Welche Kosten nach welchem Schlüssel

Diskutiere Welche Kosten nach welchem Schlüssel im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo Zusammen, seit kurzem bin ich Miteigentümer einer kleinen WEGemeinschaft. Durch den Verwalter wurde mir ein so genanntes Kontoblatt zur...

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  1. #1 MaPe, 12.11.2014
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    Hallo Zusammen,

    seit kurzem bin ich Miteigentümer einer kleinen WEGemeinschaft. Durch den Verwalter wurde mir ein so genanntes Kontoblatt zur Verfügung gestellt, auf dem ersichtlich ist, welche Einnahmen (Zahlungen der Miteigentümer) und Ausgaben (Zahlung an Schornsteinfeger, Elektriker, etc) anfallen.
    Die anfallenden Kosten werden quasi auf Wohnparteien oder eben auf MEA umgerechnet.

    Beispiel:
    Die Kosten für die Versicherungen werden auf Miteigentumsanteile umgerechnet. Wer mehr MEA besitzt zahlt also quasi mehr für die Versicherung.
    Die Kosten für den Außenstrom / Licht werden auf die Anzahl Parteien umgelegt. Jede Partei zahlt also den gleichen Betrag.

    Klar, mehr MEA bedeutet nicht, dass man auch öfter den Lichtschalter drückt. Das ist schon logisch. Aber gibt es eine Regel, die aussagt welche Kosten nach welchem Schlüssel umgelegt werden wenn sich so etwas NICHT aus der Teilungserklärung ergibt?
    Beispiel:
    Wie werden zum Beispiel die Kosten an einer Heizungsanlage umgelegt, die alle Parteien versorgt? Nach MEA, weil der jenige, der mehr Anteile hat auch in der Regel mehr Fläche beheizt? Oder doch auf alle Parteien gleich, weil keiner sagen kann, wieviel der Einzelne denn nun genau heizt?

    Und kann man das überhaupt so machen, dass das Geld des (einzigen) WEG-Kontos imaginär aufgeteilt wird? Oder muss es so sein, dass einfach alle ihr Geld in den Topf schmeißen und ein Plus- oder Minus-Bestand eines Miteigentümers ergibt sich allein daraus, ob er mehr gezahlt hat als er musste oder weniger als er musste?

    Kann mich da mal jemand aufklären, wie das läuft/laufen sollte?

    Dankeschön!
     

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  3. #2 PHinske, 12.11.2014
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    WENN in der Teilungserklärung tatsächlich nichts zur Kostenverteilung geregelt ist, gilt vom Gesetz her die Verteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA; § 16 Abs. 2 WEG).

    Falls eine beschlussfähige Eigentümerversammlung nach dem 01.07.2007 die Änderung bei einzelnen Kosten von MEA zu Wohneinheiten beschlossen hat, dürfte das sehr wohl gültig sein.
    Man sollte also alle Niederschriften der Versammlungen ab Mitte 2007 daraufhin prüfen.

    Eine Besonderheit stellen die Heizkosten dar.
    Einschlägig hierfür sind die Bestimmungen der Heizkostenverordnung.
    Ein Teil der Heizkosten wird nach der beheizten Fläche, ein anderer Teil nach dem Verbrauch errechnet.
    Eine Verteilung der Heizkosten nach Wohneinheiten wäre unzulässig; ein entsprechender Beschluss dazu nichtig.

    Die Eigentümer sind verpflichtet, Hausgeldzahlungen aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplan zu erbringen.
    Nach Abschluss der Rechnungsperiode hat der Verwalter die Jahresabrechnung zu erstellen.
    Der Wirtschaftsplan ist eine Schätzung.
    Die (Gesamt-)Jahresabrechnung beinhaltet die tatsächlich angefallenen Kosten in dem bestimmten Zeitraum. In den Einzelabrechnungen werden die Kosten jeder Kostenart nach zutreffenden Verteilschlüsseln auf die einzelnen Wohneinheiten heruntergebrochen.
    Die Abrechnung wird hinsichtlich Nachzahlung oder Guthaben erst verbindlich, wenn sie in einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen wurde. Den Abrechnungsentwurf des Verwalters sollte man (auch) auf die korrekte Anwendung der gültigen Verteilungsschlüssel prüfen.

    Vielleicht hilft dir auch diese Ausarbeitung: http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/WEG_Finanzen_scheu.pdf

    MfG PHinske
     
  4. #3 Jobo45, 13.11.2014
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    Den Betrieb der Heizungsanlage, also die anfallenden Kosten (z.B. Heizmittel, Wartung, Schorni)für die Erzeugung von Heizwärme und Warmwasser (wenn das auch aus eurer Heizungsanlage kommt) werden wie beschrieben aufgeteilt.

    Bei der Erneuerung der Heizungsanlage werden die Kosten allerdings meistens nach MEA aufgeteilt.
     
  5. #4 MaPe, 13.11.2014
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    Hallo nochmal,

    ich habe also nochmals nachgesehen. Es ist tatsächlich so, dass nichts ausdrücklich vereinbart wurde.
    Die Protokolle der Eigentümerversammlungen ab Mitte 2007? Das ist schnell gemacht. Es gibt nämlich keine. Die letzten 15 Jahre wurden keine offiziellen Versammlungen abgehalten. :erschreckt015:

    Also letztlich verstehe ich (auch nach Studieren des Links - Danke dafür) es so, dass ALLE erstmal ihr Hausgeld in eine Spardose werfen. Die laufenden Kosten wie Überprüfung durch Schorni, regelmäßige Heizungswartung, Allgemeinwasser und -strom, Versicherungen, etc daraus bestritten werden.
    Wieviel jeder in das Hausgeldkonto einzahlt, wird im Wirtschaftsplan festgehalten. Undzwar aus Erfahrungswerten der Vorjahre. Gesamtkosten, aufgeteilt nach den jeweiligen Schlüsseln, in diesem Falle halt alles nach MEA. Wurde mehr gezahlt gibt es am Anfang des Folgejahres (nach Beschluss der Abrechnung) eine Rückzahlung, wurde zu wenig bezahlt, muss nachgezahlt werden. Ziel ist es das Jahr mit einer schwarzen 0 wieder abzuschliessen und neu zu beginnen.

    Die Instandhaltungskosten werden auf ein separates Konto eingezahlt. Hier wird sich überlegt: Was wollen wir in diesem Jahr an Rücklage bilden und welche Kosten sind schon geplant? - Und das entsprechend aufgeteilt und durch die 12 Monate geteilt. Wonach werden denn diese Kosten umgelegt? Demnach auch nach MEA? Richtig?

    Danke,
    MaPe
     
  6. #5 PHinske, 13.11.2014
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    Ist ja kaum zu glauben.

    Ups.

    Hallo MaPe,

    ausgerechnet du als Neuling hast es jetzt in der Hand, dass einigermaßen normale Verhältnisse in diese Eigentümergemeinschaft Einzug halten.

    Was mag das für ein Verwalter sein, der so agiert???
    (Bekommt der für seine Tätigkeiten Geld?)

    Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung werden erst dann verbindlich, wenn die Eigentümerversammlung hierzu einen Genehmigungsbeschluss gefasst hat.
    Vorher würde auch eine Nachzahlung nicht fällig, die der "Verwalter" vielleicht errechnet hat.

    Wie es aussieht, musst du (außer der Heizungsabrechnung) keine Abrechnungspositionen akzeptieren, die anders als nach MEA durch den Verwalter verteilt sind.

    Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind selbstverständlich auch nach MEA zu leisten.

    Der "Verwalter" kann nicht ordnungsgemäß bestellt sein, wenn 15 Jahre lang keine Versammlungen abgehalten worden sind.
    Es sei denn: Es wurden Umlaufbeschlüsse in Gang gesetzt, die JEDER Eigentümer unterschrieben hat.

    Als nächstes empfehle ich dir die Abhandlung über die Aufgaben und Rechte eines WEG-Verwalters:
    http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/WEG_verwaltung_kling.pdf

    MfG, PHinske

    PS:
    Ich würde mal checken, ob das Konto für die laufenden Kosten und für die Rücklage auf den Namen des "Verwalters" laufen oder auf die WEG.
    Kontrolliert überhaupt jemand die Finanzen?
    Gibt es einen Beirat? (§ 29 WEG) § 29 WEG Verwaltungsbeirat - dejure.org
     
  7. #6 Tobias F, 13.11.2014
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    Vielleicht habe ich ja einen anderen Kalender, oder meine 5 Tischrechner sind jetzt alle am A.... - aber für mich sind seit 2007 keine 15 Jahre vergangen.

    Was steht den in den Protokollen vor 2007, also denen die schon 16 Jahre alt sind? ;-)
     
  8. #7 PHinske, 14.11.2014
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    Kurze Aufklärung an Tobias F

    @ Tobias F:

    Für die Zeitgrenze "Mitte 2007" (=WEG-Novelle) bin ICH - wegen meiner vorhergehenden Frage - verantwortlich.
    Es ging mir darum, ob die Eigentümergemeinschaft aufgrund von § 16 Abs. 3 WEG möglicherweise irgendwelche Verteilschlüssel rechtswirksam verändert hat.

    Vor Mitte 2007 gab es hierfür ja nur eine Beschlusskompetenz, wenn diese vereinbart gewesen ist.

    Dass die Verwaltungsanarchie in dieser Gemeinschaft dagegen schon 15 Jahre oder länger besteht, ist insoweit kein Widerspruch.

    PHinske
     
  9. #8 MaPe, 17.11.2014
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    Hallo,

    nein, der Verwalter erhält kein Geld. Als Miteigentümer hat er das kostenfrei gemacht. Wobei sich mir noch die Frage stellt, was genau er gemacht hat. Wirtschaftsplan und Jahresabschluss jedenfalls nicht. Man hat sich irgendwann mal auf einen Betrag geeinigt, der fleissig überwiesen wurde und seitdem ist nichts mehr geschehen.
    Eine ordnungsgemäße Bestellung wird also nicht vorliegen, denn es ist wirklich nichts gelaufen höre ich immer wieder. Keine Schriftstücke, kein garnix. Da aber nie etwas passiert ist hat es auch keinen interessiert. Ich habe jetzt so einige Sachen gesehen, die mir spanisch vorkommen. Zum Beispiel auch die Abrechnung eigener Kosten auf das "Verwalterkonto", wobei dieses, wie Du schon richtig vermutet hast nicht auf die Gemeinschaft sondern auf ihn läuft.
    Es gibt weder einen Beirat noch eine Kontrolle.

    Ich war so frei mich nun anzubieten das Aufgabengebiet des Verwalters zu üübernehmen. Zwar bin ich auch Laie auf dem Gebiet, traue mir aber zu es bei weitem rechtsmäßiger hin zu bekommen. Der Vorschlag kam so gut an (weil man ja jetzt gesehen hat, was das für ein Schlunz ist), dass ich ab sofort starten kann.

    Kann man sich irgendwo einen Wirtschaftsplan und einen Jahresabschluss ansehen? Hast Du so etwas (anonymisiert), was Du mir mal zeigen könntest?

    Danke schonmal
     
  10. #9 PHinske, 18.11.2014
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    Link zu Mustern Wi-Plan und Hausgeldabrechnung

    Hallo MaPe,

    tztztztz....wie gleichgültig Wohnungseigentümer doch sein können!

    Wenn ich jeden Monat eine Summe X als Vorauszahlung bezahle, erwarte ich doch, dass darüber irgendwann mal abrechnet wird.

    Wegen deines Wunsches zu Mustern über Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung verweise ich (schon wieder) auf die Seite von Becker-info:
    http://www.becker-info.homepage.t-online.de/kgw.htm

    Dieses Mal dieser spezielle Link:
    http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/WEG_Musterdokumente.pdf
    Siehe dort Seite 17 bis 20.

    Wenn du deine Zauberworte und zusätzlich "Muster" in deine Suchmaschine eingibst, findest du zahlreiche weitere Alternativen.

    Vor einer kalten Übernahme der Verwaltung vom Vorgänger warne ich dich ausdrücklich.
    Suche lieber einen rechtssicheren Weg, um dich in einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung zum Verwalter nach § 26 Abs. 1 WEG bestellen zu lassen.

    Noch mehr würde ich allerdings dazu raten wollen, einen externen Verwalter zu bestellen.

    Ich ahne schon, dass sich daraus einige neue Fragen ergeben werden...

    Beste Grüße, PHinske
     
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