WEG Konto und Alternativen

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von suny, 22.03.2013.

  1. suny

    suny Benutzer

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    Hi,
    ich bin Eigentümerin von 4 WE in einem MFH es gibt noch 2 WE anderer Eigentümer.
    also bin ich Mehrheitseigentümerin, auch nach Miteigentumsanteilen der Teilungserklärung.
    Bisher (seit 12 Jahren) sind wir eine selbstverwaltete Eigentümergemeinschaft. Ich mache lediglich eine Nebenkostenabrechnung für alle Bewohner des Hauses.
    Es gibt ein reines Konto für Rücklagen welches bis dato als Girokonto unter meinem Namen läuft.
    Ich wollte die Sache professioneller angehen und ein WEG Konto anlegen.
    Allerdings kann ich laut Aussage der DKB-Bank, die eine Vermieterplattform mit Rücklagenkonto und Hausgeldkonto anbietet, nicht in Vertretung für die Eigentümergemeinschaft anlegen, sondern ich muss eine Verwaltervollmacht vorlegen.
    Das heißt ich muss mich als Verwalter wählen lassen.
    Frage 1. kann ich mich als "Mehrheitseigner" auch selbst wählen? oder ist dann von Mißbrauch zu sprechen?
    Frage 2. wenn ich Verwalter bin zieht das einen ganzen Rattenschwanz von Verpflichtungen nach dem WEG-Gesetz nach sicht. Kann ich die Verwaltung einschränken oder die anderen beiden Eigentümer mit in die Pflicht nehmen?
    Frage 3. Gibt es eine Alternative zum WEG Konto, welches doch lt. Gesetz vorgeschrieben wurde, bei dem ich nicht Verwalter sein muss?
    Dankeschön für Rat und Erfahrungen!
    san
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 22.03.2013
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    moin,

    das Arbeiten mit der Verwalterplattform der DKB ist recht problemlos, dies vorweg.

    Die DKB verlangt - verständlicherweise - eine Vollmacht für das Anlegen der Konten. Diese könnte natürlich auch ausschließlich so abgefaßt sein, daß der Eigentümer X zur Anlage eines Kontos auf den Namen der WEG bevollmächtigt wird.

    Wenn jemand jedoch bereits jetzt die Gelder der WEG verwaltet, ist er de facto der Verwalter und de jure in der Haftung, so daß nichts gegen eine ordnungsgemäße Bestellung spricht.

    1. Ein Miteigentümer darf sich selbst zum Verwalter wählen. Er darf aber an der Abstimmung über den Verwaltervertrag nicht teilnehmen. Die Angelegenheit sollte also vorbesprochen werden. ;)

    2. Im Verwaltervertrag wird geregelt, welche Aufgaben der Verwalter zu erledigen hat und welche Vergütung ihm dafür zusteht.

    3. Nein.

    Christian Martens
     
  4. #3 suny, 25.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 25.03.2013
    suny

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    Erst schon mal Dankeschön für die Antwort :-)
    Ich will nicht Verwalter sein dieses ganze WEG - Gesetz ist mir zu aufwendig, da müsste ich mich erst richtig einbarbeiten.
    Mache ich mich nun strafbar oder hab ich mich schon strafbar gemacht, da seit 12 Jahren das Rücklagenkonto auf meinen Namen läuft?
    Wer soll denn das Konto führen, wenn man keinen Verwater nach WEG Gesetz hat?
    Für eine kleine WEG von 3 Leuten will das auch keiner machen. Habe 5 verschiedene Verwaltungen angerufen, sie haben kein Interesse, da es sich nicht lohne.
    Was nun? Gibt es nicht ein Hintertürchen für Mini WEG´s ohne Verwalter?
     
  5. Pitty

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    Warum willst Du es nicht so weiter laufen lassen?
     
  6. suny

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    1.wegen der Haftung
    2.die beiden anderen Miteigentümer haben bedenken weil nicht Pfändungssicher
    3. führt weit und ist kompliziert, aber das Konto ist eben jetzt offiziell meins und es geht damit auch in die Zugewinnauseinandersetzung und Berechnung bei meiner Scheidung mit ein.
     
  7. #6 Martens, 26.03.2013
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    tja, wie heißt es so schön? Einen Tod muß man sterben.

    Also entweder weiter, wie bisher oder eben "richtig" machen.

    Es findet sich durchaus auch ein Verwalter für kleine WEGs, man muß ihn nur entsprechend vergüten wollen. :D

    Christian Martens
     
  8. #7 Fremdling, 26.03.2013
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    Hallo suny,

    jedes Kreditinstitut (KI) hat klare gesetzliche Sorgfaltspflichten beim Kontovertrag (u.a. Kontenwahrheit gem. AO § 154). Insofern dürfte auch Deinem KI naturgemäß an einer klaren Trennung Deiner Gelder von den WEG-Geldern gelegen sein.

    Unser Verwalter z.B. nutzt noch historisch gewachsen einzelne Konten auf den Namen seiner Verwaltung mit Unterbezeichnungen für die einzelnen WEGs. Die lokale Sparkasse (SK) hat dazu eine 'Sondervereinbarung Grundstücksverwaltungskonto' (Formular der SK) mit dem Verwalter geschlossen, die pro Konto eine klare Zuordnung der Gelder zur verwalteten WEG definiert, womit aber auch gleichzeitig ein Aufrechnungsrecht der SK ausgeschlossen wird und ein Pfändungsschutz gegeben sein soll.

    Kann Deine 'Lösung' womöglich darin liegen, von Deinen Miteigentümern eine schriftliche Legitimation für die Verwaltung der Gelder nach WoEigG § 27 (5) zu erhalten, ohne Dich in die von Dir ungewollte Verwaltereigenschaft zu begeben? Könntest Du anschließend auch mit Deinem KI eine (pfändungssichere?) Vereinbarung in vorbeschriebenem Sinne schließen?

    Viel Glück und Erfolg!
     
  9. suny

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    Ich danke für kompetenten Rat und
    schöne Ostern :)
     
  10. suny

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    Ich hab nun ein Rücklagenkonto bei der DKB (keine Kontogebühren) auf meinen Namen mit Untertitel Rücklagen/Verwaltung Dingsbumsstr.
    und ein Hausgeld-Konto (Business Giro) bei der Postbank (9,90 € monatlich Pauschal) auf den Namen WEG Dingsbumsstr. c/o Suny.
    da ich Mehrheitseigentümerin bin hab ich mich selbst mit der Eröffnung bemächtigt ohne Verwaltervertrag...soll heißen, es gibt immer noch keine "ordentliche Verwaltung" ist aber in Arbeit :)
    l.G. Suny
     
  11. #10 Fremdling, 29.08.2014
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    Hi suny,

    unter Hinweis auf Dein neues Rücklagenkonto:
    Inzwischen kenne ich fachliche Ausführungen, dass seit der letzten WEG-Novellierung kein sachlicher Grund mehr gegen eine Kontoeröffnung auf die Gemeinschaft (statt Konto auf den Namen des Verwalters mit einem auf die Gemeinschaft schließenden Zusatz) spricht. Das geht soweit, dass in einem Verstoß gegen erstere Variante eine 'nicht ordnungsgemäße Verwaltung' mit allen daraus resultierenden Konsequenzen (z.B. Kündigung des Verwaltervertrages) gesehen wird.

    Dieser Nachtrag unter Hinweis auf meinen 'Praxisbericht' in Beitrag #7.
    Man lernt eben nie aus! Und das gilt auch für mich. :069sonst:
    So würde ich heute ausschließlich Konten auf die Gemeinschaft akzeptieren, wie sie bei unserer aktuellen Wohnung so auch glücklicherweise bereits bestehen.
     
  12. suny

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    1. es liegt in meinem Fall ein sachlicher Grund vor, warum es keine Kontoführung auf den Namen der Gemeinschaft gibt. Obwohl ich den beiden die Unterlagen der Bank zugeschickt habe und wir sogar in der ETV darüber diskutiert haben. Die beiden Miteigentümer haben mich nicht bemächtigt dieses Konto als Gemeinschaftskonto zu eröffnen.
    2. Wie bereits erörtert einen Verwaltervertrag gibt es nicht und
    3. eine Wahl zum ordentlichen Verwalter bis dato auch nicht.

    Klartext: ich bin laut der Aussagen hier im Forum defakto Verwalter, aber eigentlich nur im Innenverhältnis, da ich nach außen z.B. wie hier der Bank nicht nachweisen kann, dass ich Verwalter bin. Also verweigert mir die Bank ohne Vollmacht der ETG und ohne Verwaltervertrag die Eröffnung eines solchen Kontos.

    1. Frage: hat das nun im Streitfall rechtliche Konsequenzen der Veruntreung. zur Info: das Geld ist da, die Kotoauszüge lückenlos.
    2. Frage: von wann ist diese Novellierung, kannst du hier einen Link posten?
    3. Frage: Betrifft mich das in die Vergangenheit oder ab wann und wenn überhaupt?

    Ich komme mir dauernd vor, als würde ich mit einem Bein im Knast stehen nur weil ich seit Jahren unentgeldlich dem Gemeinwohl der WEG diene.:sauer032:
     
  13. #12 Fremdling, 30.08.2014
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    Hi suny,
    keine Angst! Bin nicht dabei, Dir den Staatsanwalt auf den Hals zu hetzen und bereits eine Zelle auszufegen ;-) Mein Nachtrag diente lediglich einer sachlichen Klarstellung.

    Wie geil ist das denn? Lässt auf großes Vertrauen oder auf mindestens genauso große Naivität schließen. Such' Dir was aus! Es geht auch beides.

    Nö, wenn Du keine Veruntreuung begehst.

    Durch die Reform des WEG von 2007 entspricht nur noch die Führung von Eigenkonten der Gemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung (Stichwort: Anerkennung der Rechtsfähigkeit von WE-Gemeinschaften). Daran ändert laut eines Urteils des LG Itzehoe (Az. 11 S 39/12) auch ein Zusatz beim Treuhandkonto nichts, der auf eine bestimmte Eigentümergemeinschaft verweist. Ohne Kontoumstellung bedeutet das Beibehalten von Treuhandkonten einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

    Es betrifft Dich insoweit, als Du jetzt nach Kenntnis eine Kontoumstellung vornehmen könntest, es jedoch unterlässt. Aber offensichtlich wollen Deine Miteigentümer es ja auch nicht (s.o.!). Und ob Dir als 'Verwalter' daraus in der Zukunft mal jemand einen Strick drehen wird, bleibt zunächst ungewiss, zumal es m.E. ausschließlich auf das Betreiben Deiner Abberufung hinauslaufen kann, falls Du bei der Verwaltung ansonsten alles richtig machst.
     
  14. #13 suny, 30.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 30.08.2014
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    also irgendwie reden wir hier aneinander vorbei: Es ist mir NICHT möglich eine Kontoumstellung vorzunehmen ohne Verwaltervertrag und ohne Vollmacht GEHT ES NICHT! .... nochmal keine Bank eröffnet auch dir nicht und mit noch soviel Sachverstand und Hintergrundwissen dieses Gemeinschaftskonto.

    ....oder willst du mir sagen, dass ich mir die Vollmacht und den Verwaltervertrag ohne Zustimmung der anderen Beiden selbst schreiben soll?? nicht dein ernst.... da sehe ich aber eher eine Straftat drin, als das Konto auf meinen Namen zu führen weil es nicht anders geht.
    gruß suny
     
  15. Andres

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    (Ich dachte, das wäre schon in einem anderen Thread geklärt worden.)

    Ein Verwaltervertrag ist weder notwendig noch ausreichend, eine Vollmacht wäre zwar schön, ist aber auch nicht erforderlich. Was du brauchst, ist eine Bestellung zum Verwalter der WEG und die kannst du ganz unproblematisch mit eigener Stimmenmehrheit auf der Eigentümerversammlung bewirken.

    Die einzige Lesart, nach der deine Aussage also richtig ist, sieht so aus, dass du selbstverständlich nicht einfach so zur Bank marschieren kannst und nur "Gemeinschaftskonto haben will" sagen brauchst. Die darüber hinaus erforderlichen Schritte hast du aber selbst in der Hand.
     
  16. suny

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    also die DKB wollte zur Konteneröffnung eine Vollmacht der ETG oder alternativ einen Verwaltervertrag, indem der Verwalter zur Eröffnung des Kontos legitimiert wird. ( auch schon mal zur Führung von Rechtsgeschäften für die WEG) Ein Protokoll der ETV mit Wahl zum Verwalter mit Ablehnung eines Verwaltervertrags reicht denen nicht, die KI haben ihre formalien.

    Frage zu den Konsequenzen: wer soll denn den Verwaltervertrag kündigen, wenn es keinen gibt? und wer soll mir die Verwaltung entziehen oder mich Abwählen, wenn ich Mehrheitseigentümer bin?
     
  17. #16 PHinske, 30.08.2014
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    Hallo suny,

    die Absetzung aus den bisherigen Funktionen ist denkbar durch ein Gerichtsverfahren, das auch ein einzelner Eigentümer erfolgreich betreiben kann.

    Jeder einzelne Eigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die (sozusagen) ordnungsgemäß ist (§ 21 Abs. 4 WEG).
    Auch dieses kann der einzelne durchsetzen, wenn er nur will.

    Der dazu notwendige Streit kann sich allein schon an fehlerhaften Hausgeldabrechnungen entzünden.
    An anderer Stelle habe ich von dir ja schon gelesen, dass die Umlegung der Gesamtausgaben in die Einzelabrechnungen in der Vergangenheit nicht unbedingt nach der Rechtslage des WEG-Rechts vorgenommen wurde.

    Nebenkostenabrechnungen erstellt übrigens nur der Vermieter für seine Mieter.
    In der WEG heißt es immer Hausgeldabrechnung oder Jahresabrechnung.

    Empfehlen kann ich nur eine klare Entscheidung:
    Entweder wirst du Verwalterin mit allem drum und dran oder ihr sucht euch wirklich eine professionelle Verwaltung. DIE gibt es auch für eine 6er-Gemeinschaft.

    Oder: Du kaufst die restlichen Wohnungen auch noch.
    Dann kannst du schalten wie du willst, natürlich unter Beachtung des Mietrechts.

    MfG PHinske
     
  18. #17 Fremdling, 31.08.2014
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    Hi suny,

    schaue doch mal Beitrag #7! Soweit wie heute in der Diskussion waren wir ja bereits im März 2013 dank Christian, dem ich mich gern anschließe:
    Viel Glück!
     
  19. Andres

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    Dann such dir eine andere Bank. Erfüllt die Niederschrift die Formvorschriften?
     
  20. suny

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    ...versteh ich nicht, wessen Niederschrift??

    Hab mir n Buch gekauft von Stiftung Warentest-Finanztest "Immobilien verwalten und vermieten" gebe mein bestes!
    und hab die Tage einen Termin mit einem "ordentlichen Hausverwalter". Ich wollte von ihm zwar nur ein Angebot, allerdings wollte er unbedingt einen persönlichen Termin um alle Einzelheiten zu besprechen, hoffentlich will nicht jede Hausverwaltung, die ich angefragt hab einen extra Termin, hatte mir das einholen von Angeboten einfacher vorgestellt.

    Vielen lieben Dank an alle für die Rege Teilnahme :wink001:
     
  21. #20 Martens, 01.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.09.2014
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    Deine Niederschrift und zwar die der Bestellungsversammlung, also das Protokoll der Eigentümerversammlung, in der Ihr beschlossen habt, Dich zum WEG-Verwalter zu bestellen.

    Mein lieber suny, inzwischen kann ich den Wunsch Deiner Miteigentümerin nach einer externen und professionellen Hausverwaltung gut verstehen. Du beschäftigst Dich angeblich seit 15 Jahren mit dem Thema aber das Ergebnis läßt nach wie vor diverse Fragen offen.

    Christian Martens

    Nachsatz:
    Wenn Du ein konkretes Leistungsverzeichnis erstellt hast, zu dem der Verwalter ein Angebot abgeben soll, brauchst Du keine diversen Termine mit den Kandidaten zu machen.
    Meist ist es jedoch so, daß die Eigentümer nicht sagen oder vielleicht auch nicht genau wissen, welche Leistungen sie eigentlich erwarten und benötigen, auf dieser Basis kann man kein seriöses Angebot abgeben. Also fragt man nach einem Termin, um in Erfahrung zu bringen, wofür man sich da überhaupt bewirbt.
     
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