Welche Art der Vermietung?

Diskutiere Welche Art der Vermietung? im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, mal wieder hat sich nach einigen Jahren etwas im Leben geändert und ich werde aus beruflichen Gründen meine Region verlassen. Nun habe...

  1. #1 fgorden, 10.11.2020
    fgorden

    fgorden Neuer Benutzer

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    Hallo,

    mal wieder hat sich nach einigen Jahren etwas im Leben geändert und ich werde aus beruflichen Gründen meine Region verlassen.
    Nun habe ich hier eine Wohnung die dann leer steht. Diese leer stehen zu lassen wäre möglich aber irgendwie auch unsinnig wenn ich gerade mal 1 oder 2 Tage im Monat hier bin.

    Option 1, dauerhaft vermieten:
    Ich räume meine Wohnung leer und vermiete ganz normal an den nächsten.
    Vorteil:
    -Die Wohnung wäre konstant vermietet und es kommt ausreichend Geld rein.
    -Küche würde ich ablösen/abverkaufen. Mit Glück auch das ein oder andere Möbelstück
    Nachteil:
    -Falls ich in 6 Monaten oder 1-2 Jahren wieder zurück in die Wohnung will/muss geht das nicht so einfach
    -Falls mir das Vermieten nicht zusagt hab ich erst mal ein Klotz am Bein

    Option 2, möbliert bzw. auf Zeit:
    Hier bräuchte ich im Grunde "nichts machen"
    Vorteil:
    -Der Mieter zieht sehr wahrscheinlich nach 6 Monaten, 1 Jahr oder 2 Jahren wieder aus
    -Großteil meiner Möbel kann ich in der Wohnung lassen und in 1-2 Jahren ggf. in eine andere Wohnung übernehmen
    -Etwas besserer Mietertrag, allerdings ist der nach erst genauerer Schätzung eher nicht relevant
    -Ich könnte erste Erfahrungen als Vermieter machen und ein Gefühl dafür bekommen ob ich das langfristig weiter führen will (egal ob möbliert oder "klassisch")
    Nachteil:
    -Viele Wechsel heißt wahrscheinlich auch viel Verschleiß
    -höhere und laufende Nebenkosten wie Internet
    -Wohnung & Möbel sind im Grunde zu hochwertig für das Vermietungsmodell


    Weiß derzeit nicht so richtig was die beste Option für mich ist. Leer stehen lassen will ich irgendwie nicht...
    Erst mal möbliert vermieten scheint mir ganz passend zu sein. Es kommt mir für die nächsten 2 Jahre flexibel vor und wenn ich langfristig am neuen Wohnort bleiben will kann ich dann immer noch ein Dauermieter suchen und ich müsste mir jetzt keine Gedanken um meine Möbel machen. Die würde ich in 1-2 Jahren vielleicht teilweise nachholen oder wie auch immer.
    Auf der anderen Seite habe ich schiss davor dass die Möbel und Wohnung durch das möblierte Vermieten abgerockt werden. Allerdings hätte ich auch einen Mietpreis (Auf Grund von Lage und Einrichtung/Ausstattung) der vielleicht eher die sorgsameren Mieter anlockt bzw. ein gewisses Klientel direkt ausschließt.
    Weiter möchte ich dann auch nur über ein Makler/Agentur das möblierte Vermietungsmodell angehen.
    Eventuell könnte ich bei möbliertem Vermieten auch eine Putzfrau mit ein preisen damit die Wohnung grundsätzlich in Ordnung gehalten wird.

    Was macht in meiner Situation am meisten Sinn?
     
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  3. GSR600

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    Hallo, Du solltest evtl noch abklären ob Du überhautp so einfach möbliert vermieten darfst, evtl hat hier die WEG was dagegen ständig fremde Menschen im Haus zu haben.
     
  4. #3 fgorden, 10.11.2020
    fgorden

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    Ah, hatte ich vergessen zu erwähnen. Ich darf das.

    Was könnt ihr mir zum möblierten Vermieten sagen?
    Ich habe meine laufenden Kosten fürs möblierte Vermieten und die voraussichtlichen Einnahmen gegen gerechnet.
    Ohne Steuerliche Aspekte müsste ich in 24Monaten 16 Monate vermieten bzw. innerhalb eines Jahres ~ 8 Monate.
    Dann hätten sich alle laufenden Kosten für die Wohnung durch die Vermietung finanziert.
    Das klingt schon verlockend da es ggf. nur 3 Mieter in 2 Jahren sind. Wie es danach weiter geht möchte ich heute noch gar nicht entscheiden.
    Ist eine Mindestmietdauer von 6 Monaten realistisch?
    Habe gelesen oft wird 6Monate - 12 Monate gemacht, dann wäre ich ja schnell im sehr grünen Bereich
     
  5. Andres

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    Wenn man unter die Ausnahme vom Schutz für Wohnraummietverhältnisse nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB fallen will, ist das die absolute Höchstgrenze. Die meisten Hotels schmeißen dich nach 3 Monaten raus. Der Mieterschutz entfällt weder durch die Möblierung noch durch die Bezeichnung "Wohnen auf Zeit". So wie du den Plan vorgestellt hast, liegen hier unbefristete Mietverhältnisse vor.


    Die arbeiten auch nicht für umsonst und wenn du schon 2/3 Auslastung brauchst, um die laufenden Kosten zu decken, ahne ich, dass hier keine Deckung der gesamten Kosten zu erreichen ist. Das ist zwar besser, als gar keine Einkünfte aus der Wohnung zu haben, aber wenn ich mir den Aufwand einer Vermietung gebe, will ich daran auch etwas verdienen.
     
  6. #5 Ich-bin-es, 10.11.2020
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    Ich habe eine Wohnung, die ich möbiliert und befristet vermiete. Ich habe einen Mietvertrag über 3 Jahre gemacht. Mieter ist jemand, der von seinem Arbeitgeber befristet an einen anderen Standort versetzt wurde, zweimal die Woche nach Hause zu seiner Familie fährt und es ist das einfachste und unkomplizierteste Mietverhältnis, was ich habe. Aber man braucht eine gute Begründung für die zeitliche Befristung.
     
  7. dots

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    ... und kann sich quasi nie sicher sein, ob der Mieter dann irgendwann ausziehen wird, oder ob aus dem angeblich befristeten Mietverhältnis nicht doch ein handelsübliches unbefristetes Mietverhältnis geworden ist.
    Gerade nach 3 Jahren.
    Und selbst, wenn bis dahin alles so unkompliziert war: wenn man damit rechnet, dass das Mietverhältnis irgendwann vorbei ist, der Mieter aber (zu Recht) dann doch nicht auszieht, ist das unterm Strich dann doch scheiße.
     
  8. bicode

    bicode Neuer Benutzer

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    Kann man denn nicht auf Eigenbedarf kündigen, wenn man z.B. nach einem Jahr wieder zurück in die eigene Wohnung will?
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 11.11.2020
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    Kann man.
    Garantiert nicht, dass der Mieter zum Wunschtermin auszieht und die Wohnung wirklich frei ist.
     
  10. Andres

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    ... ist aber trotzdem mit einiger Wahrscheinlichkeit die beste Lösung.
     
  11. #10 taxpert, 11.11.2020
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    Nach Kommentarmeinung ist die Dauer des Mietverhältnisses nicht entscheidend, sondern nur ein Kriterium. Maßgeblich ist, dass der Mieter in der Wohnung keinen Lebensmittelpunkt begründet. Zwar kann man davon ausgehen, wenn der ursprüngliche Lebensmittelpunkt nicht aufgegeben wird, dass die Wohnung keinen Lebensmittelpunkt darstellt, andererseits kann die Zweitwohnung eines Berufspendlers ohne weiteres einen weiteren Lebensmittelpunkt darstellen! Nur das Vorhandensein dieses ursprünglichen und weiter bestehenden Lebensmittelpunktes rechtfertigt es, dem Mieter den Schutz des sozialen Mietrechtes zu nehmen.

    Von daher muss man auch nicht ...
    ... haben, sondern die Begründung des Mieters für die Befristung genau abklopfen!


    Ebenso schwierig dürften im Laufe des Mietverhältnissen eingetretene Veränderungen in den Lebensumständen zu beurteilen sein. Ich kenne keine Urteile (weil ich nich danach gesucht habe!), die Aussagen darüber treffen, was passiert, wenn die ursprünglich NICHT als Lebensmittelpunkt angemietete Wohnung doch zum Lebensmittelpunkt wird. Nehmen wir dei Wohnung von @Ich-bin-es ! Was ist, wenn nach zwei Jahren die Firma (oder der Mieter) sagt, dass man dauerhaft am neuen Standort bleiben will/soll und sich der Mieter von der Ehefrau trennt? Dann IST die Wohnung auf einmal der Lebensmittelpunkt und ich befürchte, dass dann auch das volle Mietrecht wieder greidft, egal ob bei Vertragsschluss etwas anderes von beiden Seiten vereinbart wurde! Insoweit sind solche "langfristigen" befristeten Vertäge störungsnfälliger als kurzfristige!

    Das garantiert Dir eigentlich nur der Leerstand! Wenn der Mieter nicht auszieht, ist es bei -hier wohl vorliegendem!- Eigenbedarf völlig egel, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet war! Welche von beiden Räumungsklagen einfacher, schneller oder billiger ist, wage ich nicht zu entscheiden, das dürft ihr machen!

    Ich persönlich halte das Risiko von @fgorden für beide Arten der Vermietung für gleich hoch. Aber das ist -wie jede Risikoeinschätzung!- nur meine persönliche Ansicht!

    Nein, bestimmt nicht! Insbesondere, weil man hier ...
    ... sicherlich das "Rundum-Sorglos"-Packet wird buchen müssen! Also Vermittlung, Besichtigung, Übergabe, Rücknahme und Organisation der Endreinigung durch die Firma! Unsere auf Zeit vermietete Wohnung ist im selbstbewohnten ZFH, so dass wir durch Übernahme diverser Arbeiten den Tarif entsprechen drücken konnten. Aber es "kostet" trotzdem noch nicht wenig!

    Das hat nicht so sehr mit dem Wechsel zu tun, als mit den einzelnen Mietern! Ein Mietvandale kann in 3 Monaten genauso viele Schaden anrichten wie in 3 Jahren! Unsere "Bestleistung" liegt bei über 3.000 € Schaden bei einer Mietzeit von 100 Tagen.
    Das andere ist dabei die angesprochene Klientel! Nein, damit meine ich keine Monteure, die einzelne Zimmer mietet, sondern meine eigene Spezies, den Homo Sapiens Masculinum! Aus der Erfahrung der letzten Jahre kann ich nur das Vorurteil bestätgen, dass deutsche Männer offenbar nicht vollumfänglich im Haushalt mithelfen! Damit meine ich NICHT, dass sie "dreckig" oder soetwas wären, sondern das sie -man möge mir das Rollenstereotyp verzeihen!- eben nicht den Blick einer guten Hausfrau haben! Da bleibt schlicht das eine oder andere auf der Strecke, was man dann im Rahmen der (kostenpflichtigen) Endreinigung ausbaden darf!

    Wir haben unsere Wohnung 10 Jahre lang unbefristet vermietet und hatten dann keine Lust mehr, uns mit den Mietern rumstreiten zu müssen bzw. zu kündigen. Jetzt haben wir gute 3 Jahre befristet vermietet und keine Lust mehr "ständig" hinter fremden Leuten her zu putzen und vermieten ab kommenden Monat wieder unbefristet. Was "besser" war? Keine Ahnung! Wahrscheinlich erscheint ab einem bestimmten Punkt immer das besser, was man grade nicht hat!

    taxpert
     
  12. #11 fgorden, 20.11.2020
    fgorden

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    Ich habe mich nun nach Erkundigung diverser Quellen dazu entschieden ganz normal zu vermieten...

    Falls ich das über einen Makler machen lassen möchte, was sollte dieser mir als Service denn bieten damit die Provision auch gerechtfertigt ist?
    -Ein Mietvertrag der Vermieter freundlich ist?
    -Eine Vorauswahl der potentiellen Mieter nach meinen Wünschen?
    -Irgendwelche Beratungen die mir derzeit nicht bekannt sind?

    Bin hier hin und her... Einen Mietvertrag aus dem Internet kann ich auch selber ausdrucken...
    Einzig die Vorauswahl der Mieter ist so eine Sache. Da habe ich ein Zeitproblem & ich weiß auch nicht welche Fragen wertvoll sind und welche nicht...

    Was würdet ihr denn grundsätzlich von einem potentiellen Mieter "verlangen"
    -Arbeitsvertrag für nachweislich "unbefristet" und finanziell gut genug gestellt damit ich eben auch meine Miete bekomme?

    kein Dunst davon :)
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 20.11.2020
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    Ein Makler besorgt dir nur einen Mieter. Nach Abschluß des Mietvertrags ist sein Job beendet.

    Was du brauchst ist ein Verwalter für die Wohnung. Im Verwaltervertrag kann alles rund um Vermietung und Instandhaltung der Wohnung enthalten sein.

    Einen Verwalter würde ich in deiner Situation auch mit der Mieterauswahl beauftragen, den Mietvertrag (über eigene Verträge größerer Hausverwaltungen kann man diskutieren) und die Rahmenbedingungen vorgeben.
    Wenn sich der Verwalter im Zweifel auch mit dem Mieter rumschlagen muss, hat er ein Eigeninteresse gute Mieter zu finden. Mit nervigen Mieter kann Vermietung echt stressig sein, mit umgänglichen Mietern ziemlich entspannt.
     
  14. Andres

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    ... und:
    • das Erstellen des Exposé auf einem Niveau, das auch die guten Mieter anzieht,
    • das Ermitteln einer gut durchsetzbaren Miethöhe,
    • die Durchführung von Besichtigungen und allgemein der gesamten Korrespondenz mit Mietern.

    Alle genannten Leistungen kann man grundsätzlich auch selbst erbringen. Es stellen sich drei Fragen:
    • Kann ich diese Leistungen auf ausreichendem Niveau auch selbst erbringen?
    • Will ich diese Leistungen erbringen, wenn die Alternative ist, Betrag X zu zahlen und am Ende eine Unterschrift zu leisten?
    • Andernfalls: Kenne ich jemanden, der mir die Leistung in guter Qualität zu einem annehmbaren Preis erbringt?

    Und da du bereits ein Beispiel nennst: Irgendwelche Netzfundstücke sind so ziemlich der beste Weg, die Vermieterkarriere einem extrem ungünstig gestalteten Vertrag zu beginnen. Den "Luxus", ein paar €€ für eine der Haus&Grund-Vorlagen auszugeben, sollte man sich schon mindestens leisten. Sobald man sehr individuelle Wünsche hat, ist evtl. auch der Gang zum Anwalt ratsam.

    Außerdem stellen wir hier im Forum regelmäßig fest, dass die beste Vorlage nichts nützt, wenn sie nicht richtig ausgefüllt wird, also wenn z.B. zwei sich widersprechende Punkte beide angekreuzt werden oder wenn wichtige Angaben aus Unkenntnis nicht oder falsch ausgefüllt werden.


    Auch dazu gibt es hier bereits ellenlange Diskussionen. Ich sehe das so:

    Grundsätzlich möchte ich zunächst einmal eine Selbstauskunft haben, um die finanziellen Verhältnisse grob abklären zu können: Wer soll da einziehen, wie sieht das Einkommen aus, was bleibt davon nach Unterhaltsverpflichtungen noch übrig? Dann noch eine Reihe von Merkmalen (Insolvenz, Räumung in den letzten Jahren, Mietrückstände, ...), die allgemein eher Ausschlussgründe sind. Dazu gibt es durchaus funktionierende Vorlagen im Netz. Je nachdem, wie der Kontakt entsteht, will ich diese Auskünfte vielleicht zunächst nur mündlich oder in Textform, in jedem Fall aber allerspätestens vor Vertragsschluss in Schriftform. Auf diese Selbstauskunft könnte man später eine Anfechtung des Vertrags wegen Täuschung stützen, außerdem ist die finanzielle Situation natürlich ein starker Indikator, wen man als Mieter eher nicht haben möchte.

    Zusätzlich möchte man vielleicht noch Nachweise haben. Bei allen Nachweisen, die man so verlangt, muss man sich zwei Dinge fragen:
    • Kann ich die Echtheit von Unterlagen, die mir der Mieter vorlegt, gewährleisten?
    • Was sagt das Dokument aus?
    Da du nach dem Arbeitsvertrag fragst: Daran habe ich wenig Interesse. Erstens steht dort jede Menge nutzloses Zeug drin, zweitens beweist das Vertragsdokument bestenfalls, dass irgendwann mal ein Vertrag geschlossen wurde. Das Dokument beweist insbesondere nicht ...
    • ob der Vertrag überhaupt noch besteht,
    • ob der Vertrag noch besteht, aber gekündigt ist, von wem und aus welchen Gründen auch immer,
    • ob der Vertrag (ggf. sogar absehbar) in nächster Zukunft (morgen ...) gekündigt werden wird.
    Außerdem kann ich die Echtheit kaum überprüfen. Natürlich kann ich Kontakt mit dem Arbeitgeber aufnehmen. Der muss mir aber keine Auskünfte erteilen und wird das häufig auch nicht tun, insbesondere zu den Dingen, die mich interessieren.

    Ich hole eine Schufa-Auskunft ein. Ich verlange nicht vom Mieter die Vorlage der Selbstauskunft. Erstens ist das unzulässig, zweitens habe ich dann wieder ein Dokument, dessen Echtheit ich nicht überprüfen kann. Ja, das kostet dann für jede Auskunft ein paar Euronen, aber das ist es mir wert.

    Eine Alternative wäre noch eine Bankauskunft: Hier bestätigt die Bank des Mieters, dass ihr Kunde in der Lage sein wird, eine monatliche Miete in Höhe von XYZ zu bezahlen.

    Arbeitsverträge, Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, ... - das halt ich alles für Quatsch. Da stehen viele Zahlen mit wenig Aussagekraft und nachprüfen kann ich gar nichts. Die ganz Harten legen dir da auch Fälschungen vor. Und du kannst es ja schlecht überprüfen ...


    Am Ende steht dann noch eine gute Portion Bauchgefühl. Auch das könnte man sich von einem guten Makler kaufen, wenn man es nicht selbst hat.


    Das ist ein guter Punkt, aber ähnliches Problem wie beim Makler: Da hier wohl keine Vermietung auf längere Zeit geplant ist, könnte es schwierig werden, jemanden zu finden, der das kompetent und motiviert macht. Für den Verwalter lohnt sich ein Vertrag über die Dauer und bei den Maklern übt die Hoffnung auf Folgeaufträge einen gewissen Druck aus, anständig zu arbeiten. Mit der Aussicht, dass die Vermietung vielleicht nur 6-24 Monate andauert, wird man aber bei den Maklern und Verwaltern evtl. diejenigen anziehen, die die Welt nicht braucht.
     
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