Weitere Personen eingezogen

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von B-H-R, 14.12.2010.

  1. B-H-R

    B-H-R Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen! Folgende Frage zu folgendem Sachverhalt:

    Mietvertrag lautet auf eine Person (bei Abschluss des MV damals Mutter mit minderjährigem Sohn). Damalige Mieterselbstauskunft lautet auf "bezug der Wohnung von zwei Personen".

    Inzwischen ist der Sohn volljährig. Jetzt ist dessen Freundin mit eingezogen (mit Kleinkind). Ist das rechtlich zulässig, wenn folgender Mietvertrag und Annahmen dem Sachverhalt zu Grunde liegen?

    Der Mietvertrag enthält:
    a) sinngemäß § 540 BGB (Untervermietung, Gebrauchsüberlassung nur mit Zustimmung des Vermieters)

    b) eine Klausel (dürfte wohl Rechtssprechung sein), dass bei berechtigten Interesse (sprich z.B. Lebenspartner der Mieterin), zur Überlassung eines Teils des Wohnraums die Zustimmung des Vermieters verlangt werden kann, außer bei Überbelegung oder bei Unzumutbarkeit.

    Es liegt m. E. keine Überbelegung vor, da die Wohnung vier Zimmer und ca. 75 qm hat. Die Wohnung ist vom Schnitt mit drei Schlafzimmern und einem Wohnzimmer für diese Anzahl von Personen ausreichend. Dies wird im Sachverhalt als Annahme unterstellt.

    Die Nebenkosten können durch Zähler entsprechend erfasst werden, schlimmstenfalls wird es eine Nachzahlung geben und dann eine Anpassung, dass stellt daher kein Problem dar. Notfalls wird eine zweite Mülltonne bestellt und entsprechend abgerechnet.

    Es geht mir um die Beurteilung, ob der Zuzug als solches rechtlich erlaubt ist.
    Vielen Dank für Eure antworten!
     
  2. AdMan

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  3. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Sehe ich gar kein Problem! Wenn du mit dem Zuzug kein Problem hast, gibt es auch keins! Ich würd nur ab sofort die Nebenkosten erhöhen, damit es nachher bei der Abrechnung nicht zu allzu grossen Nachzahlungen kommt und du eventl. ewig deinem Geld hinterher rennen musst.
    Die Mülltonnen musst du mit der Stadt abklären. Meist ist es so, dass pro Person eine bestimmte Literzahl festgelegt ist, d.h. du kannst gar nicht schauen, ob die vorhandene Tonne reicht, sondern musst noch nachlegen.
    Ich würde auch noch schriftlich fixieren, dass die Wohnung mit 2 Personen mehr belegt ist.
    Wir hatte das Thema Überbelegung hier schon einmal. Da müssen sich quasi 10 Personen auf 1qm bewegen, damit das zum Thema wird.
     
  4. B-H-R

    B-H-R Neuer Benutzer

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    Guten Morgen, zunächst Danke für die erste Antwort, aber bitte nochmal:
    es geht mir um die rechtliche Beurteilung, wenn möglich mit Begründung.

    Es geht nicht darum ob ich persönlich mit dem Zuzug ein Problem habe und über Mülltonnenanzahl und dass es praktisch bzw. vorteilhaft ist die Nebenkostenvorauszahlung anzupassen etc. weis ich Bescheid.

    Mich würde es schon wundern, wenn es rechtlich für die Mieterin möglich ist, dass die Freundin samt Kleinkind des jetzt volljährigen Sohnes einziehen kann.

    Welchen Vorteil hätte es denn rechtlich, wenn wie tokape meint, es schriftlich fixiert werden soll, dass jetzt zwei Personen mehr in der Wohnung sind.
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Eine Gebrauchsüberlassung an Dritte ist nach § 540 BGB ohne Erlaubnis des Vermieters unzulässig. Die Freundin des Sohnes ist zweifellos Dritte.

    Nach § 553 Abs. 1 BGB hat der Mieter unter gewissen Bedingungen Anspruch auf die Erlaubnis.

    Die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag geben offenbar den Inhalt des Gesetzes wieder.

    Man wird darüber streiten können, ob die Aufnahme der Freundin des Sohnes unter § 553 BGB fällt.
    M.E. wird man die Aufnahme der freundin erlauben müssen. Für den Sohn der Mieterin wird nichts anderes gelten als für die Mieterin selbst, bei der die Aufnahme des Lebenspartners ein berechtigtes Interesse wäre, das im Grundsatz einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters begründet.

    Der Vermieter wird die unerlaubte Gebrauchsüberlassung abmahnen und das Mietverhältnis wegen einer unerlaubten Gebrauchsüberlassung auch fristlos kündige können. Falls die Mieterin allerdings Anspruch auf die Erlaubnis hat - wovon ich ausgehe - wird die Kündigung allerdings nicht durchsetzbar sein. Die Mieterin wird allenfalls die Kosten einer Räumungsklage zu tragen haben.
     
  6. #5 pragmatiker, 15.12.2010
    pragmatiker

    pragmatiker Erfahrener Benutzer

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    auch ich würde davon ausgehen, das die mieterin anspruch auf erlaubnis hat.
    dann allerdings halte ich deine begründung, vermieter könne dennoch fristlos kündigen, die kündigung sei aber nicht durchsetzbar, die mieterin müsse müsse aber dennoch die kosten einer räumungsklage bezahlen für ziemlich abenteurlich.

    erläuterst du mir deinen gedankengang mal ?
     
  7. B-H-R

    B-H-R Neuer Benutzer

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    Nachdem ich nun das BGH-Urteil von 2005 ergoogelt habe (Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung), aus dem letztlich hervorgeht, dass selbst das Interesse an einer finanziellen Mitbeteiligung ein Interesse nach § 553 BGB begründet, gehe ich inzwischen auch davon aus, dass es wohl rechtlich haltbar ist, dass die Freundin einzieht.

    Ich finde allerdings, dass die Rspr. hier das Recht zu Gunsten der Mieter sehr weit ausgedehnt hat, denn letztlich ist es dann fast so, dass die Zustimmung des Vermieters nur noch proforma einzuhohlen ist. Denn sobald sich "angeblich" an den Finanzen des Mieters etwas ändert, könnte er damit argumentieren und sich einen Untermieter in die Wohnung holen.

    Gruß
    BHR
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist relativ einfach...

    Dass möglicherweise ein Anspruch besteht bedeutet nun keinesfalls, dass der Mieter machen kann was immer er will. Die Erlaubnis muss er sich erst mal holen. § 540 BGB wird durch einen Anspruch nach § 553 BGB keineswegs obsolet.
    Ob der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis hat kann der Vermieter nur prüfen, wenn der Mieter vorher Gründe und Personen nennt. Unterlässt der Mieter dies, liegt eine unberechtigte Gebrauchsüberlassung vor, die zur Kündigugn und zur Räumungsklage führen kann. Erst wenn der Mieter seinen Anspruch auf die Erlaubnis geltend macht, wird der Kündigungsgrund nachträglich entfallen.
    Würde sich die Rechtsprechung im Mietangelegenheiten streng ans Gesetz halten, müsste der nachträgliche Wegfall des Kündigungsgrundes unbeachtlich sein. Man wird davon ausgehen müssen, dass bei einem Anspruch auf die Erlaubnis kein Gericht auf Räumung entscheiden wird. Trotzdem wird die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO zu Lasten des Mieters ausfallen müssen, da er durch die unerlaubte Gebrauchsüberlassung den Anlass für die Klage gesetzt hat. Die Erledigung des Räumungsanspruchs wäre erst zu einem späteren Zeitpunkt eingetreten.
     
  9. #8 pragmatiker, 16.12.2010
    pragmatiker

    pragmatiker Erfahrener Benutzer

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    danke. allerdings zum hier herausgeholten zitat von dir: bist du der ansicht oder ist es gar deine erfahrung, daß sich die deutsche gerichtsbarkeit beim mietrecht streng ans gesetz hält ?
     
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