Hannoveraner
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Ist meine Interpretation „Verwaltungsbeirat“ ein Lapsus? Oder habt ihr andere Recherchen, Informationen/Rechtsgrundlagen zum Thema Beirat?
Achtung Text ist lang!!!! Es darf alles Widerlegt werden, aber bitte mit einer entsprechenden Begründungen u. Rechtsgrundlagen.
Aus unserem WEG-Notizbuch stellen wir hier unsere Recherchen ein.
Verwaltungsbeirat allgemein
Eine Bestellung eines Verwaltungsbeirates ist jeder WEG dringend zu empfehlen. Steht nichts in der
Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung)
Die wichtigste Aufgabe des Beirats ist die neutrale Vermittlungstätigkeit zwischen
Verwalter und WEG. Unter anderem Abrechnungen, Wirtschaftspläne und Kostenanschläge zu prüfen.
Er ist außerhalb der Eigentümerversammlung grundsätzlich nicht zur Auskunft verpflichtet. Ein Individualanspruch auf Auskunftserteilung kann jedoch bestehen, soweit nach Treu und Glauben ein Informationsbedürfnis vorliegt.
HI Beirat, nutzt deine Macht wenn du sie brauchst. Aber ohne Beschluss der WEG läuft nichts.
Rechte/Pflichten Verwaltungsbeirat
Der Beirat einer WEG hat nur begrenzt Sonderrechte im Vergleich zum Eigentümer. Weil: bereits jedem Wohnungseigentümer umfangreiche Kontrollrechte gegen den Verwalter zustehen. Insbesondere die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Gegenüber dem Verwalter steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer das Recht das Recht, Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu nehmen.
Befugnisse des Beirates:
Die eigentliche Bedeutung des Verwaltungsbeirates steht in umgekehrtem Verhältnis zu seiner gesetzlich doch recht machtlosen Stellung.
In der Realität ist der Beirat das wichtigste Organ der WEG. Ein Verwalter ohne dessen Vertrauen, ist nicht mehr lange Verwalter. Spätestens auf der nächsten Jahresversammlung die Abwahl des Verwalters und eine Neuwahl zwangsläufig ist.
In der Rechtsprechung ist darüber hinaus anerkannt, dass allein das fehlende Vertrauensverhältnis zwischen Beirat und Verwalter ein Abberufungsgrund des Verwalters sein kann.
Hallo Beirat, der Verwalter ist sozusagen auch dein Diener (Dienstleister)
Erster Herr ist: § 27 II Organ die WEG Gemeinschaft- Bestellung u. Abberufung durch Beschluss.
Zweiter Herr Beirat: § 27 III Vertreter der Eigentümer (Beirat) Abschluss eines Verwaltervertrages und Kündigung des Verwaltervertrages.
Hier ist Vorsicht geboten. Grundsätzlich hat der Beirat nur eine beratende Tätigkeit. Die Genehmigung von Beauftragungen außerhalb des Verwaltervertrags oder von Eigentümerbeschlüssen ist auch dem Beirat versagt. Ausnahme: wenn dem Beirat eine entsprechende Kompetenz von der Gemeinschaft wirksam eingeräumt wurde.
Sonst besteht ggf. das Risiko einer Haftung als Vertreter ohne Vertretungsmacht.
Ansonsten gilt, wie im WEG-Recht regelmäßig, für jede Aufgabe der WEG außerhalb der gesetzlichen Handlungsvollmacht des Verwalters ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.
Wahl des Beirats
Wer darf Beirat werden u. wieviel?
Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzender und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. In der Regel 3 Personen.
Grundsätzlich müssen die Beiräte Mitglieder (Eigentümer) der jeweiligen WEG sein.
Ausnahme: Teilungserklärung (GO = Gemeinschaftsordnung) erlauben, auch „WEG-fremde“ Personen als Beirat zu wählen.Ist eine solche Ausnahme nicht erlaubt, ist dieser Beschluss nur innerhalb der Monatsfrist anfechtbar aber nicht nichtig.
Wahl:
Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen.
Abstimmung in der Eigentümerversammlung:
Über jedes einzelnes Mitglied des Beirates muss einzeln abgestimmt werden. Eine Blockwahl ist nicht zulässig. (z.B. 3 Personen als Team zu wählen)
Wahlmöglichkeiten: Kandidat mit den meisten Stimmen übernimmt die Funktion des Vorsitzenden Ebenso kann der Vorsitzende nach der Beiratswahl in einem erneuten Wahlgang bestimmt werden.
Weitere Möglichkeit:
Auch können die Mitglieder des Verwaltungsbeirates den Vorsitzenden auch selbst wählen, so auch den Stellvertreter des Vorsitzenden. Letztere Möglichkeit kommt in Betracht sofern die Wohnungseigentümer nicht bestimmen, wer Vorsitzender und wer Beisitzer ist.
Der Ideal-Beirat:
Hier sollte man wenn möglich verschiedene Kompetenzen vereinen
einem Kaufmann
einen Techniker
einen Wohnungseigentümer
Dauer der Amtszeit:
Grundsätzlich ist der Beirat auf unbestimmte Zeit gewählt, da es keine gesetzlichen Vorgaben gibt. (es sei denn, in der GO steht was anderes)
Tipp: Es ist sinnvoll, den Beirat auf bestimmte Zeit zu bestellen und darauf zu achten, dass die Amtszeit des Beirates von der Amtszeit des Verwalters abweicht. So kann erstens Unruhe einer evtl. notwendigen Abwahl des Beirates vermieden werden. Ferner kann eine Situation eintreten, in der der Verwaltungsbeirat eine Eigentümerversammlung einberufen muss.
Haftung des Beirates:
Oft sieht ein Eigentümer von einer Kandidatur ab, weil für ihn die Haftung eine nicht zu unterschätzend Gefahr darstellt. Eine Möglichkeit ist hier, die Beiratsmitglieder von ihrer Haftung zu befreien, soweit das möglich ist.
Haftungsbeschränkung des Beirats:
Es ist möglich eine Haftung für Fahrlässigkeit grundsätzlich auszuschließen. Also wenn er einmal etwas übersehen/vergessen hat.
Bei vorformulierten Verträgen für Haftungsausschlüsse sollte man vorsichtig sein. Dort kann festgelegt sein, dass auch bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz eine Haftung ausgeschlossen ist, das ist nicht zulässig.
Eine Haftungsbeschränkung muss immer für den konkret bestellten Beirat beschlossen werden. Ein genereller Beschluss den gesamten Beirat zu wählen ist nicht möglich. Nachträglich kann der Beirat nicht von der Haftung befreit werden. Die WEG würde auf berechtigte Ansprüche verzichten, somit entspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Für welche Schäden hafteten die Beiratsmitglieder?
Für Schäden, die sie im Rahmen ihrer Tätigkeit verursachen. Einmal gegenüber der WEG u. einmal gegenüber außenstehenden Dritten.
Haftung gegenüber der WEG Haftungsvoraussetzungen:
Eintritt eines Schadens bei der WEG (haftet für den Schaden der eingetreten ist) Handlung oder Unterlassen ist kausal (ursächlich) für den Schaden Verschulden, das heißt Vorsatz oder Fahrlässigkeit.
Haftung gegenüber außenstehenden Personen (Dritten)
Hier haftet nach den allgemeinen Vorschriften Die Haftungseinschränkung gilt nur zwischen Beirat u. WEG nicht gegen Dritte
Beispiel: Der Beirat erweckt den Eindruck für die WEG handeln zu dürfen u. schließt einen Vertrag ab. Hier haftet er gegenüber dem Dritten nach § 179 BGB als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Der Geschädigte kann Erfüllung oder Schadensersatz verlangen.
Es gilt: keine Kollektivhaftung des Beirates
Hier gilt- Eine Haftung trifft nicht den gesamten Beirat, sondern jedes einzelne Mitglied. Der haftet mit seinem Privatvermögen.
Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abschließen für die Beiratsmitglieder
Einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht es, eine solche Versicherung abzuschließen. Bei entsprechender Beschlussfassung muss die Gemeinschaft die Kosten hierfür tragen.
Haftung als Beiratsmitglied reduzieren ist sinnvoll und wichtigda er der nicht befürchten muss, wegen eines kleinen Fehlers haften zu müssen. Nur so kann er die WEG sinnvoll unterstützen.
3 Möglichkeiten Risikominimierung für den Beirat:
1: Haftungsbeschränkung durch eine Vereinbarung Beschluss, das der Verwaltungsbeirat nur bei vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Sorgfaltspflichtverletzungen haftet. Vorteil Beirat haftet nicht für leicht fahrlässige Fehler.
2: dass der Beirat durch Mehrheitsbeschluss entlastet wird. Die Verwaltungsratsmitglieder sind hierbei nicht mit stimmberechtigt.
Der Beschluss führt dazu, dass eine Haftung für die Zeit vor der Entlastung nicht mehr in Betracht kommt. Anspruch auf Entlastung besteht nicht (BGH, Urteil v. 04.12.09, Az. V ZR 44/09). Entlastungsbeschluss kann angefochten werden.
3: Für Beirat Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Kosen trägt die WEG Versicherung übernimmt bei fahrlässiger Schadensverursachung die Kostenerstattung.
Bemerkung: Durch die Möglichkeit können WEG-Mitglieder den Beirat stärken und das ehrenamtliche Engagement der Eigentümer fördern.
Entscheidungsfindung des Beirats (§ 29 WEG)
Pflichten und Befugnisse treffen den gesamten Verwaltungsbeirat.
Bei Erfüllung der Pflichten handelt der Beirat im Ganzen.
Entscheidungen werden durch Stimmenmehrheit getroffen.
Beiratsvorsitzender vertritt Beirat nicht bei seinen Tätigkeiten.
Er kann selbstverständlich die durch den gesamten Beirat getroffenen Entscheidungen und Empfehlungen stellvertretend mitteilen.
Einberufung einer Eigentümerversammlung Beirat (§24 WEG)
Alleinige Befugnis des Beiratsvorsitzenden- Einberufung ETV, Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls. Er bedarf hierzu nicht der Mitwirkung der übrigen Beiräte.
Zu beachten: dass kein Recht besteht, vom Verwalter Kopien übersandt zu bekommen. Vielmehr hat die Einsicht am Sitz der WEG-Verwaltung zu erfolgen. Es besteht kein Datenschutz innerhalb einer WEG. Doch!? Geburtsdaten/Tel. usw. darf der Verw. nicht rausgeben. Kann der Verwalter schwärzen, kein Problem, wollen wir auch nicht wirklich wissen.
Jahresabrechnungen/Belege prüfen. Die Betonung liegt auf prüfen!
Rechtsgrundlage für die Obliegenheiten (Soll) des Verwaltungsbeirats ist § 29 WEG. Darin ist geregelt, dass der Beirat die Verwaltung unterstützt und dazu den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Rechnungslegung und die Kostenanschläge prüfen sollte. Zu einer Überwachung der laufenden Verwaltungstätigkeit ist der Verwaltungsbeirat dagegen nur verpflichtet, wenn er hierzu besonders beauftragt
ist, z.B. durch Gemeinschaftsordnung (GemO) oder die Teilungserklärung (TE)
Erfolgt eine Prüfung, müssen die Angaben in der Stellungnahme richtig sein.
Es ist demnach ratsam, bei der Formulierung darauf zu achten, welche Maßnahmen vorgenommen wurde und dass aufgrund dieser Prüfung keine Einwände gegen die Abrechnung bestehen. Enthält der Verwalter Unterlagen vor, vermerken! In der Stellungnahme des Beirates.
Jahresabrechnung prüfen Vorgabe nach Gesetzt:
1. die rechnerische Richtigkeit der Abrechnung
2. sog. Schlüssigkeitsprüfung: Vergleich des Saldos der Einnahmen und Ausgaben der Abrechnung mit den Salden der Bankauszüge
3. stichprobenhaft die sachliche Richtigkeit durch Prüfung der Belege.
Hi, Gesetzgeber, jetzt hast du aber was angestellt. Der Verwalter hat es schwarz auf weiß. So steht es im Gesetzt und die WEG winkt ab. Was hast du da nur angestellt?
Neiiiiiin , ich würde ganz genau prüfen, im Notfall kaufe ich mir eine Brille auf eigene Rechnung. Hi, jetzt freuen sich die Sturen, Geizigen, kurzsichtigen WEGler noch einmal. Hannoveraner verstößt gegen das Gesetzt und sie sparen noch das Geld für die Brille.
So könnte ein Bestellungsbeschuss für einen Verwalter aussehen:
Hausverwaltung Fachmann wird vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2020 zum Verwalter der WEG Lustige-Gasse 19 bestellt.
Die Verwaltergebühr beträgt € ……. netto monatlich je Wohneinheit.
Die Bestellung erfolgt laut Bedingungen des als Anlage zum Protokoll beigefügten Verwaltervertrages.
Der Beiratsvorsitzende Herr Originalbeleggucker wird bevollmächtigt den Vertrag namens und für die Gemeinschaft zu unterzeichnen.
So die Rahmenbedingungen des Verwaltervertrags
Bestellung für höchstens 5 Jahre § 26 I 1 WEG
Erstverwalter höchstens 3 Jahre
Mögliche Wiederbestellung: frühestens 1 Jahr vor Ablauf der Bestellzeit § 26 II WEG
Ende bei Ablauf der vereinbarten Zeit
bzw. bei Ablauf der Höchstdauer 3/5 Jahre
Grundvergütung festlegen und Dauer
Festlegung Vertragsabschluss
Woran erkenne einen ungeeigneten Verwalter?
den falschen Umlageschlüssel anwendet AG Neuköln B. 02.06.2005 – 70 II 242/04
Versammlungen zur falschen Zeit, falsche Ort einberuft. OLG Hamm, B.v. 12.12.2000 – 15 W 109/00
ohne Ermächtigung Verträge abschließt OLG München, B.v. 06.03.2006 – 34 Wx 29/05
Grundsätze des Rechnungswesens nicht beherrscht B.v. 21.09.2005 – I-3 WX 123/05 OLG Düsseldorf
Mitwirkungsrechte der WEG unterläuft OLG Köln B.v.12.12.2004 – 16 WX 191/04
Hier unsere Infobox
Beirats u. WEG- Infobox Urteile in Sachen WEG Quelle Gesetze im Internet
Alter Tipp wer es immer noch nicht weiß Darstellung Instandhaltungsrücklage:
BGH, Urteil vom 4.12.2009, AZ: V ZR 44/09 hat die hoch umstrittene Frage geklärt, ob und wie in der Jahresgesamt- und –Einzelabrechnung die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage darzustellen ist. Diese Entscheidung ist vor allem für WEG-Verwalterund Beiräte von großer Bedeutung, da die nun aufgestellten Anforderungen zukünftig zu berücksichtigen sein werden, da ansonsten die (erfolgreiche und kostenträchtige) gerichtliche Anfechtung entsprechender Beschlüsse riskiert wird.
(Klartext: was wirklich im Topf ist. Und für die Fachleute: Topf ist nur ein Pseudonym für IRL)
(hi, ich hoffe Verwalter haben das auch verstanden nach einem 20 Std./in 3 Jahren Verwalterlehrgang. Ich dachte weil die Anforderungen an einem Pferdewirt viel höher sind und Pferdchen brauchen noch nicht einmal rechnen zu können.
Rechtsprechung gibt Wohnungseigentümern ein direktes Klagerecht gegen WEG-Verwalter
Bei Schäden am Sondereigentum kann ein einzelner Wohnungseigentümer seine Verwaltung direkt verklagen, wenn diese Beschlüsse schlecht oder nicht umsetzen.
BGH Urteil (8.6.2018, Az. V ZR 125/17)
Verwalter haftet für Verfahrenskosten bei grobem Verschulden; § 49 Abs. 2 WE
BGH Karlsruhe, AZ: V ZB 15/14, 07.07.2016
Verwalter haftet für fehlerhafte Bezeichnung der Einladung zur Eigentümerversammlung; §§ 23 Abs. 2, 46, 49 Abs. 2 WEG
AG Germersheim, AZ: 4 C 13/15 WEG, 04.05.2016
Zur Haftung des Verwalters bei der Anfechtung eines fehlerhaften Beschlusses; § 49 Abs. 2 WEG AG Bottrop, AZ: 20 C 10/15, 02.06.2015
Bei Bestellung wie bei der Abberufung haben die Eigentümer einen Beurteilungsspielraum. BGH Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11
Unvollständig /fehlerhaft geführte Beschlusssammlung ist regelmäßig einen wichtigen Grund Beurteilungsspielraum erst dann überschritten, wenn Ablehnung der Abberufung objektiv nicht vertretbar ist BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/11
Wichtiger Grund gegen die Erstbestellung , wenn nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit unzumutbar und von Beginn an ein Vertrauen unmöglich ist.
BGH Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 170/11
Beschluss-Sammlung Eintragung unverzüglich, aber nicht später als 1 Woche nach ETV LG München I, Beschluss v. 06.02.2008 – 1 T 22613/07
Richtige Wiedergabe des Wortlautes, Datums und Ortes. Kein wichtiger Grund: Fehlende Angabe des Versammlungsorts, die Eintragung der Bezeichnung des TOP statt des Beschlusswortlauts
AG München, Urteil v. 28.07.2008 – 485 C 602/07
Ahhch Hannoveraner, du benimmst dich wie ein Fremdling. Lass dir etwas einfallen, damit du nicht irgendwann vor mit auf der Bank sitzt und ich dir nicht mehr helfen kann! Ok: Zur Richtigkeit und der Vorgehensweise fragen Sie den Gesetzgeber oder ihren Rechtsanwalt. Die Anwendung meiner Strategie ist auf eigene Gefahr. Gut so Oliver? Braver Hannoveraner!
Achtung Text ist lang!!!! Es darf alles Widerlegt werden, aber bitte mit einer entsprechenden Begründungen u. Rechtsgrundlagen.
Aus unserem WEG-Notizbuch stellen wir hier unsere Recherchen ein.
Verwaltungsbeirat allgemein
Eine Bestellung eines Verwaltungsbeirates ist jeder WEG dringend zu empfehlen. Steht nichts in der
Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung)
Die wichtigste Aufgabe des Beirats ist die neutrale Vermittlungstätigkeit zwischen
Verwalter und WEG. Unter anderem Abrechnungen, Wirtschaftspläne und Kostenanschläge zu prüfen.
Er ist außerhalb der Eigentümerversammlung grundsätzlich nicht zur Auskunft verpflichtet. Ein Individualanspruch auf Auskunftserteilung kann jedoch bestehen, soweit nach Treu und Glauben ein Informationsbedürfnis vorliegt.
HI Beirat, nutzt deine Macht wenn du sie brauchst. Aber ohne Beschluss der WEG läuft nichts.
Rechte/Pflichten Verwaltungsbeirat
Der Beirat einer WEG hat nur begrenzt Sonderrechte im Vergleich zum Eigentümer. Weil: bereits jedem Wohnungseigentümer umfangreiche Kontrollrechte gegen den Verwalter zustehen. Insbesondere die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Gegenüber dem Verwalter steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer das Recht das Recht, Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu nehmen.
Befugnisse des Beirates:
Die eigentliche Bedeutung des Verwaltungsbeirates steht in umgekehrtem Verhältnis zu seiner gesetzlich doch recht machtlosen Stellung.
In der Realität ist der Beirat das wichtigste Organ der WEG. Ein Verwalter ohne dessen Vertrauen, ist nicht mehr lange Verwalter. Spätestens auf der nächsten Jahresversammlung die Abwahl des Verwalters und eine Neuwahl zwangsläufig ist.
In der Rechtsprechung ist darüber hinaus anerkannt, dass allein das fehlende Vertrauensverhältnis zwischen Beirat und Verwalter ein Abberufungsgrund des Verwalters sein kann.
Hallo Beirat, der Verwalter ist sozusagen auch dein Diener (Dienstleister)
Erster Herr ist: § 27 II Organ die WEG Gemeinschaft- Bestellung u. Abberufung durch Beschluss.
Zweiter Herr Beirat: § 27 III Vertreter der Eigentümer (Beirat) Abschluss eines Verwaltervertrages und Kündigung des Verwaltervertrages.
Hier ist Vorsicht geboten. Grundsätzlich hat der Beirat nur eine beratende Tätigkeit. Die Genehmigung von Beauftragungen außerhalb des Verwaltervertrags oder von Eigentümerbeschlüssen ist auch dem Beirat versagt. Ausnahme: wenn dem Beirat eine entsprechende Kompetenz von der Gemeinschaft wirksam eingeräumt wurde.
Sonst besteht ggf. das Risiko einer Haftung als Vertreter ohne Vertretungsmacht.
Ansonsten gilt, wie im WEG-Recht regelmäßig, für jede Aufgabe der WEG außerhalb der gesetzlichen Handlungsvollmacht des Verwalters ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.
Wahl des Beirats
Wer darf Beirat werden u. wieviel?
Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzender und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. In der Regel 3 Personen.
Grundsätzlich müssen die Beiräte Mitglieder (Eigentümer) der jeweiligen WEG sein.
Ausnahme: Teilungserklärung (GO = Gemeinschaftsordnung) erlauben, auch „WEG-fremde“ Personen als Beirat zu wählen.Ist eine solche Ausnahme nicht erlaubt, ist dieser Beschluss nur innerhalb der Monatsfrist anfechtbar aber nicht nichtig.
Wahl:
Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen.
Abstimmung in der Eigentümerversammlung:
Über jedes einzelnes Mitglied des Beirates muss einzeln abgestimmt werden. Eine Blockwahl ist nicht zulässig. (z.B. 3 Personen als Team zu wählen)
Wahlmöglichkeiten: Kandidat mit den meisten Stimmen übernimmt die Funktion des Vorsitzenden Ebenso kann der Vorsitzende nach der Beiratswahl in einem erneuten Wahlgang bestimmt werden.
Weitere Möglichkeit:
Auch können die Mitglieder des Verwaltungsbeirates den Vorsitzenden auch selbst wählen, so auch den Stellvertreter des Vorsitzenden. Letztere Möglichkeit kommt in Betracht sofern die Wohnungseigentümer nicht bestimmen, wer Vorsitzender und wer Beisitzer ist.
Der Ideal-Beirat:
Hier sollte man wenn möglich verschiedene Kompetenzen vereinen
einem Kaufmann
einen Techniker
einen Wohnungseigentümer
Dauer der Amtszeit:
Grundsätzlich ist der Beirat auf unbestimmte Zeit gewählt, da es keine gesetzlichen Vorgaben gibt. (es sei denn, in der GO steht was anderes)
Tipp: Es ist sinnvoll, den Beirat auf bestimmte Zeit zu bestellen und darauf zu achten, dass die Amtszeit des Beirates von der Amtszeit des Verwalters abweicht. So kann erstens Unruhe einer evtl. notwendigen Abwahl des Beirates vermieden werden. Ferner kann eine Situation eintreten, in der der Verwaltungsbeirat eine Eigentümerversammlung einberufen muss.
Haftung des Beirates:
Oft sieht ein Eigentümer von einer Kandidatur ab, weil für ihn die Haftung eine nicht zu unterschätzend Gefahr darstellt. Eine Möglichkeit ist hier, die Beiratsmitglieder von ihrer Haftung zu befreien, soweit das möglich ist.
Haftungsbeschränkung des Beirats:
Es ist möglich eine Haftung für Fahrlässigkeit grundsätzlich auszuschließen. Also wenn er einmal etwas übersehen/vergessen hat.
Bei vorformulierten Verträgen für Haftungsausschlüsse sollte man vorsichtig sein. Dort kann festgelegt sein, dass auch bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz eine Haftung ausgeschlossen ist, das ist nicht zulässig.
Eine Haftungsbeschränkung muss immer für den konkret bestellten Beirat beschlossen werden. Ein genereller Beschluss den gesamten Beirat zu wählen ist nicht möglich. Nachträglich kann der Beirat nicht von der Haftung befreit werden. Die WEG würde auf berechtigte Ansprüche verzichten, somit entspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Für welche Schäden hafteten die Beiratsmitglieder?
Für Schäden, die sie im Rahmen ihrer Tätigkeit verursachen. Einmal gegenüber der WEG u. einmal gegenüber außenstehenden Dritten.
Haftung gegenüber der WEG Haftungsvoraussetzungen:
Eintritt eines Schadens bei der WEG (haftet für den Schaden der eingetreten ist) Handlung oder Unterlassen ist kausal (ursächlich) für den Schaden Verschulden, das heißt Vorsatz oder Fahrlässigkeit.
Haftung gegenüber außenstehenden Personen (Dritten)
Hier haftet nach den allgemeinen Vorschriften Die Haftungseinschränkung gilt nur zwischen Beirat u. WEG nicht gegen Dritte
Beispiel: Der Beirat erweckt den Eindruck für die WEG handeln zu dürfen u. schließt einen Vertrag ab. Hier haftet er gegenüber dem Dritten nach § 179 BGB als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Der Geschädigte kann Erfüllung oder Schadensersatz verlangen.
Es gilt: keine Kollektivhaftung des Beirates
Hier gilt- Eine Haftung trifft nicht den gesamten Beirat, sondern jedes einzelne Mitglied. Der haftet mit seinem Privatvermögen.
Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abschließen für die Beiratsmitglieder
Einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht es, eine solche Versicherung abzuschließen. Bei entsprechender Beschlussfassung muss die Gemeinschaft die Kosten hierfür tragen.
Haftung als Beiratsmitglied reduzieren ist sinnvoll und wichtigda er der nicht befürchten muss, wegen eines kleinen Fehlers haften zu müssen. Nur so kann er die WEG sinnvoll unterstützen.
3 Möglichkeiten Risikominimierung für den Beirat:
1: Haftungsbeschränkung durch eine Vereinbarung Beschluss, das der Verwaltungsbeirat nur bei vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Sorgfaltspflichtverletzungen haftet. Vorteil Beirat haftet nicht für leicht fahrlässige Fehler.
2: dass der Beirat durch Mehrheitsbeschluss entlastet wird. Die Verwaltungsratsmitglieder sind hierbei nicht mit stimmberechtigt.
Der Beschluss führt dazu, dass eine Haftung für die Zeit vor der Entlastung nicht mehr in Betracht kommt. Anspruch auf Entlastung besteht nicht (BGH, Urteil v. 04.12.09, Az. V ZR 44/09). Entlastungsbeschluss kann angefochten werden.
3: Für Beirat Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Kosen trägt die WEG Versicherung übernimmt bei fahrlässiger Schadensverursachung die Kostenerstattung.
Bemerkung: Durch die Möglichkeit können WEG-Mitglieder den Beirat stärken und das ehrenamtliche Engagement der Eigentümer fördern.
Entscheidungsfindung des Beirats (§ 29 WEG)
Pflichten und Befugnisse treffen den gesamten Verwaltungsbeirat.
Bei Erfüllung der Pflichten handelt der Beirat im Ganzen.
Entscheidungen werden durch Stimmenmehrheit getroffen.
Beiratsvorsitzender vertritt Beirat nicht bei seinen Tätigkeiten.
Er kann selbstverständlich die durch den gesamten Beirat getroffenen Entscheidungen und Empfehlungen stellvertretend mitteilen.
Einberufung einer Eigentümerversammlung Beirat (§24 WEG)
Alleinige Befugnis des Beiratsvorsitzenden- Einberufung ETV, Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls. Er bedarf hierzu nicht der Mitwirkung der übrigen Beiräte.
Zu beachten: dass kein Recht besteht, vom Verwalter Kopien übersandt zu bekommen. Vielmehr hat die Einsicht am Sitz der WEG-Verwaltung zu erfolgen. Es besteht kein Datenschutz innerhalb einer WEG. Doch!? Geburtsdaten/Tel. usw. darf der Verw. nicht rausgeben. Kann der Verwalter schwärzen, kein Problem, wollen wir auch nicht wirklich wissen.
Jahresabrechnungen/Belege prüfen. Die Betonung liegt auf prüfen!
Rechtsgrundlage für die Obliegenheiten (Soll) des Verwaltungsbeirats ist § 29 WEG. Darin ist geregelt, dass der Beirat die Verwaltung unterstützt und dazu den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Rechnungslegung und die Kostenanschläge prüfen sollte. Zu einer Überwachung der laufenden Verwaltungstätigkeit ist der Verwaltungsbeirat dagegen nur verpflichtet, wenn er hierzu besonders beauftragt
ist, z.B. durch Gemeinschaftsordnung (GemO) oder die Teilungserklärung (TE)
Erfolgt eine Prüfung, müssen die Angaben in der Stellungnahme richtig sein.
Es ist demnach ratsam, bei der Formulierung darauf zu achten, welche Maßnahmen vorgenommen wurde und dass aufgrund dieser Prüfung keine Einwände gegen die Abrechnung bestehen. Enthält der Verwalter Unterlagen vor, vermerken! In der Stellungnahme des Beirates.
Jahresabrechnung prüfen Vorgabe nach Gesetzt:
1. die rechnerische Richtigkeit der Abrechnung
2. sog. Schlüssigkeitsprüfung: Vergleich des Saldos der Einnahmen und Ausgaben der Abrechnung mit den Salden der Bankauszüge
3. stichprobenhaft die sachliche Richtigkeit durch Prüfung der Belege.
Hi, Gesetzgeber, jetzt hast du aber was angestellt. Der Verwalter hat es schwarz auf weiß. So steht es im Gesetzt und die WEG winkt ab. Was hast du da nur angestellt?Neiiiiiin , ich würde ganz genau prüfen, im Notfall kaufe ich mir eine Brille auf eigene Rechnung. Hi, jetzt freuen sich die Sturen, Geizigen, kurzsichtigen WEGler noch einmal. Hannoveraner verstößt gegen das Gesetzt und sie sparen noch das Geld für die Brille.
So könnte ein Bestellungsbeschuss für einen Verwalter aussehen:
Hausverwaltung Fachmann wird vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2020 zum Verwalter der WEG Lustige-Gasse 19 bestellt.
Die Verwaltergebühr beträgt € ……. netto monatlich je Wohneinheit.
Die Bestellung erfolgt laut Bedingungen des als Anlage zum Protokoll beigefügten Verwaltervertrages.
Der Beiratsvorsitzende Herr Originalbeleggucker wird bevollmächtigt den Vertrag namens und für die Gemeinschaft zu unterzeichnen.
So die Rahmenbedingungen des Verwaltervertrags
Bestellung für höchstens 5 Jahre § 26 I 1 WEG
Erstverwalter höchstens 3 Jahre
Mögliche Wiederbestellung: frühestens 1 Jahr vor Ablauf der Bestellzeit § 26 II WEG
Ende bei Ablauf der vereinbarten Zeit
bzw. bei Ablauf der Höchstdauer 3/5 Jahre
Grundvergütung festlegen und Dauer
Festlegung Vertragsabschluss
Woran erkenne einen ungeeigneten Verwalter?
den falschen Umlageschlüssel anwendet AG Neuköln B. 02.06.2005 – 70 II 242/04
Versammlungen zur falschen Zeit, falsche Ort einberuft. OLG Hamm, B.v. 12.12.2000 – 15 W 109/00
ohne Ermächtigung Verträge abschließt OLG München, B.v. 06.03.2006 – 34 Wx 29/05
Grundsätze des Rechnungswesens nicht beherrscht B.v. 21.09.2005 – I-3 WX 123/05 OLG Düsseldorf
Mitwirkungsrechte der WEG unterläuft OLG Köln B.v.12.12.2004 – 16 WX 191/04
Hier unsere Infobox
Beirats u. WEG- Infobox Urteile in Sachen WEG Quelle Gesetze im Internet
Alter Tipp wer es immer noch nicht weiß Darstellung Instandhaltungsrücklage:
BGH, Urteil vom 4.12.2009, AZ: V ZR 44/09 hat die hoch umstrittene Frage geklärt, ob und wie in der Jahresgesamt- und –Einzelabrechnung die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage darzustellen ist. Diese Entscheidung ist vor allem für WEG-Verwalterund Beiräte von großer Bedeutung, da die nun aufgestellten Anforderungen zukünftig zu berücksichtigen sein werden, da ansonsten die (erfolgreiche und kostenträchtige) gerichtliche Anfechtung entsprechender Beschlüsse riskiert wird.
(Klartext: was wirklich im Topf ist. Und für die Fachleute: Topf ist nur ein Pseudonym für IRL)
(hi, ich hoffe Verwalter haben das auch verstanden nach einem 20 Std./in 3 Jahren Verwalterlehrgang. Ich dachte weil die Anforderungen an einem Pferdewirt viel höher sind und Pferdchen brauchen noch nicht einmal rechnen zu können.Rechtsprechung gibt Wohnungseigentümern ein direktes Klagerecht gegen WEG-Verwalter
Bei Schäden am Sondereigentum kann ein einzelner Wohnungseigentümer seine Verwaltung direkt verklagen, wenn diese Beschlüsse schlecht oder nicht umsetzen.
BGH Urteil (8.6.2018, Az. V ZR 125/17)
Verwalter haftet für Verfahrenskosten bei grobem Verschulden; § 49 Abs. 2 WE
BGH Karlsruhe, AZ: V ZB 15/14, 07.07.2016
Verwalter haftet für fehlerhafte Bezeichnung der Einladung zur Eigentümerversammlung; §§ 23 Abs. 2, 46, 49 Abs. 2 WEG
AG Germersheim, AZ: 4 C 13/15 WEG, 04.05.2016
Zur Haftung des Verwalters bei der Anfechtung eines fehlerhaften Beschlusses; § 49 Abs. 2 WEG AG Bottrop, AZ: 20 C 10/15, 02.06.2015
Bei Bestellung wie bei der Abberufung haben die Eigentümer einen Beurteilungsspielraum. BGH Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11
Unvollständig /fehlerhaft geführte Beschlusssammlung ist regelmäßig einen wichtigen Grund Beurteilungsspielraum erst dann überschritten, wenn Ablehnung der Abberufung objektiv nicht vertretbar ist BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/11
Wichtiger Grund gegen die Erstbestellung , wenn nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit unzumutbar und von Beginn an ein Vertrauen unmöglich ist.
BGH Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 170/11
Beschluss-Sammlung Eintragung unverzüglich, aber nicht später als 1 Woche nach ETV LG München I, Beschluss v. 06.02.2008 – 1 T 22613/07
Richtige Wiedergabe des Wortlautes, Datums und Ortes. Kein wichtiger Grund: Fehlende Angabe des Versammlungsorts, die Eintragung der Bezeichnung des TOP statt des Beschlusswortlauts
AG München, Urteil v. 28.07.2008 – 485 C 602/07
Ahhch Hannoveraner, du benimmst dich wie ein Fremdling. Lass dir etwas einfallen, damit du nicht irgendwann vor mit auf der Bank sitzt und ich dir nicht mehr helfen kann! Ok: Zur Richtigkeit und der Vorgehensweise fragen Sie den Gesetzgeber oder ihren Rechtsanwalt. Die Anwendung meiner Strategie ist auf eigene Gefahr. Gut so Oliver? Braver Hannoveraner!
