WEG-Verwalter hat Arbeit eingestellt

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von Andreaxx, 17.11.2013.

  1. #1 Andreaxx, 17.11.2013
    Andreaxx

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    Mir gehört eine Wohnung in einer Häuserreihe mit 16 Wohnungen. Das meiste sind Eigentümer, ich selbst vermiete die Wohnung.
    Unser WEG Verwalter wird immer unzuverlässiger und ich weiss nicht mehr was ich tun soll.
    Bei der letzten Eigentümerversammlung im Dezember 2011 wurde beschlossen, dass die nächste Versammlung spätestens im September 2012 stattfinden soll. Er hatte es sich zur Gewohnheit gemacht, dass die Versammlung erst Ende Dezember stattfindet.

    Seit 2011 !! hat keine Versammlung mehr stattgefunden. Ich habe x mal Kontakt zu ihm aufgenommen - nichts passiert.

    Die Nebenkostenabrechnung für 2011 habe ich erst am 30. Dezember 2012 bekommen und konnte sie gerade noch rechtzeitig meiner Mieterin übergeben. Die Abrechnung wurde aber nie geprüft, genauso wenig der neue Wirtschaftsplan für das Jahr 2012.

    Telefonisch verspricht er alles, Emails ignoriert er, auch auf Briefe und Einschreiben zeigt er keine Reaktion.
    Der einzige Beirat ist über 80 Jahre und unternimmt auch nichts. Der WEG-Verwalter wohnt ebenfalls in einer Wohnung der Häuserreihe.

    Ich habe dieses Jahr noch keine Hausgeldzahlungen geleistet, trotzdem keine Reaktion von dem WEG-Verwalter.

    Die anderen Wohnungsbesitzer sind sehr gleichgültig und wollen nichts unternehmen.

    Was kann ich denn noch tun ????
     
  2. AdMan

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  3. #2 Fremdling, 17.11.2013
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    Hallo Andreaxx,
    oops, ein hübsches Bündel Herausforderungen!

    Einige Basics: Echter Beirat muss drei Mitglieder haben. Versammlung muss jährlich (i.d.R. erste Jahreshälfte) stattfinden. Eingestellte Hausgeldzahlungen können zum Verlust der Wohnung führen.

    Pauschale Lösungen: Für Verbesserung die 15 Miteigentümer aktivieren, ggf. neuen externen Verwalter suchen/bestellen, möglichst 3-köpfigen Beirat wählen (incl. Deiner Person!?), Beirat sollte Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan checken und in Versammlung kommentieren sowie deren Beschluss empfehlen ... oder, falls nichts fruchtet, halt die Wohnung aufgeben.

    Konkretere Antworten funzen m.E. erst, bei konkreteren Fragen unter Schilderung Deiner bisherigen vergeblichen Bemühungen zu vorstehenden pauschalen Zielen.

    Viel Erfolg!
    Fremdling
     
  4. #3 Andreaxx, 17.11.2013
    Andreaxx

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    Ich habe den Verwaltung schriftlich per Einschreiben abgemahnt. Habe die Wahl eines neuen Verwalters u. Beirats aus Punkt auf die neue Versammlung gesetzt.
    Außerdem habe ich Angst, dass er die Rücklagen veruntreut. Sie liegen angeblich auf einem Tagesgeldkonto, von dem ich aber noch nie etwas gesehen habe.
    Der Verwalter lädt aber einfach zu keiner neuen Versammlung ein....
    Die eingestellten Hausgeldzahlungen wollte ich als Druckmittel nutzen, damit er sich meldet. Ich wurde aber niemals aufgefordert nachzubezahlen oder angemahnt.

    Den Beirat habe ich auch per Einschreiben dazu aufgefordert eine Versammlung einzuberufen - keine Reaktion. Ich habe schon öfters mit ihm telefoniert, er kann aber auch nichts erreichen.

    Es ist echt zum verrückt werden.... :-( Ich kann ihm einfach kein weiteres Hausgeld anvertrauen - nachher ist es futsch..
     
  5. #4 Fremdling, 17.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 17.11.2013
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    Kann nur schildern, was ich an Deiner Stelle unter Berücksichtigung meiner praktischen Erfahrungen (formelle Briefe wie Einschreiben, Abmahnungen, etc. ... fruchten mitunter nicht so gut wie eine persönliche Unterredung) versuchen würde.

    Einen zeitnahen Termin mit dem Verwalter absprechen, wann ich mal die Unterlagen der Gemeinschaft einsehen kann (das Recht hat jeder Eigentümer). Auf die Weise könnte ich aktuell feststellen, in welchem Zustand die Abrechnungsunterlagen einerseits und das Rücklagenkonto andererseits sind. Bei der Gelegenheit würde ich Auge in Auge im vertraulichen Gespräch die konkreten Hinderungsgründe einer ordnungsgemäßen Verwaltung in Erfahrung bringen wollen, um anschließend verbindlich abzusprechen, wie die Zukunft professioneller gestaltet werden kann. Ob ich das gemeinsam mit dem Pseudo-Beirat machte, hinge von meiner Einschätzung des 80-Jährigen ab. Grundsätzlich sinnig wäre es ja.

    Sollte der sozialverträgliche konstruktive Weg erfolglos bleiben, würde ich mir juristische Unterstützung suchen, da mich eine derart desolate Situation (Eigen-Verwaltung und Pseudo-Beirat tun nix? Keine Versammlungen? Fragliche Abrechnungen? Angst um Rücklagen? ...) schlicht überfordern würde. Mein Endziel wäre eine externe ordentliche Verwaltung und möglichst auch ein geeigneter Beirat.

    Was antworten Dir eigentlich die anderen 14 Eigentümer auf Deine dortigen Nachfragen und Hinweise? Die Miteigentümer sollten doch Deine Interessenlage teilen, oder? Durch 15 geteilte Anwaltskosten sind zweifellos leichter zu stemmen.
     
  6. #5 Andreaxx, 17.11.2013
    Andreaxx

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    Stimmt. Werde nochmal das Gespräch suchen.
    Die anderen Wohnungsbesitzer sind meist über 80 oder sprechen kein deutsch. Hausgeld wird nur sporadisch bezahlt. Die sind alle froh, wenn sie vom Verwalter nichts hören. Die Hausreihe ist über 60 Jahre alt. Pro Wohnung gibts nur 1400 euro Rücklagen. Das ist schon schlimm genug :-(
     
  7. Andres

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    Genau wie Fremdling würde ich auch zwischen der "kommunikativen" Lösung und dem Rechtsweg unterscheiden und auch in dieser Reihenfolge vorgehen. Dein erstes Ziel sollte es also sein, so viele Eigentümer wie möglich hinter deinem Anliegen einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu versammeln. Mit einer Mehrheit im Rücken ist es viel einfacher, sich in einer WEG durchzusetzen.

    Auch bei der Zielsetzung bin ich ganz bei Fremdling:
    1. Der Verwalter muss weg. 16 Einheiten sind zu viel für eine Selbstverwaltung. (Böse Zungen behaupten, dass das sowieso nie richtig funktioniert.) Stattdessen muss ein fähiger externen Verwalter bestellt werden. Das kostet nicht die Welt und spart viel Ärger.
    2. Ein Beirat muss gewählt werden, bestehend aus Vorsitzendem und zwei Beisitzern. Im Optimalfall arbeitet der Beirat gut mit dem Verwalter zusammen (und umgekehrt) und selbst im weniger optimalen Fall kann man wenigstens dem Verwalter auf die Finger klopfen.
    3. Damit diese beiden Ziele erreicht werden können, ist eine Eigentümerversammlung erforderlich. Dazu brauchst du das Verlangen eines Viertels der Wohnungseigentümer, falls es keine Vereinbarung über eine solche Bedingung gibt, die du einfacher erfüllen kannst. Beruft der Verwalter die Versammlung trotzdem nicht ein, kann man das einklagen. In das Verlangen muss bereits der Zweck der Versammlung aufgenommen werden. Hier also schon festlegen, worüber Beschlüsse gefasst werden sollen (Abberufung des Verwalters, Bestellung eines neuen Verwalters, Bestellung eines Verwaltungsbeirats, ggf. Beschlussfassung über Abrechnungen, Wirtschaftspläne, ...).

    Im Erfolgsfall kommt dann natürlich die Versammlung zuerst, aber ohne eine Mehrheit bzgl. Verwalter und möglichst auch Beirat hinter sich zu haben, braucht man sich darüber keine Gedanken zu machen.

    Ganz unabhängig davon ist Belegeinsicht eine gute Idee, die vielleicht auch weitere Argumente liefert, um andere Eigentümer zu überzeugen. Den Vorwurf der Untreue würde ich nur erheben, wenn ich ihn beweisen kann - andernfalls machst du dir nur zusätzlichen Ärger.


    Erst wenn das alles scheitert, würde ich den Rechtsweg beschreiten. Da gibt es eine Menge Möglichkeiten, also kommt es vor allem darauf an, welche Ziele du genau verfolgst.
     
  8. #7 Andreaxx, 17.11.2013
    Andreaxx

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    Tatsächlich hat er sich heute per Email gemeldet und sich umgehend beschwert, warum ich so "feindselig" wäre. Unglaublich.
    Er hat erklärt, dass alle Vorgänge erledigt wären und ich in den nächsten Tagen eine Einladung zur Versammlung bekommen würde. Nur leider hat er das im Januar diesen Jahres schon einmal versprochen.
    Ich werde Ihn jetzt per Email um einen Termin bitten, damit ich Einsicht in alle Unterlagen bekomme. Damit meine Befürchtungen erledigt sind.
    Ich habe aber ein ganz schlechtes Gefühl.
    Danke für die Tipps !
     
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