WEG - Verwaltung: mehrere Fragen

Dieses Thema im Forum "Hausordnung" wurde erstellt von Adjany, 20.06.2011.

  1. #1 Adjany, 20.06.2011
    Zuletzt bearbeitet: 20.06.2011
    Adjany

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    Hallo, ich mache die Hausverwaltung für ein MFH und habe folgende Frage:
    Zum Verkauf einer Wohnung ist meine Zustimmung notwendig. Nun habe ich einen Vertragsentwurf bekommen, dem ich gefälligst schnell zustimmen soll. Bei dieser Whg besteht ein Mangel, der durch den jetzigen Eigentümer verursacht worden ist. Nach einem Wasserschaden ist die Schalldämmung hin, der untere und obere Bewohner hören sich gegenseitig atmen sozusagen. Bis jetzt haben die sich vertragen, aber da der Neue nicht bekannt ist, will sich der Untere absichern. Er verlangt, daß der Neue die Sanierung /Schalldämmung vornimmt oder aber den jetzigen Zustand so duldet ohne Beschwerden. 1)Was soll / kann / muß ich tun? Kann ich die Zustimmung davon abhängig machen? 2) Wie schnell muß ich einen Termin beim Notar zwecks Zustimmung vereinbaren? Gibt es eine Frist, ab der ich haftbar für Verzögerung gemacht werden kann?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 20.06.2011
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    Wenn ich dein Problem richtig verstanden habe, bist du Verwalter und musst dem Verkauf einer ETW zustimmen. Diese Eigentumwohnung - besser das Gemeinschaftseigentum - hat allerdings einen gravierenden Mangel durch einen Wasserschaden, der offenbar nicht vollständig behoben worden ist.

    Was du da beim Notar willst ist mir nicht ganz klar. Als Verwalter hast du lediglich die Aufgabe, dem Verkauf an den neuen Eigentümer zuzustimmen - zu diesem Zweck hat dich der verkaufenden Eigentümer informiert. Du musst also nur prüfen, ob der neue Eigentümer "clean" ist.

    Durch den nicht vollständig behobenen Wasserschaden hast du als Verwalter jedoch ein ganz anderes Problem. Den werdenden Eigentümer solltest du auf diesen gravierenden Mangel hinweisen - auch auf die Gefahr hin, dass der Kaufinteressent die Wohnung dann nicht kauft. Du musst hier einfach bedenken, dass der Verkäufer die WEG verlässt und der Kaufinteressent bei Verschweigen dieses bekannten, gravierenden Mangels neben dem Verkäufer auch dich als Verwalter haftbar machen könnte.

    Warum wurde die Trittschalldämmung seinerzeit nicht erneuert ?

    Gab es keine Leitungswasserversicherung für das Gebäude ? - Falls es keine gab, hättest befändest du dich als Verwalter gegenüber der WEG in der Haftung - ausgenommen natürlich, wenn die WEG beschlossen haben sollte, keine Leitungswasserversicherung abzuschließen.

    "Mauscheleien" mit dem Verkäufer und/oder dem unteren Eigentümer würde ich nicht eingehen. Als Verwalter würde ich immer mit offenen Karten spielen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  4. Adjany

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    so weit ich weiß gibt es (und gab damals) eine Wohngebäudeversich. auch für Wasserleitungschäden. Der untere Eigentümer hat bislang nicht verlangt, daß der Schaden behoben wird. Der Verursacher war der Vorverwalter...
     
  5. #4 Kitzblitz, 21.06.2011
    Kitzblitz

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    Was der untere Eigentümer verlangt ist m.E. nicht erheblich. Die Trittschalldämmung ist in einen funktionalen Zustand zu versetzen, denn wenn diese ihrer Aufgabe nicht mehr gerecht wird, werden alle Bewohner des Hauses belästigt.

    Abhängig vom Deckenaufbau gehen die Maßnahmen bis zum vollkommenen Neuaufbau des Fußbodens.

    Bei einem Fußbodenaufbau mit Stahlbetondecke, Styropor-Trittschalldämmung, Estrich, Bodenbelag hat die Trittschalldämmung sehr wahrscheinlich gar keinen Schaden genommen - dem Styropor macht das nichts aus. Wenn bei einem solchen Fußbodenaufbau nach der "Sanierung" Trittschall auftritt, hat jemand die Dehnungsfugen stellenweise zugemacht (Fliesenkleber, Fugenmaterial oder gar die Bodenfliesen mit Kontakt bis an die Wand verlegt). Die Sanierung wäre dann mit dem Freimachen der Deckungsfugen erledigt.

    Bei einer Holzdecke ist die Sanierungsmaßnahme viel komplexer. Wenn seinerzeit die Hohlräume nicht getrocknet worden sind (Heißlufteinblasung), könnte es in den Hohlräumen schimmeln. Die Dämmwirkung wäre aber auf jeden Fall hinüber. Da hieße es aufmachen und neu machen. Für den Wohnungskäufer wäre das wahrscheinlich ein finanzieller Gau.

    Also wäre folgendes zu tun:

    - Fußbodenaufbau prüfen und bei Stahlbetondecken nach den Fugen schauen.

    - Kontakt mit dem Gebäude-Leitungswasserversicherer aufnehmen und die Maßnahmen/Möglichkeiten mit diesem abstimmen. Wenn seinerzeit ein Gutachter der Versicherungsgesellschaft vor Ort war, so kann man auch über den Vorwurf der Fehlberatung ein wenig Druck aufbauen (vorher prüfen, wie der Versicherer den Schaden abgerechnet hat - nicht das dieser pauschal für eine ordentliche Sanierung entschädigt hat und sich der Verwalter das Geld in die eigene Tasche gesteckt hat).

    - Den alten Verwalter (hier auch gleichzeitig Schadenverursacher) in die Haftung nehmen, weil dieser es versäumt hatte für eine ordentliche Sanierung zu sorgen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  6. #5 Martens, 21.06.2011
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    mal vorne angefangen...

    Sofern in der Teilungserklärung die notarielle Verwalterzustimmung gem. §12 WEG vorgesehen ist, hat der Verwalter eine entsprechende Erklärung bei einem Notar abzugeben.
    Es gibt auch Fälle, da ist keine Zustimmung gefordert oder nur eine formlose Zustimmung.

    Gründe für eine mögliche Verweigerung der Zustimmung dürfen nur in der Person des Erwerbers liegen.
    Weiterhin achte ich darauf, ob die in der TE meist geforderte Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel im Kaufvertrag auch enthalten ist, falls nicht, muß der Notar nachbessern (neulich grad wieder geschehen).

    Was die anderen Eigentümer wünschen oder was sich der Verwalter manchmal wünscht, ist in diesem Zusammenhang ziemlich unerheblich.

    Die Angelegenheit mit der Trittschalldämmung sollte unabhängig vom Verkauf geklärt werden. Zur Beurteilung der Sache fehlen diverse Informationen.

    Christian Martens
     
  7. Adjany

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    Vielen Dank Ulrich, werde so machen, also den Käufer auf den Mangel hinweisen. Denn ich befürchte, daß der Verkäufer das nicht getan hat. Und es stimmt, es ist eine Holzbalkendecke, es müßte alles inklusive des Fußbodens erneuert werden. Der Schaden ist allerdings vor vielen Jahren entstanden und wurde damals so hingenommen, vor allem daß der Verursacher der Hausverwalter war... Ob der Käufer mich nach so langer Zeit (8 Jahren) in Haftung nehmen kann, vor allem wenn ich ihn drauf hinweise?
     
  8. #7 Martens, 21.06.2011
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    Es ist nicht die Aufgabe des Verwalters, den Käufer oder Kaufinteressenten auf eventuelle oder möglicherweise vorhandene Mängel am Sondereigentum hinzuweisen.

    Ich würde mich da auch sehr bedeckt halten, wenn nämlich der Kauf nicht zustande kommt, bin ich der Depp und der Verkäufer macht mir die Hölle heiß. Zu recht übrigens.

    Wenn ich mich absichern will, weise ich den Verkäufer schriftlich darauf hin, dem Erwerber die bekannten Mängel mitzuteilen sowie ihn davon in Kenntnis zu setzen, was in dieser Angelegenheit in der Vergangenheit unternommen wurde.

    Ansonsten: Füße stillhalten.

    Christian Martens
     
  9. Adjany

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    Vielen Dank, das wär mir auch lieber, nichts zu melden. Aber dieser Schaden ist m. E. am Gemeinschaftseigentum. In der TE steht: zu Sondereigentum gehören: ... "der Fußbodenbelag und der Deckenputz der im Sondereigentum stehenden Räume". Ist nun die Trittschalldämmung, die in diesem Fall aus einem losen Material (?) zwischen den Holzbalken besteht, nicht Gemeinschaftseigentum? Und wenn mich dann der Neue in die Pflicht nimmt, dies zu reparieren?
     
  10. #9 Kitzblitz, 21.06.2011
    Zuletzt bearbeitet: 21.06.2011
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    Genau da liegt dann dein Problem.

    Wenn dem Käufer dieser schwerwiegende und vor allem bekannte Mangel verschwiegen wird, wird der dir dann die Hölle heiß machen. Als Verwalter kannst du dich da nicht herausreden. Ärger bekommst du also so oder so. Nur wenn du den bekannten Mangel verschweigst, kommst du in eine Haftungssituation, aus der ein geprellter Verkäufer mit einem findigen Anwalt sicher was machen kann.

    Der Ärger mit dem Verkäufer ist dagegen für dich harmloser, da du rein rechtlich keinen Fehler gemacht hast.

    Das Dämmmaterial (Trittschalldämmung ist was anderes) in den Hohlräumen der Holzdecke ist genauso wie die Deckenkonstruktion Gemeinschaftseigentum.

    Der Vorverwalter hat hier ganz offensichtlich gegen die Interessen der WEG gehandelt. Er hat den Schaden am Gemeinschaftseigentum billigend in Kauf genommen, nur um nicht in einer Baustelle leben zu müssen. Dazu käme noch eine gewisse Skupellosigkeit, wenn tatsächlich ein solch gravierender gegenüber dem Kaufinteressenten verschwiegen wird. Ob hier schon der Tatbestand des Betruges erfüllt ist, weiß ich nicht.

    Im Kaufvertrag wird eine Aussage zur Mängelfreiheit (Wohnung frei von bekannten Schäden/Mängeln) stehen. Da wird es für den Verkäufer eng und wenn du beim Notar zugegen sein musst auch für dich, denn du hattest vom Inhalt des Kaufvertrages Kenntnis und auch von dem vorliegenden Mangel. Allein schon durch den Eigentümer, der unter der zum Verkauf stehenden Wohnung wohnt, wird das herauskommen.

    Ich bin kein Jurist und weiß nun nicht, ob hier schon eine Verjährung der Ansprüche gegen den Vorverwalter eingetreten ist - das wäre zu prüfen.

    Genauso wäre zu klären, ob vielleicht noch was mit der Gebäude-Leitungswasser-Versicherung geht. Also unbedingt in den Unterlagen nachsehen, wie der Versicherer verblieben ist (häufig wird in der Erstreaktion rein formal geschrieben, dass Ansprüche innerhalb von 2 Jahren einzureichen sind und falls das nicht geschieht, können keine Versicherungsleistungen mehr erbracht werden - dieser Hinweis wird aber auch von vielen Sachbearbeitern vergessen).

    Wichtig ist, dass der Mangel behoben wird, denn auch die Veräußerung der unteren Wohnung wird aus gleichem Grund schwierig. Der richtige Zeitpunkt für die Sanierung wäre gegeben, wenn der Verkäufer ausgezogen ist.

    Sinnvoll wird es sein, wenn du dein Verhalten gegenüber dem Kaufinteressenten mit dem Verkäufer zunächst abstimmst.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  11. #10 Kitzblitz, 21.06.2011
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    ... nur kommt der Verwalter dann in eine sicher nicht gewollte Haftung gegenüber dem Käufer.

    Das sehe ich durchaus anders. Hier hat der Verwalter sprichwörtlich die Wahl zwischen Pest oder Cholera.

    Das wäre auch ein gangbarer Weg. Wie heißt es so schön: "Wer schreibt - bleibt !"

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  12. Adjany

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    Ulrich, mit der Versicherung wird nichts gehen glaub ich, da es kein Rohrbruch war, sondern menschliches Versagen (hat den Wasserhahn offen gelassen).
     
  13. #12 Kitzblitz, 21.06.2011
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    Wenn ein Verschulden vorliegt, könnte man ihn ja sogar haftbar machen.

    Mit oder ohne Versicherung. Wobei es private Haftpflichtversicherungen gibt, die auch Schadenfälle regulieren, bei denen sich der Verursacher teilweise selbst schädigt (Kürzung der Leistung im Prozentsatz des Eigentumsanteils).

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  14. #13 Martens, 21.06.2011
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    Ich habe hier ein paar Verständnisprobleme.

    Als WEG-Verwalter bin ich für das Gemeinschaftseigentum zuständig und sonst nichts.
    Die Historie der WEG und mögliche Probleme im Gemeinschaftseigentum findet der Erwerber in den Protokollen und Beschlüssen der WEG. Wenn er Fragen an den Verwalter hat, soll er diese stellen. Hat er keine Fragen - auch gut.
    Ich muß keinen Erwerber über Mängel am Sondereigentum aufklären, das ist die Pflicht des Verkäufers.

    Nun liegt der Schaden also im Gemeinschaftseigentum, ja warum wird er dann nicht behoben?
    Warum hat der Verwalter ein Problem damit und welches?

    Ohne die gesamte Geschichte zu kennen, kann man hier keine vernünftige Auskunft geben.

    Ach ja, mit der Verwalterzustimmung zum Verkauf hat das alles nichts zu tun, das zumindest ist jetzt klar, oder?

    Christian Martens
     
  15. Adjany

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    Aber sicher doch...
     
  16. #15 Martens, 22.06.2011
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    Nachdem die Frage nach der Verwalterzustimmung nun geklärt scheint, bin ich neugierig:

    Ich bitte um Erläuterung. :)

    Christian Martens
     
  17. Adjany

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    RE:

    Gut' Morgen Christian, die Gemeinschaft hat keine Rücklagen, will auch keine bilden (habe Negativbeschluss zur Erhöhung), keiner will hier Geld ausgeben, es ist ein sehr alter Altbau :-(
     
  18. #17 Martens, 22.06.2011
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    Na wunderbar, sofern also der Verwalter den Schaden am Gemeinschaftseigentum beheben möchte, ihm die Eigentümer aber nicht die Mittel dafür zur Verfügung stellen, ist er aus der Haftung.

    Der Erwerber findet all dies also in den Beschlüssen der WEG, wenn er sich darum nicht kümmert, ist das sein Problem, nicht das des Verwalters.

    Christian Martens
     
  19. #18 Kitzblitz, 23.06.2011
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    Wenn alle Eigentümer stets über ein gut gefülltes Bankkonto verfügen würden, wäre das noch keine Problem. Doch ohne Rücklagenbildung bei "klammen" Eigentümern wird das im Fiasko enden.

    Stell' dir einfach mal vor, der Heizkessel verreckt. Ein neuer kostet zwischen 6.500 EUR und 8.000 EUR. Wie wollt ihr das bestreiten ? - So wie es aussieht, scheint es den Eigentümern an Mitteln zu fehlen. Langfristig wirtschaftet ihr das Gebäude runter, wenn nichts für den notwendigen Erhalt getan wird. Dann wird's erst richtig teuer ... Verkauf wäre für den Einzelnen vielleicht die Lösung - doch ein Käufer wird schwer zu finden sein und wenn sich doch einer findet, der nicht ganz dämlich ist (gut, so einer würde wahrscheinlich gar nicht erst kaufen), wird ein Verkauf nur mit Preisnachlässen zu realisieren sein, die notwendige Reparaturen decken. Dann ist die Kohle auch weg.

    Das erste Problem hat der verkaufende Eigentümer doch gerade schon mit einem nicht beseitigten Mangel.

    Beschluss hin oder her - ich würde jedes Jahr das Thema Rücklagenbildung als TOP bringen - irgendwann hast du die erforderliche Mehrheit.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  20. Adjany

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    Vielen Dank für deinen guten Rat!
     
Thema: WEG - Verwaltung: mehrere Fragen
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