WEG Schuldenaufnahme mit Mehrheitsbeschluss Eigentümerversammlung?

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von Vermieterheini1, 19.06.2011.

  1. #1 Vermieterheini1, 19.06.2011
    Vermieterheini1

    Vermieterheini1 Erfahrener Benutzer

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    1. Hat die WEG-Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz eine über viele Jahre absehbare Großreparatur über eine Schuldenaufnahme der WEG-Eigentümergemeinschaft zu finanzieren?
    2. Wenn ja, mit welcher Mehrheit (einfacher, qualifizierter, doppelt qualifizierter Mehrheit)?

    Hintergrund falls für die Beantwortung der Fragen erforderlich:
    Die Balkone wurden immer wieder provisorisch geflickt. Die Bildung von Instandhaltungsrücklagen wurden auf einem Minimum gehalten - mit der Folge, dass bei 27 WE lediglich 50.000 € Rücklagen vorhanden sind. Seit der letzten Eigentümerversammlung ist Allen bekannt, dass die Sanierung der Balkone ca. 250.000 € kosten wird. Entsprechende Kostenvoranschläge haben alle WEG-Miteigentümer mit der Einladung zur Eigentümerversammlung letztes Frühjahr erhalten. Daraufhin wurde eine Sonderumlage von 50.000 € beschlossen, die im Laufe des Geschäftsjahres in monatlichen Raten gezahlt wird. Allen WEG-Miteigentümern ist also klar, dass am Geschäftsjahresende maximal 100.000 € "in der Kasse sind".
    Diejenigen die seit vielen Jahren die Bildung angemessener Rücklagen verhindert haben wollen mit ihrer Stimmenmehrheit die fehlenden 150.000 Euro durch Schuldenaufnahme der WEG-Eigentümergemeinschaft finanzieren.
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Wo ist das Problem? Die Gemeinschaft ist nach § 10 Abs. 6 WEG rechtsfähig und kann damit zur Finanzierung ihrer Aufgaben auch einen Kredit aufnehmen. Willensbildung in der Gemeinschaft erfolgt, sofern nicht das Gesetz oder bestehende Vereinbarugen etwas anderes vorsehen, durch Mehrheitsbeschluss.

    Ob ein konkreter Beschluss auch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist eine völlig andere Frage.
    Bei einer Anfechtung wären zur Klärung dieser Frage sicher auch alternative Finanzierungsmöglichkeiten - soweit diese bei der Beschlussfassung verfügbar gewesen wären - zu betrachten. Dass die Folgen eines Verhaltens aus der Vergangenheit die Eigentümer nun wieder einholen, ist nicht relevant.
     
  4. #3 Vermieterheini1, 19.06.2011
    Vermieterheini1

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    Hallo RMHV ,

    vielen Dank für deine Antwort.
    Wenn ich deine Antwort richtig verstehe hat die WEG-Eigentümerversammlung die Kompetenz mehrheitlich eine Schuldenaufnahme zu beschließen.
    Soweit ich dich verstehe ordnest du die Schuldenaufnahme der "ordnungsgemäßen" Verwaltung zu, so dass hier eine einfache Mehrheit ausreicht.

    --------------------------------------------------------------------------------------

    Als Alternative werden diejenigen Eigentümer, die keine Schuldenaufnahme der WEG wollen eine entsprechend hohe, sofort zahlbare Sonderumlage fordern.
    (Dass ein entsprechender Beschlußantrag in der Einladung zur WEG-Eigentümerversammlung als Abstimmpunkt aufgeführt sein muss ist mir bekannt.)
     
  5. #4 Vermieterheini1, 05.07.2011
    Vermieterheini1

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    Von Haus&Grund

    Kreditaufnahme/Kontoüberziehung

    Einführung
    Nicht selten entstehen in der Verwalterpraxis Liquiditätsengpässe durch den Ausfall von Hausgeldzahlungen einzelner Wohnungseigentümer. Der Verwalter selbst ist weder zur Überziehung des Gemeinschaftskontos noch zu einer Kreditaufnahme für die Eigentümergemeinschaft berechtigt (BGH v. 28.4.1993, VIII ZR 109/92, NJW-RR 1993, 1227). Hierzu bedarf es vielmehr einer entsprechenden Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer.

    1 Kreditaufnahme
    Langfristige Darlehen können nicht von der Gemeinschaft beschlossen werden. Ein entsprechender Beschluss ist unzweifelhaft anfechtbar. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht hingegen ein Mehrheitsbeschluss, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll. Weitere Voraussetzung ist, dass der Kreditbetrag eine Summe nicht übersteigt, die das Dreifache der monatlichen Hausgeldzahlungen der Gesamtgemeinschaft beträgt (OLG Hamm v. 28.11.1991, 15 W 169/91, OLGZ 1992, 313). Ein Beschluss über die Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen durch die Aufnahme von Fremddarlehen entspricht in aller Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (BayObLG v. 17.8.2005, 2Z BR 229/04, NJW-RR 2006, 20: Kreditvolumen von ca. 1,5 Mio. EUR). Eine Beschlussfassung zur generellen Kreditaufnahme bzw. Kontenüberziehung übersteigt unzweifelhaft die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft und ist somit nichtig (BGH v. 20.9.2000, V ZB 58/99, NJW 2000, 3500), da Kreditaufnahme oder Kontenüberziehung stets mit einer Zinsbelastung und der Haftung der Eigentümergemeinschaft sowie der Teilhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 WEG für die Rückzahlung verbunden ist.

    Wichtig
    Selbst wenn die Eigentümergemeinschaft über eine entsprechende Haftungsfreistellung der einzelnen Wohnungseigentümer beschlossen hätte, würde sich an diesem Ergebnis nichts ändern. Denn zum einen haben die Wohnungseigentümer unabhängig hiervon anteilig für die Annuitätsraten aufzukommen und finanzieren diese über Umlagen bzw. Hausgeldzahlungen mit. Darüber hinaus bietet der auch mit der Eigentümergemeinschaft als solcher abgeschlossene Bankdarlehensvertrag ungeachtet der Haftungsfreistellung des Einzelnen im Innenverhältnis zur Gemeinschaft Rückgriffsmöglichkeiten auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Denn gemäß § 10 Abs. 8 WEG unterliegen die Wohnungseigentümer einer Teilhaftung. Sie haften unmittelbar einem Gläubiger der Gemeinschaft anteilig entsprechend ihres Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft.

    Hinweis
    Soweit (zusätzlicher) Finanzbedarf innerhalb einer Eigentümergemeinschaft nicht durch die monatlichen Hausgelder gedeckt werden kann und daher zwar eine Kreditaufnahme der Gemeinschaft nahe liegt, sollten sich Wohnungseigentümer und Verwalter dennoch grundsätzlich auf die Erhebung einer entsprechenden Sonderumlage beschränken. Grundsätzlich muss es den Wohnungseigentümern freigestellt sein, wie sie ihren Zahlungspflichten nachkommen. Für solvente Wohnungseigentümer stellt jegliche Zinsbelastung einen Nachteil dar. Soweit andererseits einzelne Wohnungseigentümer zur Leistung ihres Beitrags zur Sonderumlage Kreditmittel benötigen, sollte diesen freistehen, zu welchen Konditionen und vor allem bei welchem Kreditinstitut die Kreditaufnahme erfolgt.
    Im Fall eigenmächtiger Kreditaufnahme durch den Verwalter ist der entsprechende Kreditvertrag bis zur Genehmigung der Eigentümergemeinschaft schwebend unwirksam (§ 177 Abs. 1 BGB). Bei Verweigerung der Genehmigung kann das Kreditinstitut den Verwalter gemäß § 179 Abs. 1 BGB auf Erfüllung oder Schadensersatz in Anspruch nehmen (BGH v. 28.4.1993, VIII ZR 109/92, NJW-RR 1993, 1227; OLG Hamm v. 10.2.1997, 15 W 197/96, ZMR 1997, 377). Unter den Voraussetzungen von §§ 670, 257 BGB kann wiederum der Verwalter entweder Freistellung von der Rückzahlungsforderung gegenüber dem Kreditinstitut oder aber Erstattung geleisteter Rückzahlungen von der Gemeinschaft sowie über § 10 Abs. 8 WEG anteilig unmittelbar von den einzelnen Wohnungseigentümern verlangen.

    2 Kontoüberziehung
    Ist der Verwalter Inhaber des Gemeinschaftskontos, so haftet er als Vertragspartner der Bank für die Fehlbeträge und ist auf einen Rückgriff auf die Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die auf die einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 WEG im Innenverhältnis angewiesen. Wird der Verwalter von dem Kreditinstitut in Anspruch genommen, hat er unverzüglich die Eigentümergemeinschaft in Verzug zu setzen, sodass er nicht eventueller Schadensersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. die einzelnen Wohnungseigentümer wegen der weiter auflaufenden Zinsen verlustig geht.
    Ist hingegen die Wohnungseigentümergemeinschaft Kontoinhaberin, so haftet sie gemäß § 10 Abs. 6 WEG für die Fehlbeträge, auch wenn die Kontoüberziehung letztlich in vollmachtslosem Handeln des Verwalters begründet ist. Auch für diese Verbindlichkeiten haften wiederum die einzelnen Wohnungseigentümer unmittelbar dem Kreditinstitut gegenüber anteilig in Höhe ihres Miteigentumsanteils (§ 10 Abs. 8 WEG).
     
Thema: WEG Schuldenaufnahme mit Mehrheitsbeschluss Eigentümerversammlung?
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