Welche Ausstattung ist zur Vermietung optimal?

Diskutiere Welche Ausstattung ist zur Vermietung optimal? im Ausstattung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Liebes Forum, ich bin sehr günstig an eine 60qm Zweizimmer-Wohnung gekommen, die ich vermieten möchte. Die Wohnung findet sich in einer größeren...

  1. #1 vonPlaten, 06.04.2018
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    Liebes Forum,

    ich bin sehr günstig an eine 60qm Zweizimmer-Wohnung gekommen, die ich vermieten möchte. Die Wohnung findet sich in einer größeren Stadt in Bayern. Da vor Ort Wohnungsnot besteht, ist es recht einfach, einen Mieter zu finden.

    Dennoch möchte ich eine ordentliche Wohnung vermieten. Derzeit ist die Wohnung in einem eher nicht so tollen Zustand. Zwar funktioniert alles, allerdings müssen Wände ausgebessert werden, teilweise gespachtelt und geglättet und natürlich neu gestrichen werden.

    Da ich noch nie Vermieter war und ich den Zustand der Wohnung nur aus der Sicht eines Eigennutzers betrachte, möchte ich von euch gerne wissen, was denn eine solide Ausstattung wäre.

    Küche
    Am besten komplett leer, ohne irgendwelche Möbel oder Geräte vermieten? Es gibt keinen
    Braucht es einen Küchenspiegel?

    Wände der Wohnung
    Ist es aus langfristiger Sicht besser, diese mit Rauhfaser zu tapezieren, oder soll man die lieber sauber verputzen und einfach weiß streichen?

    Elektrik
    Diese ist noch aus den 50er Jahren, funktioniert aber ohne Probleme. Reicht es, diese einfach zu lassen, oder wäre es besser, diese zu erneuern?
    In der Küche gibt es keine 3-Phasen. Der Herd wurde immer mit Gas betrieben. Kann man das so lassen?

    Böden
    Der Laminat ist so ca. 5 Jahre alt, da würde ich auf keinen Fall was machen. Bei großer Abnutzung in Zukunft ist wahrscheinlich Laminat wieder der beste Bodenbelag, oder?

    Fenster
    Diese stammen aus den 90ern, Kunststoff, passen also. Würde ich auch garnichts machen.

    Bad
    Ist auch so von Ende 90, komplett weiß, passt vermutlich auch.

    Worauf sollte man noch achten? Gibt es Faustregeln oder Grundregeln, die man bezüglich der Ausstattung beachten soll oder Fehler, die man besser nicht begeht?

    Vielen Dank für die Antworten!
     
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  3. Berny

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    Muss ich das verstehen?
     
  4. #3 vonPlaten, 06.04.2018
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    Ich meine diese Fliesen an der Wand hinter der Küchenzeile.
     
  5. Berny

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    In unserer Mietwohnung sind Bad und Küche weiss bis oben gefliest. Rest wird im Keller aufbewahrt.
     
  6. #5 vonPlaten, 07.04.2018
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    Ja, aber du weisst, was ich meine.
     
  7. Berny

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    Wände der Wohnung
    Ist es aus langfristiger Sicht besser, diese mit Rauhfaser zu tapezieren, oder soll man die lieber sauber verputzen und einfach weiß streichen?
    - Rauhfaser weiss gestrichen.

    Elektrik
    Diese ist noch aus den 50er Jahren, funktioniert aber ohne Probleme. Reicht es, diese einfach zu lassen, oder wäre es besser, diese zu erneuern?
    In der Küche gibt es keine 3-Phasen. Der Herd wurde immer mit Gas betrieben. Kann man das so lassen?
    - Grundsätzlich gilt Bestandsschutz. Muss natürlich alles elektrisch sicher sein

    Böden
    Der Laminat ist so ca. 5 Jahre alt, da würde ich auf keinen Fall was machen. Bei großer Abnutzung in Zukunft ist wahrscheinlich Laminat wieder der beste Bodenbelag, oder?
    - Why not?

    Fenster
    Diese stammen aus den 90ern, Kunststoff, passen also. Würde ich auch garnichts machen.
    - Gelenke ölen, e.F. justieren.

    Bad
    Ist auch so von Ende 90, komplett weiß, passt vermutlich auch.
    - alles hygienisch+sauber.

    Worauf sollte man noch achten? Gibt es Faustregeln oder Grundregeln, die man bezüglich der Ausstattung beachten soll oder Fehler, die man besser nicht begeht?
    - Nicht an den Erstbesten vermieten. Etwas höheren Preis ansetzen, um gewisse Bevölkerungsgruppen abzuschrecken.
     
  8. #7 vonPlaten, 07.04.2018
    vonPlaten

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    Was ist der Vorteil von Raufaser deiner Meinung nach?
     
  9. Berny

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    Universell verwendbar.
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 07.04.2018
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    Ich glaube man kann als Faustregeln sagen
    • die Ausstattung sollte robust sein, also keine empfindlichen Materialien verwenden
    • die Technik und Sanitär weitgehend dem aktuellen Stand entsprechen
    Der Rest ist persönlicher Geschmack und was deine Mieterzielgruppe fordert bzw. wünscht.

    Meinst du damit 3-adrige Verkabelung oder Drehstrom?

    Drehstrom ist kein Muss in Küche und Bad, hat aber seine Vorteile. Nicht jeder Mieter kocht gerne mit Gas, Luxusherde haben Gas- + E-Kochfelder.

    Bei der Elektrik wäre ein E-Check sinnvoll.
    Zum Einen um die Sicherheit nachweisen zu können, aber auch um die aktuelle Verkabelung belegen zu können.
    Manche Mieter sind sehr "kreativ", wenn es um vermeintlich günstige Do-It-Yourself-Elektrik geht. Da hängt dann auch mal eine Steckdose an Lautsprecherkabeln oder eine Lampe an einem Klingeldraht.

    Wenn die gesamte Elektrik der Wohnung noch aus den 50er ist und nie aktualisiert wurde, wird das aber nicht mehr den Mindestanforderungen an Sicherheit aus baurechtlicher Sicht für Mietwohnungen entsprechen.
    Veraltete Elektrik kann Ärger geben mit dem Bauamt (wenn dich einer anschwärzt) und bei der Versicherung, falls es zu einem Kabelbrand kommen sollte.


    Ich persönlich mag lieber Putz an den Wänden und Decken.
    Das ist auch meine 1. Wahl für Wohnungen mit deutlich gehobener Ausstattung.
    Für 08/15-Ausstattung Raufaser.

    Raufaser ist einfacher bei Bedarf leichter, schneller und billiger zu erneuern, aber auch nicht so langlebig wie Putz.


    Tendenz
    Kleine Wohnung (Küche) mit Einbauküche inkl Geräte, große Wohnung ohne Einbauküche.
    Hier gibt es aber regionale Unterschiede. Studier doch mal die Wohnungsangebote bei dir.
     
  11. Duncan

    Duncan
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    das kommt drauf an. Ein Fliesenspiegel schreibt in gewisser Weise die Einrichtung der Küche vor. Dies ist aber durch die Anschlüsse für Herd, Spüle, Geschirrspüler, ggf. WM eh gegeben. Bevor der Mieter da irgendwelche Folien auf die Wand klebt, die hinter dem Herd wegschmoren, Kunststoffplatten mit ähnlichem Ergebnis anbringen oder ähnlich wilde Konstruktionen bin ich dafür da selber bei zugehen, insbesondere da bei dir eh noch sehr viel passieren muss und die Wände eh verputzt und gespachtelt werden müssen hast du das benötigte Werkzeug und meiste Material eh schon vor Ort...
    ich bin da eher der Freund von feingespachtelten Wänden, gibt aber durchaus Mieter die darauf reagieren mit "Ist ja noch nichtmal tapeziert". In gehobenen Segment eher Feinspachtel, im unteren Rauhfaser. Dazwischen Abwägung nach Aufwand und lokalem Mietmarkt.
    Gas grundsätzlich raus aus Mieterwohnungen. Hat für den VM nur Nachteile. z.B. der jährliche Gas-Check. Einhergehende Feuchtigkeit und stärkere Verschmutzung bis zur erhöhten Gefahr des Totalverlustes der Wohung...

    Zur Elektrik: einmal richtig machen. Wenn die wirklich aus den 50ern ist, dann ist die weder nach den heutigen Ansprüchen bemessen, noch auf dem derzeit verlangten Stand der Technik. Wenn du die jetzt neu machen lässt dann tu dir den Gefallen und mach keine Sparinstallation. Im Zweifel eine Steckdose mehr, die Kabelquerschnitte lieber eine Dimension größer als gerade knirsch ausreichend (Leitungsverluste) und auch mal die Steuerung überdenken, lass dich da von einem Fachmann beraten, auch mal mit Blick gen Gebäudeautomation und Smarthome. Dimmertechnik im Schaltschrank z.B. lässt sich da gut und günstig machen und auch so vorbereiten, dass man das später einfach nachrüsten kann.
    Laminat ist nach meiner Erfahrung der mit Abstand schlechteste Bodenbelag. Sondermüll sobald der den Baustoffhandel verlassen hat. Wenn derzeit welcher drin liegt der noch geht und noch in paar Jahre halten sollte, lasse ich den auch drin, aber nach 5 Jahren und den zu erwartenden Arbeiten bei dir wird es schon fraglich. Meine bevorzugten Bodenbeläge: Vinyl und Teppichboden in Hotelqualität.
    Wartung! Also insbesondere die Beschläge reinigen und schmieren. ggf. justieren. Dichtungen prüfen und ggf. mit entsprechendem Pflegemittel gegen verhärten schützen oder gar austauschen.
    wie sehen die Leitungen hinter den Fliesen aus? Insbesondere Elektrik, Abwasser und Frischwasser. Jetzt neu machen ist günstiger als vermieten und in einem Jahr nach Rohrbruch mit Mieter im Nacken ....
    Hier mal die Resisionsöffnungen auf machen und genauer nachsehen, möglichst mit Endoskop und nicht nur mit Taschenlampe.
    Kaufe solide Handwerksqualität und keinen Billigkram, mit etwas Fachkenntnis und gewusst wo ist der Preisunterschied oft gering und über weniger Ärger mehr als nur gedeckt. Übergebe solche Arbeiten grundsätzlich nicht an Mieter. Spare nicht am falschen Ende! Eine leere Wohnung kann unglaublich wertvol lsein mit Blick auf anstehnde Arbeiten. Berücksichtige bei der Prognose der Restlebenserwartung dass der folgende Mietvertrag durchaus über mehrere Jahrzehnte gehen kann. (Da gibts übrigens hier im Forum eine eigene Diskussion zu.)
     
  12. Bovary

    Bovary Erfahrener Benutzer

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    Als Wandbelag würde ich für die Vermietung immer Rauhfaser bevorzugen.
    Im gehobenen Segment findet man ja zunehmend gespachtelte Wände. Ich bedaure die Vermieter, wenn der Mieter da dann dunkelviolette Dispersionsfarbe draufgeschmiert hat.
    Die Kalkglätte (mit der man spachtelt) darf nämlich wiederum nur gekalkt oder mit Silikatfarben gestrichen werden, die es in der Schnäppchenabteilung im Baumarkt nicht gibt. Außerdem ist der Kalk selber sowie auch die Silikatfarbe stark alkalisch, ist eher was für den Profi / ambitionierten Heimwerker als für den normalen Mieter. Ist der Putz einmal versaut, bleibt nur abschleifen. Ebenso problematisch ist die Behebung von Fehlstellen (wie Dübellöcher), zumindest wenn glatt gespachtelt und geschliffen ist. Das dürfte die meisten Mieter überfordern. Da lob ich mir Rauhfaser. Das dürfte der robusteste Wandbelag sein. Eventuell nimmt man Malervlies, dann sieht es vielleicht etwas moderner aus. (Dübellöcher lassen sich im Vergleich zur Rauhfaser aber schlecht kaschieren.)
    https://www.profhome-shop.de/malervlies/
    Wenn es dem Mieter nicht gefällt, soll er halt für seine Mietzeit andere Tapete anbringen. Strukturputz oder andere Mätzchen würde ich einem Mieter nicht erlauben.

    Aus welchen Gründen sich Laminat so durchsetzen konnte, ist mir schleierhaft. Es ist empfindlich und lässt sich nicht aufarbeiten. Manchmal lohnt sich auch ein Blick in den Mietspiegel. Bei uns gibt es z.B. für den Punkt „Designbelag“ den mit Abstand höchsten Zuschlag (Parkett + 0,25 € / Designbelag + 1,02 €). Dieser Designbelag ist auch nichts anderes als Vinyl / PVC (Klick-Vinyl) und dürfte vom Aufwand deutlich günstiger als Parkett kommen. Gutes Parkett spricht natürlich eine andere Mieterklientel an. Guter Teppichboden ist robust, aber wohl aus der Mode.

    Bei der Elektrik gilt es zu berücksichtigen, dass die eigentlich sinnvoll nur gemacht werden kann, wenn kein Mieter drin ist. Vermietest Du jetzt, hast Du eventuell die nächsten 20 Jahre Zugriff nur unter erschwerten Bedingungen. Letztlich wird man hier wohl bei einer grundhaften Erneuerung aber auch mit der Eigentümergemeinschaft reden müssen und sollte einen Fachmann fragen, was überhaupt lohnenswert ist, wenn die Gemeinschaft nicht mitzieht. Unabhängig von der grundhaften Erneuerung ist es wohl grundsätzlich nicht verkehrt, mehr Steckdosen zur Verfügung zu stellen als in den 50er Jahren üblich.

    Wenn Du mit EBK vermietest, sei Dir im Klaren, dass Du für die Instandhaltung verantwortlich bist. Ist ein schönes Feld für alle möglichen Streitereien (Beschädigung durch Mieter oder Verschleiß). Bei EBK sind heutzutage andere Wandabdeckungen in verschiedensten Preiskategorien üblich, die getauscht werden können, wenn der Mieter Lust auf was Neues hat. Insofern ist für manchen Mieter ein Fliesenspiegel eher lästig als nützlich.
     
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  13. sara

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    ich auch!
    auch das ein ganz wichtiger Punkt, denn einfach ein paar Steckdosen mehr zu installieren, wird bei den gegebenen Umständen nicht möglich sein. Da müssten zusätzliche Leitungen vom Anschluss im Haus zur Wohnung gelegt werden.
    Aber das kann ein Elektriker, der die vorhandene Anlage prüft dann erklären was am Istzustand überhaupt möglich ist.
    Gibt es eigentlich einen eigenen Gasanschluss in der Küche oder wird mit Gasflaschen hantiert?

    Küche würde ich keine einbauen.

    Sehe ich auch so!
     
  14. #13 vonPlaten, 07.04.2018
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    Vielen Dank für die tollen Einschätzungen!

    Unser Plan wäre nun erstmal, die Elektrik komplett zu erneuern. Kommende Woche sieht sich das ein Elektriker an und dann werde ich mehr wissen. Da kommt einiges auf uns zu. Ich denke, dass eine neue Leitung in die Wohnung gelegt werden muss, da vermutlich der Querschnitt nicht ausreichend sein wird. Schlitze müssen dann in der WOhnung gefräst werden, danach die Wände neu verputzt und dann entweder nur gestrichen oder tapeziert werden. Da bin ich mir noch nicht sicher, was das beste wäre.

    Der Gasanschluss ist direkt in der Küche. Mit Gasflaschen wird hier nicht hantiert. Mein Favorit wäre, hier gleich ein entsprechendes Kabel für Drehstrom (heißt das so?) verlegen zu lassen, damit der Mieter jeden Herd anschließen kann. Da es sich um eine 60qm Wohnung handelt, würde ich hier auch keine Küche einbauen. Das wäre dann Sache des Mieters.

    Den Boden würde ich noch so lassen und erst bei bedarf in ein paar Jahren machen. ichd enke, dass Elektrik und Wände schon recht teuer sein werden. Habt ihr da Erfahrungswerte?
     
  15. sara

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    Wenn du anschließend tapezierst sind im Grunde nur die Schlitze wieder ordentlich zu verspachteln, es müssten nicht die ganzen Wände neu verputzt werden. Allerdings, sollte man da genau schauen wie "gut" der alte Putz noch ist.
    Ich habe den Farbauftrag direkt auf den Wänden immer untersagt, aus dem Grund, dass jeder Mieter bei seinen Renovierungen irgendeine, möglicherweise billige Farbe aufträgt und diese nach einigen Farbaufträgen dann z.T. abblättert. Bei der Raufaser kann das zwar auch passieren, aber diese kann man einfach wieder entfernen und die Wand dahinter ist OK für einen neuen Belag.

    Wobei ich in den Wohnungen nur die Decken mit Raufaser hatte, die Wände wurden von den Mietern mit Tapeten, oder Raufaser selbst gestaltet. Ich habe allerdings auch immer unrenoviert vermietet.
     
  16. #15 vonPlaten, 07.04.2018
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    Das ist natürlich auch eine Lösung. Allerdings komme ich um die Elektrik vermutlich nicht herum. Und dann muss ich mir sowieso um den Wandbelag Gedanken machen. Tendiere jetzt eher zur Rauhfaser nach euren Ausführungen... Ist vermutlich die billigere Lösung, oder?
    Also schlitzen, Elektrik rein, Schlitze verputzen, drüber Tapezieren.

    Wohnung ist hier in der Stadt eher in einer mittleren Lage. Hier wohnen keine Reichen. Daher möchte ich nur notwendige Dinge machen. Wegen der Wohnungsnot bekommt man die Wohnung aber eh sofort vermietet.

    Im Prinzip könnte man die Wohnung auch so gleich vermieten. Ist halt eine Frage des Preises und des Klientels.
     
  17. #16 ehrenwertes Haus, 07.04.2018
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    Bei einer Kompletterneuerung der Elektrik ist nicht das Material der große Kostenpunkt, sondern die Arbeitszeit.

    Es kommt darauf an, ob du hier selbst Hand anlegen möchtest oder Rundum-Glücklich-Service vom Handwerker.
    In Absprache mit deinem Elektriker könntest du die fast gesamten zeitintensiven Drecksarbeiten äh... Vorarbeiten selbst machen, sprich Schlitze für die Leitzungen und Aussparungen für Steckdosen, Lichtschalter usw. fräsen und evt. den Platz für einen neuen Sicherungskasten austemmen. Das Grobverschließen der Schlitze wenn die Eelektrik liegt, kann man auch selbst machen, wenn man möchte.
    Damit lassen sich die Elektrokosten oft um +/- 75 % reduzieren. Aber du musst es wollen und dir das auch handwerklich, evt. mit Anleitung (Einweisung), zutrauen.

    Wenn du Glück hast, wurde die Elektrik in Leerrohre verlegt. Dann entfällt das Kapitel Schlitze fräsen usw. teilweise bis vollständig.

    Wenn wirklich komplett neue Elektrik gemacht wird, mein Tipp, für jeden Raum mind. 2 Sicherungen (1 für Steckdosen, 1 für Lampen).
    Irgendwann springt bei Jedem mal eine Sicherung raus. Mit dieser Sicherungsvariante (im Neubau üblich) steht man dann aber trotzdem nicht völlig im Dunkeln und hat noch Licht (Deckenleuchten oder Lampen an Steckdosen).
    Ich bin ein Freund von Elektrik in Leerrohren. Wenn man selbst die Vor- und Nacharbeiten der Installation macht, sind die Mehrkosten gering.
    Der Nutzen, falls man mal eine weitere Leitung benötigt oder eine einsame Leitung tauschen muss, aber enorm.

    Lass dir dazu einfach einige Angebote verschiedener Handwerker machen. Achte dabei auf identische Vorgaben von dir.
    Wenn du die Angebote vergleichst, achte darauf welche Arbeiten als Gesamtposition oder als Einzelarbeiten aufgelistet sind.
    Der billigste Anbieter ist meist nicht der günstigste, sondern holt sich sein Geld dann über nicht im Angebot enthaltene Zusatzarbeiten.
    Bsp. Erneuerung der Eleketrik kann als reine Leitungsverlegung angeboten werden oder mit Vor- und Nacharbeiten.
     
  18. Duncan

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    die Trennung von Licht- und Steckdosenstromkreisen ist mittlerweile zwingwnd vorgeschrieben (DIN VDE 100 Kuckuck), nicht an FIs /LSFIs geizen. Zuleitungen zu Räumen mind. 2,5 mm², für Großverbraucher eh vorgeschrieben zusätzlich zur jeweil eigenen Zuleitung.
    guter Hinweis!
    Hier auch auf die Details achten, das die 1,5 mm² Zuleitung günstiger war als die 2,5 mm² freut in den nächsten Jahren den örtlichen Stromversorger sehr.
    Bei der Auswahl der Schalter-, Steckdosendesigns usw. achte ruhig darauf, dass du die auch im nächsten Baumarkt bekommst. Macht die Ersatzbeschaffung wenn ein Mieter es geschafft hat die einzudrücken erheblich leichter. Des Weiteren bleibt solche Massenware oft länger beschaffbar. Hab hier gerade einen Großcousin dessen ~15 Jahre alte Sonderauflage von Gira seit einigen Jahren nicht mehr hergestellt wird...
     
  19. #18 vonPlaten, 07.04.2018
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    Super!

    Ich nehme mit:

    - mehrere Angebote einholen, jeweils auf identische Anforderungen achten
    - 2,5mm sollte der Querschnitt sein, bevorzugt in Leerrohren gelegt
    - Schlitze fräsen selbst gemacht spart unglaublich viel, kommt für uns aber wahrscheinlich nicht in Frage. Beruflich sehr eingespannt und handwerklich... naja...
    - Bei Steckdosen etc. absolute Basis-Standardausstattung, z.B. Gira
    - nicht an FIs sparen, allerdings sidn die Normen heute anscheinend so, dass hier eh nicht gespart wird.
    - Elektrikerschlitze einfach vom Verputzer schließen lassen und mit Rauhfaser tapezieren lassen

    Dann müsste doch alles was Wände und Elektrik angeht erledigt sein, oder?
     
  20. Duncan

    Duncan
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    war nur ein Bsp. die Dimensionierung erfolgt grundsätzlich nach der zu erwartenden Last, aber eine leichte Überdimensionierung spart halt langfristig und verbessert die langfristigen Aussichten.
    fahr in deinen Stammbaumarkt und gucke was sie da haben, sprich ruhig mal mit dortigen Mitarbeitern. Das Steckdosen- und
    Schalterprogramm welches ich im Gewerbebau habe gibt es schon seit mind. 20 Jahren (Busch-Jaeger), da habe ich mittlerweile halt auch eine Kiste mit Ersatzteilen, wenn da was sein sollte giibt es schnellen Ersatz auch am WE
    bis auf die Überraschungen die sich beim Bau immer gerne einstellen...
     
  21. Berny

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