Welche Steuern beim Übertragungsvertrag? (Grundsteuer, Spekulationssteuer?)

Diskutiere Welche Steuern beim Übertragungsvertrag? (Grundsteuer, Spekulationssteuer?) im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebe Mitglieder, ich habe eine Frage an euch bezüglich der Spekulationssteuer. Folgendes Szenario hat sich abgespielt: Mein Vater lebt...

  1. #1 immobiliehamburg, 05.03.2019
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    Hallo liebe Mitglieder,
    ich habe eine Frage an euch bezüglich der Spekulationssteuer. Folgendes Szenario hat sich abgespielt:

    Mein Vater lebt seit Geburt mit in dem Haus seiner Eltern. 1995 wollte mein Vater ein Grundstück vom Nachbarn der Eltern erwerben. Dieses Grundstück (mit eigener Flurkarte) hatte allerdings kein Straßenzugang und mein Großvater (Haus und Grundstückseigentümer) wollte ihm kein Wegerecht erlauben.
    Mein Großvater war im Notarvertrag als „Käufer“ angeführt und mein Vater wurde ebenfalls mit seiner Personalausweisnummer genannt und unterschrieb den Kaufvertrag damals ebenfalls.
    Die Zahlung des Kaufpreises und sämtlicher mit dem Kauf einhergehender Kosten erfolgte von dem Konto meines Vaters.
    Drei Jahre später war dann ein Notartermin zwischen meinem Vater und seinem Vater. Es wurde ein Übertragungsvertrag angesetzt, welcher unter zwei Bedingungen angenommen werden konnte. Sowohl mit dem Vorlegen der Sterbeurkunde als auch „wenn eine Veräußerung der zu übertragenden Grundstücksfläche ohne Wegerecht möglich sein sollte“. In der Vormerkung steht, dass mein Großvater der Käufer war, aber die Mittel von meinem Vater stammen und weshalb (aufgrund des Wegerechts) dieser Weg gewählt wurde. Eine Auflassungsvormerkung ist damals erfolgreich in das Grundbuch eingetragen wurden.
    Nun hat mein Vater bzw. Großvater ein Kaufangebot bekommen. Der Übertragungsvertrag kann also vollzogen werden. Ein Notartermin mit meinem Vater und Großvater ist vereinbart und mein Vater kann nun auch Eigentümer des Grundstücks werden und dies dann verkaufen.
    Die Notarin wies meinen Vater nun auf etwaige steuerliche Aspekte hin. Hierfür habe ich einen Beratungstermin beim Steuerberater diese Woche vereinbart, doch will ich mich vorher bestmöglich informieren.
    Folgende Fragen sind relevant:
    1. Werden Steuern für den Eigentumsübergang von meinem Großvater auf meinem Vater fällig?
    2. Muss mein Vater Abgeltungssteuer zahlen, wenn er nun das Grundstück wenige Monate nach dem Eigentumsübergang verkauft?

    Vielen Dank im Voraus!
     
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  3. #2 sara, 05.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 05.03.2019
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Also du solltest erstmal richtig sortieren wer was gekauft und verkauft hat?
    Aus dieser Schilderung kann man im Grunde nichts verstehen

    irgendwelche Nachbarn oder von seinen Eltern, welche Eltern?
    Der Vater wollte kaufen und der Großvater ist dann Käufer?
    Dann wieder Übertragung von wem zu wem?
    wem gehört es denn jetzt?
    Also ist der Großvater danach Eigentümer?
    Er schenkt od. verkauft dem Sohn das Grundstück?

    Wenn das als Schenkung übertragen wird, sind die Freibeträge für Kinder 400000€
    Hier kommt keine Abgeltungssteuer zum Tragen, sondern die Spekulationssteuer, die beim Grundstücksverkauf fällig wird, wenn man das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkauft.

    warum verkauft dann nicht der Großvater direkt an den Interessenten?
    Den Erlös kann er dem Sohn dann schenken. Freibetrag s. o.

    (Kauft da jemand ohne Wegerecht ein Hinterland?)
     
  4. #3 immobiliensammler, 05.03.2019
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Wenigstens das kann ich seriös beantworten: Dein Vater muss keine Abgeltungssteuer bezahlen, das vor allem deshalb, da es die im Zusammenhang mit Immobilien wohl überhaupt nicht gibt!
     
  5. #4 immobiliehamburg, 05.03.2019
    immobiliehamburg

    immobiliehamburg Neuer Benutzer

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    Hallo ihr drei,
    also danke erstmal für die Antworten.

    Ich fang mal unten an
    1. Hier war natürlich die Spekulationssteuer genannt.
    2. Ja das wäre möglich, aber aufgrund des gehobenen Alters meines Großvaters und weiteren Grundbesitz würde sonst bei seinem Tid deutlich mehr Erbschaftssteuer anfallen. Der potenzielle Käufer hat ebenfalls ein angrenzendes Grundstück und kann das Flurstück daher vollwertig verwenden.
    3.
    a)Mein Vater wohnt wie gesagt bei seinen Eltern. Es war das Grundstück eines direkten Nachbarn SEINER Eltern! Genau mein Vater wollte kaufen, aber durfte nicht, da es ohne Wegerecht so wohl nicht gestattet war.
    b) Käufer und somit im Grundbuch war ursprünglich mein Großvater mit dem Geld meines Vaters.
    c) 3 Jahre später wurde ein Übertragungsvertrag des Grundbesitzes von meinem Großvater auf meinen Vater ohne geldlichen Gegenwert (das Grundstück hatte mein Vater ja bereits ursprünglich gezahlt gehabt) angesetzt, der aber Jahrzente lang nicht vollzogen wurde und nun vollzogen werden soll.
    c) Mein Großvater steht aktuell im Grundbuch. Weder verkauft er es, noch wird es ihm geschenkt. Er hatte es damals gekauft, aber nicht auf seinen Namen, und deshalb ist es lediglich eine Übertragung.
    d) Nun kommen wir zum eigentlichen Thema: Wie steht es mit der Spekulationssteuer in Bezug auf "Übertragung" (weder Verkauf noch Schenkung)?
    e) Der direkte Verkauf meines Großvaters mit anschließender Schenkung ist wegen eines möglichen Erbfalles in der Zukunft eher problematisch. Der Potenzielle Käufer hat selber an angrenzendes Grundstück


    Hoffe ich konnte ein wenig Licht ins Dunkle bringen. Ist wie gesagt keine alltägliche Konstellation.

    Danke für eure Mühen
     
  6. #5 ehrenwertes Haus, 05.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 05.03.2019
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Nach meinem Verständnis ist eine Änderung der Eigentumsverhältnisse entweder ein Kauf/Verkauf, eine Schenkung oder ein vorweggenommenes Erbe.

    Auf irgendwas davon werdet ihr euch wohl einigen müssen.
    Am Besten nachdem euch ein Anwalt erklärt hat was ihr da für einen Vertrag ausgewürfelt habt.
    Irgendwie habe ich den Eindruck, dass du selbst nicht so recht weißt, was da wirklich ,also im rechtlichen Sinn, vereinbart wurde.
    Was man vereinbaren wollte, im Sinn "das wird familienintern schon passen", das weißt du sicherlich.

    Der Steuerberater kann euch dann aufdröseln, ob das steuertechnisch Bockmist war oder ihr wirklich was "gewonnen" habt.


    So wie ich das Konstrukt verstehen, hat dein Vater deinem Großvater das Geld für den Grundstückskauf geschenkt.
    Ich tippe hier mal auf Schenkungssteuer, wenn der Freibetrag überschritten wurde.

    Jetzt soll das Grundstück von Opa auf Vattern im Grundbuch übertragen werden ohne das hierfür was gezahlt wird (außer den Gebühren).
    Nach meinem Verständnis noch eine Schenkung, bei der wieder Schenkungssteuer anfallen kann.
    Da du sagst der Opa ist schon relativ alt, kann das dann auch noch zeitanteilig ins Erbe zurück fallen, wenn Opa für den Ausschluß des Rückfalls ins Erbe (10 oder 15 Jahre?) nicht mehr lange genug lebt. Dann sind wir bei einer Option auf Erbschaftssteuer.

    Alternativ betrachtet man die Sache als Kauf/Verkauf, dann werdet ihr euch wohl Gedanken über Spekulationssteuer machen müssen, wenn ihr nicht aus der Spekulationsfrist raus seid.

    Aus meiner Sicht (aber ich habe von Steuern keine Ahnung) habt ihr euch selbst "ausgesteuert" und mit euren Spenden die Staatskasse sehr solidarisch befüllt.
     
  7. #6 immobiliehamburg, 05.03.2019
    immobiliehamburg

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    Es ist wie gesagt eine Eigentumsübertragung (im Notarvertrag steht "Übertragungsvertrag"), der 3 Jahre später geschlossen wurde.
    Schenkung ist es nicht, da mein Großvater es mit dem Geld meines Vaters 3 jahre vorher gekauft hat und mein Vater auch Schuldner im Kaufvertrag war. ("Der zu 3. Erschienene (mein Vater) übernimmt neben dem Erschienenen zu 2. als Gesamtschuldner die Haftung für die Zahlungsverpflichtung des Käufers...")

    Alle Verträge sind vom Notar entworfen und unterzeichnet. "Ausgewürfelt" wurde nichts.

    Die Interpretation, dass mein Vater meinem Großvater das Geld "geschenkt" hatte, macht eventuell für den Zeitraum vom Kaufvertrag 1995 bis zum Übertragunsvertrag 3 Jahre später Sinn. In dieser Zeit hatte mein Vater keinen Gegenwert für die Zahlung des Kaufpreises erhalten. Durch den Übertragungsvertag wird dann aber natürlich klar, dass das Geld für die spätere (kostenfreie) Übertragung des Grundstückes gekauft hat.
     
  8. #7 sara, 05.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 05.03.2019
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    Dieser Übertragungsvertrag ist dann aber nicht beurkundet worden und damit ist auch keine Umschreibung im Grundbuch erfolgt.
    Also nach wie vor ist Eigentümer der Großvater und nur von ihm kann das Grundstück nun verkauft,, verschenkt od. vererbt werden.
    (Die Übertragung = zu einer dieser 3 vorgenannten Möglichkeiten)
    Ich betrachte die Finanzierung deines Vaters als zinsloses Darlehen und somit den entsprechenden Erlös dann als Rückzahlung.
    Ob das so zu sehen ist und durchgeht ???
    Du hast ja einen Termin beim Fachmann, der wird dir dann hoffentlich die beste Lösung vorschlagen.
    Viel Glück.

    Nachtrag, Enkel haben einen Freibetrag von 200000€, als Schenkung od. testamentarisch als Erbe sind auch nicht außer acht zu lassen, wenn doch mehr vorhanden ist, könnte der Opa das auch mal überlegen.
     
  9. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Und noch mal, eine Übertragung und damit Umschreibung des Grundstücks zuerst auf deinen Vater vor dem Verkauf macht im Grunde keinen Sinn.
    Außer, dass dann zusätzliche Gebühren und Steuern anfallen.
     
  10. #9 Melanie123, 06.03.2019
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    Ich glaube, es macht Sinn, sich dieses (auch für mich zuerst reichlich verworrene) Konzept mal aus der Steuergesetzgebung von 1995 anzuschauen.
    Wesentlich ist, dass die Spekulationsfrist auf Immos damals 2 Jahre betrug. Dementsprechend hätte Großvater an Vater jetzt billig übertragen/verkauft und der Vater 2 Jahre später (zwischenzeitlich halt Pachtvertrag usw.) weiter verkauft und den Gewinn mitgenommen. Auch gab es damals noch den §10e, der dem Großvater evt. Abschreibungsmöglichkeiten gegeben hat (genau kenne ich ihn nicht mehr, insb. ob er auf zugekauftes Land anzuwenden war).

    Dies wissend macht es für mich aber auch Sinn, jetzt Tabula rasa zu machen und nicht mehr am ursprünglichen Konzept festzuhalten, sondern zu schauen, was wirklich gewünscht wird und für die Beteiligten die beste Lösung ist.

    Auch mir erscheint es auf den ersten Blick sinnvoll, dass der Großvater direkt verkauft. Zwar fällt in direkter Linie keine Grunderwerbssteuer an, aber für Notar und Grundbuchamt sollte man auch 2% einplanen.Großvater bekommt den Gewinn steuerfrei, Vater müsste aber Spekulationssteuer zahlen. Das muss aber ein Steuerberater ausrechnen.

    Auch mir erscheint es wie Sara eher ein Darlehen Deines Vaters gewesen zu sein (was sagt der ursprüngliche Kaufvertrag darüber?). Ob zinslos wäre die andere Frage. (Vielleicht gibt es ja von damals noch einen Darlehensvertrag?) Marktübliche Zinsen wären natürlich besser, aber hilfsweise würde ich den VPI (Verbraucherpreisindex) heran ziehen. Keine Ahnung, was da geht, bitte auch da den Steuerberater, ggf. Fachanwalt für Steuerrecht fragen.

    Gibt es außer Deinem Vater noch andere gesetzliche Erben wie Ehefrau oder Geschwister? Das könnte außerdem noch relevant sein.
    Wenn soviel Vermögen da ist, dass es den Freibetrag für Kinder übersteigt, dann sollte ein Testament her, um z.B. Freibeträge für Enkel auszuschöpfen.

    Magst Du mal Fakten und Zahlen nennen? Es geht um ein gefangenes FlurstücK (Bauland, Gartenland?), das wie groß ist? Gibt es schon ein Kaufpreisangebot, das mit Euren Vorstellungen übereinstimmt? Für mich sieht das nach einem Käufermonopol aus, was sich ja auch deutlich im Preis auswirken könnte.
     
  11. #10 taxpert, 06.03.2019
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    Jein! Verkauft der Großvater und übergibt das Geld dem Vater, so ist das eine Schenkung in voller Höhe!

    Das hat mit der Grundstücksübertragung rein gar nichts zu tun! Das ist letztendlich nichts anderes als eine Bürgschaft, die keinerlei Rechte am Grundstück generiert! Es ist noch nicht einmal ein Darlehen o.ä., sondern nur eine Möglichkeit für den Verkäufer auch gegen einen Dritten zu vollstrecken! Soweit der Vater tatsächlich den Kaufpreis bezahlt hat, besteht dann im Innenverhältnis ein Ausgleichsanspruch an den Großvater.

    Nein, auch das ist grundsätzlich ein Kaufvertrag, der Kaufpreis wird hier durch Verzicht auf den zustehenden Ausgleichsanspruch bezahlt!

    Wenn das tatsächlich so im Notarvertrag steht, dann ist das kein Vertrag, sondern nur ein Angebot, das erst noch angenommen werden muss. Das steuerliche Datum des Rechtsgeschäftes ist dann nicht 1995 sondern erst mit Abgabe der Annahme des Angebotes! Insoweit liegt auf Grund des gestiegenen Wertes des Grundstückes ein teilentgeltlicher Erwerb vor. Für den entgeltlichen Teil greift grundsätzlich §23 EStG, aber es kommt kein steuerpflichtiger Gewinn raus. Der unentgeltliche Teil unterliegt als Schenkung der ErbSt.

    Etwas anderes würde wohl nur gelten, wenn der Vertrag von beiden Seiten auch bereits angenommen wurde. Er wäre dann schwebend unwirksam, bis eine der beiden Bedingungen eingetreten ist. Hier gäbe es zivilrechtlich und wahrscheinlich auch steuerrechtlich eine entsprechende Rückwirkung.

    taxpert
     
  12. #11 immobiliehamburg, 08.03.2019
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    Also in der Zwischenzeit ist die Antwort vom Steuerberater da:
    1998 gab mein Großvater ein verpflichtendes Übertragungsangebot unter zwei aufschiebenden Bedingungen ab. Mein Vater nahm das Übertragungsangebot an. Keiner konnte einseitig hiervon vom Übertragungsangebot zurücktreten. Dies ist das Verpflichtungsgeschäft, was den späteren Eigentumsübergang begründet. Der tatsächliche Übergang des Eigentums 2019 ist laut Rechtsprechung nicht entscheident. (Quelle: BFH vom 10.02.2015 - IX R 23/13).

    Vielen Dank an alle die, die konstruktive Beiträge geleistet und sich mit dem Thema gedanklich umfassend auseinander gesetzt haben! :)


    Übertragungsangebot kann nun also vollzogen werden (angenommen war es bereits 1998 von beiden Seiten), da die aufschiebende Bedingung eingetreten ist. Die Notarin im letzten Satz folgenden geschrieben: "Den Wert der Verhandlung beziffern wir mit 500.000€"

    Dies ist zwar die Höhe des Kaufangebotes, aber laut Bodenrichtwerttabelle liegt der Wert lediglich bei 380.000€ (Umrechnung der BORIS Daten (Hinterlandbebauung MIT Wegerecht)). Es herrscht in der Tat ein Käufermonopol wie Melanie123 richtig erkannt hat. Sollte der Käufer abspringen, ist der Grund nochmals deutlich weniger als 380.000€ wert, da KEIN Wegerecht vorhanden sein würde.

    Aktuell haben wir natürlich keine Sicherheit, dass der Kauf auch tatsächlich vollzogen wird.

    Wie ist hier also der Wert der Verhandung zu beziffern? Würden diesen aufgrund der Notarkosten natürlich gerne gering beziffern.
     
  13. #12 immobiliehamburg, 08.03.2019
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    "Steht der Verkehrswert nicht fest, ist er zu bestimmen.... 3) anhand von sonstigen amtl. bekannten Tatsachen oder Vergleichswerten aufgrund einer amtlichen Auskunft"

    - § 46 Gerichts- und Notarkostgengesetz -

    Würde hier also die Notarin freundlich darum bitten, doch den Wert von 380.000€ festzulegen.
     
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