WEG-Hausverwaltung verweigert Eigentümer vollständige Einsicht in Unterlagen - Wie vorgehen?

Diskutiere WEG-Hausverwaltung verweigert Eigentümer vollständige Einsicht in Unterlagen - Wie vorgehen? im WEG-Verwaltung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, angenommen ein Hausverwalter einer WEG verweigert einem Eigentümer einen vollständigen Einblick in die Buchhaltung, bzw. in die...

  1. #1 schnubbidubbi, 08.03.2017
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    Hallo,

    angenommen ein Hausverwalter einer WEG verweigert einem Eigentümer einen vollständigen Einblick in die Buchhaltung, bzw. in die Unterlagen.

    Konkret...

    - verweigert er die Auflistung der Abrechnungsspitzen der anderen Miteigentümer (Begründung: Datenschutz)
    - legt er keine original Bankkontoauszüge, sondern nur Ausdrucke aus einer Drittsoftware vor

    Ein Überblick über die Vermögensverhältnisse der WEG bzw. eine Kontrolle der Abrechnung ist so unmöglich. Konter des Verwalters: Der Beirat habe die Unterlagen geprüft. Dieser Beirat wiederum ist jedoch offensichtlich inkompetent in Buchhaltungsfragen. Auch einen schriftlichen Prüfbericht für die Miteigentümer gibt es nicht.

    Was wäre nun der richtige Weg, darauf zu reagieren, da man hier durch gutes Zureden nicht weiterkommt.

    Mir fallen zwei Möglichkeiten ein:

    a) Den Verwalter direkt auf Herausgabe der Unterlagen verklagen: Das dauert aber seine Zeit und währenddessen ist die Abrechnung garantiert schon beschlossen und Entlastung erteilt - Schadenersatz wegen falscher Abrechnung / Veruntreuung dürfte dann schwierig werden.
    b) Nachdem auf der Eigentümerversammlung die Abrechnung beschlossen und Entlastung erteilt wurde, hiergegen Anfechtungsklage einreichen, da die Abrechnung nicht prüfbar und somit nicht ordnungsgemäß war.

    Mir gefällt b) vom Gefühl besser, aber ich bin mir nicht sicher, ob das so überhaupt Aussicht auf Erfolg hat. Bei a) auch nicht. Hat jemand Tipps?
     
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  3. #2 BHShuber, 08.03.2017
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    Hallo,

    zunächst, Verwaltet der Hausverwalter WEG alle Unterlagen der WEG treuhänderisch und alle Unterlagen der Gemeinschaft gehören auch allen.

    Nun ist die Berufung auf Datenschutzrechte kein Einwand Einsicht in die Unterlagen zu verwehren, der Verwalter könnte diese unkenntlich machen und den Eigentümer somit eine Einsicht in die Unterlagen ermöglichen.

    Den Zeitaufwand müsste der Einsichtsfordernde dann aber bezahlen.

    Das Einsichtsrecht ist auch dann noch zu gewähren wenn die Gemeinschaft für eine Abrechnung eine Entlastung erteilt hätte und unabhängig davon ob die Kontrolle dem Beirat übertragen worden wäre oder nicht, denn nur durch eigene Einsicht und unter Umständen Feststellung von Ungereimtheiten hätte der Eigentümer die Möglichkeit nach dem Beschluss der Entlastung und Genehmigung der Abrechnung, eine Beschlussanfechtungsklage fristkonform einzuleiten.

    ABER, dieses Einsichtsrecht erfordert ein berechtigtes Interesse, bzw. der Auskunftsanspruch für die Einsicht in die Unterlagen, nur auf bloßem Verdacht unbegründet hast du hier schlechte Karten.

    Gruß
    BHShuber
     
  4. #3 schnubbidubbi, 08.03.2017
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    Kann ich mir nicht vorstellen, dass das so sein soll. Gibt es irgendwelche Urteile?

    Mein berechtigtes Interesse ist, mir einen Überblick über die tatsächlichen Vermögensverhältnisse der WEG zu verschaffen..

    Vielleicht sollte ich noch anmerken, dass Bankkontostände (IST) generell von diesem WEG-Verwalter in den an alle Eigentümer versandten Unterlagen gar nicht angegeben werden, was in meinen Augen nicht ordnungsgemäß ist.

    Die Einsicht in ebendiese Bankkontostände wird also ja wohl erlaubt sein, oder?

    Und dass man dann ein Original-Dokument sehen will ja wohl auch! Sag ich mal so, damit einem nicht sowas passiert.
     
  5. #4 BHShuber, 08.03.2017
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    Hallo,

    OLG Hamm WE 3/1988, 92

    Der einzelne Eigentümer hat nur ein eingeschränktes Auskunftsrecht.



    Durch die WEG in jedem Fall, der einzelne Eigentümer nur im Ausnahmefall, grundsätzlich muss die Gemeinschaft der Eigentümer dies vom Verwalter fordern oder die Einsicht über den Eigentümerbeirat fordern.

    Nein, nur in Ausnahmefällen mit akuter Begründung, z. B. der Verdacht der Veruntreuung.,

    Nur weil du das sehen möchtest und dich interessiert oder neugierig bist, dürfte als Begründung nicht ausreichend sein, doch sollte man mit Vorwerfungen oder Verdachtsäußerungen sehr vorsichtig sein, das kann schnell mal nach Hinten losgehen.

    Du sagst also, dass bei der Hausgeldabrechnung weder die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage noch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft und des einzelnen Eigentümers hinterlegt ist oder nicht ausgeführt?

    Gruß
    BHShuber
     
  6. #5 schnubbidubbi, 08.03.2017
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    Doch, die IHR ist aufgeführt, aber eben nur SOLL. Ob das Geld tatsächlich vorhanden ist, steht in den Sternen.
     
  7. #6 Fremdling, 08.03.2017
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    Du hast Einsichtsrecht. Kontoauszüge machen nur im Original Sinn. Der vorgeschobene Datenschutz ist kein ernsthaftes Argument. Deine kritische Einstellung ist begründet.

    Aaaber versuche es doch zunächst unter angemessener Frist nochmals gütlich und ganz ohne die zarteste Vorverurteilung!?

    Den Weg übers Gericht kannst Du immer noch starten, wenn Du die Einsicht erzwingen müßtest. Nimm dann aber Geld mit und geh zum Fachanwalt.

    Berichte mal gelegentlich.
     
  8. #7 BHShuber, 08.03.2017
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    Hallo,

    na dann lass die Einsicht in die Bankdaten und Kontoauszüge doch mal zur nächsten Eigentümerversammlung auf die TOP-Liste setzen, so wie sich das liest, dürfte die ja bald sein, oder?

    Oder du möchtest ein Klage gegen einen Beschluss vorbereiten, hierzu hättest du dann durchaus ein individuelles Einsichtsrecht in die Bankkontodaten, wehe dir, du bereitest keine Klage vor, sollte dir klar sein, dass Querulanten von der Gemeinschaft der Eigentümer ausgeschlossen werden können, dies geht sogar so weit als dass das Sondereigentum zwangsversteigert werden könnte.

    Weist du, man kann alles ein wenig übertreiben, wenn man will und auch zum Überkontrollfreak werden, zumal und hoffentlich hat man den unfähigen Beirat einmal gefragt ob er sich hier Übersicht über die Konten verschafft hat, merke, auch ein Beirat hat seine Aufgabe ernst zu nehmen und haftet unter bestimmten Gesichtspunkten für seine Tätigkeit!

    Gruß
    BHShuber
     
  9. #8 Tobias F, 08.03.2017
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    Einspruch ;-)
    "Der Hausverwalter kann keine datenschutzrechtlichen Gründe anführen und das Einsichtsrecht verweigern. Unter den Wohnungseigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es kein Recht auf Anonymität (Deckert ETW Gr.4, 252). Hier überwiegt das berechtigte Interesse des einzelnen Eigentümers gegenüber eventuell schutzwürdigen Belangen eines anderen Wohnungseigentümers.

    Allenfalls personenbezogene Daten (Intimdaten aus dem Privatbereich: Alter, Beruf, Personenstand) kann der Hausverwalter zurückhalten. Sie sind gegebenenfalls in den Unterlagen zu schwärzen. Da jeder einzelne Wohnungseigentümer auch Gläubiger von Hausgeldern gegenüber einem im Zahlungsverzug befindlichen Miteigentümer ist, wird ihm überwiegend auch ein Einsichtsrecht in Hausgeldkonten anderer Miteigentümer zur Feststellung und Prüfung eventueller Zahlungsrückstände zugestanden (LG Essen DWE 1/1987, 20, OLG Hamm DWE 1/1986, 24).

    Dieses Einsichtsrecht besteht nach allgemeiner Auffassung auch nach der Beschlussfassung über eine Abrechnung und unabhängig davon, ob die Eigentümergemeinschaft eine Abrechnung genehmigt oder dem Verwalter Entlastung erteilt hat (OLG Frankfurt NJW 1972, 1376; OLG Karlsruhe MDR 1976, 758).

    Das Einsichtsrecht eines Wohnungseigentümers soll auch unabhängig davon bestehen, inwieweit Einsichts- und Kontrollrechte einem eventuell bestehen Verwaltungsbeirat übertragen wurden (OLG Hamm WEZ 4/1988, 275). Gegenteilig entschied das BayObLG (2 Z 33/79) und erachtete eine verwaltervertraglich vereinbarte Einschränkung von Einsichtsrechten für zulässig."

    Hier wäre also zu klären ob es im Verwaltervertrag eine diesbezügliche Einschränkung gibt.
    Letztlich bliebe jedoch nur der Weg vor Gericht - vielleicht käme dann ja noch ein ganz anderes Urteil heraus.



    Wo steht das?


    Auch hierzu bitte ich um Angabe der Quelle.



    Zum einen soll man deiner Ansicht nach angeblich nur im Verdachtsfall ein Einsichtrecht haben, zum anderen soll man mit Verdächtigungen jedoch vorsichtig sein? Wie passt das zusammen?
     
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  10. #9 BHShuber, 08.03.2017
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    Hallo,

    da muss ich dir leider widersprechen, denn ein individuelles Einsichtsrecht hat der einzelne Eigentümer nur in die Unterlagen, die ausschließlich ihn betreffen.

    Für die Einsicht insbesondere Bankkontodaten aller Eigentümer sollte ein ausreichende Anspruchsbegründung vorliegen oder noch einfacher, die Gemeinschaft gesamt fordern.

    Gruß
    BHShuber
     
  11. #10 BHShuber, 08.03.2017
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    Hallo,

    hier: BayObLG NJW 1972, 1377

    und hier: OLG Celle DWE 1984, 126

    gilt auch für diese Frage.

    Gruß
    BHShuber
     
  12. #11 PHinske, 08.03.2017
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    Das umfangreiche Auskunftsrecht steht in der Tat der Gemeinschaft zu.

    Jeder einzelne Eigentümer hat aber ein quasi unbegrenztes Recht auf Einsichtnahme in alle Unterlagen der WEG.

    Die Haltung des Verwalters ist eindeutig rechtswidrig.
    So darf auch jeder sehen, wie das Abrechnungsergebnis bei den anderen Eigentümern ist.

    Soweit der Verwalter in der Abrechnung tatsächlich nur die Soll-Rücklage ausweist, bestehen größte Erfolgsaussichten bei der Anfechtung einer beschlossenen Abrechnung.

    LINK: https://www.haufe.de/immobilien/ver...langjaehrige-abrechnungspraxis_258_82404.html

    Vor der Anfechtungsklage sollte man es aber vorher im Guten versuchen, inbesondere die Eigentümerversammlung vor dem Beschluss der fehlerhaften Abrechnung deutlich warnen.

    MfG PHinske
     
  13. #12 BHShuber, 08.03.2017
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    Hallo,

    ja wie wohl, verschafft sich der Eigentümer unter einem nicht vorhandenem Vorwand die Einsicht oder bezichtig jemanden (Hausverwalter) kann das sehr übel ausgehen, nicht mehr und nicht weniger.

    Gruß
    BHShuber
     
  14. #13 Fremdling, 08.03.2017
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    Wer zwingt Dich?

    Lies doch lieber mal Thomas F!
     
  15. Jobo45

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    Also ein wichtige Aufgabe des Verwaltungsbeirats bei der Buchprüfung ist die Kontrolle der tatsächlichen Kontostände am Jahresende, damit kann er sicherstellen, zumindest gesehen zu haben, dass das Geld zu diesem Zeitpunkt auch noch da war.
    Hast Du mit dem Beirat schon mal gesprochen, ob die die Kontostände vom Jahresende und das sind ja nicht unüberschaubar viele, zumal dies auch keine großen Buchhalterischen Fähigkeiten verlangt, eingesehen haben.
    Ich kenne, das so dass die Verwaltung dem Beirat zur Prüfung die Abrechnung vorab mit den Belegen bereitstellt.
     
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  16. #15 BHShuber, 08.03.2017
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    Hallo,

    wer sagt dass man mich zwingt, lediglich eine Feststellung.

    Hab ich gelesen.

    Gruß
    BHShuber
     
  17. #16 PHinske, 08.03.2017
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    Nein!

    https://www.haufe.de/immobilien/ver...nterlagen-umfassend-zulaessig_258_378846.html

    BHShuber,

    deine Kommentarquellen sind überhaupt nicht aktuell!

    MfG PHinske
     
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  18. #17 Fremdling, 08.03.2017
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    Lieber Huber, gib auf! :005sonst:
     
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  19. #18 BHShuber, 08.03.2017
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    Hallo,

    ja scheint so, danke für die Auffrischung dort genanntes Urteil war tatsächlich nicht bekannt, so revidiere ich meine Ausführung und behaupte das Gegenteil.

    Gruß
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  20. #19 BHShuber, 08.03.2017
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    Hallo

    hab ich doch schon ;)

    Gruß
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  21. #20 Tobias F, 08.03.2017
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