WEG - BK-Abrechnung mit Mietern vor Genehmigung der Jahresabrechnung

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Luise, 01.12.2007.

  1. Luise

    Luise Benutzer

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    Hallo,

    ich habe mal wieder eine nicht alltägliche Frage:

    Wir sind Miteigentümer in einer großen WEG (151 Einheiten). Der Mehrheitseigentümer (Wohnungsunternehmen, zurzeit noch ca. 125 MEA) stellt auch den WEG-Verwalter. Mietenverwaltung und WEG-Verwaltung sind also ein Unternehmen, mit gemeinsamem Firmensitz - lediglich gesplittet in 2 Abteilungen.

    Nachdem wir dem wiederholt mehr als langsamen Verwalter diesjährig dann mit Hilfe eines RA Druck machen mussten, die Abrechnung 2006 endlich zu erstellen, wurde diese uns kleinen Einzeleigentümern am 23.11.07 übersandt. Sie soll auf der ETV am 10.12.07 genehmigt werden. (Der Beirat hat am 30.11.07 die Belege geprüft und hatte keine Beanstandungen.)

    Heute erfuhr ich von Nachbarn (Mieter), dass der Mehrheitseigentümer den Mietern seiner Wohnungen bereits mit Schreiben vom 21.11.07 deren Betriebskostenabrechnungen 2006 übersandt hat - also auf Grundlage einer noch nicht genehmigten Jahresabrechnung (die den kleinen Einzeleigentümern zu diesem Zeitpunkt nicht einmal vorlag). Eine dieser "vorgezogenen" Mieter-BK-Abrechnungen liegt mir übrigens in Kopie vor.


    Der Mehrheitseigentümer ignoriert den normalen Weg der Dinge in einer Eigentümergemeinschaft. Verfügt -da er gleichzeitig Verwalter ist- früher über Informationen als die restlichen Eigentümer. Verwertet diese Informationen bzw. das Zahlenmaterial, obwohl noch nicht genehmigt.

    Wie sieht es nun rechtlich aus? Was würdet Ihr tun?

    LG
    Sabine
     
  2. AdMan

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  3. Beluga

    Beluga Erfahrener Benutzer

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    BK-Abrechnung erst Ende November erstellt, ist reichlich spät, aber nicht zu spät. Da haben die Eigentümer nur sehr wenig Zeit (bis Jahresende 2007, nur
    20 Tage, das zwischen den Jahren, ausgerechnet wann man besonders beschäftigt ist!) mit ihren Mietern rechtzeitig abzurechnen.

    Was für Grunde hat der Verwalter für seine Verzögerung ? Du sollst beanstanden. Vielleicht soll WEG ihm auflegen die Abrechnung bis spätestens Ende Juni zu erstellen.

    Da der Hausverwalter gleichzeitig Mietverwalter ist, fühlt er sich anscheinen sicher, dass seine Abrechnung in Ordnung ist und auch genehmigt wird .
    Deshalb nimmt er die Freiheit schon vor der Genehmigungsbeschluss mit den
    Mietern abzurechnen.
    Wenn die Abrechnung aber von WEG doch nicht genehmigt wird, dann hat er selbst das Problem mit den Mehrheiteigentümern und dessen Mietern.
     
  4. Luise

    Luise Benutzer

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    Hallo Beluga!

    Späte Abrechnung wurde vom RA bemängelt, zur zukünftigen Abrechnung bis 30.06. eines jeden Jahres aufgefordert.
    Die Gründe für die Verzögerung hat der Verwalter bisher nicht ausreichend erklärt. Der RA erwartet noch eine Erklärung (auch für andere unnötig verzögerte Sachen).

    Du hast aber etwas verwechselt oder ich habe mich vll. missverständlich ausgedrückt: Das Wohnungsunternehmen "X" hat Großobjekt in Eigentumswohnungen aufgeteilt, ist derzeit noch Mehrheitseigentümer (hält ca. 125 v. 151 Einheiten). Da ein Konzern, ist der Weg-Verwalter gleichzeitig auch Mehrheitseigentümer und Mietverwalter für seinen Löwenanteil an Wohnungen. Alles in einer Hand, nur in 2 verschiedenen Abteilungen angesiedelt (Abt. a: Mehrheitseigentümer samt Mietverwaltung für seine Wohnungen, Abt. b: WEG-Verwaltung).

    Was uns maßlos ärgert, ist die Tatsache, dass offenbar Rechnungen (z.B. Grundsteuer 2006) offensichtlich nicht an die Abt. WEG-Verwaltung weitergeleitet u. von dort bezahlt werden - sondern dass X die Rechnungen einfach annimmt, bezahlt, abheftet, nicht an die Abt. WEG-Verwaltung weiterleitet (die das hinnimmt). Als Krönung rechnet X dann mit den Mietern seiner ETW vor Genehmigung der Jahresabrechnung ab.

    LG
    Sabine
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Grundsteuer wird bei Eigentumswohnungen für jede Wohnung einzeln festgesetzt. Der Bescheid geht dem Wohnungseigentümer zu. Die Gemeinschaft ist dabei nicht involviert und die Grundsteuer hat in der Jahresabrechnung der WEG auch nichts zu suchen.
    Dass ein Eigentümer die Grundsteuer seiner Wohnung(en) in den Betriebskostenabrechnungen mit den Mietern seiner Wohnungen berücksichtigt, ist ein normaler Vorgang, der einen anderen Wohnungseigentümer auch nicht das geringste angeht. Dass ein Eingentümer mit seinen Mietern vor der Genehmigung der Jahresabrechnung abrechnet, geht einen anderen Eigentümer ebenfalls nicht das geringste an. Es handelt sich dabei ausschließlich um eine Angelegenheit zwischen Vermieter und Mieter der jeweiligen Wohnung.

    Damit bleibt das Problem, dass der WEG-Verwalter die Jahresabrechnung spät vorlegt und der vermietende Wohnungseigentümer dadurch nur wenig Zeit für die Abrechnung der Betriebskosten mit seinem Mieter hat. Alles andere sind fremde Angelegenheiten, die einen anderen Wohnungseigentümer eben nichts angehen. Ein sehr großer Teil des Problems besteht also überhaupt nicht.
     
  6. Luise

    Luise Benutzer

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  7. #6 Vermieterheini1, 07.12.2007
    Vermieterheini1

    Vermieterheini1 Erfahrener Benutzer

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    Hallo Luise,

    du darfst dein Problem nicht nur unter rechtlichen Aspekten betrachten, sondern du musst auch an die Praxis denken!
    Wie viele Jahre bzw. Jahrzehnte wirst du mit dem Mehrheitseigentümer bzw. dessen Vasallen (= WEG-Verwalter) auskommen MÜSSEN?

    Was du für mich nicht verständlich geschrieben hast:
    Bist du Vermieter?
    Genauer vermietest du eine Wohnung im genannten Objekt?

    Wenn du nicht vermietest, dann sehe ich den einen Punkt, den du als nicht ordnungsgemäße WEG-Verwaltung anführst nicht sooo schlimm.

    Wenn du der Meinung bist, dass hier keine ordnungsgemäße WEG-Verwaltung vorliegt, dann musst du auf deine alleinigen Kosten zu einem erfahrenen Fachanwalt für WEG-Recht gehen.
    Der muss prüfen, ob deine Behauptungen vor Gericht hinreichend belegt werden können.
    Ich sehe das große Problem, dass du vor Gericht nicht beweisen kannst, dass du die WEG-Verwaltung mit Fristsetzung und Ankündigung was du andernfalls auf deren Kosten unternimmst, aufgefordert hast das "genau und nachvollziehbar Bezeichnetes!" zu machen.
    Sollten hinreichende Erfolgsaussichten bestehen, so musst du auf deine alleinigen Kosten auf "ordungsgemäße WEG-Verwaltung" klagen.
    Und bei dieser Klage wirst du ganz alleine sein. Die anderen Klein-Eigentümer werden erfahrungsmäß sofort den Schwanz einziehen.
    Dann bist DU der Terrorist, der Unruhestufter, der Verruchte, der Aussätzige, usw. in der WEG!

    Und glaube mir, man wird Mittel und Wege finden dich zu "beseitigen".
    Der Mehrheitseigentümer wird dich mittels seines abhängigen WEG-Verwalterspielchens schickanieren und schädigen wo er kann - und da finden sich unendlich viele Möglichkeiten!

    Und jedes Mal musst du wieder auf deine alleinigen Kosten klagen, mit allen Risken und Genüssen einer Klage.
    Bedenke dein Gegner hat unendlich viel Geld und Zeit
    - durch alle Instantzen jedes Verfahren jahrelang zu verschleppen
    - eine Horde hochbezahler und damit maximal motivierter gewissenloser Rechtsanwälte - mit besten Kontakten zu den Richtern, Gutachtern, usw..
    Kannst du da dagegenhalten?
    Kannst du das auf Dauer "verkraften"?

    Begreifst du so langsam, was ich mit Realität meine?

    ---------------------------------------------
    Was uns maßlos ärgert, ist die Tatsache, dass offenbar Rechnungen (z.B. Grundsteuer 2006) offensichtlich nicht an die Abt. WEG-Verwaltung weitergeleitet u. von dort bezahlt werden - sondern dass X die Rechnungen einfach annimmt, bezahlt, abheftet, nicht an die Abt. WEG-Verwaltung weiterleitet (die das hinnimmt).
    <= Guter Mann, was regst du dich darüber auf?
    Wenn dir durch Fehlverhalten des WEG-Verwalters NACHWEISLICH ein Schaden entstanden ist, dann musst du halt auf Schadenersatz klagen.
    Zur Zeit sehe ich allerdings, an den Worten die du geschrieben hast, noch keinen Schaden für dich.

    Als Krönung rechnet X dann mit den Mietern seiner ETW vor Genehmigung der Jahresabrechnung ab.
    <= Das geht dich gar nichts an!
    Es kann dir doch völlig wurscht sein, was andere Vermieter machen - oder nicht?
    War dir denn nicht schon bei der Kaufabsicht für dieses Objekt von Anfang an klar, dass der Mehrheitseigentümer mit seiner erdrückenden Stimmenmehrheit JEDE WEG-Abrechnung und ALLES was er will erzwingen kann?
    Wenn dir das nicht passt, dann klage halt jedes Mal.
    Ob dir in jedem Einzelfall gelingt die Richter (Mehrzahl da Instanzen) von dem "Missbrauch der Stimmenmehrheit" zu überzeugen?

    -----------------------------------------------------
    Die Grundsteuerbescheide gehen eine gewisse Zeit lang bürokratisch-korrekterweise an den Bauträger.
    Irgendwann mal wird der Bauträger das Geld anteilig von den Käufern, also auch von dir verlangen, wenn das so im Kaufvertrag steht.

    Es ist vom WEG-Verwalter also 100%-ig korrekt!!! die Grundsteuer des Bauträgers (= Bescheidempfängers) NICHT in die WEG-Abrechnung aufzunehmen!!!

    Mit den richtigen Klauseln im Mietvertrag ist es kein Problem die Grundsteuer vom Mieter rückwirkend zu verlangen.
    Ob der Vermieter dann auch tatsächlich was bekommt, hängt u.a. von der Zahlungslust, Zahlungsfähigkeit, ..., Vermieterfähigkeit, Rechtsanwaltsfähigkeit ab.

    -------------------------------------------------------
    Annahme u. Bezahlung des Grundsteuerbescheides durch einen nicht dazu berechtigten Eigentümer
    <= Falsch! Siehe vorstehende Begründung.

    -------------------------------------------------------
    Sofern die Jahresrechnung von der Eigentümergemeinschaft noch nicht genehmigt ist, sind auf diesem -ungesicherten weil nicht genehmigten Zahlenmaterial- gefertigte BK/NK-Abrechnungen eines der betr. Eigentümer mit seinen Mietern schlichtweg falsch (Aussage eines RA f. Miet-/WEG-Recht).
    <= Die Aussage des RA f. Miet-/WEG-Recht ist in dem Zusammenhang und dem was du schreibst falsch.
    Zunächts mal, was geht dich das an? (Wiederholung)
    Und ob die Mieterabrechnungen eines anderen Vermieters falsch sind, hat ein Gericht zu klären, keinesfalls du!


    -------------------------------------------------------
    Hast du Luise den WEG-Verwalter mit der "Mietverwaltung" bzw. Mieteranrechnung deiner Mieter in dem Objekt beauftragt?
     
  8. Luise

    Luise Benutzer

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    Hallo Vermieterheini!

    Schon im Weihnachtsstreß oder so? Dein teils recht agressiver Ton passt mir nicht. So bitte nicht! Es führt zu nichts. O.k.?

    Zu Deinen Fragen:
    Wir sind selbstnutzende Eigentümer und auch Vermieter, haben entspr. Rechtsschutz, ebenso einen Fachanwalt für WEG-Recht, der uns schon sagen wird, was geht oder nicht (da werden gerade noch andere Dinge geklärt, die nicht in ordnung sind).
    Es wird sicher kein Spaziergang, das ist klar. Aber ich sehe es mittlerweile so: Egal, wie nervig es wird, man kann nur was dazulernen.

    LG
    Luise
     
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