WEG-Verwaltung

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von MSDetroit, 24.08.2016.

  1. #1 MSDetroit, 24.08.2016
    MSDetroit

    MSDetroit Neuer Benutzer

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    Guten Abend ihr Lieben,

    in meiner WEG gibt es 4 Wohneinheiten, von denen 3 mir gehören. Ich überlege nun, ob es möglich ist, dass ich ein Gewerbe anmelde und die 4 Wohneiheiten als gewerblicher Verwalter betreue. Weiß zufällig jemand von euch, ob die Konstellation rechtlich möglich ist?

    Vielen Dank

    MSDetroit
     
  2. AdMan

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  3. #2 immobiliensammler, 24.08.2016
    immobiliensammler

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    Natürlich, Du kannst Dir die Gewerbeanmeldung aber auch sparen und das Ganze als selbständige Tätigkeit laufen lassen. Spart die Gebühr für die Gewerbeanmeldung - Gewerbesteuer wird wohl eh nicht zum Tragen kommen, insofern hier kein Vorteil.

    Nachteil für Dich ist, dass Du Dir selbst Verwaltergebühren berechnen musst. Mag auf den ersten Blick ein Nullsummenspiel sein, aber die Verwaltergebühr ist umsatzsteuerpflichtig.
     
  4. Andres

    Andres
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    Was versprichst du dir davon?


    Entweder ist es ein Gewerbe, dann muss er es anmelden, oder es ist kein Gewerbe, dann kann er es nicht (erfolgreich) anmelden. Ist hier kein Wunschkonzert. ;)


    Man könnte ja über die Kleinunternehmerregelung nachdenken. Substanzielle Anfangsinvestitionen, für die man sich unbedingt den Vorsteuerabzug sichern möchte, wird es für die Verwaltung von einer WEG mit vier Einheiten kaum geben. :91:

    Vorher würde ich aber doch gerne wissen, für was das alles gut sein soll.
     
  5. #4 immobiliensammler, 24.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 24.08.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Mag juristisch so sein, praktisch aber wohl anders; wenn ich keine Angestellten beschäftige und die Verwaltung "höchstpersönlich" ausübe, dann gibt es wohl entsprechende Rechtsprechung, dass dies als selbständige Tätigkeit durchgeht. Damit eben keine Anzeigepflicht bei der Gemeinde (Gewerbeanmeldung), sondern nur eine Anzeige beim Finanzamt.

    Wenn ich bei der gleichen Konstruktion nun doch - aus welchen Gründen auch immer - ein Gewerbe "Hausverwaltung" anmelde, dann werde ich wohl vom FA meinen Fragebogen für die Neugründung des "Gewerbes" erhalten, Ich weiss von keinem Fall, in dem sich dann das FA sich gemeldet hat "sie melden ein Gewerbe an, es liegt jedoch eine selbständige Tätigkeit vor", andersrum schon häufiger, die Schreiben "die angemeldete Tätigkeit ist eine gewerbliche Tätigkeit und keine selbständige Tätigkeit" kenne ich aus dem Bekanntenkreis zur Genüge!

    Insofern liegt hier im Prinzip schon ein Wunschkonzert vor - wobei natürlich klar ist, dass die Anerkunng als selbständige Tätigkeit vorteilhafter ist (IHK-Beiträge, Gewerbesteuer etc. pp.)! :152:
     
  6. #5 MSDetroit, 25.08.2016
    MSDetroit

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    Ich bin mit der derzeitigen Hausverwaltung absolut unzufrieden. Da kam dann die Überlegung einer Eigentümergemeinschaft in Selbstverwaltung. Ich möchte allerdings, dass das vom Miteigentümer finanziell entschädigt wird und auch eine Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter abgeschlossen werden kann.

    Mir wurde von einem Versicherungsvermittler gesagt, dass ich die Versicherung nicht als selbst verwaltender Eigentümer abschließen kann. So war dann die Idee geboren, ein nebenberufliches Kleinunternehmen zu gründen. Dass das auch ohne Gewerbeschein in diesem Bereich möglich ist, war mir nicht bewusst, kommt mir aber auf jeden Fall entgegen.
     
  7. #6 BHShuber, 25.08.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    ein Gewerbeschein alleine wird dir hier nicht viel helfen, zusätzlich benötigst du eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 C GewO und die kostet dann schon mal nach Region um die 1.800 € oder mehr. Du dürftest wenn du das Gewerbe jetzt anmeldest nicht mehr unter die "alte Hasen" Regelung fallen, somit steht ein Sachkundenachweis unter Umständen auch noch ins Haus.

    https://www.haufe.de/immobilien/wir...wurf-zur-zulassungsregelung_84342_312042.html

    Hier sollte man eine Kosten-Nutzen Überlegung anstellen!?

    Gruß
    BHShuber
     
  8. #7 immobiliensammler, 25.08.2016
    immobiliensammler

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    Hallo BHShuber,

    ist die Gesetzesänderung schon durch? Ich habe davon bis heute nichts gehört, auch § 34c GewO ist wohl noch nicht geändert.
     
    Syker gefällt das.
  9. Andres

    Andres
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    Ok, dafür brauchst du keine Gewerbeanmeldung. Solange nur die eigene Gemeinschaft verwaltet wird, ist die Tätigkeit nicht "nach außen gerichtet". Deine Bezüge sind trotzdem in der Einkommenssteuer anzugeben, aber das sollte dir sowieso klar gewesen sein.


    Das mag für die Police, die dir dieser Vermittler gerne vermittelt hätte, zwar zutreffen, ist aber allgemein keine Voraussetzung.


    Ich bin darauf oben nicht weiter eingegangen, weil es m.E. nicht zum Thema gehört, aber da es jetzt wieder kommt: Selbständigkeit ist eine Voraussetzung für ein Gewerbe. Was du vermutlich meinst, ist eine freiberufliche Tätigkeit. Ein WEG-Verwalter fällt aber garantiert nicht in diese Kategorie.


    Selbst wenn diese Änderung schon "durch" wäre, bräuchte er die nicht. Erstens liegt ja gar kein Gewerbe vor (s.o.), zweitens würde dadurch das Recht der Wohnungseigentümer auf Selbstverwaltung (§ 21 WEG) eingeschränkt.
     
  10. #9 immobiliensammler, 25.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 25.08.2016
    immobiliensammler

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    Das mag zwar für den Sprachgebrauch zutreffen, nicht aber für das Steuerrecht, da gibt es die feine Unterscheidung zwischen gewerbliche und selbständige Tätigkeit - früher kombiniert in der Anlage GSE.

    Und: Zwar übt wohl jeder freiberufler eine selbständige Tätigkeit (steuerrechtlich) aus, aber nicht jeder, der eine selbständige Tätigkeit ausübt muss zwingend ein Freiberufler sein.

    Hier z.B. erklärt (es gibt noch unzählige andere Links):

    http://www.rechtswoerterbuch.de/recht/e/einkuenfte-aus-selbstaendiger-taetigkeit/
    oder
    https://www.google.de/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=8&ved=0ahUKEwjn2OOL79zOAhXTJSwKHeeuA2IQFghKMAc&url=http://www.hannover.ihk.de/rechtsteuern/steuern/einkommen-krperschaftsteuer/gewerbe-freie-berufe.html&usg=AFQjCNEEJHbRo58ctePUf8wHOSSXEm0H1g&sig2=Im93QQyhJ3iFW0KKR5wAoA&cad=rja


    Und damit gehört es natürlich zum Thema, denn es wurde ja nach der Notwendigkeit einer Gewerbeanmeldung gefragt und diese ist - sofern er die Arbeiten selbst ausführt - nicht nötig, es reicht die Anzeige beim Finanzamt bezüglich der Aufnahme der selbständigen Tätigkeit.

    Deine These, dass aufgrund des Umfangs keine Gewerbeanmeldung nötig ist kann man natürlich auch vertreten, dann wären wir wohl bei den sonstigen Einkünften im Steuerrecht.
     
  11. #10 MSDetroit, 25.08.2016
    MSDetroit

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    Ihr seid super ! :005sonst:

    Ich rufe morgen meine Steuerberaterin an und frage sie mal, ob es auch ohne Gewerbeanmeldung ginge. Info schreibe ich dann hier rein.

    Ich plane tatsächlich bei der IHK ein Seminar zu belegen; wenn es klappt fange ich damit nächsten Monat schon an. Wenn ich sowas angehe, versuche ich mich möglichst gut vorzubereiten, um alle Aufgaben ruhigen Gewissens erledigen zu können.

    Beim stöbern nach Informationen habe ich folgenden Link gefunden. Erklärungen zu § 25 (5) WEG. Nach dem 2. blauen Kästchen kommen Infos, die mich irritieren. Wenn ich das richtig verstehe, könnte ich in meiner Konstellation bei vielen Dingen dann gar nicht (mit)bestimmen, weil ich dann als Verwalter auch Wohnungseigentümer wäre. Das würde komplett gegen eine unternehmerische Verwaltertätigkeitnsprechen.
    die 3 Ws bitte noch davor setzen....

    .promeda.de/blog/stimmrechtsausschluss-eigentuemerversammlung/
     
  12. #11 taxpert, 26.08.2016
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    So wie Du es schreibst ist es -leider!-definitiv falsch!

    Damit im steuerlichen Sinn eine selbständige Tätigkeit im Sinne des §18 EStG vorliegt, muss es sich entweder um eine wissenschaftliche, künstlerische, schriftstellerische, unterrichtende oder erzieherische Tätigkeit handeln, oder es muss sich um eine der Katalogberufe (Berufstätigkeit der Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte, Rechtsanwälte, Notare, Patentanwälte, Vermessungsingenieure, Ingenieure, Architekten, Handelschemiker, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, beratenden Volks- und Betriebswirte, vereidigten Buchprüfer, Steuerbevollmächtigten, Heilpraktiker, Dentisten, Krankengymnasten, Journalisten, Bildberichterstatter, Dolmetscher, Übersetzer, Lotsen und ähnlicher Berufe) handeln. Selbst über die Krücke "ähnliche Berufe" wirst Du einen ImmoVerwalter hier nicht subsummieren können!

    Bleibt die Frage, ob es sich bei der Tätigkeit, so wie sie sich darstellt (1 Objekt, 4 WE davon 3 im Eigentum), tatsächlich um eine gewerbliche Tätigkeit handelt.
    Grundsätzlich müssen vier Grundvoraussetzungen erfüllt sein, damit eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt:
    Selbständigkeit: Brauchen wir nicht diskutieren, liegt vor!
    Nachhaltigkeit: Da es ein auf Dauer angelegtes Handeln ist, ist auch diese gegeben.
    Gewinnerzielungsabsicht: Hier wird es schon kritisch! Kann -zumindest steuerlich!- auch rückwirkend ins Auge gehen!
    Beteiligung am aalgemeinen wirtschaftlichen Verkehr: Da hier letztendlich nur eine Einheit nicht im Eigentum steht und offenbar ja auch keine Ausweitung geplant ist, kann man die Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr wohl verneinen.

    M.E.n. liegt daher auch keine gewerbliche Tätigkeit vor!

    Ich halte es hier für durchaus vertretbar davon auszugehen, bei der Mitverwaltung einer einzelnen Fremdeinheit davon auszugehen, dass die grenzen der Vermögensverwaltung (noch) nicht überschritten sind. Man könnte diese Zahlungen daher entweder als eine Art Werbungskostenersatz von Dritter Seite berücksichtigen oder einfach als sonstige Einnahme bei V+V.

    Alternativ bleibt als Auffangtatbestand immer noch der §22 Nr.3 EStG als sonstige Einkünfte.

    taxpert
     
  13. #12 immobiliensammler, 26.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 26.08.2016
    immobiliensammler

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    Dann sehen das wohl einige Finanzämter anders - sowohl ich selbst als auch etliche Bekannte haben die selbständige Tätigkeit "Hausverwaltung" anerkannt bekommen. Bezug wurde dabei auf ein BFH-Urteil genommen:

    https://www.jurion.de/Urteile/BFH/1970-11-25/I-R-123_69


    Dort wurde zwar gegen den Steuerpflichtigen entschieden, aber eben weil er Mitarbeiter für die Hausverwaltung beschäftigt hat. Umkehrschluss: Ohne Mitarbeiter, also höchstpersönliche Erledigung = selbständige Tätigkeit und kein Gewerbebetrieb.

    Zum ähnlich gelagerten Sachverhalt auch:

    https://www.jurion.de/Urteile/BFH/1999-03-18/IV-R-5_98



    Hier auch gut erklärt:

    https://www.google.de/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=0ahUKEwjUvaqo5N7OAhWJ1BoKHTwIAbUQFggeMAA&url=http://www.dr-sauren.de/pub/Wann_ist_der_Hausverwalter_gewerblich_taetig.pdf&usg=AFQjCNGAr0mbRoaQpGtv012zfhMZQcRx-Q&sig2=ki0HXVhN2Yvc-8RLXrNuCA&cad=rja

    oder:

    https://www.immobilienscout24.de/gewerbe/lexikon/hausverwaltung.html
     
  14. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo MSDetroit,

    Ob der Text jetzt komplett richtig ist mag ich nicht beurteilen,
    sicher ist aber das du bezüglich deines Verwaltervertrages nicht in der ETV abstimmen darfst.

    vielleicht (als Denkanstoß) nicht selber als Eigentümer die Verwaltung machen,
    sondern eine dritte Person - ggf. Ehefrau oder eine UG?

    VG Syker
     
  15. #14 taxpert, 26.08.2016
    taxpert

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    Muss Dir zähneknirschend recht geben! Beim 18 bleibt man halt zu häufig nach Abs.1 Nr.1 hängen, weil der "Rest" eigentlich nur "Nischen" abdeckt, auf die man einmal in 20 Jahren stößt!

    taxpert
     
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