WEG wie viele Stimmen ?

Diskutiere WEG wie viele Stimmen ? im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, folgende Frage habe ich: Eheleute A+B haben gemeinsam 50% der Eigentumswohnung 1. Bisher hatten sie in der WEG Versammlung eine Stimme....

  1. #1 Herr Neubert, 25.11.2014
    Herr Neubert

    Herr Neubert Gast

    Hallo,
    folgende Frage habe ich:
    Eheleute A+B haben gemeinsam 50% der Eigentumswohnung 1.
    Bisher hatten sie in der WEG Versammlung eine Stimme. Nun haben sie Wohnung 2 gekauft.
    Haben Sie automatisch 2 Stimmen ? Die Teilungserklärung sagt dazu nichts aus.
    Könnte A für Wohnung 1 bevollmächtigen, und andersherum B für Wohnung2 A um jeweils eine Stimme zuhaben ?
     
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  3. #2 BHShuber, 25.11.2014
    BHShuber

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    Gemeinschaftordnung

    Hallo,

    in der Gemeinschaftsordnung ist auch nichts hinterlegt, hier finden sich oft Vereinbarungen die extern der Teilungserklärung getroffen wurden?

    Ist nichts anderes geregelt, gilt das Kopfprinzip, d. h. ein Eigentümer hat hiernach auch dann nur eine Stimme, auch wenn er mehrere nach dem Grundbuch selbstständige Wohnungsrechte an einem Grundstück besitzt.

    In der Gemeinschaftsordnung kann auch eine Vereinbarung über das WERTPRINZIP oder Objektprinzip vereinbart werden, dies müsste dann aber in der Gemeinschaftsordnung verankert sein.

    Im Zweifelsfall, den Hausverwalter fragen, der beisst einem nicht den Kopf ab.

    Gruß

    BHShuber
     
  4. #3 Herr Neubert, 25.11.2014
    Herr Neubert

    Herr Neubert Gast

    Danke für die schnelle Antwort.

    Klar werde ich den Verwalter fragen, nur finde ich es angenehmer, wenn ich etwas Hintergrundwissen habe.
    In der Teilungserklärung ist nichts weiter geregelt.
    Daher war meine Plan mit der bevollmächtigung auch ernst gemeint.
     
  5. #4 Fremdling, 25.11.2014
    Fremdling

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    Ohne Stimmrechtsregelung in der Teilungserklärung (was Du hier schreibst) gilt das Stimmrecht gemäß WEG § 25 (2): '... Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. ...'
    Also das schon erwähnte 'Kopfprinzip'. Aber Achtung!
    Im Grundbuch findet sich in Abt. I bei Eheleuten in der Regel hinter jedem Ehepartner die Formulierung -zu 1/2 Anteil-, was zu prüfen wäre. Falls die zweite Wohnung in gleicher Weise wieder von beiden erworben wurde, hätten die beiden trotz zwei Wohnungen lediglich eine Stimme.
    Hat jedoch nur einer der Ehepartner die zweite Wohnung gekauft, hätten sie zusammen zwei Stimmen, da die Eigentümer der zwei Wohnungen nicht identisch sind, nämlich: eine Stimme der alleinkaufende Eigentümer (Ehepartner 1) der Wohnung 2 und eine Stimme der andere Miteigentümer (Ehepartner 2) für die gemeinschaftlich gekaufte Wohnung 1.
     
  6. Andres

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    Unter diesen Umständen wäre es doch mal massiv sinnvoll, die jeweils hälftigen Rechte gegenseitig zu tauschen. Immerhin kann man seinen Stimmanteil dadurch verdoppeln.
     
  7. #6 Fremdling, 25.11.2014
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    Ironie? - Beispiel für meinen Hinweis im Tenor AG Offenbach AZ 330 C 202/11.
     
  8. #7 BHShuber, 26.11.2014
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    Hallo,

    dieser Plan geht nicht auf, siehe Beitrag von Fremdling.

    Gruß

    BHShuber
     
  9. Andres

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    Eigentlich nicht, höchstens schlecht formuliert. Angenommen die Eheleute sind in beiden Wohnungen als 1/2-Eigentümer eingetragen und haben folglich nur ein einziges, gemeinsam ausübbares Stimmrecht. Dann kann man je einen dieser Eigentumsanteile (das hätte ich vielleicht deutlicher schreiben sollen: Eigentums-, nicht Stimmanteile) gegenseitig austauschen. Danach ist jeder der beiden Eheleute alleiniger Eigentümer einer Wohnung und verfügt über ein eigenes Stimmrecht, das dazu noch unabhängig vom Ehepartner ausgeübt werden kann.
     
  10. #9 Fremdling, 27.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.11.2014
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    Hallo Andres,
    danke für die Aufklärung, jetzt ist meine WEG-Welt wieder in Ordnung ;-)
     
  11. #10 BHShuber, 27.11.2014
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    nicht ganz

    Hallo,

    ich glaube nicht dass das ganz richtig ist, weil:

    Das Stimmrecht steht jedem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zu, § 25 Abs. 2 WEG.

    Sind mehrere Personen gemeinsam als Eigentümer eingetragen im Grundbuch, so können diese Ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben. eine anteilige Aufspaltung des Stimmrechts ist nicht zulässig. wird eine Einigung nicht erzielt, so entfällt die Stimme.

    Die einheitliche Stimmrechtsausübung kann entweder durch übereinstimmende Mitwirkung aller Mitberechtigten in der Versammlung erfolgen oder aber dadurch, dass die Mitberechtigten einen gemeinsamen Vertreter benennen, welcher die Stimme abgibt.

    Allerdings kann die Stimmabgabe ungültig sein, wenn an der Ermächtigung durch den oder die übrigen Mitberechtigten Zweifel bestehen und eine gültige Vollmacht nicht vorgelegt wird. Diese Vollmacht muss den Vereinbarungen in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung konform sein.

    Auch wenn eine Teilungserklärung bestimmt, dass jeder Miteigentümer eine Stimme hat, führt das Bruchteilseigentum mehrerer an einer Wohnungseigentumseinheit, nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte!!!!!

    Eine einheitliche Stimmrechtsausübung ist erforderlich bei Bruchteilsgemeinschaften, Erbengemeinschaften und ehelichen Gütergemeinschaften.

    Gruß

    BHShuber
     
  12. #11 Fremdling, 27.11.2014
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    Oh, oh, jetzt wird's bunt.

    Ausgangsfrage:
    Eheleute A+B sind Eigentümer zu je 1/2 Anteil an Wohnung 1.
    Eheleute A+B kaufen zu je 1/2 Anteil Wohnung 2.
    > Mangels Regelung in der TE besitzen die Eheleute lediglich eine (gemeinschaftliche) Stimme gemäß WEG.

    Andres-Idee:
    Ehepartner A wird Alleineigentümer der Wohnung 1.
    Ehepartner B wird Alleineigentümer der Wohnung 2.
    > Somit hat jeder Ehepartner je eine Stimme durch seine Wohnung.
    > Die Eheleute besitzen somit in der neuen Eigentümerstruktur zusammen zwei Stimmen.
     
  13. #12 BHShuber, 27.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.11.2014
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    Hallo,

    Auch wenn eine Teilungserklärung bestimmt, dass jeder Miteigentümer eine Stimme hat, führt das Bruchteilseigentum mehrerer an einer Wohnungseigentumseinheit, nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte!!!!!

    Fakto, mangels Vereinbarung in der TE, auch wenn eine solche Vereinbarung zu Gunsten einer Vermehrung stünde>>>>>>>>>>>>>> nur eine Stimme!!!

    Um eine neue Eigentümerstruktur herzustellen bedarf es einer Änderung zum Alleineigentum im Grundbuch.

    Gruß

    BHShuber
     
  14. #13 Duncan, 27.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.11.2014
    Duncan

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    Nach Andres haben wir aber gar keine Bruchteilseigentümer.
    Nur 2 Eigentümer von jeweils einer Wohnung, die zufällig miteinander verheiratet sind.

    Der von mir rot markierte Satz kam erst nach meiner Antwort hinzu. Daher diese Ergänzung:
    Diese grundbuchliche Änderung geht mittels einfachem Notarvertrag und ist im allgemeinen steuerlich unschädlich. Es fallen halt ein paar Gebühren für Notar und Grundbuch an. Hat aber auch noch andere Vorteile, als nur die Berichtigung der Stimmrechte. Erb-und Scheidungsrecht sollte man zuvor prüfen.
     
  15. #14 Fremdling, 27.11.2014
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    Selbstverständlich. Deshalb ja auch:
     
  16. #15 BHShuber, 27.11.2014
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    Hallo Duncan,

    da wir ja nicht wissen, was in der TE/Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, können wir eine neue Eigentümerstruktur nicht berücksichtigen.

    Sollte der Ehepartner A an Ehepartner B das Alleineigentum übertragen und umgekehrt, dann ist das Grundbuch zu ändern, somit wäre es unter Umständen, da eheliche Gütergemeinschaft und keine Vereinbarung in der TE durchaus so, dass beide jeweils ein Stimmrecht haben.

    Da es sich um verschiedene Rechtsträger handelt, können sie 2 Stimmrechte geltend machen.

    Gruß

    BHShuber
     
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