Weiterbildung Hausverwalter

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von NiRo, 27.08.2015.

  1. #1 NiRo, 27.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 27.08.2015
    NiRo

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    Hallo zusammen,
    die Hausverwaltung unserer WEG ist mit ca. 25€/Wohnung pro Monat recht teuer. Die WEG besteht aus 19 Wohneinheiten und 17 Eigentümern.
    Ganz zufrieden sind wir ebenfalls nicht.
    Meine Überlegung ist nun die Verwaltung selbst zu übernehmen. Natürlich nicht kostenlos, sondern für ca. 15€/WE pro Monat.
    Das heißt auch mit allen Rechten und Pflichten. (Vorausgesetzt es rechnet sich nach Versicherungen moch)
    Ich weiß, es kann jeder zu, Verwalter ernannt werden. Ich möchte mich dieser Aufgabe aber nicht unvorbereitet stellen.
    Hat jemand von Euch Erfahrungen zu Weiterbildungen (nebenberuflich) zum Haus/Immobilien/WEG - Verwalter?
    (Im Raum Kassel Göttingen)

    Meine bisherige Recherche hat mich zum TA Bildungszentrum geführt. Hier erhält man nach 2-Wöchigem Vollzeitkurs und bestandener Prüfung ein IHK Zertifikat zum Immobilienverwalter.
    Kann dies jemand empfehlen?

    Kurz zu mir:
    Ich bin Maschinenbauingenieur, d.h. Mir fehlt der rechtswissenschaftliche Hintergrund.
    Allerdings hatten wir noch keinen Fall in der WEG, dass der bisherige Verwalter (Jurist) uns vor Gericht vertreten musste.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Ok, wie lange arbeitest du in deinem Beruf für einen Verdienst von 285 €? Über den Unterschied zwischen Einnahmen und Gewinn sehen wir für den Moment mal großzügig hinweg ...

    Ich bin sicher, dass du bessere Hobbies findest. Und ebenso sicher bin ich, dass ihr auch einen Verwalter für 15 € im Monat findet, wenn die Ansprüche niedrig genug sind.
     
  4. Duncan

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    Diese Einschätzung teile ich nicht unbedingt. Hier ist etwas die Lage der Immobilie und der Umfang der Verwalteraufgaben entscheidend.
    Also klein genug um Spitzen auffallen zu lassen und zu groß um es mal nebenbei aus der Hosentasche zu machen. Ich würde ja zuerst versuchen, die Zahl der ET zu dezimieren.
    Kommt drauf an worin sich dies äußert. Das kann man meist auch einfacher beheben.
    Wenn ich den Verwaltungsaufwand dagegen ansetze, würde ich dass nicht machen wollen. Ich wüsste eine HV die für solche Kurse arbeitet, oder zumindest so tut. Ich meide die Zusammenarbeit mit dieser möglichst.
    Wenn du dir über die klar bist, möchtest du ziemlich sicher nicht mehr. Machst lieber in deinem Job jede Woche ein bis zwei Überstunden und hast an Geld, Freizeit und Zufriedenheit gewonnen. Ich zitiere mal einen alten Vermieterzausel: "Du bezahlst die Verwaltung nicht für die Arbeit, sondern für die gesparten Nerven".

    Wie gewährleistest du die 24/7 Erreichbarkeit für die Mieter? (z.B. Schadensmeldungen Havarie z.B. Rohrbruch.)
    Hast du schon mal die Abrechnungen für 19 WE gemacht? Ich sitze da etliche Stunden dran. Ich behaupte als Ing. habe ich 120€ mit anderen, spaßigeren und interessanteren Tätigkeiten schneller verdient. 285€ auch.

    Als Hinweis zur Einschätzung:
    Ich bin kein prof. Verwalter! Ich bin nur ET der einen Teil seiner WE von HV verwalten lässt und andere Objekte selbst verwaltet.
     
    Nanne und Syker gefällt das.
  5. NiRo

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    Mit wie viel Stunden pro Monat würdet ihr denn für eine WEG mit 19 Einheiten und 17 Eigentümern rechnen?
    Außer der jährlichen Versammlung und Abrechnung, welche sicherlich einen großen Aufwand darstellt, ist das Tagesgeschäft doch eher ruhig!?
     
  6. Duncan

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    Das hängt etwas von den ET und den Mietern ab. Und vom Zustand des Gebäudes. Du zahlst an den Verwalter derzeit ca. 1h/Einheit. Ich habe in manchen Monaten 0 Stunden Aufwand, in anderen Monaten bin ich hoch 2-stellig/pro Einheit. Beim professionellen Verwalter ist es eine Mischkalkulation, bei mir realer Zeitaufwand, der mir an anderer Stelle fehlt. Da du ungeübter bist und dich ständig auf dem Laufenden halten musst, inkl. rechtlicher Fortbildung, Kurse und Literatur. Wenn du einen halbwegs professionellen Eindruck hinterlassen willst und kein herumgestümper. mindestens 20h Monat+ Sonderereignisse (Renovierungen, Rohrbrüche, ...)
    Von Ruhe in Dauerbereitschaft bis es brennt ist alles dabei. Aus einem Haus in dieser Größenordnung kannst du eine Ganztagsbeschäftigung machen, man kann das aber auch rationaler gestalten. Das hängt auch vom Objekt und seinen ET/Mietern ab und von dir und deiner Arbeitsweise.
     
  7. #6 NiRo, 27.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 27.08.2015
    NiRo

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    Was hast du denn in deinem Verwaltervertrag für Aufgaben stehen, falls ich fragen darf.
    Worum muss ich mich denn außer den Abrechnungen, der Versammlung und dem dillegieren von Handwerkstätigkeiten etc. kümmern?
    Wichtig ist noch, dass bei uns keine Mieterbetreuung stattfindet. Das ist Eigentümersache.

    Der Punkt ist, ich bin noch recht jung und habe die Wohnung sehr günstig erstanden.
    Nun ist sie ca. das 4-6 fache Wert, dadurch habe ich etwas Blut geleckt. Ich spiele mit dem Gedanken weitere ETW zu kaufen und das Verwaltergeschäft jeweils ebenfalls zu übernehmen und mich irgendwann >40 Jahre damit evtl. Selbstständig machen und von den Einnahmen aus Verwaltung und Vermietung leben.

    Bitte auch noch mal zum Thema, hat jemand Erfahrung mit der betreffenden Weiterbildung?
     
  8. Duncan

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    in den Fremdverwalteten: Ich kann heute Nacht noch in die Karibik fliegen, mich aufs Segelboot setzen und ich bin denn mal weg. Da greife ich nur noch bei Modernisierungen usw. ein. Ansonsten halte ich mich an die oberste russische Verwaltungsmaxime: Доверяй, но проверяй.
    Klappt die Müllabfuhr? Versorgungs- und Entsorgungsverträge und der Unterhalt der entsprechenden Einrichtungen. Allgemeine und spezielle Wartungen. Auch bei allem was du nach Außen vergibst: Доверяй, но проверяй. Hast du die Tagesfreizeit dazu? Bzw. die Planungshoheit über deinen Tagesablauf?
    Du wirst noch oft genug mit den Mietern und ihren Wünschen und Problemen konfrontiert. Der Hausverwalter ist nicht selten der erste Angriffspunkt. Attacke.
    Den Traum hatten schon einige. Für viele davon ist es ein Alptraum geworden. Schick ist es, wenn du aus den Einnahmen von V&V leben kannst und die Verwaltungsarbeit ein guter professioneller Verwalter macht, dem du immer auf die Finger guckst, wenn am Pool das Wasser zu warm und das Eis im Longdrink zu kalt. [​IMG]
    Habe ich nicht. Hier sind eine paar professionelle Verwalter und relativ viele die in learning-by-doing und von Verwandten viel gelernt haben, nicht selten mit Lehrgeldern im 4-und 5-stelligen Bereich. Der oben angesprochene Kurs kann in seiner Dauer eigentlich nur Grundlagen vermitteln. Genaues Programm und Preis erkunden. Ich finde es grundsätzlich nicht falsch.
     
  9. NiRo

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    Vielen Dank schon mal.
    Aber hey, man muss auch was riskieren und zum arbeiten bin ich absolut bereit (viel arbeiten).
    Habe leider keine Planungshoheit über meinen Tagesablauf zwischen 6 und 17 Uhr.
    Allerdings ist unser jetziger Verwalter auch nicht rund um die Uhr erreichbar.
    Bei Rohrbrüchen etc. sollte eh der Hausmeister kontaktiert werden.
    Müsste also doch gehen!?
     
  10. Andres

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    Mit anderen Worten: Jeglicher Ortstermin mit Handwerkern oder anderen Dienstleistern kostet einen (halben) Urlaubstag.
     
  11. dots

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    Der jetzige Verwalter ist der, der demnächst arbeitslos ist - weil er u.A. nicht immer erreichbar ist. Willst du der nächste Verwalter sein, mit dem die ET-Gemeinschaft unzufrieden ist und der durch einen anderen Verwalter ersetzt wird?
     
  12. #11 notwendiges Übel, 28.08.2015
    notwendiges Übel

    notwendiges Übel Benutzer

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    Nachdem ich wenige Monate nach Übernahme des Mehrfamilienhauses das Gefühl hatten Spielball der Mieter bzw Fee zu sein-(bei Erscheinen 3 Wünsche erfüllen, aber zackig) habe ich 2 Seminare bei der VHS Düsseldorf besucht. Ähnlich wie das "Existensgründung in der Hausverwaltung" auf der Homepage der VHS (ich kriege das grad nicht verlinkt)
    Dort kam auch der Austausch untereinander nicht zu kurz.
    Allerdings lasse ich die Nebenkosten durch ein Unternehmen abrechnen und mache das nicht selbst.

    Seit dem läuft's wesentlich besser und auch als jetzt nach 9-43 Jahren 4 Mieter gewechselt haben war das nicht so stressig wie befürchtet.

    Seminare gibt's auch bei "Haus und Grund"
     
  13. NiRo

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    Wieso einen halben Tag Urlaub?
    Die Termine mit Handwerkern für meine Wohnung mache ich auch nach der Arbeitszeit oder Samstags.
    Zudem fallen ja nicht jeden Monat Handwerker Termine an.
    Aber ich verstehe schon was ihr meint, es ist eine Menge Aufwand.
    Mir fehlt nur ein wenig die nötige Einsicht jemanden dafür zu bezahlen mein Eigentum zu verwalten, wenn man es auch selbst machen kann.
    Stressfreier ist bestimmt die Abgabe der Verwaltung, aber man muss sich darüber im Klaren sein, dass man 300€/a zahlt (mein Fall). Wohingegen die Verwaltung in Eigenregie 5.400€/a (vor Steuern) an Einnahmen bedeutet.
     
  14. dots

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    Es ist ja nicht nur die (Arbeits-)Zeit, sondern auch das Risiko. Wenn du als Verwalter Fehler begehst, kann das enorme Kosten nach sich ziehen. Wenn du 300 Euro pro Jahr zahlst, bist du für die (u.U. teuren!) Fehler nicht verantwortlich.
    Um die Fehler zu vermeiden, muss man entsprechendes Wissen haben. Hast du das? Selbst wenn du das Wissen hast, bedeutet das nicht, dass dir keine Fehler unterlaufen.
     
  15. #14 Duncan, 28.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 28.08.2015
    Duncan

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    weil sich entsprechende Termine auch mal ziehen können und umfangreicher als erwartet ausfallen können. Dann ist es auch nicht nur der Termin an sich sondern auch die Vor- und Nachbereitung. Gerade letztere die du als ET meist gar nicht machst ist für den Verwalter lebenswichtig, er muss jederzeit allen ET gegenüber Rechenschaft über sein tun abliefern können.
    Das macht aber weder jeder Handwerker noch jeder Mieter/Wohnungsnutzer mit. Hier geht's dann auch nicht mehr nur um deine Wohnung wo du vielleicht auch noch viel selbst machst sondern um 19.
    Stimmt, je nach Zustand des Hauses eher in kürzeren Abständen.
    Den du ja gar nicht betreiben kannst weil du deine Zeit schon anderweitig verkauft hast!
    Genau da liegt das hüpfende Komma. Du kannst es ja gar nicht selbst machen. Das noch fehlende Wissen ist der geringste Part.
    Ja und? Dafür bekommst ja auch eine Gegenleistung. Du gibst ganz sicher Geld für blödsinnigere Sachen aus.
    5,400 X 0,7 = 3,780,-€
    14 Urlaubstage wären ausbezahlt wie viel bei dir? (bei 21/22 Arbeitstagen im Monat überschlägig 2/3 Monatsgehalt)
    Büroeinrichtung, Kommunikationskosten, Fachliteratur, Seminare, Fortbildung,....
    Willst du die ET-Versammlung immer bei dir auf der Couch machen? Saalmiete.
    Willst du alle Gespräche* auf dem Flur oder in deiner Wohnung führen? externes Büro.
    *ET, Versorger, Handwerker, ....
    Übrigens für alle ET bist du zukünftig der Arsch, der immer zu lange braucht, nie was richtig macht und so wahnsinnig viel Geld dafür abgreift.

    Wenn ihr mit dem jetzigen Verwalter unzufrieden seid, probiert ob ihr den eingenordet bekommt oder auch eure Ansprüche realistischer fasst. Dass kann ich von hier nicht einschätzen. Zur Not sucht ihr euch einen Verwalter wo eure Ansprüche an diesen euch besser zusagen.
     
  16. #15 Newbie15, 28.08.2015
    Newbie15

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    Die Verwaltung einer WEG mit 19 Einheiten ist kein Pappenstiel. Warum willst du deine Arbeit an die anderen Eigentümer fast verschenken? Wenn ihr unzufrieden seid, könnt ihr euch einen anderen Verwalter suchen.

    Wie du das mit dem Handwerkern machst, frage ich mich ehrlich gesagt auch. Ich kenne kaum welche, die am Abend oder am Wochenende arbeiten (zu normalen Preisen). Und ob die WEG oder Versicherung Preisaufschläge wegen Wochenendarbeit zahlen will, nur weil der (zwar schlecht, aber dennoch) bezahlte Verwalter sonst keine Zeit hat? Ich bezweifel es doch sehr.

    Wenn du es wirklich unbedingt machen willst, dann zu vernünftiger Bezahlung. So, dass Risiko und Arbeit wirklich bezahlt werden. Allerdings würde ich als Eigentümer keinen Verwalter bestellen, der das alles nicht gelernt hat und keine Qualifikation vorweisen kann. In sehr kleinen Gemeinschaften (2-4 Parteien), wo man regelmäßig das Problem hat, dass kein Verwalter die Verwaltung übernehmen will, alle Eigentümer im Haus wohnen und man ohnehin vieles im Treppenhaus in einem kurzen Gespräch klärt, kann man (oder muss man teilweise) über so etwas nachdenken, aber nicht in einer so großen Eigentümergemeinschaft, in der sicherlich nicht alle vor Ort sind.

    Fortbildungen zum Thema WEG-Verwaltung gibt es von diversen Anbietern, aber das allein wird hier nicht reichen. Eigentümerversammlungen mit so vielen Eigentümern muss man auch erst mal leiten können usw.
     
  17. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Verzeihung aber du gehst da viel zu naiv an die Sache ran, denke ich mal. Du siehst nur 300€ zahlen oder 5400€ bekommen. Was im zweifel dazwischen liegt nimmst du kaum wahr.
    Ich persönlich find 300€ im Jahr dafür das du nicht der Ars......h der ET-Gemeinschaft bist eigentlich ganz angemessen. Von harten rechtlichen und finanziellen Konsequenzen wenn du Fehler machst noch mal ganz abgesehen.
    Du kannst auch nicht ständig nach feierabend irgendwelche Handwerker antanzen lassen, um Angebote abzugeben, die im Zweifel nie zur Ausführung kommen. Das machst du ein paar mal dann kommt keine Mensch mehr, bzw. keiner mehr von denen man ernsthafte Arbeiten gemacht haben will. Du brauchst schon irgendwo eine sinnvolle Infrastruktur und Verbindungen.
     
  18. #17 Martens, 28.08.2015
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    Mach mal eine Fortbildung zu diesem Thema, irgendeine als Einstieg. Es gibt bleistiftsweise Wochenendkurse für Beiräte, gewissermaßen hitchhiker's guide to the WEG, da bekommst Du einen Einblick in die Pflichten des Verwalters, in die Haftungsrisiken des Verwalters und die allgemeinen Abläufe in einer WEG.

    Wenn Du dann bei so einer WEG noch immer 15 Euroten pro Einheit und Monat (vielieicht noch brutto?) für angemessen hältst, melde Dich bei mir, ich suche immer engagierte Mitarbeiter, die für ein geringes Gehalt tätig sind :)

    Christian Martens
     
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  19. NiRo

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    Also ich wohne selbst im betreffenden Haus. Dies verringert das Zeitproblem für Handwerker zumindest.
    Bisher hatte ich nie Probleme Handwerker für einen Kostenvoranschlag etc. gegen 17 Uhr oder Samstags zu bekommen.
    Während der Tätigkeiten muss ich ihnen ja nicht über die Schulter gucken, sondern das Resultat begutachten.

    Ich denke vieles hängt von der Organisation und Planung ab.

    Die 15€/WE und Monat sind nur für den Einstieg gedacht. Ich muss ja auch einen Anreiz bieten einen Rechtsanwalt der für 25€/WE alles selbst macht, zu ersetzen. Da speilen Unzufriedenheiten der Eigentümer weniger eine Rolle als preisliche Unterschiede. Die 15€ sollen dann nach und nach steigen.
    Bitte daran denken, dass unsere Verwaltung nur für das Gemeinschaftseigentum zuständig ist und nicht für das Sondereigentum. Mit den jeweiligen Wohnungen und Mietern hätte ich also nichts zu tun. (In der Regel)
    Danke für den Tip als Beirat reinzuschnuppern, das ist echt super.

    Zum Thema Haftung, sollte dies mit Abschluss einer Vermögenshaftpflicht nicht geregelt sein!?

    Ich habe wie gesagt vor mir neben meinem "normalen" Beruf ein zweites Standbein aufzubauen und bin gerne Bereit neben den 50h Arbeit pro Woche noch einmal 10-20h pro Woche für die WEG Verwaltung dranzuhängen.
    Ich muss zugeben ich habe auch ein gewisses Vergnügen an der Verwaltung und Vermietung.

    Viele Grüße und vielen Dank für Eure Hilfe
     
  20. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Du hast nach eine Empfehlung für einen 2-wöchingen Immobilienverwalterkurs gefragt. Die Meinung über dein Vorhaben sind hier mehr oder weniger wohl recht einheitlich. Solche Kurse geben sicher einen kurzen Ein- und Überblick, schaden wird es sicher nicht.
    Ansonsten kann ich nur sagen ist das Risiko für die paar Kröten echt kaum nachvollziehbar. Es ist wirklich was anderes wenn man nun sein Eigentum verwaltet oder das von anderen.
    Übringens, nur mal nebenbei, du kannst auch als Verwalter nicht immer nur sagen, "für das was wirklich Arbeit macht (Mieter,usw) sucht euch mal jemand anderen".
     
  21. dots

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    Und wenns dann mal irgendwo brennt (wörtlich oder nicht wörtlich!) wird halt die Nummer gewählt, die noch vom gestrigen nur-mal-so-drüber-quatschen-Anruf im Speicher ist. Und wenn man dich dann schon mal an der Strippe hat, kann man ja auch noch schnell alle anderen Probleme, mit denen du nichts zu tun hast, ansprechen. Schließlich bist du der Verwalter! Und letztens hat man dir doch von dem anderen Problem erzählt, hast du dich darum schon gekümmert? Wie, das ist gar nicht deine Aufgabe? Wen muss man denn dann fragen? Aha, danke für die 10-minütige kostenlose Auskunft! ;-)
     
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Weiterbildung Hausverwalter

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