Welche Kündigung ist ratsam?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von toseva, 07.10.2013.

  1. toseva

    toseva Gast

    Ein herzliches Hallo an Alle,

    ich benötige bitte mal eure Tipps bzw. Meinungen etc.! Folgende Situation:

    Uns gehört ein Zweifamilienhaus, indem wir eine Wohnung selbst bewohnen und die EG-Wohnung seit 01.02. neu vermietet haben. Für Februar und März kam die Miete pünktlich vom Amt. Im April hat das Amt direkt an die Mieter überwiesen und diese haben die Kohle gleich auf den Kopf gehauen. Wir haben dann nur 230,00 Euro von 440,00 Euro erhalten und für den Restbetrag 2 mal (am 07.04. und am 23.05.) abgemahnt. Den noch offenen Betrag haben wir dann irgendwann erhalten. Im Mai und Juni kam die Miete dann wieder vom Amt. Seit Juli geht ein Mieter wieder arbeiten und nun müssen sie die Miete logischerweise selbst aufbringen.

    Im Mietvertrag ist der 1. des Monats vereinbart und demnach muss die Miete ja bekanntlich spätestens am 3. Werktag bei uns eingegangen sein. Dies klappt aber keinen Monat. Die Mieterin ist der Meinung, sie könnte einfach so zwischen dem 01. und 10. die Miete zahlen. Wir haben mehrfach zu verstehen gegeben, das wir dieses Verhalten auf keinen Fall dulden werden, aber es ändert sich nichts!

    Wir sind nun zu dem Entschluß gekommen, das wir gar nicht mehr vermieten möchten, sondern die Wohnung wieder selbst mit nutzen möchten. Wir hatten mit den Vormietern auch schon Ärger, die sind aber glücklicherweise von selbst ausgezogen!

    Wie kündigen wir denn jetzt am Einfachsten und Schnellsten? Wäre schon eine Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug mit 3 monatiger Kündigungsfrist möglich? Die Abmahnung bezieht sich ja nur auf einen Teil der Miete??? Es besteht ja auch die Möglichkeit wegen Eigenbedarf zu kündigen. Hier würde sich aber nach § 573a BGB die Kündigungsfrist um 3 Monate auf 6 Monate verlängern, oder? Welches würdet Ihr uns raten?

    Vielen Dank im Voraus für eure Antworten!

    LG toseva
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Riskant, aus genau diesem Grund. Es wäre besser gewesen, konsequenter abzumahnen, statt dem Mieter "zu verstehen zu geben" (mündlich?), dass man vollständige und pünktliche Mietzahlung erwartet. Selbst dann ist so eine Kündigung immer etwas unsicher ...


    Eine Wohnung nicht mehr vermieten zu wollen, ist kein Eigenbedarf. Ihr müsstet sie also tatsächlich selbst nutzen. Selbst dann riecht eine Eigenbedarfskündigung nach 9 Monaten eines unbefristeten Mietverhältnisses geradezu nach Ärger.


    Nein, die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 BGB geregelt, es gilt in deinem Fall die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten.

    § 573a BGB regelt die erleichterte Kündigung, was in meinen Augen immer die beste Lösung ist, wenn die Voraussetzungen gegeben sind (Haus mit zwei Wohnungen, eine wird vom Vermieter bewohnt). In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist tatsächlich um 3 Monate. Im Gegenzug entfällt der Nachweis des berechtigten Interesses - das ist es regelmäßig wert.
     
  4. toseva

    toseva Gast

    Welche Kündigung ist ratam

    Hallo Andres,

    vielen Dank für deine Antwort. Also in der Abmahnung bezüglich des Mietrückstandes steht schriftlich, das wir für die Zukunft eine pünktliche und vollständige Mietzahlung erwarten.

    Wir haben auch vor die Wohnung tatsächlich selbst zu nutzen, da uns momentan eigentlich 2 Zimmer fehlen :)

    Für uns käme die erleichte Kündigung nach $ 573 a BGB in Betracht. Ich wüßte jetzt nur gern, ob man wegen des Zahlungsverzuges schneller was machen kann? Fällt die Abmahnung hier ins Gewicht, es handelte sich ja nur um einen Teil der Miete?

    Die Mieterin hat knallhart zu uns gesagt, das die Miete immer zwischen dem 01. und dem 10. kommen wird. Damit sind wir nicht einverstanden!!! Sie sollen sich an den Mietvertrag halten!

    6 Monate Kündigungsfrist sind eine lange Zeit :(

    LG Silke
     
  5. #4 Pharao, 07.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 07.10.2013
    Pharao

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    Hi toseva,

    ständiges oder regelmässiges unpünkliches zahlen der Miete kann ein Kündigungsgrund sein. Nur hier besteht halt immer etwas die Gefahr das man damit nicht durchkommt bzw der Mieter sich dagegen wehrt. Zum Beispiel kann man das dem Mieter meines Wissens nicht anlasten, wenn das Amt die Verspätung der Mietzahlung verschuldet hat. Auch meine ich irgendwo gelesen zu haben, das in die Abmahnung die Folgen reingehören, also der Hinweis darauf, das falls der Mieter weiter verspätet die Miete zahlt, das das zur Kündigung führen könnte.

    Der große Vorteil der erleichterten Kündigung ist einfach, ihr müsst keinen Kündigungsgrund angeben und benötigt auch keine vorige Abmahnungen, ect. Hier kann der Mieter auch viel schwerer bis garnicht gegen diese Kündigung vorgehen, aber dafür verlängert sich eben die Kündigungsfrist.

    Auf Eigenbedarf zu kündigen halte ich auch für den schlechtesten Weg, weil man hier ja wieder einen gültigen Kündigungsgrund benötigt und der reine Wunsch jetzt alles wieder alleine zu benötigen hier nicht ausreichend seinen wird. Mal abgesehen davon, das eure Wohnverhältnis sich auch nicht geändert haben und ihr das bei Vertragsabschluss damals auch schon wissen hättet müssen, das euch ggf. dann 2 Zimmer fehlen. Ich denke bzw vermute das ihr mit Eigenbedarf scheitern werdet, gerade wenn der Mieter dagegen sich wehrt.

    Natürlich steht im MV das die Miete bis zum 3. Werktag überweisen seinen muss, aber ist es wirklich so schlimmt, wenn das Geld ein paar Tage später kommt :? Oder gib`s vielleicht doch noch andere Probleme mit den Mietern ?
     
  6. Berny

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    Stimme Dir voll zu bis auf Oberes. Der VM hat mit dem JC keinen Vertrag. Hatte mal von einem Gerichtsurteil gelesen, wonach die permanente Zuspätzahlung des JC dem Mieter angelastet wurde.
     
  7. #6 Pharao, 07.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 07.10.2013
    Pharao

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    Hi,

    hier mal was ich dazu kenne:
     
  8. toseva

    toseva Gast

    Welche Kündigung ist ratam

    Ihr Lieben,

    erstmal vielen Dank für eure Antworten. Ich möchte aber nochmal erwähnen:

    solange die Miete vom Amt kam, kam sie immer überpünktlich. Seit einiger Zeit geht die Mieterin wieder arbeiten und verdient wieder selbst. Für die Mietzahlung ist nun nicht mehr das Amt, sondern sie selbst verantwortlich. Wenn wir uns wirklich darauf verlassen könnten, wäre es auch nicht so tragisch, wenn die Miete etwas später käme. Aber sie nutzen es voll und ganz aus und jeden Monat wird es noch später und noch später ... das haben wir schon einmal durch und möchten sowas nicht mehr!

    Ich denke mal, das wir in den sauren Apfel beißen müssen und uns für den § 573 a entscheiden werden. Hoffentlich zahlen sie ihre Miete dann überhaupt noch!

    Viele Grüße
     
  9. Berny

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    Rein gefühlsmässig bin ich da latürnich bei Dir.
     
  10. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    also wenn man wo neu Anfängt dann kann es schon mal vorkommen, das auch das erste Gehalt etwas verspätet kommt, zumal manchmal die Banken auch nicht alles super schnell "gutschreiben". Das sollte aber nur einmal vorkommen ;)

    Das zweite wäre genauso ungünstig, wenn das Einkommen nicht ausreicht und weiterhin aufgestockt werden muss mit Alg2. Auch hier kann es Probleme geben, gerade wenn das Gehalt sich jeden Monat um größere Beträge ändert, da i.d.R. das Amt eine Überzahlung vermeiden will und man somit als Kunde dann immer seinem Geld hinterher laufen muss.

    Als letzte Möglichkeit könnte auch sein, das der Mieter sein neues Gehalt immer erst zur mitte des Monats bekommt, was bei manchen durchaus auch den Effekt hat, das zum Monatsanfang schon heftig gerechnet werden muss.

    Ok, das kann ich aus Vermietersicht durchaus auch verstehen, das man damit nicht einverstanden ist bzw hier auch mal sagt, "jetzt ist schluß".

    Letztlich ist das eure Entscheidung und wenn der Mieter auch noch uneinsichtig ist bzw was ausnützt, dann tut man sich sicherlich leichter bei einer Entscheidung.
     
  11. Andres

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    "Machen" geht schneller, "passieren" geht vielleicht langsamer. Natürlich ist die Kündigungsfrist in der Theorie 3 Monate kürzer, wenn du wegen des Zahlungsverzugs kündigst, nur eröffnet das jede Menge Angriffsflächen für den Mieter und der Ausgang ist völlig ungewiss. Wenn dir am Ende ein Richter sagt, dass ihm eine Abmahnung nicht reicht oder dass der Zahlungsverzug nicht ausreichend ist etc., dann stehst du vielleicht nach 9 Monaten wieder ganz am Anfang. :unsicher016:

    Die erleichterte Kündigung dauert zwar im besten Fall 3 Monate länger, dafür ist aber das Risiko viel geringer. Mir wäre es das wert.
     
  12. #11 Pharao, 08.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 08.10.2013
    Pharao

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    Nachtrag:

    Man kann dem Mieter ja zusätzlich anbieten, das wenn er früher raus könnte, das man ihn dann ggf. auch früher rauslässt. Und natürlich hat man immer das Risiko, das der Mieter die Mietzahlung einstellt, aber dann muss man ihm eben ggf. fristlos Kündigen (nach 2 Monatsraten Rückstand) und seine Forderungen ggf. Einklagen :(
     
  13. toseva

    toseva Gast

    Welche Kündigung ist ratam

    Hallo nochmal an Alle, die mir schon so nett geantwortet haben,

    muss ich denn im Kündigungsschreiben noch etwas berücksichtigen, außer das ich mich auf den § 573 a BGB Absatz 1 beziehe?

    Ich habe gestern mal geklingelt und höflich nach dem Verbleib der Miete gefragt. Da wurde mir gleich die Tür vor der Nase zu gemacht. Wir möchten einfach, das hier wieder Ruhe und Frieden einkehrt. Unser Leben ist so schon anstrengend genug :(

    Ich mache die Kündigungen für beide heute fertig und dann schicken wir sie mit der Post per Einschreiben/Rückschein. Wie würdet Ihr weiter vorgehen, wenn die Zahlung der Miete weiter ausbleibt? Auf alle Fälle bekommen Sie dann morgen oder übermorgen die Kündigung. Muss ich dann nochmal abmahnen?? Weil wenn Sie jetzt gar keine Miete mehr zahlen, könnte ja noch die fristlose Kündigung folgen!

    Danke Euch für Eure Hilfe, Ihr seid echt klasse!!!!!!

    LG
     
  14. Berny

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    Die werden das nicht annehmen und sich amüsieren, sondern per Einwurfeinschreiben schicken. Besser noch: (Evtl. sogar zusätzlich) per Boten bzw. mit Zeugen in deren BK einwerfen bzw. unter deren Wohnungstür durchschieben.
     
  15. Andres

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    Genau, sobald ein ausreichender Rückstand entstanden ist, kannst du (und würde ich auch) fristlos kündigen - hilfweise fristgerechte Kündigung dabei nicht vergessen. Zusammen mit der bereits erfolgten Abmahnung ist das dann ein recht erfolgversprechender zweiter Kündigungsansatz.
     
  16. #15 Papabär, 08.10.2013
    Papabär

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    Die Zustellung per Boten - d.h. hier im Beisein eines Zeugen, der den Inhalt des Schreibens kennt und bestätigen kann - sollte vollauf genügen.

    Die Beauftragung eines Zustellunternehmens dürfte im Hinblick auf die zu überwindende Strecke in der Tat eher lächerlich sein.



    Ob die Jecken vom LG Saarbrücken wohl schon mal etwas vom Sozialgeheimnis gehört haben? Ich meine, das "Besprechen" mit einem Jobcenter ist ja im Regelfall eine recht einseitige Angelegenheit, gell?

    Das BGH-Urteil ist mir auch bekannt - da geht´s u.a. auch darum, dass der Leistungsempfänger alles Erforderliche unternommen haben muss, um eine pünktliche Mietzahlung zu gewährleisten. Ob ein solcher Fall hier vorliegt, unterliegt wohl der Spekulation.
     
  17. Pharao

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    Hi Papabär,

    öhm ? Die reine Mietteilung, das der Vermieter keine Miete erhält und ggf. Kündigen wird, verstößt nicht gegen den Datenschutz. Voraussetzung hier ist ja eh, das der Vermieter Kenntniss davon hat, das der Mieter Leistungen vom Amt bezieht (und das dürfte in dem Fall erfüllt sein, da die Miete gleich bei Mietbeginn schon vom Amt kam).

    Also wenn Mieter so reagieren, dann fehlt mir jedes Verständnis dazu und ich würde auch alles dann daran setzen, die auf jeden Fall los zu werden.

    Wie schon gesagt wurde, sollten die Mieter sich mit 2 Monatsmieten im Rückstand befinden, solltest du die fristlos Kündigen aussprechen.

    Fraglich bzw das weis ich leider nicht, ob es auch möglich wäre so zu kündigen, denn das wäre eigentlich optimal:
    • fristgerecht nach §573 BGB +
    • hilfsweise nach §573a BGB
     
  18. #17 Papabär, 08.10.2013
    Papabär

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    Mal abgesehen davon, dass man darüber sicherlich trefflich diskutieren kann, geht es in der Forderung des LG ja nicht um eine (einseitige) Mitteilung - sondern um besagte Besprechung.

    Außerdem zeigt mir meine persönliche Erfahrung, dass die Androhung/Ankündigung einer Kündigung wg. Zahlungsverzug ggü. dem Jobcenter regelmäßig die sofortige Einstellung sämlicher weiterer KdU-Leistungen zur Folge hat.

    Der Wecker klingelt i.d.R. erst, wenn eine Mitteilung gem. §22 (9) SGB II erfolgt. Hierfür setzt der Gesetzgeber jedoch eine unbestritten aufwändige Kontrolle durch die Gerichte voraus ... und welches Gericht mag sowas schon.




    Womit wir wieder bei #10 wären. :50:
     
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