Weisungsgebundene Vollmacht an Hausverwalter?

Diskutiere Weisungsgebundene Vollmacht an Hausverwalter? im Eigentümerversammlung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, in Kürze findet bezüglich der WEG, in der ich selbst wohne, die jährliche Versammlung statt. Ich bin an diesem Termin anderweitig...

  1. #1 Triple-J, 12.03.2017
    Triple-J

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    Hallo zusammen,

    in Kürze findet bezüglich der WEG, in der ich selbst wohne, die jährliche Versammlung statt. Ich bin an diesem Termin anderweitig verhindert.

    Daher wollte ich eine weisungsgebundene Vollmacht erteilen, entweder an einen anderen Eigentümer oder an den Hausverwalter. Aber wie heißt es so schön:

    Wenn ich die weisungsgebundene Vollmacht dem Hausverwalter gegenüber erteile, in dem ich zu jedem einzelnen TOP angebe, wie ich stimme, sollte ich aber "erwarten" können, dass dieser die Weisungen auch einhält, oder (wenn auch keine 100%-Sicherheit)? Wichtig ist hier vielleicht noch zu erwähnen, dass ich aufgrund von (der bei dieser Hausverwaltung nahezu alljährlich auftretetenden) Kostenexplosionen gegen die Hausgeldabrechnung, gegen die Entlastung des Verwalters und gegen die Entlastung des Beirats stimmen möchte...

    Danke.
     
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  3. #2 PHinske, 12.03.2017
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    Hallo Triple-J,

    meine Vollmacht würde ich immer an einen anderen Eigentümer meines Vertrauens hingeben.

    Der Verwalter verfolgt in der Regel eigene Interessen, die nicht zwingend mit dem Interesse der Eigentümer identisch sind.

    Gezählt werden jedenfalls immer die abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen.
    Bei einem Eigentümer hätte ich da mehr Vertrauen, dass er meine Weisungen bestmöglich umsetzt.

    MfG PHinske

    PS. Wie die Sache mit der kalten Wohnung neulich ausging, hattest du uns Bemühten gar nicht berichtet?
     
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  4. #3 Tobias F, 12.03.2017
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    Erwarten kannst Du alles mögliche, auch dass Elvis aufersteht, ob deine Erwartungen jedoch erfüllt werden kann hier niemand vorhersehen.


    Dann such dir einen Eigentümer der auf Deiner Linie liegt und bevollmächtige diesen (oder bist Du etwa der Einzige der beim Hausverwalter die Schuld für die Kostensteigerung sieht)?
     
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  5. #4 Triple-J, 13.03.2017
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    Ok, dann werde ich das machen. Ob der die Weisungen umsetzt, ist ja auch nicht sicher, ich hatte gehofft, ein Verwalter sollte allein aus "Seriösitätsbemühungen" gewillt sein, die Weisungen umzusetzen.

    Nein, aber in der Minderheit. Die meisten zucken Jahr für Jahr mit den Achseln... Ich weiß aber jemanden, den ich bevollmächtigen werde.
     
  6. #5 Fremdling, 13.03.2017
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    Mich würde noch interessieren, was Du in Euro eine "Kostenexplosion" nennst. Was allein wegen steigender Kosten (?) ein Minderheiten-Nein soll, ist mir auch schleierhaft.

    Zeige doch Gemeinschaft, Verwalter und Beirat lieber auf, wo die Hausgeldabrechnung (gegen die Du stimmen willst) nicht korrekt ist. Auch hilfreich wäre zu erfahren, wo genau die steigenden Kosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot für die Verwaltung verstoßen, wobei der Beirat ggf. mitspielt.

    Wenn Du lediglich Unmut auf diese exotische Art artikulieren möchtest, kannst Du derartiges (Abwesenheit und Nein-Stimmen-Vorgabe) selbstverständlich machen. Wundere Dich dann aber bitte nicht, wenn Du in Eurer WEG ins Abseits gerätst und Verwalter wie auch Beirat im Verhältnis zu Dir keinen Goodwill-Service mehr leisten mögen. Falls es Dir in der Sache (auch für einen Richter nachvollziehbar) ernst ist, solltest Du Dich auf der Basis von Fakten (s.o.!) lieber auf ein Anfechtungsverfahren vorbereiten.
     
  7. #6 BHShuber, 13.03.2017
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    Hallo,

    man sollt durchaus bei einer Eigentümerversammlung zugegen sein und vor allem sollte einmal auf den Tisch, dass weder der Hausverwalter noch der Beirat ein Recht auf Entlastung haben, es ist für die Eigentümergemeinschaft nicht verpflichtend die Hausverwaltung oder den Beirat von seiner Tätigkeit und dem Ergebnis der Abrechnungen zu entlasten.

    Ansonsten so wie hier bereits gelesen, bleibt noch die Anfechtungsklage gegen den Entlastungsbeschluss.

    Gruß
    BHShuber
     
  8. #7 PHinske, 13.03.2017
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    Statt jetzt auf anti in Abwesenheit zu machen, solltest du lieber analysieren, bei welchen Kostenarten die Abrechnung eklatant vom Wirtschaftsplan abweicht.

    Nächster Schritt wäre dann Einsichtnahme in die Unterlagen, um zu prüfen, ob dem Verwalter bei diesen Positionen evtl. Fehler unterlaufen sind.
    Rücksprache mit jemandem aus dem Beirat, der die Abrechnung zu prüfen hatte, könnte auch hilfreich sein.

    Aus subjektiven und nur gefühlten Gründen jemand anders mit Nein gegen die Abrechnung und gegen die Entlastung der Beiratsmitglieder stimmen zu lassen, ist jedenfalls keine gute Entscheidung.

    Und jetzt überleg noch mal in Ruhe, ob dein Begriff der nahezu alljährlich auftretende Kostenexplosionen tatsächlich zutreffend ist.
    Vielleicht dramatisierst du da nur ein wenig, ohne die wirklichen Fakten in den jeweiligen Jahren selbst überprüft zu haben?

    MfG PHinske
     
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  9. #8 Triple-J, 13.03.2017
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    Bei den von mir genannten "Kostenexplosionen" geht es um beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen, die viel teurer wurden als beschlossen.

    Aus der diesjährigen Abrechnung gehen gleich zwei solcher "Kostenexplosionen" hervor:
    a) Maßnahme A, beschlossen auf der Grundlage eines Angebots der Firma X über knapp 3.700€. Tatsächlich von der Hausverwaltung an die Firma X überwiesen: knapp 8.900€. Prozentuale Mehrkosten: 141%
    b) Maßnahme B, sollte ca. 4.000€ kosten, tatsächlich bezahlt: fast 7.500€. Prozentuale Mehrkosten: 86%

    Es ist immer das Gleiche: Die Eigentümergemeinschaft beschließt eine Maßnahme zu einem bestimmten Preis und erfährt hinterher aus der Abrechnung, das plötzlich alles viel teurer geworden ist. Übliche "Begründungen" des Hausverwalters: "Es sind Nebenkosten angefallen" etc. Der Beirat guckt währenddessen treudoof aus der Wäsche.

    Das Ganze passiert nahzu jährlich (keine Übertreibung!). So wurden einmal aus ca. 11.700€ (gemäß dem von der Verwaltung eingeholten Angebot) plötzlich über 26.000€ (ich berichtete damals in einem anderen Thread), dabei gab der Verwalter später in der Niederschrift sogar noch indirekt zu, bereits vor Beginn der Ausführung der Maßnahme von einer deutlichen Kostensteigerung gewusst zu haben... (hätte damals Anfechtungsklage einreichen sollen, aber das Protokoll kam zu kurz vor Ende der Klagefrist). Zwei weitere Fälle könnte ich noch spontan benennen, aber mir geht es nicht um das Aufwärmen der Vergangenheit. Jedenfalls habe ich letztes Jahr versucht, einen anderen Verwalter wählen zu lassen (ich berichtete in einem weiteren Thread), aber etwa 2/3 der Eigentümer ist entweder alles egal oder sie scheuen den Wechsel.

    Die Hausgeldabrechnung an sich wird in dem Sinne korrekt sein, als dass die Kosten, die abgerechnet werden, auch tatsächlich angefallen sind. In der Vergangenheit habe ich schon zweimal Rechnungseinsicht eingefordert und bekommen. Ich zweifel also nicht an, dass diese Kosten angefallen sind, sondern, ich sage mit Verweis auf die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, dass der Verwalter kein Recht hatte, diese Summen vom Konto der Eigentümergemeinschaft auszuzahlen!

    Würdest Du dem Verwalter und auch dem stets abnickenden Beirat in diesem Fall denn Entlastung erteilen? Wenn ich in solchen Fällen die Entlastung nicht verweigere, wann denn dann?

    Bist Du - nachdem ich es jetzt näher erläutert habe (meine Frage im Eingangspost zielte ja nur auf die Vollmacht ab, deshalb hatte ich dort keine nähere Erläuterung hierzu gebracht) - immer noch dieser Meinung? Ich denke nicht, dass ich hier Korintenkackerei betreibe, es geht hier nicht um 10% Kostensteigerung, sondern deutlich darüber. Und das ist leider gängige Praxis. Wofür beschließen wir auf der Grundlage eines konkreten Angebots (kein Kostenvoranschlag, sondern konkretes Angebot auf Euro und Cent!) über knapp 3.700€, wenn dann am Ende mal wieder fast 8.900€ draus werden? Irgendwie stellt das doch auch den grundsätzlichen Sinn der jährlichen Versammlungen und der dortigen Beschlüsse in Frage...
     
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  10. #9 Fremdling, 13.03.2017
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    Antwort: Nein, würde ich nicht! Was Du schilderst, wäre für mich ein Grund, mich um Mehrheiten für meine Sache zu bemühen. In dem von Dir hier näher geschilderten Fall würde auch ich dem Beirat selbstverständlich keine Entlastung erteilen. Einem externen Verwalter sollte eine WEG bitte grundsätzlich keine Entlastung erteilen.

    Sorry, aber bei meiner Antwort hatte ich die "Kostenexplosion" bei den Positionen der Bewirtschaftung in der Hausgeldabrechnung verortet und das in eher geringerem Umfang als im von Dir nun offenbarten %-Ausmaß. Bei Euch sind es also deutliche Budgetüberschreitungen bei Investitionen zu Lasten der Rückstellungen. Wenn es dafür keine nachvollziehbaren Sachgründe aus unliebsamen Überraschungen in den Gewerken gibt (z.B. Betonsanierung wird schon mal deutlich teurer, wenn zunächst verdeckte Schäden zutage treten), die der Gemeinschaft dargelegt werden können und sollten (Hinweis auf "Nebenkosten" reicht bei den Summen nicht!), würde ich abhängig von der erteilten Auskunft des Verwalters bei der Überschreitungshöhe eher auf einen Verwalterwechsel zielen und ggf. gar rechtiche Schritte erwägen.

    Zu Deiner Kernfrage hast Du ja bereits Tipps erhalten und solltest keinesfalls dem Verwalter Deine Stimmvollmacht übertragen.
     
  11. #10 Triple-J, 13.03.2017
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    Trotz der ganzen Kostenexplosionen und größten Bemühungen meinerseits für einen Verwalterwechsel ist der Verwalter im letzten Jahr von einer 2/3-Mehrheit für weitere fünf Jahre wiedergewählt worden...

    Ist das möglich, auch wenn der Verwalter (wie immer) mehrheitlich Entlastung bekommen sollte?
     
  12. #11 PHinske, 13.03.2017
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    Triple-J,
    bei diesem Sachverhalt würde ich auch den Verwalter und die Beiratsleute n i c h t entlasten wollen.

    Äußerst unglücklich finde ich allerdings, dass du nicht persönlich anwesend sein wirst.
    Eine Nein-Stimme allein führt ja nicht weiter. Es geht viel mehr um den richtigen Sachvortrag und die deutliche Kritik am Handeln der beteiligten Personen.
    Im Formulieren bist du ja ganz gut. - Vielleicht solltest du alles dransetzen, dass du die Versammlung doch noch besuchen kannst!

    Ebenso würde ich dir anraten, Mitglied des Beirats zu werden.
    Denn der Beirat soll ja nach § 29 Abs. 3 WEG die eingeholten Kostenanschläge mit einer Stellungnahme für die Eigentümerversammlung versehen.
    So wärst du ganz nah dran an den Themen, über die du dich bislang hinterher ärgerst.

    Bei deinen Beispielen - beim dem ersten natürlich ganz klar - hätte der Verwalter eine neue Eigentümerversammlung einberufen müssen, die dann über den Sachverhalt zu entscheiden gehabt hätte.

    Als Vorsichtsmaßnahme könnte man bei Beschlüssen für Instandhaltungsmaßnahmen in den Beschlusstext eine absolute Obergrenze einformulieren.
    So etwas geht natürlich nicht vom Verwalter aus, sondern muss von den Eigentümern eingebracht werden.

    Dem Verwalter muss etwas mehr auf die Finger geschaut und notfalls auch geklopft werden.

    Geh hin und mach den anderen die Sache deutlich!

    MfG PHinske
     
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  13. #12 Triple-J, 14.03.2017
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    Ich hatte den Hausverwalter bereits am Sonntag per Email um Stellungnahme gebeten:

    Punkt 3 ist auch so eine tolle Sache. Die WEG hat ein Schwimmbad im Haus, dass jeder Benutzer nutzen kann. Das Angebot über ca. 43.000€ stammt von einem Miteigentümer, der selbst fünf Wohnungen im Haus und damit fünf Stimmen hat... Noch Fragen? Ich gehe davon aus, dass mit allen Mitteln versucht werden wird, den Auftrag an diesen Miteigentümer zu vergeben.

    Ich finde es auch blöd, aber der andere Termin steht schon lange fest und den kann ich ebenfalls nicht verschieben. Mal gucken, was für eine Antwort ich von der Verwaltung bekomme. Vielleicht sollte ich verlangen, dass in Bezug auf Punkt 5 die Tagesordnung noch erweitert wird und hierfür die Versammlung auf einen neuen Termin verschoben werden muss. Wobei man natürlich dazu sagen muss, dass diese "Vereinbarung" lediglich auf der letzten Versammlung besprochen wurde, vielleicht leidet man nun auch unter Gedächtnisverlust...
     
  14. #13 BHShuber, 14.03.2017
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    Hallo,

    hier muss man klar entscheiden was einem wichtiger ist, m E. ist es von unschätzbarer Wichtigkeit bei einer Eigentümerversammlung anwesend zu sein um seine Interessen als Miteigentümer vorzubringen und auch unter Umständen durchsetzen zu können.

    Gruß
    BHShuber
     
  15. #14 Fremdling, 14.03.2017
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    Ja, ist es.

    So wie Du es schilderst, gibst Du Dich entweder als zahlendes Mitglied damit zufrieden, dass Miteigentümer, Verwalter, Beirat, Hausmeister, Handwerker & Co. in Eurer WEG eine "Selbstbedienungsgesellschaft" für sich erkennen oder Du gehst zum Fachanwalt und klärst mit ihm, wie und ob Du dem Treiben ein Ende setzt. Ein Verwalter-Entlastungsbeschluss steht dem keinesfalls entgegen, denn gegen den gibt es ja die Anfechtungsmöglichkeit.

    Ob Du Dich dann noch im Kreise endlich wohlwollender Mehrheit wähnen darfst, kannst Du als Insider besser einschätzen. Alternativ kannst Du auch Dein Investment dort beenden, wenn dem nicht Deine übergeordneten Interessen entgegenstehen, denn gegen den langjährigen Wildwuchs scheint kein legales Mittel auf dem Markt.
    :5: :28:
     
  16. #15 Triple-J, 14.03.2017
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    In dieser Anlage wohne ich selbst, also kein Investment in dem Sinne. Ich hatte eigentlich gehofft, dass man mir nach all meinen Motzereien der letzten Jahre endlich beweist, dass man es auch besser kann und es nun etwas ruhiger wird. Tja, die Hoffnung stirbt zuletzt, aber sie stirbt. ;)

    Was meint Ihr: Sollte ich in einer weiteren Email darauf pochen, dass dieser Punkt nachträglich noch auf die Tagesordnung gesetzt wird und aufgrund der Kurzfristigkeit (die Versammlung ist nächsten Dienstag, die Verwaltung müsste Änderungen in der TO ja vorab noch rundschicken) die Versammlung auf einen neuen Termin verschoben wird? Ist diese Forderung in diesem Fall realistisch?
     
  17. #16 PHinske, 14.03.2017
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    Wenn du da nicht selbst hingehst und deine Meinung klar positionierst, wird das wohl nichts bringen.

    Es sei denn, du wärst wirklich konsequent und bereit, notfalls auch eine einstweilige Verfügung zu beantragen.

    Der Verwalter kann das Recht haben, in gewissem Umfang ohne das Votum der Eigentümer Aufträge zu erteilen.
    Dies könnte sich aus einem nicht angefochtenen Beschluss oder aus dem Vertrag mit dem Verwalter ergeben.

    Ansonsten hat er ein eigenes Beauftragungsrecht aus dem Gesetz eigentlich nur für regelrechte Notmaßnahmen (zB Rohrbruch).

    In einem anderen Forum wird gerade ein Fall diskutiert, ob der Verwalter auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden soll.
    Aber in WEG'en ist es nunmal so, dass die Mehrheit entscheidet.

    Wenn die Meute mehrheitlich die Absolution ausgesprochen hat, dürfte eine Anfechtung des Entlastungsbeschlusses kaum Aussicht Erfolg haben.

    Bring dich halt in der Zukunft früher und direkter ein in die Sachverhalte!
    Stichwort: Beiratsmitglied werden!

    MfG PHinske
     
  18. #17 Triple-J, 14.03.2017
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    Es geht ja darum, die Versammlung zu verschieben, nicht darum, eine weitere, zusätzliche Versammlung einberufen zu lassen! Bei dem neuen Termin würde ich dann natürlich hingehen.

    Einstweilige Verfügung? Mit welchem Tenor? Was würdest Du darin konkret verlangen?

    Ja hat er. Gemäß einem Nachtrag zum Verwaltervertrag kann die Verwaltung bis zu einem Auftragsvolumen von 1.000€ selbstständig entscheiden und bis zu 4.000€ in Abstimmung mit dem Beirat. Allerdings ist dies nicht auf Notfälle begrenzt, das ist genau das, was ich per Beschluss ändern lassen wollte (Punkt 5 meiner zitierten Email).

    Das ist eigentlich auch meine Meinung, Fremdling hat jedoch in Post #14 eine andere Auffassung vertreten. Ich war auch immer davon ausgegangen, dass es in solchen Fällen wenig bringt, die mehrheitlich erteilte Entlastung anzufechten, es sei denn, es ergäben sich nach dem Entlastungsbeschluss noch neue Kenntnisse, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht bekannt waren. Oder hat Fremdling doch recht?

    Ich bin schon seit vielen Jahren einer der Chefkritiker vom Dienst, sowohl vor als auch während der Versammlung. Manche Eigentümer können die Kritik aber immer noch nicht nachvollziehen. Noch mehr einbringen könnte ich mich in der Tat nur als Beiratsmitglied.

    Aber nochmal zu der für mich aktuell wichtigsten Frage: Kann ich die Verschiebung der Versammlung verlangen, weil ein vereinbarter Tagesordnungspunkt nicht auf der Tagesordnung steht?
     
  19. #18 PHinske, 14.03.2017
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    Ohne Rechtsschutzversicherung würde ich es nicht wagen.
    Mit Rechtschutzversicherung würde ich schnellstmöglich einen Fachanwalt für WEG-Recht zwecks Erörterung aufsuchen.

    Im Verfahren kommt es dann im Wesentlichen auf den Sachverhalt und die Glaubhaftmachung an.
    Dein Anwalt wäre ja mit deiner Hilfe in der Lage, zu formulieren, warum dieser Punkt - gerade anhand der Kostenüberschreitungen in den letzten Jahren und in der neuen Abrechnung - für dich so wichtig ist.
    Wenn auf der aktuellen Tagesordnung auch wieder Instandhaltungen vorgesehen sind, könnte das auch ein positiver Aspekt für das Verfahren sein.

    >> War "Punkt 5" nur mündlich erörtert und zugesagt worden oder findet sich das explizit in der vorigen Niederschrift wieder?
    Letzteres könnte dann möglicherweise zu der gewünschten Verfügung führen.

    Ansonsten:
    Wenn du ein Viertel der Eigentümer hinter dein Anliegen scharen kannst, dann verlangt doch vom Verwalter eine außerordentliche Versammlung mit genau dem Problempunkt.
    DAS kann ja dann auch noch nach dem nächsten Dienstag erfolgen.

    MfG PHinske
     
  20. #19 Triple-J, 14.03.2017
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    Nun, meine Überlegung war, dem Verwalter eine Email zu schreiben, mit dem Tenor, dass ich darauf bestehe, dass das auf die Tagesordnung kommt. Aufgrund der Kurzfristigkeit würde ich zudem davon ausgehen, dass die Versammlung deswegen verschoben werden muss. Und dann mal die Reaktion abwarten. Dazu zwingen, die Versammlung zu verschieben, kann ich die Hausverwaltung ohnehin nicht.

    Habe mir gerade nochmal die letzte Niederschrift zur Gemüte geführt. Dort heißt es:
    Außer dem "Ggf." ist das ja soweit alles in Ordnung. Auf der TO steht es wie gesagt natürlich nicht.

    Beim Studium der letzten Niederschrift ist mir übrigens aufgefallen, dass die Verwaltung hier schon auf Mehrkosten bei der ersten Maßnahme hingewiesen hat. Ich hatte das gar nicht mehr in Erinnerung (Die erste Maßnahme wurde in 2015 beschlossen, aber erst Anfang 2016 umgesetzt. Die zweite Maßnahme wurde erst in 2016 beschlossen). Es heißt:
    Wenn Du jetzt von diesen Kostenangaben ausgehst, ist es am Ende sogar leicht günstiger geworden... Ich hatte diese Erläuterungen völlig aus meinem Gedächtnis gelöscht (ist bei mir vermutlich bei der Verärgerung über die Verwalter-Wiederwahl untergegangen...). Ändert m. E. aber auch nur bedingt was, zwar wird die Verwaltung darauf verweisen, dass man ja schon beim letzten Mal darüber informiert habe, dennoch haben auch hier wieder Verwaltung und Beirat "entschieden", die Kosten bis ins knapp Dreifache steigen zu lassen. Selbst zu diesem Zeitpunkt konnte die Eigentümergemeinschaft schon nichts mehr ändern, da aufgrund der "Entscheidung" schon alles im Gange war.

    Bei der zweiten Maßnahme handelt es sich allerdings um komplett "neue" Mehrkosten, die wurden nicht zwischenzeitlich nach oben korrigiert...
     
  21. #20 Triple-J, 16.03.2017
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    Ich habe hierzu...
    folgende Antwort bekommen:
    Was soll ich davon nur wieder halten...?
     
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