Welche Voraussetzungen braucht eine Wohnung um sie vermieten zu können?

[Bärle]

Hallo,

weiß nicht ob ich jetzt in der richtigen Sparte bin, aber ich habe eine dringende Frage.

Ich habe vor 14 Jahren mit meiner Schwester zusammen ein Haus gebaut, sie bewohnt das EG, ich das Dachgeschoss. Beim Hausbau wurde damals eine mögliche spätere Vermietung einer Wohnung nicht berücksichtigt. Da ich jedoch aus Platzmangel die Wohnung verlassen muß und meine Schwester das Vorkaufsrecht hat, was sie aber nicht machen will, macht die Sache schwierig. Ebenso möchte sie nicht, daß ich die Wohnung vermiete. Aber ich kann sie doch auch nicht leer stehen lassen, auch schon aus finanziellen Gründen.

Ihr Argument ist, daß keine Fußbodendämmung bestehet, es gibt auch nur einen gemeinsamen Wasserzähler und einen Öltank.

Meine Frage ist nun: kann ich diese Bedingungen nachträglich einbauen lassen? Kann mir jemand sagen was es ungefähr kosten würde? Die Wohnung ist ca. 55 qm groß. Was muß ich sonst noch beachten?

Wäre sehr dankbar für ein paar Antworten.

Viele Grüße
Bärle

 

[Capo]

Ich denke, du meinst mit Fußbodendämmung die Trittschallisolierung?
Die muss rein.

Bauvorschriften für eine Wohnung:
+Abgeschlossenheit (insbes Elektronisch; sicherungen etc)
+Schallgedämmt, sodass aus der Nachbarwohnung maximal nur stimmen zu hören sind, die aber nicht verstanden werden können.


Wenn diese Dinge erfüllt sind, ist das vermietbar.
Umbau:
weiteren Wasserzähler einbauen (Mietbasis)
EHKVs an die Heizkörper
weiteren Stromzähler anschließen mit entspr. Sicherungen

Hab ich was vergessen

 

[Bärle]

Hey, das ging ja schnell.

Ja, natürlich meinte ich die Trittschallisoliereung...;-)

Dann noch das mit dem Wasserzähler und der Heizung.

Hast Du eine ungefähre Vorstellung was sowas insgesamt kostet?

Was für eine Fachperson entscheidet letztendlich über die Zulassung zur Vermietung?

Weißt Du irgend ein Amt oder so an das man sich in so einem Fall wenden kann, oder muß man da einen Anwalt beauftragen?

Vielen Dank nochmal für Deine schnelle Antwort

Bärle

 

[Capo]

Das ist nur eine Bauvorschrift. Genehmigen muss das mE niemand. Das sind die Vorschriften, wenn eine Wohnung erstellt wird... (roter punkt, bauamt)
Was dann letztendlich vermietet wird...

Ich habe schon in einer solchen Bude gewohnt, die nicht "abgeschlossen" war. Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter war das keine schöne sache.
Wenn der Mieter dann zum Anwalt geht, kann es Probleme geben, denke ich.

Frag einfach mal beim Bauamt nach, ob die das irgendwie festhalten wollen.

Wegen den Kosten: Estrich kostet im allgemeinen etwa 11 € / qm + MwSt. und da ist die Trittschallisolierung bereits drin.

Dann komme ich auf ca 720 €

Sollte das ein Holzdielenboden sein, kann man auch mal über eine Alternative nachdenken. (Aufschüttung etc) Ansonsten ist die billigere Alternative der Gussasphalt...

 

[Bärle]

Super, danke. Dachte schon da kommen zigtausend Euro mit der TSI auf mich zu.
Aber ich denke das mit dem Wasser trennen wird doch bestimmt auch nicht einfach, oder? Da der Wasserverbrauch bis jetzt auf eine gelaufen ist und wir dann durch 2 geteilt haben.


Hast Du zufällig noch ein paar Links parat, wo man noch Ausführlicheres zu dem Thema lesen kann?

Danke nochmal!

Bärle

 

[Capo]

Ich gehe jetzt davon aus, dass du bereits eine Stichleitung im DG liegen hast.
Dann heißt es nur noch: Wasseruhr mieten (umlegbar..) Handwerker beautftragen
(Wand öffnen (1/2 Tag, Stillegung der leitung, Einbau der Uhr (1 Tag incl aller Probs ), Wandöffnung schließen, verputzen (1 Tag) Vielleicht noch ein Tag extra.
-> 45€ Stundenlohn * 2 * 8 h * 3,5 = 2520 €

Nachtrag: Wenn die wirklich solange brauchen, solltest du öfter mal zuschauen...

Links? Och, das Forum ist doch voll mit links. Wir haben die Linkliste oder dann unser Menü links, wo wir einiges wissenwertes/ gesetze zusammengetragen haben und schließlich noch unsere Immobilien-links, die du in dem Kasten links unter dem Menü findest.

 

[pragmatiker]

wie capo schon angedeutet hat: es handelt sich bei den genannten sachen nur um bauvorschriften. noch kann man sich in deutschland anmieten was man will, egal ob stall oder palast. (und manche leute haben tatsächlich nur geld für den stall) wichtig ist nur, dass klar ist, was vermietet ist und nachhher der vermieter nicht "dran" gekriegt wird, nach dem motto: ich, der arme mieter hab ja gar nicht gewusst, dass die wohnung keine heizung hat und es durch die fenster zieht.

also mietvertrag klar machen. man braucht auch keine abgelossenbescheinigung zum vermieten einer wohnung. die braucht man, um eine teilungserklärung machen zu können (um sondereigentum zu schaffen) nicht zum vermieten.

 

[Bärle]

Hallo,

die einzige Sorge die ich diesbezüglich im Vorfeld habe und weshalb ich auch fachmännischen Rat brauche ist die, daß mir meine Schwester, als Eigentümer der EG-Wohnung evtl. verbieten kann die DG-Wohnung zu vermieten, weil sie gegen bestimmte Bauvorschriften verstößt.

Viele Grüße
Bärle

 

[pragmatiker]

wenn die dg wohnung dir allein gehört kann sie gar nichts verbieten. was sie tun kann, ist evt. das amt informieren (wg. feuerschutz, bauordnung etc.) das kann dann sein, dass die vorbei kommen und z.b. den feuerschutz bemängeln. dann sollten sie aber idR vorschläge machen, wie dem feuerschutz genüge getan wird (2. fluchtweg schaffen durch feuerleiter zB). zur not kannst du dich bei den behörden durchfragen, wie die in so einem fall konkret in deiner stadt vorgehen. frag doch einfach mal nach, du wolltest deinen dachboden ausbauen zum vermieten. dann wird dir sicher geholfen.

 

[Suzuki650]

Original von Bärle
...daß mir meine Schwester, als Eigentümer der EG-Wohnung ....

Original von pragmatiker
wenn die dg wohnung dir allein gehört...

Das sind mir ein paar ????? zuviel.

Wer steht im Grundbuch denn wie drin? Das Haus zu gleichen Teilen? Oder OG der und EG die? wie bei Eigentumswohnung?

=> zu gleichen Teilen hieße nähmlich jedem gehört alles zur Hälfte! Also das Wohnzimmer deiner Schwester gehört dir zur Hälfte, deine Küche gehört deiner Schwester zur Hälfte. Auf jeden Fall im steurerlichen Sinn.

Wenn du dann "deinen" Teil vermietest, werden dann auch die Einnahmen halbiert, sprich das Finanzamt will dann auch von euch beiden eine Steuererklärung und teilt den Mietbetrag auf. Auch wenn nur einer einen Nutzten daraus zieht.

Suzi

 

[Bärle]

Es ist so: Wir sind beide als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, ihr gehört das EG (60%), mir das DG (40%). Beim Hausbau haben wir eine spätere Vermietung nicht berücksichtigt, sprich Trittschallisoliereung fehlt, Heizölverbrauch und Wasserzähler werden gemeinsam genutzt und durch 2 geteilt. Wir haben eine Eingangstür und zwei Wohnungstüren.

Danke für die Antworten!

Bärle

 

[pragmatiker]

du scheinst dir nicht im klaren zu sein, was gemeinschaftliches eigentum bedeutet. wenn beide im grundbuch stehen und es keine teilungserklärung gegeben hat (dann gäbe es 2 grundbücher) bist sowohl du an der wohnung deiner schwester als sie an deiner je hälftiger eigentümer. ob ihr untereinander was anderes geregelt habtm, ändert daran sachenrechtlich nichts. ihr müsst euch also einig werden, wie ihr es handhabt. ohne einigung müsste festgestellt werden, wie hoch der mietwer der uneren wohnung ist und deine schwester müsste dir die hälfte davon zahlen. und auch erträge der DG wohnung müssten geteilt werden. wie gesagt, soweit ihr nichts andere intern vereinbart habt.

 

[Bärle]

Es gibt kein Zweifel daran, daß mir die DG-Wohnung und ihr das EG gehört, das ist alles notariell so festgelegt.. Mich interessiert nur, wie die Wohnung ausgestattet sein muß, damit sie vermietungsfähig wird, weil ich davon keine Ahnung habe. Wir haben die Wohnung mit einer Baugesellschaft gebaut und die haben uns damals gefragt, ob sie die Wohnung so ausstatten sollen damit man sie später mal vermieten kann. Das hätte aber einiges mehr gekostet, was wir uns damals nicht leisten konnten. Damals wurde uns gesagt, daß eine Trittschallisolierung 30.000 DM (?) mehr kosten würde usw.
Die Baugesellschaft hat damals gesagt, daß die Wohnung so wie sie jetzt gebaut wurde nicht vermietet werden darf (?). Deshalb frage ich so blöd, weil ich mich damit wirklich nicht auskenne.

Viele Grüße
Bärle

 

[Vermieterheini1]

Hallo Bärle,

in der Vermietungsabsicht sehe ich für dich aus mietrechtlicher Sicht noch ganz andere erhebliche Probleme auf dich zukommen, die du anscheinend noch gar nicht bedacht hat.

1. Deine Schwester, die im Haus wohnt, ist strikt GEGEN die Vermietung.
Was glaubst du - wie würde / könnte sich das auf ein Mietverhältnis auswirken?
Wenn deine Schwester deine Mieter "schikaniert", dann hast DU die Mietminderung bzw. den Ärger am Hals.

2. Anscheinend verschließt du die Augen vor dem, was ein Mieter in Deutschland einem VERmieter effektiv ungestraft antun kann.

3. Ich sehe in der nicht vorhandenen Verbrauchserfassung der Mietwohnung einen ewigen Streitgrund.
Einfach mal Zähler nur in einen Zimmern einbauen ist nicht (wegen Mietrecht), da muss deine Schwester mitspielen, denn auch in deren Zimmern müssen Zähler eingebaut werden!

4. Ich vermute mal DU HAST VOM VERMIETERGESCHÄFT NICHT DIE ALLERGERINGSTE AHNUNG!

5. Du hast "für den Fall der Fälle" (z.B. Mietnomade, Mietminderer, usw.) kein finanzielles Polster.

Ist dir all das Vorgenannte das hohe Risiko des Vermietens wert?
Wie hoch meinst du ist nach Steuern deine mögliche Netto-Mieteinnahme?
Rechne mir das bitte einmal vor!


Ich kann dich bzw. deine verfahrene Situation sehr gut verstehen.
- Du willst/kannst nicht mehr in der Wohnung wohnen.
- Deine Schwester kauft dir deine Wohnung/Zimmer nicht ab.
- Effektiv ist deine Wohnung/Zimmer unverkäuflich !!!
- Eigentlich brauchst du das Geld vom Verkauf oder der Vermietung
Überlege gut, was für dich das Beste ist!

 

[Bärle]

Hallo Vermieterheini,

Zu Punkt 1:

Könnte sein - muß aber nicht.

Zu Punkt 2:

Klar - aber wenn jeder so denken würde, gäbe es ja überhaupt keine Mietwohnungen mehr. Ich kenne sehr viele Privatleute, die ihre Wohnungen vermieten.

Zu Punkt 3:

Das sind ja diese Dinge die mir momentan noch nicht klar sind und über die ich Gewißheit brauche. Deshalb habe ich ja auch hier nachgefragt.

Zu Punkt 4:

Habe ich auch nie behauptet - aber irgendwann muß man sich ja mal damit außeinander setzten und da fange ich gerade damit an.

Zu Punkt 5:

Falsch - wo steht denn das?

Zum Vorrechnen muß ich erstmal wissen was ich alles in die Wohnung investieren müßte um sie vermieten zu können. Ich denke wenn es sich nicht lohnen würde, würde keiner vermieten. Ich finde es halt schade, wenn ich jetzt jahrelang für die Wohnung abbezahlt habe und sie dann letztendlich leerstehen lassen muß und Unkosten und Arbeit damit habe.
Ich bin jedoch auf die Mieteinnahmen in keinster Weise angewiesen, falls Du das denkst.

Viele Grüße
Bärle

 

[Vermieterheini1]

Zum Vorrechnen muß ich erstmal wissen was ich alles in die Wohnung investieren müßte

Ich rede hier nicht von den "Einmalkosten" sondern von den vermeintlichen monatlichen Mieteinnahmen.
Viele private Kleinstvermieter sehr nur die "theoretisch kommenden" Meiteinnahmen aber nicht die da´mit verbundenen Ausgaben, Steuer, Risiken, usw..
Also rechne uns mal deine mögliche Netto-Mieteinnahmen-ERWARTUNG vor.

 

[Bärle]

Würde mal sagen ca. 300€ nach Steuern.

 

[Vermieterheini1]

MONATLICH 300€ nach Steuern für eine einzige Einliegerwohnung?

Das wäre sensationell!

München Reichenviertel?
Sind da schon die Kosten für die "Vermietbarkeitsmachung" abgezinst?
Wieviel monatlich für Reparatur- und Instandhaltungskosten für ein mindestens 14 jahre altes Haus sind denn da eingerechnet?

Bitte vorrechnen wie das geht!

 

[Bärle]

Es handelt sich um eine sehr schöne, moderne, helle Wohnung mit Garten und Garage in bester Wohnlage ,zentral glegen, Nähe Universitätsstadt. Ich spreche hier nicht von einer Sozialwohnung.

Und Kosten für "Vermietbarkeitsmachung" habe ich dabei nicht berücksichtigt...