Welche Rechte habe ich gegenüber der Hausverwaltung?

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Nicci87, 27.08.2013.

  1. #1 Nicci87, 27.08.2013
    Nicci87

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    Hallo alle Zusammen,

    mein Freund und ich sind seit einem Jahr Eigentümer einer Wohnung, die wir auch selber bewohnen. Die Wohnungen sind alles Eigentumswohnung die eine Hausverwaltung betreut. Leider wohnen die anderen Eigentümer alle ca. 400 km weit weg. Somit haben wir zu denen garkeinen Kontakt.

    Steht mir als Eigentümer eine Eigentümerliste mit Anschriften zu?

    Da wir in dem Haus wohnen, kommen jetzt ständig andere Mieter auf uns zu und beschweren sich über die Hausverwaltung. Gemeldete Mängel gibt die Hausverwaltung nicht an den Eigentümer weiter. Jetzt wurde sogar ein Familie fristlos gekündigt, im Namen des Eigentümers. Nur ist der eigentlich seit 3 Monaten kein Eigentümer. Was somit eigentlich Urkundenfälschung bedeutet.

    Können wir als Eigentümer an die anderen Eigentümer ran treten und sie fragen, ob sie mit der Hausverwaltung zufrieden sind? Wie macht ihr das? Habt ihr Kontakt zu allen?

    Wie können wir die Hausverwaltung kontrollieren? Darf ich die Buchführung kontrollieren?

    Ich weis das es doch viele Fragen sind aber ich hoffe ihr könnt sie mir beantworten.

    Liebe Grüße

    Nicole
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 27.08.2013
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    moin Nicole,

    jeder Eigentümer hat das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Dazu gehören auch die Buchhaltung (auch die der zurückliegenden Jahre...), die Eigentümerlisten mit Adresse, Telefonnummer, email etc. sowie sämtliche Verträge, die die Verwaltung im Namen der WEG abgeschlossen hat oder führt.

    Also einen Termin zur Einsichtnahme vereinbaren, Telefon mit vollem Akku für die Fotos mitnehmen und auf geht's. :)

    Ich wäre vorsichtig, die Situation zwischen anderen Eigentümern und deren Mietern zu beurteilen, solange ich die vertragliche Situation zwischen Eigentümer und Hausverwaltung nicht im Detail kenne.

    Christian Martens
     
  4. #3 Nicci87, 27.08.2013
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    Vielen Dank für die schnelle Antwort.

    Gibt es irgendwelche Gesetze worauf ich mich bei der Einsicht der Unterlagen berufen kann?

    Habt ihr den Kontakt zu den Eigentümer? Wie besprecht ihr bestimmte Sachen? Wir haben ja nur einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung. Die meisten Eigentümer leben aber bei Stuttgart und somit haben wir mit denen garkeinen Kontakt.

    Liebe Grüße
     
  5. siegi

    siegi Gast

    Einsicht Abrechnung der Verwaltung

    Was der Mieter kann, das kann der Wohnungseigentümer schon lange: Auch als Eigentümer einer Wohnung haben Sie das Recht, die Unterlagen Ihres Verwalters einzusehen (OLG Hamm, Beschluss v. 9.2.1998 - 15 W 124/97, NZM 1998, Heft 14, S. V). Auch in diesem Fall sind Sie selbstverständlich berechtigt, sich auf eigene Kosten Kopien der Belege anzufertigen. Wenn Sie Ihren Verwalter höflich bitten und versichern, ihm die Kosten zu erstatten, wird er das sicherlich auch gern für Sie erledigen. Das ist schließlich Service am Kunden. Auch hier gilt: 25 Cent pro Kopie! Das kann besonders dann interessant werden, wenn Sie die Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung Ihres Mieters benötigen. Will ein Eigentümer den Verwalter mit dem Einsichtsrecht allerdings nur schikanieren, darf der Verwalter die Einsichtnahme verweigern (§§ 226, 242 BGB). (Seitena
     
  6. #5 Martens, 27.08.2013
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    moin Nicole,

    ein Urteil wurde ja schon genannt, ich hab's aber nicht geprüft.

    Die Eigentümer müssen sich untereinander selbst um Kontakt bemühen, das wird die Verwaltung nicht organisieren, machen wir auch nicht.

    Sofern die Wohnungen überwiegend von Investoren gekauft wurden, die zudem noch weit entfernt wohnen, ist deren Interesse an dem Objekt auch speziell, oftmals will man nur seinen regelmäßigen Mietüberschuß haben...
    Eigentümer, die die Wohnung selbst nutzen, haben naturgemäß weitergehendes Interesse, das kollidiert manchmal.

    viel Erfolg,
    Christian Martens
     
  7. #6 Fremdling, 28.08.2013
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    Hallo Nicole,
    Tipps aus dem Alltag einer WEG?

    Rate Euch zu großer Vorsicht, Euch als einzige selbstnutzende Eigentümer in Querelen zwischen Mietern und deren Vermietern (= Miteigentümer) sowie zwischen Miteigentümern und Verwaltung einbinden zu lassen. Handlungsbedarf besteht in der Regel erst, wenn Ihr selbst Eure Interessen gegenüber der Verwaltung darlegen müsst.

    Um 'Mängelrügen' der Mieter solltet Ihr Euch erst kümmern, wenn auch Euer Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum von den Mängeln betroffen ist. Ansonsten sollten die Mieter eigene Mängel in deren Wohnungen direkt mit Ihrem Vermieter klären. Die Verwaltung wird hierbei ggf. als Ansprechpartner zuständig, falls der Verwalter der WEG auch die Vermietung und Verwaltung für die betroffenen Wohnungen übernommen hat.

    Von der Befragung Eurer Miteigentümer zur Zufriedenheit mit der Verwaltung kann ich nur abraten, sofern sich der Anlass allein in den 'Mieter-Beschwerden' begründet. Dabei gebe ich zu bedenken, dass Verwalter bereits aus recht verständlichen wirtschaftlichen Gründen nicht unbedingt an der Verwaltung einer so kleinen Einheit interessiert sind. Will sagen, wenn Ihr selbst mit der Verwaltung zufrieden seid und diese ihre Pflichten ordentlich erfüllt, genießt es und ändert an dem Zustand nichts ohne Not.

    Bei Eurer Konstellation mit 'nur' fünf Wohnungen und vier vermieteten Wohnungen mit Miteigentümern weit ab vom Objekt werdet Ihr wohl auch keinen Beirat (3 Eigentümer) haben? Insofern solltet Ihr im Falle einer von Euch im eigenen Interesse durchgeführten 'Belegprüfung' (Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, etc.) in den Räumen der Verwaltung auf der Hut sein, falls Ihr in der Versammlung von der Gemeinschaft zu einer Aussage über die Korrektheit der Unterlagen aufgefordert werdet, wie es von Beiräten zurecht verlangt wird.

    Eure nächste Versammlung bietet sich nahezu an, um anschließend mit den Miteigentümern (sofern überhaupt vor Ort anwesend und nicht lediglich durch Vollmacht vertreten) in einer geselligen Runde einmal generell deren Interessenlage, Euch als Selbstnutzer bewegende Themen und künftige Kontaktmöglichkeiten (Tel.Nrn., Mail-Adressen, ...) zu erörtern. Solltet Ihr allerdings mangels Teilnahme der Miteigentümer an der Versammlung auf Telefon- oder Schrift-Kontakte angewiesen sein, überlegt Euch vorab gut, was genau es überhaupt sachlich zu klären gilt.

    Deine konkreten Fragen sind ansonsten m.E. bereits beantwortet.

    Weiterhin viel Freude mit der Wohnung und eine 'kollisionsfreie' gute Zeit!
    Beste Grüße
    Fremdling
     
  8. #7 Nicci87, 28.08.2013
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    Vielen Dank für die schnelle Antworten.

    Ich denke wir werden uns zumindest bei den Mietersachen raushalten. Leider hat die Baufirma beim Bau (vor ca. 20 Jahre) etwas am Dach falsch gebaut. Da fehlt eine Dämmschicht, oder so, jetzt haben die Mieter in der Dachwohnung ständig eine feucht Wohnung. Die Hausverwaltung redet das ständig gut und es ist ja nichts weiter. Außerdem nehmen die ständig die gleichen Handwerker und bis jetzt habe wir auch noch nie ein Angebot gesehen. Das Treppenhaus und die Holzfenster werden nicht gepflegt, obwohl dies ausgemacht war.

    Leider haben wir die Wohnung erst seit einem Jahr und haben bisher nur an einer einzigen Eigentümerversammlung teilgenommen.

    Wir sind also noch ganz Neu darin.

    Außerdem hat das Haus durch die vielen negativen Meinungen der Mieter ein schlechten Ruf, wir möchten ja unsere Wohnung mal weitervermieten.

    Einen Verwaltungsbeirat haben wir nicht. Wir sind aber 24 Wohnungen, nur wohnen 4 Eigentümer in der Nähe der Wohnung der Rest befindet sich über 400km weit weg.


    Liebe Grüße
     
  9. #8 Fremdling, 29.08.2013
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    Hi Nicci,

    Stichworte 'gleiche Handwerker' und 'Angebote' und 'Treppenhaus + Holzfenster ungepflegt' und 'mal weitervermieten' und 'Verwaltungsbeirat'.

    Wenn eine Verwaltung auf (immer) gleiche Handwerker zurückgreift, ist das nicht grundsätzlich unklug und kann einer gewohnt unkomplizierten und zufriedenstellenden Abwicklung bei vertretbaren Kosten geschuldet und durch die intime Kenntnis des Objektes vorteilhaft sein.

    Es ist eben nicht praktikabel, für jedes kleine Gewerk jeweils mindestens drei Angebote einzuholen. Bei größeren Maßnahmen dürfte es demgegenüber selbstverständlich sein. Für Eure Einsichtsmöglichkeit in diese Angebote gilt das bereits gesagte.

    Beim Zustand von Flur und Holzfenstern bedeutet ungepflegt und reparaturbedürftig einen Unterschied. Den Pflegebedarf sehen selbstnutzende Eigentümer und dort wohnende Mieter naturgemäß enger als auswärtige reine Vermieter, was Christian je bereits ausführte. Zur Bewertung eines möglichen echten Reparaturstaus, den es zu beheben gilt, empfiehlt sich der Kontakt zur Verwaltung, die ihre künftige Strategie sicherlich erhellen kann.

    Wenn Ihr selbst eines Tages an die Weitervermietung denkt, überdenkt die laufenden Diskussionen doch bereits mal mit dem Verstand eines rendite-interessierten Vermieters, der sich eine nachhaltige Vermietung mit vernünftigen Mietern wünscht ;-)

    Wenn Ihr immerhin 24 WE groß seid und vier Eigentümer davon im Nahbereich wohnen, könnte es ja doch mit einem dreiköpfigen Beirat aus dieser Runde klappen? Wenn Ihr also ernsthaft nachhaltigen Handlungsbedarf seht, solltet Ihr Euch um einen Beirat bemühen, der zum Wohle der gesamten Gemeinschaft die Verwaltung unterstützt. In der Regel sollten die Menschen, die etwas ändern/verbessern wollen, in dieses Gremium gehen. Ob ich Euch als Neueinsteiger mit einjähriger 'Erfahrung' aber dazu raten sollte? Ich glaube nicht! Vielleicht hilft auch Euch schon einmal ein Blick in das m.E. überschaubare Gesetz für ein erstes Gefühl, ob Ihr Euch das tatsächlich antun wollt.
    => WoEigG - nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

    Macht was draus! Damit bin ich raus.
     
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