Welche Mieterhöhung möglich nach Kernsanierung?

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von Neumeier, 23.01.2008.

  1. #1 Neumeier, 23.01.2008
    Neumeier

    Neumeier Neuer Benutzer

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    Hallo liebes Forum,

    ich überlege demnächst bei meinem Mietshaus in Berlin – Prenzlauer Berg
    (AB, BJ1910, VH, SF, HH, 5 Stockwerke) eine Kernsanierung durchzuführen.
    Das Gebäude wurde das letzte Mal kurz nach der Wende notdürftig ausgebessert, ist aber dennoch eigentlich als „unsaniert“ zu bezeichnen.

    Dringend gemacht werde muss:

    - Aussendämmung
    - Wärme + Lärmschutzfenster (Lage an grosser 4 spuriger Strasse)
    - Elektrizität (kommt schon teils zu erheblichen Fehlströmen)
    - Sanitär/Küchenbereiche (Fliesen, Versorgungssysteme, EBK, Keramik)

    Optional denke ich an:

    - Aussenaufzug
    - Zentralheizung (statt jetzt Gasetagen überall)

    So, und jetzt die große Frage:

    Inwieweit kann ich die Kaltmiete von derzeit 3,80 € - 4,20 € (je nach Vertrag der Parteien) auf die ortsüblichen 6,50 – 8 € für sanierte Altbauten erhöhen?
    Gibt es eine Grenze für eine maximale absolute oder prozentuale Kaltmietenerhöhung für solche Vorhaben?
    Besonders relevant erscheint mir so etwas bei den Parteien, die nicht kündigen, sondern die Sanierung „mitmachen“ wollen
    Wie hoch ist das Risiko einer evtl. Klage ? Hat hiermit jemand schon Erfahrungen gemacht ?

    Und noch etwas: Aber auch das eine Sache der Erfahrung: Wie wichtig ist potentiellen Neumietern eine möglichst originalgetreue Erhaltung der Altbauelemente ?
    Oder anders gefragt: Lohnt sich zb. die Sanierung mit „stilechten“ Altbaufenstern mit Wärme/Schallschutz oder soll Standardplastikfenster nehmen? Das ist ein ziemlich großer Kostenblock, und ich bin mir hier etwas unsicher, wie sich das auf die Vermietbarkeit bzw. die durchsetzbare Kaltmiete auswirkt.

    Da ich zu diesem Haus mehr oder weniger wie die Jungfrau zum Kind gekommen bin, bin ich in diesen ganzen Fragen ziemlich unbewandert und hoffe der ein oder andere von Ihnen kann mir mit ein paar Tipps weiterhelfen!

    Vielen Dank schon mal,

    Grüsse,
    M. Neumeier
     
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  3. #2 Prüfer, 23.01.2008
    Prüfer

    Prüfer Erfahrener Benutzer

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    Gegenfrage, ist es überhaupt möglich das in der Zeit der Sanierung die Mieter in den Wohnungen bleiben?

    Ist es möglich den Mietern zu Kündigen wegen Sanierung und dann neue Mieter ins Haus zu holen.

    Ich würde schätzen das Du mit dem Sanierten Haus ganz andere Mieter ansprichst als mit dem jetzigen Zustand.
     
  4. #3 F-14 Tomcat, 23.01.2008
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    Das haben wir öfters 3/4 der Mieter bleiben bei den Modernesirrungen in der Wohnung

    mE nein


    Eine Mieterhöhung ist Möglich § 559 Mieterhöhung bei Modernisierung

    Du darfst dort 11% der Modernisierungskosten aufs Jahr umlegen allerdings musst du
    Instandhaltungen und Förderungen abziehen

    Zusätzlich steht im § 558
    “(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).“

    Also mE ist die Erhöhung bis zur Ortsüblichen Miete möglich :geil
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das wird im Regelfall, aber eben nicht immer zutreffen. Für eine Kündigung ist ein berechtigtes Interesse erforderlich. Dieses kann gegeben sein, wenn durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse die Sanierung verhindert oder zumindest erheblich erschwert wird.

    Soweit zweifellos richtig...

    Weder die Kappungsgrenze noch die ortsübliche Vergleichsmiete sind bei Modernisierungen relevante Größen für die Kostenumlage. Der Mieter wird eine Modernisierung eventuell wegen einer besonderen Härte nicht dulden müssen, wenn die Miete durch die Umlage deutlich über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen würde.
    "Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist" (§ 554 Abs. 2 Satz 4 BGB).
     
  6. #5 onkelfossi, 24.01.2008
    onkelfossi

    onkelfossi Erfahrener Benutzer

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    11% der gesamtinvestition bei modernisierung


    nein, bei modernisierung nicht


    0. Mieter haben bauliche Maßnahmen und Modernisierungen zu dulden. Mietminderungen wegen Unbenutzbarkeit etc. ist für den Zeitraum möglich.


    ich würde alles erhalten was möglich ist.


    Gute Frage. Du willst also die alten Rahmen weiterverweden und nur neues Glas einsetzen? Also wenn, dann würde ich die komplett ausbauen, restaurieren lassen und dann wieder mit zeitgemäßem Wandanschluss einsetzen lassen. Bei Neuen musst du ja nicht Kunststoff nehmen, neue Holzfenster gehen ja auch. Ich würde aber auf jeden Fall die Art des Fensters beibehalten. Also Anordnung der Sprossen etc. Restauration würde ich nur machen, wenn die Fenster selber Verzierungen haben. Meistens ist das aber ja nicht der Fall.




    PS: Den Fahrstuhl würde ich weglassen.
     
  7. #6 Neumeier, 24.01.2008
    Neumeier

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    Hallo Forum,

    da bin ich ja platt :-)
    Danke für die vielen schnellen Antworten.

    Jetzt bin ich schonmal um einiges schlauer.
    So wie ich das jetzt verstanden habe, sollte ich also genau SO viel investieren, dass die 11 % der Kosten, die ich anlegen darf, ziemlich genau einer absoluten Kaltmietensteigerung von ca. 3,50€ = 90 % entspricht.

    Bsp:
    - eine Wohnung: 90 m², aktuelle Kaltmiete = 4 €/m² = 360€, Jahresmiete = 4320 €
    - Sanierungskosten der Wohnung = 35.000 €
    - 11 % der Kosten = 3850€, Verteilt auf 12 Monate = 320 €

    --> Neue Kaltmiete = 680 € (7,56€/m²), absolute Steigerung in Bezug auf alte Kaltmiete = 89 %

    Hab ich richtig gerechnet? Dh. ich kann die Nettokaltmiete effektiv um 89% erhöhen, ohne dass es da irgendwie Ärger gibt?

    Die 35.000 € sind ein fiktiver Wert, ich habe damit ein bisschen rumgespielt, bis ich auf die 7,50€/m² gekommen bin.

    Aber für mich heisst das jetzt, ich sollte maximal 35.000 für die Sanierung einer 90 m² Wohnung ausgeben, dann kann ich die vollen Kosten 11prozentig durch Mietsteigerung wieder reinholen. (Kosten wieder drin nach ca. 10 Jahren)

    Für 35.000 € geht ja wirklich Eniges :-)
    Da dürften zb. Holzfenster locker drin sein.

    Ich hoffe ich hab mich nicht verrechnet ..
     
  8. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Warum willst du genau So viel investieren, damit du die Kaltmiete erhöhen kannst?

    die Kaltmiete besteht aus der Grundmiete+Modernisierung.
    Egal wieviel du investierst, du kannst diese Kosten für eine Modernisierung(!) zu 11% umlegen. Sollte sich die Miete deiner "Burg" dann unter umständen über dem Mietspiegel liegt, ist das zweirangig.

    Du hast Kosten zB 3Mio € und eine bisherige Kaltmiete von 500 €
    500€ x 12 = 6000€ Jahresmiete
    3 Mio € x 0,11 = 330.000€ auf die Jahresmiete
    -> Neue Jahresmiete: 336.000€ -> /12 -> 28.000€ pro Monat.

    Bei 20 Mietern: 330.000€ auf die Jahresmiete -> 16.500€ pro Mieter
    -> 16.500 + 6000€ = 22500 € pro Jahr -> 1875€ pro monat

    Das machst du nicht wie hier für einen Mieter, sondern für alle gleichmäßig.
    Eine Modernisierung muss angekündigt werden, hat aber keine Erhöhungsgrenze, weil am Ende der Mieter selbst davon profitiert.

    Die Mod geht unabhängig von Mietspiegel und Mieterhöhungs-Kappungsgrenze.
    Das sind 2 Paar Stiefel...
     
  9. #8 Neumeier, 24.01.2008
    Neumeier

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    Über den Mietspiegel will ich nicht gehen, damit ich schnell alle Wohnungen vermietet bekómme -Prenzlauer Berg ist zwar begehrt aber nicht München oder London :-)

    dh: Ich kann nicht jeden beliebigen Preis nehmen.

    Und: Das Ganze muss ja auch finanziert werden, heisst: Meine Bank wird mir auch nicht beliebig Kapital fpr eine zb Luxussanierung zur Verfügung stellen, wenn das mein einziges Objekt ist, und damit die Sicherheiten begrenzt sind.

    Aber gut, ich weiss jetzt Bescheid, wunderbar.

    PS: Wegen der Holzfenster: Kennt jemand von Euch eine günstige Quelle? Ich hab gehört, wenn man "richtig" einkauft sind die nicht viel teurer als Kunstoff, stimmt das ? Bis jetzt hab ich beim recherchieren eher höhere Preise gefunden.

    Die alten Fenster aufbereiten ist zu teuer denk ich, ich würd eher neue in analoger Optik nehmen. (Kreuzrahmen)
     
  10. #9 onkelfossi, 24.01.2008
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    ich würde da einen richtigen fensterbauer holen. das werden ja sicherlich keine standardmaße sein. der misst das dann mm-genau aus. das ist dann auch superqualität. holz ist sicherlich etwas teurer, kommt auch auf die holzart an. kunststoff hat den vorteil: du musst nicht streichen.

    wenn es nicht absolut sinnvoll ist wegen altbau, dann würde ich immer kunststofffenster nehmen. dieses andauernde streichen kostet zu viel zeit oder/und geld.
     
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