WEG-Konto im Minus, teilw. Leerstand und untätiger Verwalter

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von ansako, 15.09.2007.

  1. ansako

    ansako Neuer Benutzer

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    auch unsere WEG hat Probleme mit dem Verwalter
    Das Objekt war zunächst ein Anlageobjekt; der Besitzer ist platt (= hat die Fingerchen gehoben) und das Objekt wurde geteilt. Die Bank hat zunächst Geld fließen lassen, damit neue Fenster und Gaszentralheizung eingebaut werden konnten und einem freien Verkauf der Einheiten zugestimmt (= nicht die Zwangsversteigerung angestrebt). Es sind insgesamt neun Einheiten, von denen zwei noch nicht verkauft sind - und seit langem leerstehen.
    Das WEG ist wohl fett im Minus - jeder Eigentümer hat Forderungen aus zu hohen Hausgeldzahlungen. Bei mir sind es aktuell ca. 750 EUR, weshalb ich die Hausgeldzahlungen nunmehr eingestellt habe. Jetzt hat mich der Verwalter aufgefordert (eben weil das Konto im Minus ist) die Zahlungen wieder aufzunehmen, was ich nicht so wirklich einsehe.

    Zentrale Frage: wer ist für die Unkosten der leerstehenden Wohnungen zahlungspflichtig, wenn der eigentliche Eigentümer nicht zahlen kann (Titel bringt nichts). Dann bleibt die WEG auf den Kosten sitzen und es kommt zur Sonderumlage zu Lasten der anderen Eigentümer??
    Ich bin gerade dabei, in Erfahrung zu bringen, woher der Minussaldo kommt. Vermutlich kommt ein nicht unerheblicher Betrag von einem Bewohner einer der nun leerstehenden Wohnungen, der nur eine Pauschale für die Nebenkosten gezahlt hat, aber die tatsächlichen Kosten höher waren. M.E. nach, hätte es Aufgabe des Verwalters sein müssen, dem entgegen zu wirken. Gem. Verw.vertrag ist er für das Eintreiben der Hausgelder zuständig - wenn der Typ nicht gezahlt hat, hätte man ihm doch die Versorgung kappen müssen, oder? Ob darüber hinaus noch ein Obolus an die Bank geflossen ist, weiß ich (noch) nicht. Da es keinen schriftlichen Mietvertrag mit dem Bewohner gab (in dem NK aufgeschlüsselt gewesen wären) sind die NK meines Wissens nach in der Zahlung enthalten gewesen und hätten eingehalten werde müssen, so dass nur ein Restbetrag an die Bank hätte gehen dürfen (wenn denn tatsächlich was geflossen ist).
    Für Infos bin ich dankbar.
     
  2. AdMan

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  3. #2 LMB-Immo, 16.09.2007
    LMB-Immo

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    Hallo ansako,

    paar fragen habe ich. Ihr habt ein aktuellen Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen? Dann müsstet Du doch wissen, wo was hin geflossen ist? Wie könnt Ihr Forderungen aus den Hausgeldzahlungen haben, wenn das Konto in Minus ist? Warum siehst Du nicht ein, das Du weiter das Hausgeld bezahlen musst, wie soll der Verwalter die Rechnungen bezahlen?

    Wenn die WEG Geldprobleme hat sollte der Verwalter eine Versammlung einberufen, die Sachlage erklären und eine Sonderumlage beschießen. Die Aufforderung an Dich, weiter das Hausgeld zu bezahlen, ist das was der Verwalter machen soll: Das Geld eintreiben.

    Bei den leer stehenden Whgs ist der Eigentümer verantwortlich. Die fehlenden Gelder müssen tituliert werden und eine Zwangshypothek sollte in das Grundbuch der Whgs eingetragen werden, so könnt Ihr als WEG die Zwangsversteigerung betreiben und werden nach den neuen WEG-Gesetzt von den Erlös der Versteigerung bevorzugt bezahlt, wenn genug aus der Versteigerung kommt.


    Gruß

    Lothar Berg
     
  4. ansako

    ansako Neuer Benutzer

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    Hallo Lothar,

    natürlich haben wir einen Wirtschaftsplan und Abrechnungen - aus denen sich mein Guthaben ergibt. Da meine für dieses Jahr bereits geleisteten Zahlungen bereits den durchschnittlichen Betrag meiner Vorjahres-Abrechnungen erreicht haben (und ich zudem meine Guthaben aus vorherigen Wirtschaftszeiträumen noch nicht zurückerhalten habe), habe ich mein Soll m.E. mehr als erfüllt. Da nicht nur ich noch auszuzahlendes Guthaben habe, stellt sich aktuell die Frage, welche Rechnungen der Verwalter bezahlt hat, die eventuell von dem Eigentümer der leerstehenden Wohnungen hätten gezahlt werden müssen und ob die hat begleichen dürfen - wohl wissend, dass er das Geld vom Eigentümer nicht bekommt? Hätte er uns vorher informiernen müssen??

    "werden nach den neuen WEG-Gesetzt von den Erlös der Versteigerung bevorzugt bezahlt, wenn genug aus der Versteigerung kommt." Meinst du damit, das wir trotz einer Grundschuld der Gläubigerin noch vor dieser Geld aus der Versteigerung erhalten würden??!! Gibt's eine entsprechende Grundlage, die den Verwalter zu diesem Handeln verpflichtet respektive hätter er vor diesem Hintergrund eine außerwöhnliche Versammlung einberufen und uns über diese Möglichkeit informieren müssen??

    Kannst du mir auch was zu dem zweiten geschilderten Aspekt des Sachverhalts sagen? Aus den Wohnungen resultieren 2,5 TEUR Forderungen der WEG an den Besitzer, der wie gesagt nicht zahlen kann (hieraus resultiert m.E. die Tatsache, dass Eigentümer mit Forderungen an die WEG bisher ihr Geld nicht bekommen haben). Hätte er das entstehen diester Kosten vor dem Hintergrund, dass der Umstand bekannt war, nicht weitesgehend verhindern müssen?

    Ich werde versuchen, noch diese Woche Einsicht in die Unterlagen beim Verwalter (insbesondere Kontoauszüge) zu nehmen - die Versammlung war noch nicht, obwohl ich ihm schon mehrfach auf die Füße getreten bin - gem. Verwaltervertrag soll die Versammlung innerhalb der ersten beiden Quartale erfolgen. Sollte ich die Zahlungen wieder aufnehmen, bin ich am überlegen, ob ich die Zahlungen ausdrücklich um die Verwalterpauschale kürzen soll - damit man sein 'Gehalt' bekommt, muss man arbeiten (zumindest ist das bei jedem normalen AN so... )

    Viele Grüße zurück
     
  5. #4 LMB-Immo, 16.09.2007
    LMB-Immo

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    Hallo ansako,

    In der Abrechnung sollte der genaue Geldbetrag für das Jahr 2007 stehen, den Du pro Monat zahlen musst. Da kannst Du nicht einfach willkürlich entscheiden, ich habe ein Guthaben und den Durchnittsbetrag des letzten Jahres bezahlt und jetzt stelle ich mal die Zahlungen ein und wundere mich jetzt warum der Hausverwalter wieder Geld haben will. So einfach ist es auch nicht.
    Es ist auch die Frage, was beschlossen wurde, wie mit den Guthaben verfahren wird.

    Das ist eine Mutmaßung von Dir, weil er Dir eine Zahlungsaufforderung geschickt hat, oder?

    Da der WEG-Verwalter für das Gemeinschaftseigentum verantwortlich ist, ist eine Splittung auf einzelnen Wohnungen nicht möglich. Die Rechnungen die der Verwalter bekommt gilt erstmal für alle. Er kann keine Rechnung kürzen, weil ein Eigentümer nicht zahlt. Die Verteilung erfolgt, dann in der Hausgeldabrechnung.

    Daher tragen erstmal alle restlichen Eigentümer die Kosten.

    Jetzt zur Versteigerung.

    Betreibt die Eigentümergemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren als Gläubigerin, sind die Vollstreckungsvoraussetzungen in § 10 Abs. 3 ZVG geregelt. Danach müssen die Ansprüche der Gemeinschaft zunächst einmal den Verzugsbetrag nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG übersteigen. Die Voraussetzungen der Entziehung des Wohnungseigentums regelt § 18 WEG. Nach der erwähnten Bestimmung des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG können die Wohnungseigentümer vom Hausgeldschuldner die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn sich dieser mit der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung gemäß § 16 Abs. 2 WEG in Höhe eines Betrags, der 3 % des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet.

    Weitere Voraussetzung einer Zwangsversteigerung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ist, dass die Ansprüche tituliert sind: Möchte die Eigentümergemeinschaft als Gläubigerin das Zwangsversteigerungsverfahren betreiben, muss über ihre Ansprüche gegen den Schuldner ein rechtskräftiges Urteil über die Beitragsrückstände oder ein rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid vorliegen. Eines Duldungstitels bedarf es hingegen nicht.

    Aus dem Zahlungstitel muss sich erkennen lassen, dass die Voraussetzungen zur Berücksichtigung der Ansprüche in der Rangklasse 2 vorliegen. Der Titel muss also

    * die Art der Forderung (z. B. Hausgeldforderung),
    * den Bezugszeitraum sowie
    * die Fälligkeit der einzelnen Beträge

    ausweisen. Die Angabe des Bezugszeitraums ist erforderlich, um feststellen zu können, ob die geltend gemachte Forderung auch in den berücksichtigungsfähigen Zeitraum fällt.

    Die zur Berücksichtigung des Vorrangs erforderlichen Angaben können auch aus einem Vollstreckungsbescheid hervorgehen, der im Mahnverfahren ergangen ist. Der Vordruck im maschinellen Mahnverfahren sieht in seinem Hauptforderungskatalog bereits eine entsprechende Forderungsart vor. Aber auch im nichtmaschinellen Verfahren können die entsprechende Forderungsart und der Bezugszeitraum angegeben werden. Die Bezeichnung von Fälligkeitsterminen ist in beiden Verfahren möglich.

    Soweit die nach Satz 2 erforderlichen Angaben nicht aus dem Titel selbst ersichtlich sind, können diese etwa durch Vorlage der Klageschrift glaubhaft gemacht werden. Das ist bei Anerkenntnis- oder Versäumnisurteilen der Fall oder aber dann, wenn das Urteil nach § 313a ZPO keinen Tatbestand und keine Entscheidungsgründe enthält, weil es sich um ein Bagatellverfahren mit einem Streitwert bis 600 EUR handelt.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  6. ansako

    ansako Neuer Benutzer

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    Hallo Lothar,

    mit dem Minus habe ich mich wohl missverständlich ausgedrückt: das Kto ist minus - diese Tatsache wird als Grund angegeben, warum wir unsere Guthaben nicht ausgezahlt bekommen. (nur wie 'fett', weiß ich (noch) nicht) Es ist nicht beschlossen worden, dass diese Beträge "im Pott" verbleiben sollen, um Liquiditätsspielraum zu haben. Aber letzten Endes läuft es jetzt wohl darauf hinaus, dass wir der WEG bis auf Weiteres zinslos Kredit gewähren, ohne ein tatsächlichen Ausblick darauf, ob und wann wir das Geld wiederbekommen.

    Wenn der besagte Bewohner wiederholt hohe Heizungskosten (fast 1100 EUR) verursacht (ich habe die halbe Wonfläche und nur ca. 250 EUR Heizkosten) und bei Weitem nicht ausreichend zahlt, handelt es sich um ein Punkt, an dem hätte ansetzen müssen, um ein Anwachsen der Forderungen der WEG an diesen Bewohner bzw. an den Eigentümer eine Grenze zu setzen.

    Ich ärgere mich vor allem, weil der Verwalter die Übersicht über die Gesamtsituation haben sollte, stets und umfassend in regelmäßigen Abständen informieren sollte und mit seinem Wissen (er ist hauptberuflich Verwalter) im Interesse der zahlenden Eigentümer agieren sollte. Es kann nicht im Sinne des Erfinders sein, dass er die Hände zunächst in den Schoß legt, um sie dann gegenüber den zahlenden Eigentümern aufzuhalten. Man kann leider keine Bemühungen erkennen, dass er tatsächlich eine abschließende Lösung für das Problem anstrebt. (17% meines Hausgeldes fließt in seine Tasche) Unter solchen Asoekten ist meine Verärgerung mit Sicherheit zu verstehen.

    Viele Grüße
     
  7. #6 LMB-Immo, 17.09.2007
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    Hallo ansako,

    Da muss ich Dir recht geben.
    Er hätte erstmal den Eigentümer mahnen und Titulieren müssen, wie unten beschrieben. Dann notfalls eine Sonderumlage errechen um den Engpass zu begrenzen.
    Dann eine Versammlung einberufen, um den WhgEntzug zu beschließen, wenn die 3% erreicht sind, zeitnah vorzunehmen zu können. Die Sonderumlage zu beschließen und erklärt die gesamt Situation der WEG.
    Also so wäre unser Arbeitsweise. Sicher ist sie nicht perfekt, aber am Schluss sind alle zufrieden.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  8. #7 Martens, 25.09.2007
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    moin,

    mal kurz und knapp und von vorne.

    Wenn der aufteilende Eigentümer die e.V. abgegeben hat, dann kann der Verwalter nackt auf dem Tisch tanzen, er wird dort wohl kaum Geld eintreiben können. Du schreibst selbst, "Titel bringt nichts".

    Wenn es also zu Zahlungsausfällen kommt, müssen die anderen Eigentümer diese kompensieren.

    Die Aufrechnung von beschlossenen Wohngeldzahlungen ist grundsätzlich nicht zulässig. Blos weil jemand meint, er hätte nun genug gezahlt, stellt er die Zahlung ein?
    Na Bravo!
    Die Zahlungsklage gegen Dich wäre sofort unterwegs.

    Eine Diskussion über Details und Verantwortlichkeiten wäre sinnvoll, wenn Fakten vorhanden sind. Die sehe ich hier nicht.

    Also wirklich mal Einsicht in die Unterlagen nehmen und nachsehen, ob eine Kontenüberziehung vorhanden ist, in welcher Höhe und dann klären, aus welchem Grund dieses entstanden ist.

    Es ist auch völlig unerklärt, was ein Bewohner der nun leerstehenden Wohnung für eine Beziehung zum WEG-Verwalter gehabt haben soll. Üblicherweise hat der WEG-Verwalter überhaupt keine vertragliche Beziehung zu Mietern... was hätte er also tun sollen?

    Eine Versorgunssperre ist grundsätzlich möglich, dazu bedarf es aber eines Beschlusses der Eigentümer. Meist gibt es bei der Umsetzung technische Schwierigkeiten, wie lege ich die Heizung im 3. OG links tot, ohne das 4. und 5. Stockwerk ebenfalls zu kappen? Gleiches gilt für Wasser, Kabelfernsehen etc.

    Also tief durchatmen und die Fakten klären.

    Lothar,

    meist kann die WEG den Verkauf der Einheit gar nicht erzwingen, weil die Bank zuerst im Grundbuch steht.
    Da die Wohnung wohl über Wert belastet ist - sonst wäre sie schon längst verkauft - dürfte es da schwierig werden.

    Außer Kosten für das Verfahren nach §18 WEG - man bezahlt ersteinmal den Gutachter - bleibt meist für die Gemeinschaft nicht viel übrig.

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  9. #8 LMB-Immo, 25.09.2007
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    Hallo Christian,

    So pauschal ist das aber nicht mehr, das die WEG bei einer ZV leer ausgeht. Die Rangfolge bei einer ZV ist im § 10 Abs. 1 ZVG neu geregelt worden. Hieraus sind die Hausgeldgläubiger in Rang 2 noch vor der Bank.
    Der Anspruch muss aber angemeldet werden.

    Rangfolge der GL-Befriedigung:

    1
    die Ausgaben des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers zur Erhaltung und nötigen Verbesserung des Grundstücks berücksichtigt;

    1a
    Feststellungskosten zur Insolvenzmasse berücksichtigt. Voraussetzung ist, dass das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet und ein Insolvenzverwalter bestellt ist;

    2
    die fälligen Ansprüche der anderen Wohnungseigentümer auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet sind, berücksichtigt;

    3
    die öffentlichen Grundstückslasten berücksichtigt, für die eine dingliche Haftung besteht. Zu derartigen öffentlichen Grundstückslasten gehören insbesondere Ausgleichsbeträge für die Boden- bzw. Altlastensanierung sowie der Erschließungskostenbeitrag;

    4
    die Hypotheken- und Grundschuldgläubiger sowie derjenigen, zu Gunsten derer eine Zwangshypothek eingetragen ist, berücksichtigt. Auch Ansprüche aus sonstigen dinglichen Rechten sind zu berücksichtigen wie beispielsweise aus Dienstbarkeiten oder Reallasten oder einem Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsrecht. Voraussetzung für eine Berücksichtigung ist stets, dass das Recht dem betreibenden Gläubiger gegenüber wirksam ist, was nur dann der Fall ist, wenn das infrage stehende Recht vor dem Zeitpunkt der Beschlagnahme entstanden ist. Andernfalls fällt es in die Rangklasse 6;

    5
    die Ansprüche der die Zwangsversteigerung betreibenden persönlichen Gläubiger berücksichtigt. Hierunter fallen insbesondere diejenigen Gläubiger, die wegen einer titulierten persönlichen Forderung das Verfahren betreiben bzw. einem solchen beigetreten sind.
     
  10. #9 Martens, 25.09.2007
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    Martens
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    moin Lothar,

    wir reden aneinander vorbei!

    Sollte die Bank die Zwangsversteigerung betreiben, kann sich die WEG mit ihrem Titel einhängen, das ist jetzt neu und gilt auch erst für Verfahren, die seit dem 01.07. eröffnet werden. Soweit klar.

    Betreibe ich jedoch einen Zwangsverkauf nach §18 WEG oder will mit meinem Titel die ZV beantragen, muß ich mich mit der Bank einigen, da diese dem Verkauf zustimmen muß.
    Weiterhin trägt der betreibende Gläubiger eben erstmal die Verfahrenskosten...

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  11. #10 LMB-Immo, 27.09.2007
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    Abend Christian,

    Aber das muss tutiliert werden und der TE meinte, der Titel bringe nichts, was so sicher nicht stimmt, da die Whg auch eine Wert hat, zwar nicht den Wert für die Tilgung der Gesamtschuld, aber da die WEG in Rang 2 somit vor den Grundpfandgläubigern steht muss die HV diese tituliern.
    Außerdem sind die bevorrechtigten Forderungen auf die laufenden sowie die beiden vergangenen Kalenderjahre beschränkt und die Höhe kann aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG ein Betrag von höchstens 5 % des gemäß § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswerts geltend gemacht werden.

    Außerdem meinte ich nicht, dass das Verfahren WEG § 18 durchgeführt werden muss. Also freier Verkauf. Sondern das der Eigentümer mit 3% des Einheitswert länger als 3 Monate verzug ist, ist die Mindesvoraussetzung, damit die WEG als betreibende Gläubigerin die ZV beantragen kann und natürlich tituliert.

    Weil es kann ja sein, das der Schuldner die Bank bedient, aber die WEG nicht, so dass die Bank kein Interesse an einer ZV.

    Ich hoffe, jetzt ist es klarer was ich meine.
    Klar ist die ZV günstiger und scheller als der freie Verkauf.
    Man muss aber wissen, das auch eine ZV sich in die länge ziehen kann, wenn der Schuldner raffiniert ist und ohne das er auch nur eine Cent zahlt. Da ist aber ein Thema, wo andere Internetforen genauer Infos geben können.


    Gruß

    Lothar Berg
     
Thema: WEG-Konto im Minus, teilw. Leerstand und untätiger Verwalter
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