
     
  11. #10 Newbie15, 19.07.2017
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    Zumal die Haftpflichtversicherung auch einen Rechtschutz beinhaltet, wenn es um die Abwehr unberechtigter Forderungen geht. Das macht es dem Vermieter nicht unbedingt leichter.

    Außerdem gibt es Versicherungsfälle für die Gebäudeversicherung und solche für die Haftpflichtversicherung. Nur, weil man das eine hat, übernimmt es nicht die Versicherungsfälle der anderen, weil es einem besser gefallen würde.

    Wie Andres schon geschrieben hat, ist dies hier grundsätzlich ein Fall für die Gebäudeversicherung. Diese kann dann evtl. dem Mieter grob fahrlässiges Verhalten nachweisen (oder auch nicht) und sich ggf. von ihm die Kosten wieder holen. Damit habt ihr dann als Vermieter aber nichts zu tun, sondern das machen Versicherung und Mieter untereinander aus.
     
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  12. Andres

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    Hä? Wo wird denn der Ärger gespart? Der Mieter weiß, dass er zu dieser Versicherung nicht gezwungen werden kann. Er kündigt (oder noch besser, s.o.: widerruft) den Vertrag daher. Wenn der Vermieter auf dieser Vertragsklausel besteht, hat er den Ärger doch selbst: Der Vermieter muss jetzt zusehen, wie er den Mieter mit Abmahnung, Kündigung oder anderen rechtlichen Mitteln entweder dazu bewegt, den Versicherungsschutz wiederherzustellen, oder ihn aus der Wohnung bekommt.

    Noch dazu wird der Mieter die mündliche Abrede einfach bestreiten. Was dann?


    Ich schreibe das immer wieder: Es gibt keine sichere Methode für Vermieter, Vertragsbestandteile zu Individualvereinbarungen zu machen.

    Weder wird das dadurch erreicht, dass solche Vertragsbestandteile von den Formularklauseln körperlich getrennt werden (Beiblatt), noch durch eine abweichende Darstellung (z.B. handschriftliche Ergänzung), eine andere Form (z.B. mündlich) oder wechselnde Formulierungen. Das solche "Tricks" nicht funktionieren, steht für einige prominente Klassiker explizit schon ganz vorne in § 305 Abs. 1 BGB und ergibt sich für andere kreative Tricks dann aus § 306a BGB.

    Auch die "Verhandlung" glaubt dir kein Mensch. Was konnte der Mieter denn verhandeln? Stand ein Vertragsschluss ohne diese Klausel (dafür vielleicht mit anderen, zulässigen Bedingungen) jemals ernsthaft zur Diskussion? Richter sind weniger weltfremd, als das gemeinhin angenommen wird.

    Jetzt fehlt nur noch, dass sich ein zweiter Mieter an diese "Individualvereinbarung" erinnern kann und schon handelt es sich um eine AGB. Ja, "Vielzahl" beginnt im AGB-Recht bei zwei.

    Man sollte sich da nichts vormachen: Im Zweifelsfall ist alles im Vertrag, was auf Wunsch des Vermieters dort aufgenommen wurde, eine AGB. Ist nicht schön, kann man sich aber darauf einstellen. In diesem Fall hier könnte man z.B. die Vorlage eines Nachweises über die Versicherung vor Vertragsschluss fordern und/oder dem Interessenten erklären, warum er sich damit selbst einen Gefallen tut.
     
  13. #12 Rucesse, 24.07.2017
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    Mein lieber Scholli, die unterschwellige Tonalität zwischen den Zeilen begeistert mich schon wieder. Es ist immer zweierlei was am Ende vor Gericht entschieden wird und das in der tatsächlichen Praxis draußen geschieht. Wir haben damit bisher keine Probleme gehabt. Die meisten Menschen haben sowieso ne Haftpflicht und Hausrat. Und nein, ein Mieter weiß in der Regel nicht vorher das er zu einer Versicherung nicht "gezwungen" werden kann (es sei denn er liest hier mit:zwinkernd001:) , ganz im Gegenteil.
     
  14. dots

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    Und woher weiß man als Vermieter, ob man jetzt einen Mieter vor sich hat, der sich an die Regel, dass Mieter sowas nicht wissen, hält, oder einen, der sich nicht an die Regel hält?

    Letztendlich hat man dann eine Vorgabe gemacht, und man kann sich zu keinem Zeitpunkt sicher sein, ob diese Vorgabe eingehalten wird.

    So eine Vorgabe ist m.E nicht viel wert.
     
  15. GSR600

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    Wie sieht es denn aus, wo sitzt denn der Waschmaschienenanschluß?
     
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