WEG Beschluss bei Kauf bindend?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Mathias Anger, 15.09.2012.

  1. #1 Mathias Anger, 15.09.2012
    Mathias Anger

    Mathias Anger Gast

    Guten Tag,
    ich bin seit 20 Jahren Mieter meiner Wohnung. Vor 10 Jahren wurde das Haus vom Alleineigentümer nach WEG aufgeteilt und die meisten Wohnungen verkauft. Jetzt soll auch meine Wohnung verkauft werden und da habe ich ein Vorkaufsrecht. Ich habe den Kaufvertrag bekommen und erwäge nun die Wohnung zu kaufen, da der Preis mit gut passt. Nun gibt es aber einen kleinen Haken. Die Eigentümergemeinschaft hat in einer Sitzung beschlossen, dass das gesamte Haus fast überall renoviert wird, energetisch saniert wird und unzählige Verschönerungsarbeiten in den nächsten 2 Jahren durchgeführt werden sollen und die Kosten auf die Eigentümer (nach Anteilen) aufgeteilt werden. Wenn ich nun die Wohnung kaufe, muss ich dann voll in diese Beschlüsse eintreten? Kann ich diese Beschlüsse dann aufheben? Mir klar, dass der Kaufpreis deshalb natürlich so niedrig ist, aber die geplanten Maßnahmen finde ich schon weit überzogen und liegen schon fast im Luxusbereich.
    Den Beschluss habe ich über einen Bekannten gesehen, der bereits Eigentümer einer Wohnung ist. Dem Kaufvertrag ist dieser Beschluss nicht beigefügt worden. Hätte der nicht dabei sein müssen und vorab zur Kenntnis gegeben werden müssen?

    Danke
    Mathias
     
  2. AdMan

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  3. #2 Tobias F, 15.09.2012
    Tobias F

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    Wie kommst Du auf die Idee das Du nach Kauf eine Wohnung einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft aufheben kannst, oder der für Dich nicht bindent ist?


    Dem Kaufvertrag ist nie ein Beschluss beigefügt, denn Du kaufst ja eine Wohnung, und nicht irgendwelche Beschlüsse.
    Deshalb sollte man sich als Käufer die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen lassen, bzw. die Beschlusssammlung einsehen.
     
  4. #3 Fremdling, 15.09.2012
    Fremdling

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    .

    Hallo Mathias,

    sollte ich mit meiner Antwort über das Ziel hinausschießen, sehe es mir bitte nach. Deine "überraschende" Frage motivierte mich zu dieser langen Antwort. Du warst nach eigenem Bekunden lange Mieter der Wohnung, bist aber von Deinem Vermieter womöglich oder sogar sicherlich nicht in alle Grundlagen des Eigentums eingeweiht. Kann Dir nur empfehlen, dass Du Dir vor dem Kauf (ggf. über den Verwalter oder vom Voreigentümer) einen möglichst kompletten Überblick verschaffst, falls Du sicherer in der Entscheidung werden willst, denn in der Praxis sind bereits die merkwürdigsten Überraschungen aufgetaucht. Zum Beispiel für mich können folgende Punkte u.a. zum kompletten Überblick gehören:

    - finaler Entwurf des Kaufvertrages
    - Klärung, ob Kaufpreis-Zahlung über Treuhandkonto des Notars?
    - Grundbuchauszug zum Wohnungseigentum (zeigt alle Belastungen)
    - Auszug aus dem Liegenschaftbuch
    - Aufteilungsplan (definiert, welche Räume gehören zu Deinem Sondereigentum)
    - Einheitswertbescheid als Basis für die Grundsteuer
    - Teilungserklärung (sozusagen das Grundgesetz der Gemeinschaft)
    - nur sofern vorhanden, Wertschätzung eines (vereidigten) Sachverständigen
    - Verwaltervertrag, Ansprechpartner und Kontaktdaten der Verwaltung
    - Zusammensetzung des Beirates, Kontaktdaten, Zuständigkeiten (Auslagenersatz?)
    - Ehrenämter mit pauschalem Auslagenersatz (z.B. Heizungsbetreuer)
    - aktuelle Hausordnung (schützt vor Überraschungen)
    - (alle) Versammlungsprotokolle mit Beschlüssen (teils mit sehr langfristigen Folgen)
    - Beschluss-Sammlung ab Aufstellungspflicht durch die WEG-Novelle
    - ggf. Kostentragungs-Sonderregelungen (Kostentragung durch SE für GE; z.B. Fenster)
    - komplette Jahresabrechnung des Vorjahres (besser der letzten 3 Jahre)
    - aktueller Wirtschaftsplan, monatlich zu erbringende Abschlagzahlungen
    - Stand des Hausgeldkontos bei Wohnungsübergabe (ausgeglichen?)
    - Stand der Instandhaltungsrücklage (ausreichend für anstehende Investitionen)
    - mittelfristige Investitionsstrategie und darauf abgestimmte Rücklagenansammlung
    - ggf. absehbare Sonderumlagen für größere Investitionen
    - im Einzelfall ist es auch sinnig, bestehende Verträge mit Dienstleistern zu kennen
    - ggf. Einsicht in die Versicherungsverträge der Gemeinschaft (gegen welche Risiken)
    - Vertragsunternehmen für Notfälle, die in der Not die Eigentümer zu Hilfe rufen dürfen
    - wichtige Regelungen (z.B. Winterdienst)
    - ...

    Zu Deinen konkreten Fragen: Ja, alle bisher gefassten Beschlüsse gelten auch für Dich als neuen Käufer. Beschlüsse der Gemeinschaft kann auch nur die Gemeinschaft wieder aufheben, es sei denn diese können begründet im Einspruchsverfahren bei Gericht binnen einem Monat ab Beschluss-Datum für nichtig/ungültig erklärt werden. Dass zum Kaufvertrag in der Regel keine Beschlüsse beigefügt werden, konntest Du ja bereits lesen.

    Eine von der Gemeinschaft fundamental abweichende Meinung im Investitionsbereich ist m.E. kein guter Start. :113: Dennoch: Alles Gute in Deiner Eigenschaft als neuer Eigentümer!
     
  5. #4 Tobias F, 15.09.2012
    Tobias F

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    Du hast noch einiges Vergessen:
    - Alter des Hausverwalters
    - Bericht über die letzte Prüfung der Abwasserrohre
    - Telefonnummer der Stadtverwaltung
    - ;-))))


    Mal im Ernst, was Du hier alles aufführst ist teilweise ziemlich weit hergeholt "Verwaltervertrag, Daten des Beirates usw."
    - geht ihn solange er nicht Eigentümer ist überhaupt nichts an).

    Vieles der anderen Dinge "finaler Kaufvertrag usw. " - also so ein .......... .
    Den Kaufvertrag liest man sowieso (bzw. der Notar liest ihn vor) bevor er unterschrieben wird. Ebenso nimmt der Notar Einsicht ins Grundbuch usw.
     
  6. #5 Fremdling, 15.09.2012
    Fremdling

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    Sinn Deiner kompletten Textwiederholung als Zitat? - Nur soviel: Ich schrieb "... können (nicht sollen/müssen!) folgende Punkte ... ". Deine Ironie und Verurteilung ist erkennbar, trägt aber leider nichts zur Sache bei.

    Meine Erfahrung: Ich erhielt die Mehrheit der aufgezählten Unterlagen/Informationen oder zumindestens verbale Ausführungen dazu vor dem Kauf, war damit umfassend informiert und der Verkäufer hat mir nicht entgegnet, es ginge mich nichts an.

    Somit z.B.: 1. Verkäufer und Notar berücksichtigten Änderungen im Kaufvertrag auf der Basis vorbereiteter Texte, die für beide Seiten sachdienlich waren; beim zeitgetriebenen Vorlesen durch den Notar, hätte ich dazu keine reale Chance gehabt. 2. Anhand des Aufteilungsplanes wurde mir bekannt, dass mir zwar der größere Keller X verkauft wurde, ich aber einen anderen kleineren Raum Y als "künftig meinen" gezeigt bekam, da der Verkäufer seinerseits bei seinem Kauf diese nachteilige Verwechslung nicht bemerkte; ich nutze somit nicht nur den größeren Kellerraum, sondern kann bei meinem Weiterverkauf auch den richtigen Keller anbieten. 3. ... etc.

    Na ja, aber jeder Fall ist anders. Und so wird Mathias sicherlich selbst entscheiden können, ob er zunächst einen vom Notar verlesenen Kaufvertrag unterzeichnet und sich erst im Anschluss um weitere Informationen kümmern will oder das ein oder andere vorher in Erfahrung zu bringen versucht.
     
  7. #6 Kitzblitz, 16.09.2012
    Kitzblitz

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    So daneben ist die Aufzählung von Fremdling nicht - fast alle genannten Punkte halte auch ich für eine Kaufentscheidung für wichtig.

    Mit dem Kaufvertrag stimme ich dir zu - der wird erst nach Klärung aller Fakten individuell in Abstimmung zwischen Käufer/Verkäufer entwickelt.

    Die Namen der Verwaltungsbeiräte finden sich übrigens in den Protokollen der Eigentümerversammlung - zumindest sollte das so sein - von besonderer Bedeutung sind sie allerdings nicht.

    @ Mathias: Deine Kernfrage ist ja schon beantwortet - wenn Kaufpreis der Wohnung zzgl. Nachinvest der erforderlichen Maßnahmen (für die keine ausreichenden Rücklagen vorhanden sind) - immer noch im Preisgefüge der Region liegen, würde nichts gegen den Kauf der Wohnung sprechen. Leider ist es jedoch bei neu gegründeten WEG's meistens so, dass die Aufteilung nach langem Instandhaltungsstau aus rein finanziellen Gründen vorangetrieben wird - eine solche Immobilie wird dann für den Käufer schnell zum Groschengrab.

    Wichtig wäre mir auch die Stimmenverteilung für die Beschlüsse. Liegt die Stimmenmehrheit in einer Hand, sehe ich das auch als problematisch an.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  8. #7 Mathias Anger, 16.09.2012
    Mathias Anger

    Mathias Anger Gast

    Hallo,
    vielen Dank für die ausführlichen Ausführungen. Also scheint es so als wenn diese Beschlüsse bindend sind. Leider. Eine gerichtliche Einspruchfrist für WEG-Beschlüsse ist demnach nur 1 Monat - aber sicherlich nur für bestehende Eigentümer. Bis ich der Eigentümer wäre sind die Beschlüsse schon mehrere Monate alt. Die beschlossenen Sachen würden ungefähr das gleiche kosten wie die Wohnung selbst, also wird es unrentabel für mich. Für mich sind die Beschlüsse reine Luxussanierungen, aber wohl bindend. Oder könnte übertiebende Renovierung ein Einspruchsgrund sein? Aber ich sehe ein, dass ich als Neuling mich beugen muss.
    Aus diesem ergibt sich noch eine weitere Frage für mich. Nehmen wir an ich wäre Miteigentümer in der WEG. Was ist wenn die Mehrheit beschließt weitere teuere Maßnahmen zu machen. Muss ich mich dann der Mehrheit beugen und was ist, wenn ich das Geld dazu nicht hätte?
    Danke Mathias
     
  9. #8 Kitzblitz, 16.09.2012
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    ... dann hättest du plötzlich noch mehr Schulden.

    Jetzt weist du auch, warum der ursprüngliche Eigentümer noch eine Eigentumswohnung verkauft - er wird damit die Sanierungsmaßnahmen für seinen Anteil abdecken wollen.

    Bei älteren Gebrauchtimmobilien ohne Rücklagenpolster ist immer größte Vorsicht angebracht.

    Das ist eigentlich genau so wie beim Kauf eines Oldtimers - der billigste ist in der Regel nicht der günstigstse - unter Berücksichtigung des erforderlichen Nachinvests (aufgeschobene Wartungen und Reparaturen) ist bei alten Autos meist das mit dem höheren Preis (bei entsprechend gutem Zustand) der günstigste Kauf. Viele machen den Fehler und kaufen ein billiges Auto und wundern sich dann, dass sie später u.U. das Mehrfache des Kaufpreises reinstecken müssen, um das billigere Auto in den Bereich eines guten Zustandes zu bringen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  10. #9 Tobias F, 16.09.2012
    Tobias F

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    Stimmt, nur Eigentümer können binnen 4 Wochen eine Anfechtungsklage erheben.


    Das wäre wohl kein gerichtsrelevanter Anfechtungsgrund.


    Dann hast Du ein Problem - es könnten ja auch notwendige Reparaturen sein.
    Und wenn Du dir eine Eigentumswohnung nicht leisten kannst dann solltest Du die Finger davon lassen.
     
  11. #10 Mathias Anger, 17.09.2012
    Mathias Anger

    Mathias Anger Gast

    Hallo nochmal,

    ich verstehe. Ich habe auch Verständnis wenn die Reparaturen beschlossen werden oder energetische Sachen (z.B. Vollwärmeschutz), aber wie sieht es aus, wenn die WEG-Versammlung beschließt, dass die Gemeinschaftsräume in eine Saunalandschaft umgebaut werden und die alle bezahlen und unterhalten sollen?
    Oder kann beschlossen werden ein absolut dichtes Dach einfach neu einzudecken, weil es dann schöner aussieht und ich müsste dann als Eigentümer in der Minderheit alles mitzahlen?
    Oh, wenn das so wäre, dann gibt man ja als Eigentümer den anderen (die ggf. auch viel Geld haben) einen Blankoscheck und muss immer deren Wünsche mitzahlen. Ich verstehe langsam das es Eigentümer auch nicht immer so leicht haben wie es Mieter sich denken.

    Gruß
    Mathias
     
  12. Jobo45

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    Also Du solltest Dich ein wenig mit dem WEG Recht vertraut machen, es ist nicht so schlimm wie es scheint.
    Die Arten der Renovierung bis hin zur Luxussanierung bedürfen unterschiedlicher Mehrheitsverhältnisse. Also keine Angst aus Eurer WEG wird keine Saunalandschaft wenn Du als Eigentümmer dagegen stimmst.
     
  13. #12 BarneyGumble2, 17.09.2012
    BarneyGumble2

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    Benötigt man in diesem Fall Einstimmigkeit?
     
  14. Jobo45

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  15. #14 Mathias Anger, 19.09.2012
    Mathias Anger

    Mathias Anger Gast

    Hallo,
    ich scheine tatsächlich Pech zu haben. Die Eigentümerversammlung bei der alle Eigentümer anwesend waren hat im letzten Jahr (2011) beschlossen, dass sehr umfangreiche Änderungen und Erneuerungen stattfinden. Der Baubeginn soll aber erst in den Jahren 2013 und 2014 damit alle das Geld aufbringen können. Es soll das Dach komplett neu gemacht werden, Einblechungen, Vollwärmeschutz, Heizungsaustausch, Hof neu pflastern und die Dächer der Garagen erneutert werden zudem soll der Garten neu angelegt werden und vieles mehr. Dies wurde alles einstimmig beschlossen! Es käme somit eine große fünfstellige Summe (40.000) auf die Anteile der Wohnung zu. Somit wäre der Kauf kein Schnäppchen mehr.
    Nur nochmal um sicher zu gehen: Ich muss als Vorkaufsberechtigter, wenn ich das Vorkaufsrecht nutze, trotzdem in diese Beschlüsse voll eintreten und dann auch die Kosten zu meinen Anteilen zahlen und habe keine Möglichkeit dies im nachhinein zu stoppen (auch weil der Baubeginn erst ab 2013 oder gar 2014 festgelegt wurde und noch gar keine Angebote eingeholt wurden, dies soll erst im nächsten Jahr erfolgen)?

    Dankeschön

    Mathias
     
  16. #15 Tobias F, 19.09.2012
    Tobias F

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    Ob du vorkaufsberechtigter bist, oder in China ein Sack Reis umfällt, beides ändert nichts an dem geltenden Beschluss und den daraus resultierenden Kosten, welche i.d.R. nach MEA verteilt werden.

    Und wieso meinst du ständig das Du als neuer Eigentümer irgendwelche Beschlüsse "stoppen" kannst?

    Du kannst natürlich, nach dem Kauf der Wohnung, einen Beschlussantrag auf die Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung setzen lassen in dem es darum geht eben diese Sanierungen nicht durchführen zu lassen.
    Ob Du allerdings damit durchkommst ....?
     
  17. Jobo45

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    Wenn Du Schnäppchen mit baufälliger, sanierungsbedürftiger Bude bzw. Kruscht gleich setzt, dann ist es kein Schnäppchen.

    Allerdings versuche es mal anders zu betrachten. Du kaufst jetzt eine billige Wohnung und weißt schon dass in den nächsten zwei Jahren die Wohnanlage renoviert wird, kannst dadurch den Kaufpreis drücken und die Kosten sind schon mal planbar. Durch die Renovierung werden die Energiekosten sinken und bei einer neu renovierten Anlage sind die möglichen Verkaufspreise auch höher.

    Oder Du schließt dich dem Vorschlag von Tobias F an:
     
  18. #17 Mathias Anger, 19.09.2012
    Mathias Anger

    Mathias Anger Gast

    Es könnte ja sein, dass die das nur beschlossen haben, damit es nicht kaufen kann. Denke ich zwar nicht, aber möglich wäre es ja theoretisch.
    Wie sieht es eigentlich mit einer späteren Rücknahme solcher Beschlüsse aus. Ist es möglich die Beschlüsse wieder aufzuheben und wenn ja mit welchen Stimmenteil? Muss ein einstimmig gefasster Beschluss auch einstimmig wieder aufgehoben werden oder reicht die einfache Mehrheit?
     
  19. #18 Tobias F, 19.09.2012
    Tobias F

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    Aber klar doch. Die haben garantiert beschlossen das Dach mit vergoldeten Pfannen decken zu lassen damit niemand dort eine Wohnung kauft.
    Sag mal, leidest Du an Verfolgungswahn?
     
  20. Tisha

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    Beschluss durchführbar

    Mathias, du weißt worauf du dich einlässt. Du kennst die 4 Wände in denen du wohnst und dir ist sogar bekannt, was in den nächsten 2-3 Jahren auf dich zu kommt. Da hast du mehr Glück als manch anderer. Die von dir erwähnten Sanierungen lesen sich z.B. für mich gar nicht als "Luxus", sondern eher zukunftsorientiert und werterhaltend.

    Gerade weil du weißt was du an Geld aufwenden müsstest, kannst du doch am Besten mit dem Eigentümer verhandeln!

    Im Übrigen, wenn die Gemeinschaft das Geld nicht aufbringen kann, werden sie die Maßnahmen eben nicht so oder nur zum Teil durchführen (auch das geht!) und den Rest später. Haben alle die gleichen bzw. ähnlichen finanziellen Rahmenbedingungen, dann wirds durchgeführt. Wir passen bei allen Maßnahmen auf, dass niemand "an den Bettelstab" getrieben wird, deshalb haben wir auch höhere Zuführungen zur Rücklage in einer Anlage. In einer anderen passt es immer.
     
  21. #20 Martens, 19.09.2012
    Martens

    Martens
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    Sachlich bleiben, bitte.
    Vielen Dank.

    Also nochmal: Ja, jeder neue Eigentümer tritt in die Gemeinschaft ein und ist an die gefaßten Beschlüsse gebunden.

    Und nein, man kann den Preis nicht drücken, wenn man ein Vorkaufsrecht hat. Man hat das Recht, die Wohnung zu genau diesen Konditionen zu erwerben, wie im vorgelegten Kaufvertrag beschrieben. Will man das nicht, kauft der andere.

    Christian Martens
     
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