Welche Tilgung?

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von dabescht, 17.10.2012.

  1. #1 dabescht, 17.10.2012
    dabescht

    dabescht Benutzer

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    Hallo, wie aus meinem anderen beitrag hier: http://www.vermieter-forum.com/immobilienmarkt-investments/12986-darf-haus-kosten-2.html#post95950

    bekannt, stehe ich vor einer investition in eine mietshaus.

    momentan bin ich auch dabei konkrete finazierungsanfragen an die banken zu stellen. ein immobilienmakler hat mir mal gesagt, dass man grundsätzlich sowenig wie möglich tilgen sollte (also 1%) um möglichst lange die zinsen absetzten zu können. allerding kommt man bei 1% tilgung so auf ca. 45 Jahre bis das ding bezahlt is. bei der vorstellung bis 75 zu zahlen fühle ich mich nicht wirklich gut.

    vielleicht sehe ich das aber auch zu konservativ. ist eben mein erstes objekt und ich habe da keine erfahrung.

    kann man das generell so sagen, dass man nur 1% tilgen soll, oder kommt das sehr auf den persönlichen einkommensteuersatz an? sprich ist das immer individuell zu sehen?
     
  2. AdMan

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  3. #2 BarneyGumble2, 17.10.2012
    BarneyGumble2

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    Das ist eine individuelle Sache, allerdings wäre mir 1 % Tilgung zu wenig. Wie Du bereits geschrieben hast, dauert das Abzahlen dann ewig.
    2-3 % Tilgung sollten m.E. schon sein.
    Um eine Entscheidung zu treffen, macht es vermutlich Sinn, sich von seinem Steuerberater darüber beraten zu lassen.
     
  4. helaba

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    2-3 % Tilgung
     
  5. #4 lostcontrol, 18.10.2012
    lostcontrol

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    steuerberater konsultieren.
    es hängt definitiv von deinem sonstigen einkommen ab.
    ich würde lieber schneller tilgen - ich traue dem chaos in unserem finanzsystem derzeit herzlich wenig und zahle notfalls lieber drauf um sicher zu sein dass man mir mein "eigentum" nicht unter den füssen wegziehen kann seitens der banken.
     
  6. #5 dabescht, 18.10.2012
    dabescht

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    ok - danke für die antworten.:smile031: näheres muss der steuerbrater dann ermitteln.
     
  7. tokape

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    Ich würd ja eher mal fragen, ob überhaupt Tilgung? Wenn du das Ding nach 10 jahren wieder verkaufen möchtest, dann würde ich 0% Tilgung ansetzen. Soll es für deine Altersversorgung sein, dann so viel wie geht! Da dürfen dann Abschreibungen nicht die grosse Rolle spielen.
     
  8. #7 dabescht, 18.10.2012
    dabescht

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    ne - verkaufen ist jetzt nicht das ziel. aber ich wusste garnicht, dass man kredite über 0% tilgung bekommt.
     
  9. #8 BarneyGumble2, 18.10.2012
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    Eine negative Tilgung gibt es nicht, daher sind alle Tilgungen "über" 0%!
    Einige Banken bieten an, die Tilgung nicht auf das Darlehen zu zahlen, jedoch parrallel z.B. in eine Lebensversicherung bzw. Bausparvertrag einzuzahlen, die nach einigen Jahren das gesamte Darlehen ablösen.
    Meiner Meinung nach meist Geldmacherei (beide Alternativen bringen gute Provision), da man für getilgte Beträge keine Zinsen mehr zahlen muss.
    In Einzelfällen vermag es auch evtl. einen Vorteil für den Kreditnehmer geben.
     
  10. #9 MrBesserwisser, 19.10.2012
    MrBesserwisser

    MrBesserwisser Gast

    Vervollständigung ...

    Die Empfehlung des Makler resultiert aus dem sog. Leverage-Effekt. Ein Investor will i.d.R eine möglichst hohe Rendite rausholen, deshalb nimmt er soviel Kredit wie möglich auf. Folgendes willkürliches Beispiel:

    Kaufpreis 1.000.000 Euro
    Mieteinahmen 50.000 Euro/Jahr

    Wenn man das alles aus eigenem Geld (ohne Kredit) bezahlt, hat man eine Rendite von 5%.

    Finanziert man aber z.B. die Hälfte zu einem Kredit mit z.B. 3 % Zinsen (Tilgung am Ende der Laufzeit, d.h. während der Laufzeit nur Zinszahlungen) rechnet sich die Rendite ein wenig anders.

    Investition 500.000 Euro (die andere Hälfte ist Fremdkapital)
    Mieteinnahmen 50.000 Euro / Jahr
    Zinsen 15.000 Euro / Jahr
    Rentabilität = (50.000 Euro - 15.000 Euro) / 500.000 Euro x 100 = 7%

    Die Formel für den Leverage-Effekt lässt sich auch bei z.B. Wikipedia nachschlagen.

    Wenn man die Finanzierung nun über einen Kredit mit jählichem Tilgungsanteil aufnimmt, verringert sich mit jedem Tilgungsjahr die Eigenkapitalrendite, weil das Eigenkapital (im Nenner des Beispiels) von 500.000 Euro jedes Jahr um den Tilgungsbetrag steigt und der Fremdkapitalanteil jedes Jahr weiter abnimmt und das ganze umso schneller, je höher der Tilgungsanteil ist.

    Das Ganze ist natürlich mit einem gewissen Risiko verbunden. Die Bank will ihre Zinsen auch sehen, wenn die Mieteinnahmen aus irgendeinem Grund nicht mehr in der Höhe fliesen. Sobald der Fremdkapitalzinssatz über dem Gesamtkapitalzinssatz liegt (z.B. Zinssats des Kredites steigt, oder die Einnahmen brechen zusammen) , hat man ein sehr ernstes Problem. Dann wirkt der Leverage-Effekt in die entgegengesetzte Richtung.

    Dieser Effekt wird in der Wirtschaft in praktisch jedem gut geführten Unternehmen ausgenutzt. Man sollte nur das richtige Maß finden. Außerdem funktioniert das Ganze nicht bei selbst genutzten Immobilien. Da zahlt man ab, was man nur kann.
     
  11. #10 dabescht, 20.10.2012
    dabescht

    dabescht Benutzer

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    danke - ich habs zwar beim ersten durchlesen noch nicht kapiert, aber ich werd mir das in ruhe mal anschauen.
     
  12. tokape

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    Mit 0% Tilgung meinte ich ja keine Tilgung! Es geht mir da auch nicht um Lebensversicherung oder BSV. Das ist spekulativ: Ich kauf das Ding, halte es 10 Jahre, hoffe daruaf wenig machen zu müssen, habe noch einen Mietüberschuss (bei den derzeitigen Zinsen eigentlich kein Problem) und verkaufe das Ding nach 10 Jahren mit einer eventl. Steigerung. Z.Zt. rechnet man mit 1-3% Steigerung des Immowerts/Jahr. Aber wie gesagt - sehr spekulativ!
     
  13. #12 BarneyGumble2, 22.10.2012
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    @tokape: Ich meinte mit meiner Aussage bez. der Tilgung nicht Dich, sondern:
     
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