Wechsel von privater Vermietung auf Hausverwaltung

Dieses Thema im Forum "Verwaltung" wurde erstellt von Saarfrank, 14.12.2008.

  1. #1 Saarfrank, 14.12.2008
    Saarfrank

    Saarfrank Neuer Benutzer

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    Hallo. Unser privater Vermieter stellt ab Januar auf eine Hausverwaltung um. Wir wohnen seit über 4 Jahren hier und hatten bei Abschluß des Mietvertrages auch festgelegt, dass wir keine NK-Abrechnung machen - also pauschale Zahlung von NK.

    Nun sollen wir, im Zuge der Umstellung, einen neuen Mietvertrag unterschreiben, der sich von den Bedingungen des ursprüglichen Mietvertrages unterscheidet. Ok, das jetzt eine genaue Auflistung der NK-Abrechnung gemacht wird, ist mir ja klar. Aber ist das den üblich bzw. rechtens, dass ein neuer Mietvertrag unterschrieben werden muß und auch noch mit anderen Bedingungen?

    Außerdem sind einige Punkte meines Erachtens einfach nicht richtig. Es steht z.B. die Wohnfläche nicht im Vertrag drin, in den Verteilerschlüsseln wird aber bei manchen Punkten auf die Wohnfäche umgelegt. Desweiteren wird die Mietzahlung jetzt zum 3. Werktag fällig und nicht wie vorher am 15. eines Monat.

    Mir kommt das ganze sehr suspekt vor. Ich konnte im Internet leider noch keine Beiträge zu diesem Thema finden. Ich hoffe, hier ist einer, der Erfahrung mit sowas hat.
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 14.12.2008
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    die wohnfläche muss nicht im mietvertrag stehen, selbst dann nicht, wenn ein teil der betriebskosten über die wohnfläche umgelegt wird.
    allerdings sollte der betriebskostenverteiler für die mieter nachvollziehbar sein.

    wir schreiben auch grundsätzlich nie die wohnfläche in die mietverträge.
     
  4. #3 LMB-Immo, 14.12.2008
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    Das die Miete zum 3 Werktag fällig ist steht im gesetz. Das ist auch nicht unmormal.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  5. #4 lostcontrol, 14.12.2008
    lostcontrol

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    huch? wo steht das im gesetz?
    ich dachte immer das steht dem vermieter frei, zu entscheiden wann er seine miete haben will?
    klar, üblich ist der 3. werktag...
     
  6. #5 LMB-Immo, 14.12.2008
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    BGB § 556b Abs. 1
     
  7. #6 lostcontrol, 14.12.2008
    lostcontrol

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    da steht nur:
    "§ 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht (1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist."
    also nicht, dass sich das immer auf den monatsanfang beziehen muss...

    aber ist ja auch relativ egal, der mieter wird da ohnehin nicht viel ausrichten können schätze ich mal, und benachteiligt ist er hierdurch auch nicht, wenn der zahlungstermin verändert wird.
     
  8. OliXX

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    Hallo Saarfrank,

    ich kann Deine Verunsicherung durchaus verstehen, aber Du solltest Dir schon im Klaren sein, dass Du keinen neuen Mietvertrag unterschreiben MUSST!

    Du hast ja mit Deinem jetzigen Vermieter einen bestehenden Mietvertrag geschlossen und der bleibt bis zu einer wirksamen Kündigung auch bestehen.
    Wenn jetzt Dein Vermieter die Verwaltung an eine Firma übergibt, dann ändert sich für Dich vorerst einmal garnichts.
    Vielleicht wirst Du in einem Schreiben dazu aufgefordert ab einem bestimmten Zeitpunkt die Miete auf ein anderes Konto zu zahlen, oder dass Dein zukünftiger Ansprechpartner bei Fragen zum Mietverhältnis die neue Hausverwaltung und nicht mehr direkt der Vermieter ist, aber sonst MUSS sich für Dich überhaupt nichts ändern.

    Ich gehe davon aus, dass Du mit Deiner monatlichen Nebenkostenpauschale preislich besser fährst, als mit einer genauen Nebenkostenabrechnung, da sonst Dein Vermieter wohl nicht die weiteren Kosten einer Hausverwaltung auf sich nehmen würde (es sei denn, er will sich einfach nur Arbeit vom Hals halten)...

    Sei Dir einfach darüber im Klaren, dass Du einer Veränderung Deines jetzigen Mietvertrages nicht zustimmen musst.
    Die Regelung über die Abrechnung der Nebenkosten ist ein entscheidender Vertragsbestandteil Deines jetzigen Mietvertrages und ich würde einfach froh darüber sein, dass Du mit Deiner Nebenkostenpauschale die Planungssicherheit hast, die viele Mieter nicht haben, denen nach 12 Monaten eine Nebenkostenabrechnung mit einer Nachzahlung von xyz-Euro ins Haus flattert.

    Überlege Dir gut, ob Du FREIWILLIG auf diesen Luxus verzichten möchtest...
    Wenn Du nämlich einfach nichts machst (und NICHTS UNTERSCHREIBST), dann bleibt alles wie es ist!

    Hoffentlich habe ich Dich jetzt nicht noch weiter verunsichert, aber denke immer daran, Wohltäter gibt es nicht wirklich viele...
    Ein Vermieter verzichtet nur "sehr selten" freiwillig auf zusätzliche Einnahmen. ;-)

    Bei Fragen fragen...

    Schönen Sonntag noch und viele Grüße

    Oli
     
  9. #8 lostcontrol, 14.12.2008
    lostcontrol

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    was denn für zusätzliche einnahmen?
     
  10. OliXX

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    Bis auf den geringeren Verwaltungsaufwand fallen mir nicht viele andere Gründe dafür ein, warum ein Vermieter von einer NK-Pauschale zu einer NK- Abrechnung durch eine Hausverwaltung wechseln möchte, wenn er sich hierdurch nicht eine "kostendeckendere" Abrechnung verspricht...

    ;-)

    Vielleicht liege ich damit total falsch, aber vielleicht deckt die NK-Pauschale seine Nebenkosten einfach nicht ab und er möchte von nun an durch die Hausverwaltung alle seine Kosten genau weiterberechnet bekommen...

    Schöne Grüße

    Oli
     
  11. #10 lostcontrol, 14.12.2008
    lostcontrol

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    "kostendeckung" ist aber was komplett anderes als "zusätzliche einnahmen" !!!

    da würd ich aber auch von ausgehen.
    vor allem wenn die betriebskostenpauschale in den letzten jahren nie erhöht wurde.
    wir wissen doch alle wie enorm z.b. die heizkosten gestiegen sind, aber auch stromkosten und anderes...

    ich würde auch davon ausgehen, dass der vermieter einfach festgestellt hat dass er durch die kostensteigerungen miese gemacht hat, und dass er entweder die pauschale hochsetzen muss oder - sinnvollerweise - eine korrekte betriebskostenabrechnung macht. zumal er das von gesetz wegen eigentlich ja auch muss (von ausnahmefällen mal abgesehen).
     
  12. OliXX

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    @Saarfrank:

    Es liegt also grundsätzlich an Dir, was Du machen möchtest:
    a) Alles bleibt so und Du änderst nichts (dann wird evtl. die monatliche NK-Pauschale angehoben)
    b) Du unterschreibst einen komplett neuen Mietvertrag, welcher eine Betriebskostenabrechnung beinhaltet (und evtl. auch eine gesetzeskonforme Regelung zu Schönheitsreparaturen... :vertrag )

    Vielleicht hilft auch ein einfaches Gespräch mit dem Vermieter.
    Frag ihn doch einfach höflich warum Du diesen neuen Mietvertrag unterschreiben sollst, wenn Du mit Deinem jetzigen doch total zufrieden bist.

    Ich sehe in dem Wechsel von der NK-Pauschale zur -Abrechung nicht unbedingt einen Vorteil für den Mieter, "eher" für den Vermieter.


    @lostcontrol:

    Ups, da habe ich mich nicht deutlich ausgedrückt...
    Wenn Saarfrank im einen Jahr eine NK-Pauschale bezahlt (z.B. 1.200€ im Jahr) und im nächstem Jahr auf Grund der NK-Abrechnung mehr (z.B. 12 x 100€ plus 300€ Nachzahlung = 1500€), dann hat der Vermieter durch die NK-Abrechnung doch grundsätzlich erst einmal zusätzliche Einnahmen.
    Auf diese zusätzlichen Einnahmen (die 300€ auf Grund der NK-Abrechnung), die dann ja für ihn auch kostendeckend sind (sind ja aus der Abrechnung), wird ein Vermieter wiederrum wirklich nur "sehr selten" freiwillig verzichten.
    ;-)

    So war es gemeint...
     
  13. #12 lostcontrol, 14.12.2008
    lostcontrol

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    weil der vermieter dann keine miesen mehr macht...
    d.h. der NACHTEIL für den vermieter ist dann aufgehoben. ist ja nur fair.

    also 1.):
    wenn's 'ne betriebskostenPAUSCHALE ist, dann gibt's weder 'ne abrechnung noch 'ne nachzahlung. das ist ja der witz an der sache.
    und 2.):
    die "zusätzlichen einnahmen" die der vermieter dadurch hätte, sind keine "einnahmen", sondern sie decken lediglich die kosten, die der vermieter vorstrecken musste, z.b. als er heizöl gekauft hat. d.h. das ist definitiv kein gewinn für den vermieter, sondern lediglich kostendeckung.

    das ist aber genau das, was offensichtlich im moment der fall bei saarfrank ist, da er ja eine PAUSCHALE bezahlt und deshalb keine nachzahlungen oder ähnliches hat.
    der vermieter hat also VERLUSTE, wenn die PAUSCHALE nicht kostendeckend berechnet war (was bei den preissteigerungen ziemlich unwahrscheinlich ist, wenn sich diese PAUSCHALE in den letzten 4 jahren nicht geändert hat).
     
  14. OliXX

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    Hihi, bin exakt Deiner Meinung!!!
    Habe mich einfach nur missverständlich ausgedrückt...
    :-)
     
  15. #14 lostcontrol, 14.12.2008
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    oli, ich stör mich einfach an diesem satz hier:

    der vermittelt in meinen augen einen völlig falschen eindruck, und den möchte ich eben vermeiden.

    betriebskosten sind NIEMALS zusätzliche einnahmen!

    mietern muss klar sein, dass der vermieter die kompletten betriebskosten IM VORAUS FÜR SIE AUSLEGT!
    die nachzahlung bei betriebskosten füllt nur die lücke zwischen den zu niedrig angesetzten betriebskosten-vorauszahlungen und den tatsächlich entstandenen kosten, die der vermieter ausgelegt hat.
    von "zusätzlichen einnahmen" kann also keinesfalls die rede sein, der vermieter hat quasi dem mieter geld geliehen, das er zurecht zurückfordert.

    andersrum kommt ja auch vor, dass nämlich der mieter zuviel betriebskosten-vorauszahlungen bezahlt hat, dann bekommt er die natürlich nach der betriebskostenabrechnung in form eine rückzahlung auch zurück.
    eine rückzahlung würdest du ja auch nicht als "zusätzliche kosten" für den vermieter bezeichnen, oder?

    das problem bei pauschalen ist nun mal, dass sowohl mieter als auch vermieter dabei ein gewisses risiko eingehen, nämlich dass die kalkulation nicht stimmt (also die pauschale entweder zu hoch angesetzt ist, dann zahlt der mieter drauf, oder dass die pauschale zu niedrig angesetzt ist, dann zahlt der vermieter drauf).

    da in den letzten jahren vor allem die heizkosten exorbitant gestiegen sind, zahlen derzeit vor allem vermieter da massiv drauf.
    es ist also nur verständlich, wenn sie die pauschale höher setzen, was ihnen von rechts wegen auch durchaus zusteht, nur eben nicht rückwirkend. letztendlich ist so eine pauschale eben immer eine form von spekulation, und die kann eben auch nach hinten losgehen.

    es gibt mittlerweile nur wenige fälle, bei denen das ansetzen einer pauschale für den vermieter sinnvoll ist, z.b. bei einer kleinen einliegerwohnung in einem einfamilienhaus, bei der der aufwand und die kosten der exakten abrechnung der betriebskosten (z.b. mittels heizkostenverteilern etc.) in keinem verhältnis zur höhe des risikos, draufzahlen zu müssen steht.
    mal ganz abgesehen davon, dass meines wissens solche pauschalen bei "normalen" mietverhältnissen (also in mehrparteienhäusern mit mehr als zwei parteien von denen eine der vermieter ist) garnicht mehr rechtlich zulässig sind.
     
  16. OliXX

    OliXX Neuer Benutzer

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    Ich habe mich wirklich nur zu missverständlich ausgedrückt.

    Wenn der Vermieter eine NK-Pauschale vertraglich geregelt hat (z.B. 1200€ im Jahr) und dann von dieser NK-Pauschale zu einer richtigen Abrechnung der Betriebskosten über 12 Monate wechseln möchte (wie der Vermieter von Saarfrank es möchte), dann geht das nur durch Änderung des Mietvertrages.
    Einer solchen Änderung des Mietvertrages (durch Nachtrag oder Abschluss eines neuen Mietvertrages) kann der Mieter zustimmen, oder nicht.

    Die Gründe, die aus Vermietersicht für einen Wechsel zur Abrechnung sprechen hat lostcontrol ja schon gut zusammengefasst. Der Vermieter hat auf Grund der Kostenexplosion in vielen Fällen einfach falsch spekuliert...

    Sind sich Vermieter und Mieter nun einig über eine Vertragsänderung hin zur Abrechnung der tatsächlichen Betriebskosten einig, so werden dem Mieter diese von nun an auch komplett weiterberechnet (hierfür möchte der Vermieter von Saarfrank wohl auch die Hausverwaltung in Anspruch nehmen).

    Angesichts der Kostenexplosion bleibt der Vermieter nämlich im Moment auf seinen hohen Betriebskosten, die er vielleicht vorher etwas niedriger einkalkuliert hat, sitzen.

    Kein Vermieter möchte das, also wird er versuchen von nun an diese Kosten weiterzugeben (z.B. durch eine Vertragsänderung hin zu einer Abrechnung der Betriebskosten).

    Und jetzt zu meiner missverständlichen Formulierung:

    Findet nun auf Veranlassung des Vermieters eine Vertragsänderung statt (der der Mieter zustimmt), in der von der NK-Pauschale (z.B. 1200€) zur NK-Abrechnung gewechselt wird und werden dann nach dieser Vertragsänderung die tatsächlichen Betriebskosten im nächsten Abrechnungszeitraum ermittelt, so kann der Vermieter evtl. entstandenen Mehrkosten aus diesem neuen Abrechnungszeitraum nun dem Mieter weiterberechnen (z.B. 12x100€ Vorauszahlung und 300€ Nachzahlung = 1500€).

    Wir Vermieter wollen ja auch nicht auf unseren Kosten sitzenbleiben und wenn wir nach so einem Wechsel von der Pauschale zur Abwechslung unsere Mehrkosten (natürlich aber auch die Minderkosten) ab dem Zeitpunkt des Vertragswechsels weitergeben können, dann freuen wir uns natürlich.

    Sollte Saarfranks Vermieter nun nachdem Saarfrank der Vertagsänderung zugestimmt hat die evtl. entstandenen Mehrkosten (in meinem Beispiel die 300€) an in weitergeben können, so hätte der Vermietern im VERGLEICH ZUM VORJAHR als noch die Pauschale galt, "zusätzliche Einnahmen"...
    Und auf solche Mehreinnahmen (oder auch einfach Kosten mehr, auf denen er nicht mehr sitzen bleibt), die ein Vermieter in diesem Fall im Vergleich zum Vorjahr hätte, wird er meiner Meinung nach nur "sehr selten" freiwillig Verzichten wollen.

    Muss er aber, wenn Saarfrank es nicht will, also keiner Vertragsänderung zustimmt...

    Puh, ich hoffe ich bin jetzt aus der Schusslinie und habe mich nicht noch um Kopf und Kragen geschrieben...
    ;-)


    Ist ein tolles Forum hier und ich hoffe wir konnten Saarfrank ein bisschen in seiner Entscheidungsfindung helfen...

    Gute Nacht!
    :-)
     
  17. #16 lostcontrol, 15.12.2008
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    soweit so gut, aber wieso braucht es dafür einen neuen vertrag?
    dann müsste man ja für jede betriebskosten-vorauszahlungs-erhöhung einen neuen vertrag machen?
    ich hab die pauschale meiner einliegerin (ja, ich mach sowas auch noch - einfach weil sich bei der winz-wohnung der aufwand nicht lohnt, zumal nur sehr wenig wirklich korrekt erfasst werden kann) ja auch ohne neuen vertrag erhöht. brieflein hat gereicht...
     
  18. OliXX

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    Grundsätzlich reicht auch ein Nachtrag zum bestehenden Vertrag, es muss also kein neuer Mietvertrag her.

    Bei der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung gilt §560 Abs. 4 BGB:

    Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

    Es reicht also eine einseitige Erklärung in Textform.


    Die grundsätzliche Regelung über Betriebskosten an sich wird jedoch in §556 Abs. 1 BGB geregelt, wonach die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter (überhaupt) Betriebskosten trägt.

    Ob nun Pauschale oder Vorauszahlungen auf die Abrechnung geleistet werden, können die Vertragsparteien gemäß § 556 Abs. 2 BGB vereinbaren.

    Hier hat Saarfrank ja bereits vor vier Jahren bei Vertragsschluss mit seinem Vermieter eine Pauschale vereinbart.
    Möchte der Vermieter das nun ändern, dann bedarf es einer neuen Vereinbarung, mithin eines neuen Vertrages, bzw. Nachtag zum Vertrag...

    Puh, ich hoffe es ist einigermaßen klar geworden, was ich damit sagen will.
    ;-)
     
  19. #18 Saarfrank, 15.12.2008
    Saarfrank

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    meine güte, da kam ja allerhand an antworte. danke sconmal für die tollen beiträge.

    vielleicht hab ich mich auch falsch augedrückt. aaalso: mein vermieter ist auch mit mir verwandt. damals wollte er eigentlich keinen mietvertrag - wir haben aber darauf bestanden. im mietvertag ist der passus nebenkosten nicht ausgefüllt, lediglich der hinweis über die höhe der nk. wr haben im prinzip mündlich ne pauschale vereinbart. ein rechtsanwalt müsste wohl klären, ob der mietvertrag ne abrechnung vorsieht.

    so wie ich es jetzt in den beiträgen von euch gelesen habe, muss ich diesen neun vertrag nicht unterschreiben - es genügt im prinzip ne zusatzvereinbarung, in der steht, dass ab januar ne abrechnung gemacht wird und dass ab jetzt ne hausverwaltung zuständig ist, denen ich auch das geld überweise (wegen mir auch zum 3. eines monats)


    wenn der bestehende vertrag aber gesetzlich so ausgelegt wird, dass ne pauschale vereinbart hatte und ich stimme einer änderung nicht zu, dann läuft alles wie gewohnt weiter, oder?

    sinn und zweck der geplanten änderung erschließt sich mir auch nicht so recht. zumal er vor 1 1/2 jahren auf holzheizung umgestellt hatte, zwei 1000 liter pufferspeicher kaufte und diese anlage nun stillegen möchte. er arbeitet für den forst, kommt günstig an holz und stellt nun wieder um auf öl!!!
    im prinzip könnte er doch auch die verbrauchten raummeter dokumentieren und der hausverwaltung zur abrechnung vorlegen. fährt er doch günstiger als mit öl. und holz nachwerfen würden wir auch, falls er mal nicht da sein sollte.

    gut, wir zahlen hier ne warmmiete, die er uns gut und gerne als kaltmiete berechnen könnte. von daher können wir uns nicht beschweren. aber wir sind damals nur unter dieser bedingung eingezogen, da wir die "normale" miete nicht hätten bezahlen können. wir haben aber auch vor gut 1 1/2 jahren einer erhöhung der kaltmiete von 7% zugestimmt. ist also nicht so, dass wir nicht kompromissbereit wären.

    jetzt will er für die beiden mietparteien jeweils 20 euro latzen, damit ne hausverwaltung ihm die arbeit abnimmt. naja, ich bezweifle ja, dass er seine unterlagen so zusammenhält, dass die ne ordentliche abrechnung machen können. lt. unseren vormietern hat er das schonmal probiert und das ging dann in die hose.
     
  20. #19 lostcontrol, 15.12.2008
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    naja, dein vermieter kann durchaus auch die pauschale erhöhen.
    gründe gibt's ja nachweislich genug dafür, das ist rein rechtlich absolut kein problem.

    kosten für die hausverwaltung sind nicht umlegbar - weiss er das?

    na da wird sich ja dann wohl die hausverwaltung drum kümmern, wenn die sogar die miete überwiesen bekommen...
     
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