Welche Kriterien muss eine Wohnung erfüllen?

Dieses Thema im Forum "Ausstattung" wurde erstellt von AMenge, 25.04.2007.

  1. AMenge

    AMenge Gast

    Tach zusammen,

    was gilt eigentlich als "Wohnung" bzw. welche Räumlichkeiten kann ich überhaupt vermieten?
    Nehmen wir mal folgenden Fall: Meine Eltern haben ein Häuschen, das sie zur Zeit allein bewohnen. Als ich noch dort gelebt habe, hatte ich im Keller ein schönes grosses Zimmer sowie ein separates Bad. Die Kelleretage hat keinen eigenen Hauseingang, verfügt jedoch über eine eigene Klingel. Eine Kochmöglichkeit inkl. Spüle und Kühlschrank gibt es in einer kaum genutzten Kellerbar direkt neben dem angesprochenen Zimmer.
    Nun zu meiner Frage: Lässt sich eine solche Kombination als "Wohnung" vermieten? Wie sieht es speziell mit der Abrechnung von Nebenkosten aus? Kann man sowas pauschal fassen oder muss beispielsweise Strom, Heizung oder Müllabfuhr separat ausgewiesen werden? Dafür müssten ja mindestens ein separater Stromzähler installiert werden, was zur Zeit nicht geplant ist.

    Theoretisch könnte ich mir doch auch ein möbliertes Zimmer mieten, insofern können in meinen Augen die Kriterien an eine Wohnung nicht allzu hoch sein, oder liege ich da falsch?

    Andreas
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 25.04.2007
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    vermieten kannst du auch eine garage... die frage ist, unter was das laufen soll...

    als einliegerwohnung kann das beschriebene "ensemble" eher nicht laufen - dafür brüchte es einen eigenen eingang.
    zur untermiete kann man das aber sehr wohl vermieten...
    dann stellt sich auch die frage mit den betriebskosten nicht - die werden einfach fest vereinbart und die sache ist gegessen...
     
  4. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Was eine Wohnung ist verrät dir die LBO.
     
  5. AMenge

    AMenge Gast

    Untermiete klingt für mich nach "Mieter vermietet weiter". Hier ist der Vermieter aber Eigentümer. Dürfte aber inhaltlich keinen Unterschied machen, oder?

    D.h. also, dafür kann ich im Mietvertrag eine Pauschale vereinbaren und fertig? Die müssen also nicht zwingend verbrauchsabhängig ermittelt werden?

    Wird sowas dann auch von der Arbeitsagentur anerkannt?

    Da ich neu in der Thematik bin muss ich auch noch nachfragen, was die LBO ist.
     
  6. #5 Thomas123, 26.04.2007
    Thomas123

    Thomas123 Erfahrener Benutzer

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    LBO heißt Landesbauordnung.
    Die ist in jedem Land (förderalistischer Staatsaufbau unseres geliebten Landes) verschieden. Da drinn werden so wichtige Dinge geregelt, wie hoch in einem Haus die Innengeländer sein dürfen... :zwinker
    oder noch andere Sachen....

    Und ob eine Pauschale für Nebenkosten von der Arbeitsagentur anerkannt wird, fragst du am besten dort... :zwinker
    :wink
     
  7. #6 Sonja86, 26.04.2007
    Sonja86

    Sonja86 Erfahrener Benutzer

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    Natürlich kann man das pauschal machen. Man könnte in den Mietvertrag schreiben:

    160,- Euro Kaltmiete zzgl. 100,- Euro Nebenkostenpauschale (inkl. Heizung, Strom, Warmwasser, Grundsteuer, Abfall, Frisch-und Abwasser etc...)

    Hier ist aber zu beachten, dass keine Nebenkostenabrechnung erfolgt. Sollte der Mieter also wesentlich mehr Strom oder Energie verbrauchen und eine satte Nachzahlung anstehen, kann man diese nicht einfordern, da eine pauschale vereinbart war...

    Also vorher gut ausrechnen, was man anteilig erstattet haben will.

    Mit besten Grüßen
     
  8. Beluga

    Beluga Erfahrener Benutzer

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    Bruttowarmmiete/ Endmieten, Heizkostenpauschale, sind unwirksam (BGH Urteil)


    Aber für manche Räumlichkeiten sind die Anbringung von Messgeräten unrentabel oder fast unmöglich.
    Ob es Ausnahme gibt ?
     
  9. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Ja, genau für den Fall.

    Aber auch bei 2 Wohnungshäuser, in denen eine der Vermieter bewohnt.

    Für Genaueres schau in die HKV, da steht drin wofür sie gilt oder eben nicht.
     
  10. AMenge

    AMenge Gast

    Die Auskunft erfreut mich!

    Umso besser!

    Das wird in dieser speziellen Konstellation kein Problem darstellen.
     
  11. #10 lostcontrol, 26.04.2007
    lostcontrol

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    nein, macht keinen unterschied (bis auf das, dass kein eigentümer/vermieter diesbezüglich um genehmigung gebeten werden muss).

    bei untermiete müssen sie ohnehin nicht für den untermieter extra verbrauchsabhängig ermittelt werden. und - wenn es als "einliegerwohnung" durchgehen würde - in einem zweifamilienhaus, in dem eine wohnung von den eigentümern bewohnt wird, auch nicht (da gelten sonderregelungen, auch bezüglich der kündigung etc.).

    du meinst wegen wohngeld bzw. "kosten der unterbringung"?
    ja, wird anerkannt. aber eine entsprechende aufstellung sollte vorgewiesen werden können (das macht's den damen und herren vom amt einfacher), d.h. wenn du eine pauschalmiete ansetzen möchtest einfach eine kurze aufstellung darüber wie hoch die betriebskostenpauschale ist und aus was sie sich zusammensetzt (z.b. grundsteueranteil, versicherungsanteil, heizkosten, wasser etc.).
    was alles als betriebskosten läuft bzw. laufen kann, entnimmst du am besten der betriebskostenverordnung (gleich hier in der linkliste unter "BetrKV" zu finden).
    stromverbrauch könnte allerdings ein problem werden, wenn da kein extra-zähler existiert (strom übernimmt weder die AA noch die ARGE / das jobcenter - das läuft nicht unterbetriebskosten wie telefon etc. ja auch nicht).
     
  12. AMenge

    AMenge Gast

    Ich muss den Thread nochmal aufwärmen: Wenn es jetzt an die Vermietung gehen soll, dann muss ja auch ein realistischer Preis her. Die Frage ist nur, wo bekommt man praxisgerechte Zahlen her?
    Meine Suche nach dem Stichwort "Mietspiegel" brachte ans Tageslicht, dass in der betreffenden Region eine Kaltmiete von ca. 4,70 EUR/qm üblich zu sein scheint. Das ganze aber unter der Voraussetzung, dass es um eine klassische Wohnung (70 qm) handelt. Wie sieht das aber nun bei einem möblierten Zimmer mit separatem BAd und Küchennutzung aus?
    Und was kann man da als Nebenkostenpauschale ansetzen?

    Ich bin sowohl für konkrete Zahlen als auch für weitere Recherche-Ansätze dankbar.
     
  13. #12 lostcontrol, 08.05.2007
    lostcontrol

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    frag doch mal auf eurem rathaus nach - da müsste das entsprechende amt (also z.b. die baubehörde) solche zahlen haben...
    beim "mietspiegel" solltest du allerdings darauf achten, dass der auch qualifiziert ist und dass du nach lage und ausstattung der "wohnung" differenzieren kannst. verständlicherweise sind die mietpreise zwischen z.b. alt- und neubau unterschiedlich (sanierungszustand usw.) und auch die ausstattung (einbauküche etc.) spielt da eine rolle.

    die nebenkosten solltest du schon in etwa korrekt ausrechnen, denn sonst musst du ja drauflegen wenn du eine pauschale vereinbarst. D.h. siehe betriebskostenverordnung WAS du alles umlegen kannst und dann rechne aus, wieviel davon auf die räumlichkeiten entfällt (grundsteuer & versicherungen wahrscheinlich am besten nach quadratmetern, wasser- und stromverbrauch nach durchschnittswerten, hausmeister, gartenpflege usw. je nachdem was da so anfällt evtl. auch nach quadratmetern...).
     
  14. AMenge

    AMenge Gast

    Das werde ich tun.

    Hm...naja...ich will den Aufwand möglichst überschaubar halten. Da das ganze im - na sagen wir mal - Freundeskreis vermietet werden soll, kommt es auf den einen oder anderen Euro nicht an.

    Gibt es Erfahrungs- oder Richtwerte, was man an Nebenkosten für ein Zimmer mit 30qm sowie Kücjhe und Bad ansetzen kann? Ich habe da so überhaupt kein Verhältnis zu, was angemessen wäre.
     
  15. #14 lostcontrol, 16.05.2007
    lostcontrol

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    nun ja... beim geld hört die freundschaft oft dann doch auf. GERADE im freundeskreis würde ich da sehr genau hinschauen, dass das korrekt abgerechnet werden kann.

    erfahrungs- bzw. richtwerte gibt's da schon - aber vieles hängt einfach von den gegebenheiten ab, z.b. wie beheizt wird etc.

    für verschiedene kosten kannst du dir den anteil des mitbewohners selbst ganz einfach ausrechnen, z.b. für grundsteuer und versicherungen (diese kosten fürs komplette haus hast du ja vorliegen) kannst du das ja einfach über die quadratmeter ausrechnen.

    bei heizung und warmwasser kommt's ganz stark auf den individuellen verbrauch an. wenn ihr eine zentralheizung habt und keine heizkostenverteiler würde ich an deiner stelle das ebenfalls über die quadratmeter abrechnen (hier hast du dann aber schon den ersten fall, bei dem die individuellen gewohnheiten eine große rolle spielen - dem einen reichen 18°C zimmertemperatur, der andere braucht 24°C, und irgendwo hab ich mal gelesen dass 1°C mehr schon 6% mehr kosten verursacht).

    beim warmwasser stellt sich die frage wie das erzeugt wird und ob das irgendwie (z.b. über warmwasserzähler) verbrauchsabhängig gemessen werden kann.
    überhaupt ist der wasserverbrauch ebenfalls eine sehr individuelle angelegenheit - wir haben single-mieter, die nur 20 cbm jährlich brauchen, andere brauchen dafür aber 50cbm.

    dann kommt's natürlich auch noch darauf an, was ihr überhaupt so alles umlegt - in manchen miethäusern wird z.b. die müllentsorgung über den vermieter abgerechnet, in anderen häusern haben die mieter selbst einen vertrag mit dem entsorger.
    gleiches gilt z.b. für kabelfernsehen - auch das kann entweder über den vermieter laufen oder aber der mieter hat selbst einen vertrag.

    was ist mit der kehrwoche (also treppenputzen, schneeräumen etc.) - übernimmt der mieter da seinen part selbst oder macht das ein vom vermieter bezahlter hausmeister bzw. eine putzfrau?

    was ist mit der gartenpflege? wird die umgelegt? beteiligt sich der mieter daran?

    wie macht ihr das mit dem strom? hat der mieter einen eigenen zähler?

    was ist mit allgemeinstrom und allgemeinwasser?
    zum einen fällt das teilweise unter die heizkosten (je nach heizungsart kann eine zentralheizung so einiges vor allem an strom für pumpen etc. verbrauchen), zum anderen braucht man wasser für den garten, strom für die allgemeinbeleuchtung usw.
    habt ihr eine möglichkeit diese kosten rauszurechnen und aufzuteilen?

    du siehst, da spielt sehr viel individuelles mit rein und man müsste zu einer entsprechenden grobeinschätzung schon etwas genauer wissen, wie denn die situation da bei euch ist...

    am besten du machst einfach mal eine auflistung, was denn alles so an kosten fürs haus übers jahr anfällt - eigentlich sollte man das ohnehin auch beim selbst bewohnten eigentum machen, damit man einen überblick hat (und der steuerberater freut sich darüber natürlich auch).
    wenn du das mal vorliegen hast, dürfte ein grossteil des problems gelöst sein - was bleibt sind die individuellen kosten (also z.b. heizungs- und wasserverbrauch), die (falls keine zähler vorhanden sind) extrem schwer zu schätzen sind, aber doch stark ins gewicht fallen.
     
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